양도차익을 계산할 때의 취득시기는 법률과 시행령이 정합니다. (소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조) 이 계산에 쓰는 취득시기에 관해 국세청은 부동산 분양계약을 체결한 사람이 그 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우 권리의 취득시기를 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 보아 아파트당첨권은 당첨일로 하고, 타인으로부터 그 권리를 인수받았으면 잔금청산일로 봅니다. (국세청 기본통칙 98-162…2, 집행기준 98-162-16)
이와 별개로 주택 수와 비과세 특례를 판정할 때에는 법에서 정한 분양권의 취득시기를 봅니다. (소득세법 제88조 제10호) 소관 부처인 재정경제부는 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 그 분양권의 취득시기를 청약당첨일로 회신했습니다. 두 회신은 각각 2022년 1월 14일과 2022년 7월 27일에 나왔고, 문서번호에는 발신 당시 부처 명칭을 그대로 썼습니다. (기획재정부 재산세제과-85, 기획재정부 조세법령운용과-827)
그런데 예비당첨은 결론이 다르게 난 사례가 있습니다. 2022년 2월 14일 예비당첨되어 2022년 3월 25일 분양계약을 체결한 사안에서, 조세심판원은 청약당첨일 당시에는 향후 분양계약을 체결할 수 있는 잠정적이고 추상적인 권리만 발생하고 분양계약을 통하여 비로소 특정된 부동산을 취득할 권리가 구체적으로 확정된다고 보아 분양권의 취득시기를 분양계약일로 판단했습니다. 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 사안입니다. (조심 2026인0222) 국세청 해석도 이와 다르지 않습니다. 예비입주자로 선정되어 취득하는 분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이며, 예비입주자가 동·호수를 배정하는 추첨에 참가하여 동·호수를 배정받고 같은 날 사업주체와 공급계약을 체결한 경우에는 그 날짜가 취득시기라고 회신했습니다. (주택공급에 관한 규칙 제26조 제1항, 제26조의2 제1항, 소득세법 제88조 제10호, 국세청 서면-2024-법규재산-1427) 회신일은 2024년 6월 27일입니다. 예비당첨일이 기준은 아니라는 뜻입니다. 다만 이 회신은 배정과 계약이 같은 날 이루어진 사실관계에 답한 것이어서, 두 날짜가 다른 경우까지 이것으로 단정하시면 안 됩니다. 예비당첨으로 계약한 분양권이라면 개별 확인이 필요하다고 보시는 편이 안전합니다.
조합원입주권을 승계하거나 증여받아 신축주택을 취득한 경우도 주의하실 대목입니다. 관리처분계획인가일이 지난 뒤에 기존주택이 아니라 조합원입주권 지분을 증여받은 사안에서, 조세심판원은 신축주택의 취득시기를 입주권 증여일이 아니라 신축주택의 사용승인일로 보아야 한다고 판단했습니다. (조심 2026구1568) 보유기간 2년을 채우지 못해 비과세가 부인된 결과입니다. 국세청도 관리처분계획인가일을 기준으로 같은 결론을 냅니다. (국세청 집행기준 98-162-15)
기준일이 다른 예규도 있습니다. 주택재건축 사업계획승인일 이후에 조합원의 지위를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 사용검사필증교부일, 사실상 사용일, 사용승인일 중 빠른 날입니다. (국세청 부동산거래관리과-997) 다만 이 예규가 승계 시점을 재는 기준일은 구법상 사업계획승인일이고, 위 심판례와 집행기준의 기준일은 관리처분계획인가일입니다. (구 주택건설촉진법 제33조) 결론이 사용승인일 계열로 비슷하다고 해서 같은 기준으로 묶어 읽으시면 안 됩니다.
