양도소득세 취득시기, 잔금 전 등기면 언제인가요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

「새 집 중도금을 내는 날 매도인이 부탁해서 등기를 먼저 넘겨받았고, 잔금은 한 달 뒤에 냈습니다. 살던 집을 팔아야 하는 기한은 어느 날부터 계산하나요?」

양도소득세 취득시기는 잔금을 치른 날이 원칙이지만, 잔금 전에 소유권이전등기가 접수됐으면 등기접수일입니다. 실제 잔금일을 이체 내역으로 증명해도 취득일은 바뀌지 않습니다. 잔금일이 취득일이 되는 것은 잔금을 등기보다 먼저 치렀고 그 날이 자료로 확인될 때입니다.

양도소득세 취득시기는 어떻게 정하나요?

양도소득세 취득시기는 대금을 청산한 날, 곧 잔금을 치른 날이 원칙입니다.

소득세법 제98조2026. 7. 1. 시행

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. …

원칙과 다른 날을 취득시기로 보는 경우는 시행령이 취득 원인별로 정합니다. 자주 묻는 유형은 표와 같습니다.

매매로 취득한 주택의 취득일은 일시적 2주택 처분기한, 1세대 1주택 비과세 보유기간, 장기보유특별공제 보유기간, 단기 보유 세율을 계산하는 기준일입니다.

취득 원인별 취득시기: 소득세법 시행령 제162조 제1항 / 보유기간: 소득세법 제95조 제4항, 같은 법 제104조 제2항

잔금 전 등기인지는 무엇으로 판단하나요?

잔금을 실제로 치른 날과 등기사항전부증명서에 적힌 접수일을 비교해, 등기 접수가 먼저면 등기접수일이 취득일입니다.

소득세법 시행령 제162조2026. 10. 1. 시행

①법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

(이하 생략)

국세청 기준으로 잔금을 치른 날은 계약서의 약정일이 아니라 실제로 치른 날입니다.

매도인도 잔금을 다 받기 전에 매수인 앞으로 등기를 넘기면 그 등기접수일이 양도일입니다. 대금 일부만 받고 토지 등기를 넘기고 3년 뒤에 잔금을 받은 매도인이 잔금을 받은 해의 양도로 신고했습니다. 심판원은 대금을 청산하기 전에 등기를 했다는 점을 들어 등기접수일을 양도일로 보고, 등기한 해의 양도로 과세한 처분을 유지했습니다(조심 2023중9578).

다만 대금을 전혀 받지 못했거나 그 뒤 계약이 해제됐다면 양도가 있었다고 보지 않습니다.

실제로 치른 날: 소득세법 기본통칙 98-162…1 / 양도로 보지 않는 경우: 대법원 1989. 7. 11. 선고 88누8609 판결

잔금일이 취득일이 되려면 무엇이 필요한가요?

잔금을 등기 접수보다 먼저 치렀고, 그 날이 이체 내역이나 영수증 같은 자료로 확인돼야 잔금일이 취득일입니다. 자료로 확인되지 않으면 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우가 되어 등기접수일이 취득일입니다.

어느 날이 취득일이 되느냐에 따라 처분기한이 끝나는 날과 비과세 보유기간 2년을 채우는 날이 달라집니다. 처분기한은 취득한 날을 산입하지 않고 그 다음 날부터 계산한다고 국세청이 회신했습니다. 반면 국세청 집행기준에 따르면 이 보유기간은 취득한 날을 첫날로 산입해 양도한 날까지 계산합니다.

예를 들어 두 집 모두 조정대상지역이고 2025년 3월 10일에 신규 주택 등기가 접수된 뒤 4월 7일에 잔금을 치렀다면 처분기한은 3년입니다. 처분기한의 마지막 날은 등기접수일 기준 2028년 3월 10일로, 잔금일로 계산한 2028년 4월 7일보다 28일 빠릅니다.

조정대상지역인데도 3년인 것은 2년을 적용하는 일시적 2주택 처분기한 규정이 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우에 적용되고, 8월 3일까지 계약하고 계약금을 낸 것이 증명되면 제외되기 때문입니다.

처분기한: 소득세법 시행령 제155조 제1항, 대통령령 제36737호 부칙 제2조 / 기간 계산: 서면-2018-부동산-3033, 양도소득세 집행기준 89-154-20

잔금일을 인정하지 않은 경우는?

