양도세 예정신고 기한, 판 달 말일부터 2개월 안 하면 세액의 20%, 늦어도 다음 해 5월 31일까지

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

집을 파신 분들께 이런 말씀을 자주 듣습니다. "양도세는 5월에 한꺼번에 내는 것 아닌가요?" 잔금을 받고 이사와 대출 정리로 두어 달을 보내다 보면 어느새 기한이 지나 있습니다. 계약서를 들고 오신 자리에서 이미 신고 기한이 지났다는 말씀을 드려야 했던 경우가 적지 않았습니다.

결론부터 말씀드리면, 양도소득세에는 다음 해 5월 신고와 별개로 예정신고라는 의무가 따로 있습니다. 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고 납부해야 하며(소득세법 제105조 제1항 제1호, 제106조 제1항), 이 기한을 넘기면 내야 할 세금의 20%가 무신고가산세로 붙습니다(국세기본법 제47조의2 제1항 제2호). 5월 확정신고를 생략할 수 있는 것은 예정신고를 마친 분에게만 주어지는 면제이지, 예정신고를 대신하는 절차가 아닙니다.

양도세 예정신고 기한은 정확히 언제까지인가요?

기한을 "두 달"로만 기억하시면 며칠씩 틀립니다. 조문은 양도일부터 두 달이 아니라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이라고 정하고 있습니다.

2026년 9월 10일에 잔금을 받으셨다면 기산점은 9월 30일이고, 신고와 납부 기한은 2026년 11월 30일입니다. 9월 1일에 받으셨든 9월 30일에 받으셨든 기한은 같은 날입니다. 다만 계산한 날이 토요일·일요일·공휴일이면 그 다음 평일이 기한이 됩니다(국세기본법 제5조 제1항). 그래서 월초에 잔금을 받은 분일수록 여유가 길고, 월말에 받은 분일수록 실제로 쓸 수 있는 시간이 짧습니다.

여기서 말하는 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날, 즉 잔금일입니다(소득세법 제98조). 대금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일 등을 기준으로 합니다. 등기를 늦게 넘겼다고 기한이 밀리지 않는다는 뜻입니다.

자산별로 기한이 다르다는 점도 함께 보셔야 합니다.

무엇을 넘겼는가	신고·납부 기한	근거
토지·건물·부동산에 관한 권리 등	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월	소득세법 제105조 제1항 제1호
부담부증여에서 채무액에 해당하는 부분	양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월	같은 항 제3호
상장 대주주 주식·비상장주식	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월	같은 항 제2호

토지거래허가구역 안의 토지를 허가 전에 대금부터 청산하신 경우에는 기준이 되는 날이 잔금일이 아니라 허가일이고, 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 허가를 받기 전에 허가구역 지정이 해제되었다면 그 해제일이 기준이 됩니다(제105조 제1항 제1호 단서).

5월 확정신고 때 한꺼번에 하면 안 되나요?

두 신고는 서로 다른 조문에 근거한 별개의 의무입니다. 예정신고는 제105조, 확정신고는 제110조입니다.

제110조 제4항은 "예정신고를 한 자는 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다"고 정합니다. 문장의 주어가 예정신고를 한 자입니다. 예정신고를 하지 않은 분은 이 면제의 대상이 아니고, 5월에 신고를 하더라도 예정신고를 하지 않았다는 사실 자체가 무신고로 남습니다.

국세기본법 제47조의2 제1항이 무신고가산세의 대상에 "예정신고 및 중간신고를 포함한다"고 명시해 둔 것도 같은 이유입니다. 예정신고 기한을 넘긴 시점에 이미 가산세 요건이 성립합니다.

다만 같은 조 제5항이 이중 부과를 막아 둡니다. 예정신고와 관련해 가산세가 부과된 부분에 대해서는 확정신고와 관련해 다시 무신고가산세를 매기지 않습니다. 20%가 두 번 붙는 일은 없습니다.

손해를 보고 팔았는데도 신고해야 하나요?

해야 합니다. 제105조 제3항이 "양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다"고 정하고 있습니다.

낼 세금이 없으니 무신고가산세는 산출되지 않습니다. 무신고가산세는 신고로 납부하여야 할 세액에 20%를 곱해 계산하므로, 그 세액이 0이면 가산세도 0입니다. 그럼에도 신고 의무가 그대로 남는 이유는 손실을 기록으로 남겨 두어야 하기 때문입니다. 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났다면 그 손실과 통산할 수 있는데, 신고가 없으면 그 손실을 스스로 증명하셔야 합니다.