일반분양 아파트를 분양받아 잔금을 냈는데 아직 완공되지 않았다면 미완성 자산의 취득시기 문제로 넘어갑니다. 대금청산일까지 완공되지 않은 경우에는 완성된 날인 사용승인일을 취득시기로 보고, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았으면 그 사실상 사용일 또는 임시사용승인일, 준공일 이후에 잔금이 청산되면 잔금청산일로 봅니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항 제8호, 국세청 집행기준 98-162-13)
1985년 이전에 취득한 부동산은 취득일을 언제로 보나요?
오래 보유한 자산에는 취득일을 법이 정해 주는 규정이 있습니다. 토지·건물로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보고, 나머지 자산은 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 봅니다. (법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조, 소득세법 제94조 제1호) 이 규정은 1997년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용되며, 시행일은 별도로 정해져 있습니다. (법률 제5031호 부칙 제8조 제3항, 제1조)
| 자산 | 취득한 시점 | 취득일로 보는 날 |
|---|
| 토지·건물 | 1984년 12월 31일 이전 | 1985년 1월 1일 |
| 부동산에 관한 권리, 기타자산 | 1984년 12월 31일 이전 | 1985년 1월 1일 |
| 주식등 | 1985년 12월 31일 이전 | 1986년 1월 1일 |
토지와 건물은 위 부칙이 직접 정하고, 부동산에 관한 권리와 기타자산, 주식등의 날짜는 시행령이 정합니다. (소득세법 시행령 제162조 제6항, 제7항) 경계일은 자산에 따라 다릅니다. 토지·건물과 부동산에 관한 권리·기타자산은 1985년 1월 1일 이후에 취득한 것에는 적용되지 않고, 주식등은 경계일이 한 해 뒤라서 1986년 1월 1일 이후에 취득한 것에는 적용되지 않습니다. 어느 쪽이든 최근에 매수한 주택과는 관계가 없고, 오래 보유한 토지나 상속으로 넘어온 옛 부동산에서만 문제가 됩니다.
취득시기를 잘못 잡으면 세금은 어디에서 달라지나요?
취득일에 따라 다섯 가지 계산 결과가 달라집니다. 앞의 세 가지는 보유기간을 세는 출발점이고, 뒤의 두 가지는 금액과 기간을 재는 기준입니다.
첫째는 1세대1주택 비과세의 보유기간과 거주기간입니다. 보유기간 2년 이상을 요구하고, 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택이면 보유기간 중 거주기간 2년 이상까지 요구합니다. (소득세법 제89조 제1항 제3호 가목, 소득세법 시행령 제154조 제1항) 거주요건이 붙는지 여부가 취득일로 정해진다는 뜻입니다. 다만 2년이 모든 주택에 통하는 숫자는 아닙니다. 비거주자가 그 주택을 3년 이상 계속 보유하고 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 보유기간 3년 이상을 요구합니다. (소득세법 시행령 제154조 제8항 제2호) 반대로 협의매수·수용이나 해외이주처럼 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않는 경우도 따로 정하고 있습니다. (같은 조 제1항 단서) 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산하며, 국세청은 취득한 날의 초일을 산입합니다. (같은 조 제5항 본문, 소득세법 제95조 제4항, 국세청 집행기준 89-154-20) 초일 산입은 법률 명문이 아니라 국세청 기준이지만, 하루로 2년 요건이 달라지는 계산에서는 이 하루가 결과를 바꿉니다. 비과세 요건 전체는 1세대 1주택 비과세 요건에서 정리했습니다.
둘째는 장기보유특별공제의 보유기간입니다. 장기보유특별공제는 보유기간이 길수록 양도차익에서 정해진 비율을 빼 주는 공제입니다. 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 하되, 이월과세가 적용되는 자산은 증여한 배우자 또는 직계존비속이 그 자산을 취득한 날부터, 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 기산합니다. (소득세법 제95조 제4항) 공제율과 거주기간 요건은 장기보유특별공제에서 따로 다뤘습니다.