• 2018년 신규 주택 중도금을 낸 날 매도인 요청으로 소유권이전등기가 접수됐고, 잔금은 28일 뒤 계약서대로 치렀습니다. 청구인은 매도인 진술서, 공인중개사 사실확인서, 자금 인출 내역을 냈지만 심판원은 대금청산일 전에 등기가 접수된 사실이 확인된다며 등기접수일을 취득일로 보았습니다. 종전 주택은 등기접수일부터 당시 처분기한 3년을 3일 넘겨 양도한 것이 되어 일시적 2주택 비과세를 받지 못했고 청구는 기각됐습니다(조심 2023인0182).
• 청구인(매수인)은 계약서의 잔금일에 신규 주택 등기를 마쳤고, 실제 잔금은 16일 뒤 종전 주택 잔금을 받은 날에 치렀습니다. 처분청도 실제 잔금일은 다투지 않았습니다. 계약서에는 6월 1일 기준 소유자인 매수인이 재산세를 부담한다는 특약이 있었고, 청구인은 등기일과 잔금일 사이인 6월 1일 현재 두 집을 보유해 그해 재산세와 종합부동산세를 냈습니다. 심판원은 청구인이 잔금일을 등기일과 같은 날로 적은 계약서에 직접 서명한 점, 특약대로 세금을 낸 점, 잔금 전에 등기할 수밖에 없던 사정을 입증하지 못한 점을 들어 등기접수일을 취득일로 보았습니다. 종전 주택 양도에 1세대 1주택 비과세 특례를 받지 못했고 청구는 기각됐습니다(조심 2025서2090).

잔금일을 인정한 경우는?

아래 두 결정은 매도인의 양도일 사건이고, 판단 기준은 취득일과 같습니다.

• 잔금을 받고 5일 뒤 매수인 등기가 접수된 사안입니다. 처분청은 계좌 입금액이 계약서 잔금에 못 미쳐 잔금일이 분명하지 않다며 등기접수일을 양도일로 보았고, 그러면 신규 주택 등기보다 늦게 양도한 것이 되어 1세대 1주택 양도로 보지 않았습니다. 심판원은 확인되지 않은 금액이 전체 대금에서 차지하는 비중이 크지 않은 점, 매수인이 그날 현금으로 줬다는 확인서와 영수증이 있는 점, 그 돈으로 다음 날 신규 주택 잔금을 치른 것으로 보이는 점을 들어 잔금을 받은 날을 양도일로 보고 처분을 취소했습니다(조심 2012중0638).
• 2002년에 양도한 주택의 등기가 잔금 뒤 약 5년이 지나서야 접수된 사안입니다. 처분청은 잔금일이 확인되지 않는다며 등기접수일을 양도일로 보아 그 사이에 양도한 다른 주택을 2주택 상태의 양도로 과세했습니다. 심판원은 매수인이 승계한 대출금의 변제 기록과 대위변제 확인서, 매수인 사실확인서, 매수인이 계약 직후부터 그 주택에 거주한 사실을 들어 계약서의 잔금일에 대금이 청산됐다고 보고 처분을 취소했습니다(조심 2009중3297).

정리하며

1. 양도소득세 취득시기와 양도시기는 같은 조문으로 정하고, 원칙은 잔금을 치른 날
2. 잔금 전에 등기가 접수됐으면 등기접수일이 취득일이고, 실제 잔금일을 증명해도 바뀌지 않음
3. 잔금일이 취득일이 되려면 잔금이 등기보다 먼저이고 그 날이 자료로 확인될 것

취득일 판정이나 처분기한 계산이 어렵다면 매매계약서, 등기사항전부증명서, 잔금 이체 내역을 갖춰 양도소득세 상담 안내를 보고 상담 신청을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

매도인이 부탁해서 등기를 먼저 했어도 등기접수일이 취득일인가요?

등기접수일이 취득일입니다. 매도인 집에 근저당과 가압류가 있어 매도인 쪽 요청으로 잔금 전에 등기했다는 탄원서와 금융 자료를 낸 사건에서도 심판원은 등기접수일을 취득일로 보았습니다. 일시적 2주택 특례는 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 하는데, 등기접수일로 보면 1년이 지나기 전에 취득한 것이 되어 특례를 받지 못했습니다(소득세법 시행령 제155조 제1항, 같은 영 제162조 제1항 제2호, 조심 2019서4431).

분양받은 아파트도 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 취득일인가요?

잔금을 치를 때까지 완공되지 않았다면 빠른 날이 아니라 아파트가 완성된 날이 취득일입니다. 완성된 날은 표의 직접 지은 건물과 같은 기준으로 정합니다. 완공된 뒤에 잔금을 치렀다면 잔금을 치른 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호·제8호, 양도소득세 집행기준 98-162-13).

잔금이 조금 남았어도 대금을 청산한 날로 볼 수 있나요?

사회통념상 대금이 거의 지급됐다고 볼 정도라면 그날을 대금을 청산한 날로 봅니다. 남은 금액과 그 비율, 남게 된 경위를 보고 사안마다 판단합니다(양도소득세 집행기준 98-162-3, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2013두2037 판결).