세무 블로그
사업하면서 마주치는 세금 이야기를 쉽게 풀어드려요.
분양권 양도세, 1년 넘게 보유해도 세율 60% 1년 미만은 70%, 비과세가 안 되는 이유
분양권 양도세율은 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되고, 주택과 달리 오래 보유해도 기본세율로 내려가지 않습니다. 분양권 상태에서는 1세대 1주택 비과세가 없고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 웃돈 기준 양도차익 계산과 필요경비 인정 범위, 연 250만원 기본공제, 매수인이 세금을 부담하는 손피 거래의 전액 합산 해석, 완공 후 주택으로 팔 때 보유기간이 새로 시작되는 이유, 예정신고 기한까지 조문 근거로 정리했습니다.
종합소득세 환급, 9월 11일까지 기한후신고 3.3% 프리랜서 추석 전 지급, 대상은 환급 안내대상자
3.3% 원천징수는 확정 세금이 아니어서, 종합소득세 신고를 하지 않은 학원강사·대리운전기사·배달원 등 인적용역 소득자는 단순경비율로 다시 계산하면 이미 낸 3%가 결정세액보다 많아 그 차액을 돌려받는 경우가 생깁니다. 정부는 2026년 9월 1일 추석 민생안정대책에서 9월 11일까지 기한후신고를 하면 환급금을 추석 전에 지급하겠다고 발표했습니다. 다만 본인이 신고해야 지급되고, 환급 여부와 금액은 사람마다 다르며, 발표 문언상 대상은 소득세 기한후 환급 안내대상자입니다. 단순경비율 적용 요건과 업종별 경비율, 신청 채널, 최대 5개년 안내와 귀속연도별 마감, 환급 신고의 무신고가산세가 0원이 되는 근거까지 조문으로 정리했습니다.
종부세 특례 신청, 9월 16일부터 30일까지 상속주택 5년·일시적 2주택 3년·지방 저가주택 4억 기준
상속이나 이사, 지방 저가주택 취득으로 주택이 두 채가 되어도 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택에 해당하면 종합부동산세에서 1세대 1주택자로 계산받을 수 있습니다. 다만 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야만 적용됩니다. 상속주택은 5년 이내·지분 40% 이하·지분 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 중 어느 하나, 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하와 지역 요건 모두, 일시적 2주택은 새 주택 취득 후 3년 이내로 요건이 유형마다 다릅니다. 신청하지 않으면 12월 정기고지는 공제 12억원 대신 9억원으로, 최대 80% 한도의 고령자·장기보유 세액공제 없이 계산됩니다. 특례를 받아도 특례 주택의 공시가격은 과세표준에 합산된다는 점, 일시적 2주택은 이후 요건을 채우지 못하면 추징된다는 점, 최초 신청 후 변동이 없으면 다음 연도부터 생략할 수 있다는 점까지 조문 근거로 정리했습니다.
양도세 환급, 놓친 비과세는 경정청구로 5년 안에 1세대1주택인 줄 모르고 낸 세금, 양도 연도별 기한
1세대 1주택 비과세 대상인 줄 모르고 신고·납부한 양도소득세는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다. 이 5년은 양도일이 아니라 법정신고기한부터 세는데, 양도소득세의 법정신고기한은 양도한 해의 다음 해 5월 31일이고 휴일이면 다음 날로 늦춰지며, 예정신고만 했어도 기산은 같습니다. 다만 청구가 곧 환급 확정은 아니고, 비과세 요건 충족이 증빙으로 확인되어 관할 세무서의 심사를 거쳐야 돌려받습니다. 거주 2년 요건이 취득 당시 조정대상지역 기준이라는 점과 2017년 경과규정, 상생임대주택 특례, 세대 판정과 보유기간이 쟁점이 된 조세심판원 인용·기각 결정, 2020년 양도분 만료를 포함한 연도별 청구 기한 역산표, 쟁점별 준비 증빙까지 조문 근거로 정리했습니다.
부부간 증여 한도 6억, 10년 합산으로 셉니다 계좌이체·생활비의 증여 경계와 무신고의 득실
배우자에게서 증여받으면 6억원까지 증여세 과세가액에서 공제되지만, 이 한도는 건별이 아니라 이번 증여일부터 과거 10년 이내에 공제받은 금액과 합산해 계산하고, 받는 사람이 거주자일 때 적용됩니다. 부부간 계좌이체는 그 사실만으로 증여로 추정되지 않지만 과세관청이 증여를 증명하면 과세되고, 생활비 비과세는 해당 용도에 직접 지출한 것에 한정됩니다. 6억원 이내 무신고의 세액상 득실과 별개로 남는 신고 규정, 부동산 증여에 따로 붙는 취득세 3.5%와 12% 중과, 10년 내 양도 시의 이월과세까지 판정 순서대로 정리했습니다.
아파트 취득세율 1%부터 12%까지 판정 순서 지방교육세·농어촌특별세 합친 실부담 총액까지
아파트를 매매로 취득할 때의 취득세율은 취득가격에 따라 1%에서 3%가 원칙이고, 1세대 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8%나 12%로 중과됩니다. 판정은 시행령의 중과 제외 확인, 법인 여부, 주택 수와 지역 조합, 가격 구간 순서로 합니다. 6억원 초과 9억원 이하 구간의 누진 산식과 7억원·8억원 직접 계산, 과세표준인 사실상의 취득가격 범위, 감면 없는 일반 취득 기준으로 지방교육세·농어촌특별세를 합친 취득가격대별 실부담 총액, 일시적 2주택 처분 실패 시 차액 신고, 잔금 후 60일 신고기한과 등기 접수일까지의 납부 의무를 조문 근거로 정리했습니다.
겸용주택(상가주택) 양도세 주택·상가 면적과 12억원 기준
한 건물에 주택과 상가가 함께 있으면 실제 사용과 연면적을 먼저 확인해야 합니다. 주택 면적이 더 커도 1세대1주택 요건과 12억원을 따로 보고, 2022년 1월 1일 이후 고가 겸용주택은 주택 외 부분을 나누어 계산합니다.
양도소득세 취득시기 판정 기준 잔금일과 등기접수일, 예외 열 가지
양도소득세의 취득일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기가 접수됐으면 등기접수일입니다. 계약서에 서명한 날은 어느 조문에서도 취득시기가 아닙니다. 소득세법 제98조와 시행령 제162조 제1항이 취득시기를 따로 정한 열 가지 경우, 잔금 전 등기로 일시적 2주택 비과세 특례를 잃은 심판례, 경매와 법원 확정판결·분양권처럼 국세청 기준으로 판정하는 경우, 1985년 1월 1일 의제취득일(주식등은 1986년 1월 1일), 그리고 취득일이 비과세 보유기간 요건과 장기보유특별공제 보유기간·세율 구간을 어떻게 움직이는지까지 조문 근거로 정리했습니다.
비사업용 토지 중과세율 10%p 상향안이 나왔습니다 2028년 양도분 대상, 장기보유특별공제 배제안도 함께
비사업용 토지의 양도세 중과세율을 기본세율에 20%포인트를 더하는 방식으로 올리고 장기보유특별공제는 적용하지 않겠다는 정부안이 2026년 8월에 입법예고됐습니다. 양도소득분 개인지방소득세와 법인지방소득세를 함께 올리는 지방세제 개편안도 뒤이어 나왔습니다. 현행 세율과 개편안의 상향폭, 2027년 12월 31일까지 양도분에 적용되는 경과조치, 국세와 지방세의 서로 다른 입법 일정을 정리했습니다. 국회 통과 전 정부안입니다.