셋째는 세율입니다. 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 토지·건물·부동산에 관한 권리에는 100분의 40, 주택과 조합원입주권·분양권에는 100분의 60을 적용하고, 보유기간 1년 미만이면 각각 100분의 50과 100분의 70을 적용합니다. (소득세법 제104조 제1항 제2호, 제3호) 그런데 이 보유기간은 세는 방법이 또 다릅니다. 상속받은 자산의 취득일은 피상속인이 그 자산을 취득한 날로 보고, 이월과세 대상 자산의 취득일은 증여자가 그 자산을 취득한 날로 봅니다. (같은 조 제2항 제1호, 제2호) 상속의 경우 일반적인 취득시기는 상속이 개시된 날인데, 세율 판정의 기산점은 피상속인의 취득일입니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호) 같은 상속인데 조문에 따라 세는 날이 다릅니다. 주택이 아니라 분양권을 분양권 상태로 팔 때의 세율과 계산은 분양권 양도세에서 따로 다뤘습니다.
넷째는 취득가액입니다. 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하고, 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용합니다. (소득세법 제97조 제1항 제1호) 실지거래가액을 인정하거나 확인할 수 없을 때에는 추계할 수 있습니다. (같은 법 제114조 제7항) 어느 거래를 취득으로 보는지에 따라 취득가액을 증명할 서류도 달라집니다.
다섯째는 이월과세를 적용하는 기간입니다. 여기는 기준이 또 다릅니다. 이월과세는 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 자산을 정해진 기간 안에 양도하면 취득가액을 증여한 사람이 취득할 당시의 금액으로 계산하는 것을 말합니다. (소득세법 제97조의2 제1항 제1호) 그 기간은 양도일부터 소급하여 세는데, 10년이지만 주식등은 1년입니다. 여기서 주식등은 법에서 정한 자산이고, 이월과세가 걸리는 자산도 토지·건물과 주식등, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산으로 한정됩니다. (같은 항, 소득세법 제94조 제1항 제1호, 제3호) 증여받은 자산이면 무엇이든 10년이 붙는 것이 아닙니다. 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따라 셉니다. (소득세법 제97조의2 제3항) 증여를 받은 날과 다른 기준이므로 따로 확인하셔야 합니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호)
취득세 신고 때 본 취득일을 양도소득세에 그대로 써도 되나요?
확인 없이 옮기시면 안 됩니다. 두 세목은 취득시기를 각각 다른 규정으로 정하므로 취득 원인에 따라 같은 날이 되기도 하고 서로 다른 날이 되기도 합니다. (지방세법 시행령 제20조, 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조) 유상승계 거래처럼 두 세목의 결과가 같아지는 경우도 있고, 증여처럼 처음부터 다른 날이 되는 경우도 있습니다. 그래서 취득세 신고서에 적은 날짜는 원인별로 다시 확인하고 쓰셔야 합니다.
취득세는 유상승계취득에서 사실상의 잔금지급일을 신고인이 제출한 자료로 확인할 수 없으면 계약상의 잔금지급일을, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않았으면 계약일부터 60일이 경과한 날을 취득일로 봅니다. (지방세법 시행령 제20조 제2항) 이런 60일 기준은 취득세에만 적용되고 양도소득세 취득시기에는 적용되지 않습니다.
잔금을 치르기 전에 등기를 접수한 경우도 짚어 두겠습니다. 유상승계 거래에서는 두 세목의 결과가 같습니다. 다만 규정이 같아서 결과가 같은 것은 아닙니다. 취득세는 무상취득과 연부취득을 포함해 법정 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우 그 등기일 또는 등록일을 보지만, 양도소득세는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우여서 대금 청산이 있는 거래를 전제합니다. (지방세법 시행령 제20조 제14항, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호) 그래서 증여계약일 전에 등기를 접수하면 취득세는 등기일, 양도소득세는 증여를 받은 날이 됩니다. 문언도 「등기일 또는 등록일」과 「등기접수일」로 다릅니다.
