과세관청이 과세표준과 세액을 결정해 통지하기 전이라면 기한 후 신고를 하고 감면을 받을 수 있습니다. (국세기본법 제45조의3) 신고서를 내면서 납부할 세액도 함께 납부해야 합니다.
일반 기한 후 신고의 무신고가산세 감면은 신고 시점에 따라 달라집니다.
| 기한 후 신고 시점 | 무신고가산세 감면율 |
|---|
| 법정신고기한 후 1개월 이내 | 50% |
| 1개월 초과 3개월 이내 | 30% |
| 3개월 초과 6개월 이내 | 20% |
양도소득세 예정신고에는 별도 특례도 있습니다. 예정신고를 하지 않았더라도 다음 해 5월 확정신고기한까지 기한 후 신고하면 무신고가산세의 50%를 감면합니다. 일반 감면과 예정신고 특례를 더해 중복 감면받을 수는 없습니다. 감면 대상은 무신고가산세이므로 납부지연가산세까지 같은 비율로 줄어들지는 않습니다. (국세기본법 제48조 제2항 제3호 라목)
감면의 배제 조건은 두 규정의 문언이 다릅니다. 일반 기한 후 신고 감면은 과세관청이 과세표준과 세액을 결정할 것을 미리 알고 신고한 경우에 적용되지 않습니다. 예정신고 특례 50%는 과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알고 한 기한 후 신고에 적용되지 않습니다. 결정은 신고하지 않은 과세표준과 세액을 처음 정하는 절차이고 경정은 이미 신고하거나 결정한 내용을 바로잡는 절차입니다. 안내문을 받았더라도 안내문의 내용과 과세관청의 절차가 어느 단계인지에 따라 감면 배제 여부가 다릅니다. 기한을 놓친 사실을 안 즉시 신고하는 것이 안전합니다.
2026년 8월 26일 현재, 기한 후 1주 이내 신고하면 75%를 감면하는 내용은 2027년 시행을 제안한 정부 입법예고안입니다. 아직 공포·시행되지 않았으므로 2026년 신고에 적용해서는 안 됩니다.
예정신고를 했는데도 5월 확정신고가 필요한 경우는 언제인가요?
한 해에 여러 자산을 양도했다면 다시 확인해야 합니다. 그렇다고 두 번 이상 양도하면 언제나 확정신고인 것은 아닙니다.
예정신고 세액이 달라지는 경우는 시행령이 정해 두었습니다. (소득세법 시행령 제173조 제5항)
- 누진세율 적용대상 자산을 두 번 이상 예정신고하면서 앞서 신고한 양도소득과 합산하지 않은 경우
- 부동산 등이나 주식 등을 두 번 이상 양도해 기본공제 적용 순서에 따라 당초 산출세액이 달라지는 경우
- 둘 이상의 자산에 세율 비교과세를 적용해 당초 산출세액이 달라지는 경우
이때는 다음 해 5월 확정신고에서 다시 정산합니다. 이미 예정신고로 낸 산출세액은 확정신고 납부세액에서 공제하므로 같은 세금을 두 번 내지는 않습니다.
1세대 1주택 비과세라면 양도소득세 신고를 생략해도 되나요?
완전한 비과세 거래로 과세표준이 없다면 실무상 신고 대상이 아닙니다. 그 전에 1세대 1주택 비과세 요건과 과세되는 부분이 정말 없는지를 확인해야 합니다.
주택과 부수토지의 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가주택은 과세되는 부분이 생깁니다. 보유·거주기간, 부수토지의 범위, 겸용주택 여부에 따라서도 결론이 달라집니다. 1주택이니 신고하지 않아도 된다고 거래 형태를 보지 않은 채 결정하면 기한을 놓칠 수 있습니다.
정리하며
부동산의 양도소득세 신고기한은 원칙적으로 양도일이 속한 달 말일부터 2개월입니다. 먼저 잔금일과 등기 접수일을 대조해 양도일을 확정하고 예정신고와 납부를 함께 마쳐야 합니다.
잔금일이 이미 지났거나 매도를 앞둔 분이 많습니다. 계약서와 등기 접수일, 취득·필요경비 자료를 함께 확인하면 정확한 기한과 예상세액, 비과세 여부를 한 번에 점검할 수 있습니다. 기한을 놓쳤다면 고지 여부와 감면 구간부터 확인해 더 늦어지기 전에 신고하시기 바랍니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
양도일은 언제나 잔금일인가요?
아닙니다. 원칙은 대금을 청산한 날입니다. 대금청산일이 분명하지 않으면 등기·등록 접수일 등을 보고 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 그 접수일을 볼 수 있습니다. (소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조)
예정신고를 놓치고 다음 해 5월에 신고하면 되나요?
5월 신고가 예정신고 누락을 없애지는 않습니다. 확정신고기한까지 기한 후 신고하면 무신고가산세의 50%를 감면하는 예정신고 특례는 있습니다. 과세관청이 과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알고 한 기한 후 신고는 제외되므로 요건을 확인해 가능한 한 빨리 신고해야 합니다. (국세기본법 제48조 제2항 제3호 라목)
무신고가산세 20%는 집값의 20%인가요?
아닙니다. 신고했더라면 납부했어야 할 세액의 20%입니다. 납부지연가산세는 별도로 계산하며 2026년 7월 이후에는 납부고지 전의 하루 단위와 지정납부기한 이후의 3%·월 단위 구조를 나눠 봅니다. (국세기본법 제47조의2·제47조의4)
예정신고를 하면 세액공제를 받을 수 있나요?
현행 소득세법에는 예정신고납부세액공제가 없습니다. 과거에는 공제 규정이 있었지만 현재 해당 조문은 재외국민과 외국인의 부동산등양도신고확인서 제출에 관한 내용입니다. (소득세법 제108조) 따라서 가산세를 피하려면 법정기한 안에 신고하고 납부해야 합니다.