정리하며
양도소득세의 취득일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기가 접수됐으면 등기접수일입니다. 계약서에 서명한 날 자체를 취득시기로 삼지는 않습니다. 상속과 증여, 수용, 자기가 지은 건축물, 환지처분처럼 원인이 다른 취득은 시행령이 각각 다른 날을 정해 두었고, 경매와 법원 확정판결, 토지거래허가구역, 분양권은 조문이 아니라 국세청 기본통칙·집행기준·예규가 기준을 주고 있습니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항, 국세청 기본통칙 98-162…3, 국세청 집행기준 98-162-5, 국세청 집행기준 98-162-18, 국세청 기본통칙 98-162…2, 국세청 집행기준 98-162-16, 국세청 서면-2024-법규재산-1427) 그리고 취득일이 하루 달라지면 비과세 2년 요건 충족 여부와 장기보유특별공제 보유기간, 단기 보유 세율 구간이 함께 달라집니다.
이 글을 검색해서 보셨다면 계약서와 등기사항전부증명서의 날짜가 서로 맞지 않아 확인이 필요한 상황일 가능성이 큽니다. 잔금을 실제로 건넨 날, 등기 접수일, 취득 원인, 자산의 종류 이 네 가지를 한자리에 놓고 보셔야 취득일이 정해집니다. 특히 상대방이 잔금 전에 먼저 등기를 넘긴 거래, 조합원입주권이나 분양권을 승계한 거래, 이혼이나 유류분처럼 사실판단이 필요한 거래는 날짜 하나로 세금이 크게 달라지니 매도 일정을 정하기 전에 세무사와 함께 확인하시기 바랍니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
계약서에 적힌 잔금일보다 실제 잔금을 늦게 냈으면 취득일이 언제인가요?
실지로 잔금을 받은 날이 잔금청산일입니다. 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우 실지로 받은 날을 잔금청산일로 봅니다. (국세청 기본통칙 98-162…1) 다만 그 전에 소유권이전등기가 접수됐다면 등기접수일이 취득일이 됩니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호)
상속받은 주택을 1년 안에 팔면 단기 보유 세율이 적용되나요?
세율을 정할 때의 보유기간은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 셉니다. (소득세법 제104조 제2항 제1호) 따라서 상속이 개시된 날부터 1년이 지나지 않았다는 사정만으로 1년 미만 세율이 적용되지는 않습니다. 반면 비과세 보유기간과 장기보유특별공제의 취득시기는 상속이 개시된 날입니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호)
취득시기가 분명하지 않은 자산을 여러 개 양도하면 어느 것을 먼저 판 것으로 보나요?
먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 봅니다. 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에 적용하는 기준입니다. (소득세법 시행령 제162조 제5항, 소득세법 제98조) 취득시기가 자료로 확인되는 자산에는 이 규정을 쓰지 않습니다. 양도한 주식의 주권발행번호나 별도의 계좌로 취득시기를 확인할 수 있으면 그 확인되는 날이 취득시기가 되고, 분명하지 아니한 경우에만 먼저 취득한 주식을 먼저 양도한 것으로 봅니다. (국세청 집행기준 98-162-20) 이 확인 기준은 법령 조문이 아니라 국세청이 정한 기준입니다.
증여한 부동산을 증여계약 해제로 돌려받으면 증여자의 취득시기는 언제인가요?
반환한 시기에 따라 다릅니다. 증여세 신고기한 이내에 반환한 경우에는 당초 증여가 없는 것으로 보아 증여자가 당초 취득한 날을 취득시기로 봅니다. 다만 반환 전에 증여세가 결정된 경우는 제외합니다. 증여세 신고기한이 지난 뒤에 반환한 경우에는 증여자가 반환받은 날로 봅니다. (국세청 집행기준 98-162-21) 어느 경우든 돌려받은 증여자의 취득시기를 정하는 기준입니다. 이것은 법령 조문이 아니라 국세청이 정한 기준이며, 현금을 증여한 경우에는 당초 증여와 반환이 모두 증여세 과세대상입니다.
