1세대 1주택 비과세 요건, 어떻게 판단하나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"아파트 한 채를 산 지 4년이 넘었습니다. 줄곧 전세를 줬는데, 집이 한 채뿐이면 팔 때 양도세가 없는 거죠?"

1세대 1주택 비과세 요건은 양도일 현재 1세대가 국내에 주택 한 채를 2년 이상 보유하는 것입니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 쉽게 말하면 조정대상지역은 「주택법」에 따라 지정되어 공고된 지역입니다. 전세만 준 집도 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 보유 2년으로 요건을 갖춥니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 그 뒤 지정이 해제돼도 거주 2년이 필요합니다.

법률상 배우자는 따로 살아도 같은 세대라서 배우자 명의 집도 주택 수에 포함됩니다.

양도가액이 12억원을 넘으면 전부 비과세되지는 않고, 12억원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다.

1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

소득세법은 1세대가 1주택을 보유하면서 시행령이 정한 요건을 갖춘 주택과 딸린 토지의 양도소득을 비과세합니다.

소득세법 시행령 제154조 제1항2026. 7. 1. 시행

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 …) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 …) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 …)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 …) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. …

(이하 생략)

비과세 대상: 소득세법 제89조 제1항 제3호

1세대와 1주택은 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

1세대는 주민등록이 아니라 거주자와 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족으로 판단합니다. 거주자는 집을 파는 본인입니다. 부모·자녀 같은 직계존비속과 형제자매가 생계를 같이 하면 같은 세대입니다.

소득세법 제88조 제6호2026. 7. 1. 시행

6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 …)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속 …]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. …

배우자는 생계를 같이 하는지와 관계없이 1세대에 포함됩니다. 별거하거나 이혼소송 중이어도 이혼이 확정되기 전이면 같은 세대입니다.

주택 수는 양도일 현재로 판단합니다. 오피스텔처럼 건축물대장 같은 서류상 주택이 아닌 건물도 사실상 주거용으로 쓰면 주택입니다. 용도가 분명하지 않으면 서류상 용도를 따릅니다. 오피스텔이 있는 상태에서 아파트를 팔 때의 판단과 사례는 주거용 오피스텔 주택수와 비과세에 있습니다.

이사하면서 잠시 두 채가 되면 요건을 갖춘 경우 일시적 2주택 특례로 1주택으로 봅니다. 요건과 처분기한은 일시적 2주택 처분기한에서 다뤘습니다.

주택의 정의: 소득세법 제88조 제7호 / 일시적 2주택: 소득세법 시행령 제155조 제1항

보유기간과 거주기간은 어떻게 계산하나요?

보유기간은 취득일부터 양도일까지이고, 취득일과 양도일은 대금을 청산한 날이 원칙입니다. 쉽게 말하면 계약일이나 입주일이 아니라 대금을 다 치른 날과 다 받은 날입니다. 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했거나 청산한 날이 분명하지 않으면 등기접수일이 기준입니다. 대금을 청산한 날까지 완성되지 않은 분양 주택 등은 완성된 날이 기준입니다.

거주 2년은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 필요합니다. 조정대상지역 지정 공고일(당일 포함)까지 매매계약을 하고 계약금을 냈다면, 그 사실이 증빙서류로 확인되고 계약금을 낸 날 세대가 무주택인 경우 거주요건이 없습니다. 2017년 8월 2일까지 이렇게 계약한 주택과 그날까지 취득한 주택도 거주요건이 없는 종전 규정을 따릅니다. 계약금 일부만 낸 뒤 지정된 사안은 조정대상지역 지정 전 계약의 거주요건 예외에 있습니다.

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 봅니다. 다만 조세심판원은 주민등록이 있어도 실제로 살지 않았다는 사실이 드러나면 그 기간을 거주기간으로 인정하지 않았습니다.

해외이주로 세대 전원이 출국하고 출국일부터 2년 이내에 양도하거나, 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우처럼 보유·거주 2년을 채우지 않아도 비과세하는 예외도 있습니다.

보유기간과 취득·양도시기: 소득세법 제95조 제4항, 제98조, 같은 법 시행령 제154조 제5항, 제162조 제1항 / 2017년 8월 2일 이전분: 대통령령 제28293호 부칙 제2조 / 지정 전 계약: 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호 / 거주기간과 예외: 소득세법 시행령 제154조 제6항, 같은 조 제1항 제2호·제3호

양도가액이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택도 요건을 갖추면 12억원을 넘는 비율만큼의 양도차익에만 과세합니다. 양도가액은 주택과 딸린 토지의 실지거래가액 합계입니다. 과세되는 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱해 구합니다. 이 비율은 세율이 아닙니다.

예를 들어 1세대 1주택을 16억원에 팔아 양도차익이 4억원이면 비율은 (16억원 − 12억원) ÷ 16억원 = 0.25입니다. 과세되는 양도차익은 4억원 × 0.25 = 1억원이고, 나머지 3억원은 비과세입니다. 보유·거주기간별 공제율로 계산하는 장기보유특별공제도 4억원 전체로 계산한 공제액의 0.25만 적용합니다.

고가주택 기준: 소득세법 제89조 제1항 제3호 / 양도차익·공제액 계산: 소득세법 제95조 제3항, 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호·제2호

두 채처럼 보여도 비과세를 인정한 경우는?

납세자가 아파트를 팔며 비과세로 신고했는데, 세무서가 본인이 임대하던 오피스텔을 주거용으로 보아 과세했습니다. 오피스텔은 서류상 업무시설이었고, 현장에는 침구류 없이 악기와 보면대가 있었으며 전입신고한 사람도 없었습니다. 조세심판원은 음악연습실로 썼다는 임차인 진술을 세무서가 반증하지 못했다고 보아 과세를 취소했습니다(조심 2023인0736).
납세자가 다가구주택을 1세대 1주택으로 보아 신고하지 않았는데, 세무서가 배우자 소유의 오래된 주택을 들어 2주택으로 과세했습니다. 그 집은 10년 이상 비어 있었고 지붕 일부가 무너지고 천장이 새어 대수선이 필요했습니다. 조세심판원은 주거기능을 잃은 폐가로 보아 주택 수에 포함하지 않고 과세를 취소했습니다(조심 2021서5940).

요건을 갖춘 것 같아도 비과세를 인정하지 않은 경우는?

배우자와 주민등록을 나누고 이혼소송 중 별거하던 납세자가 배우자 집을 제외하고 1세대 1주택으로 신고했지만, 세무서는 배우자 집을 주택 수에 포함해 과세했습니다. 이혼은 양도 이듬해에 확정됐습니다. 조세심판원은 배우자는 동거하거나 생계를 같이 하는지와 관계없이 1세대를 이룬다고 보아 심판청구를 기각했고 과세가 유지됐습니다(조심 2024서0468).
2018년에 분양받은 조정대상지역 아파트를 2021년에 팔며 비과세로 신고했지만, 세무서는 거주 2년을 채우지 못했다며 과세했습니다. 주민등록은 그 아파트에 있었으나 2019년부터 4인 가구 임차인이 살았고, 납세자는 집 일부에서 함께 살았다고 주장했습니다. 조세심판원은 4인 가구에 세를 주고 함께 살았다는 주장이 이례적이고, 관리비를 누가 냈는지 확인되지 않으며, 배우자와 자녀가 다른 집에 주민등록을 두었다는 사정을 들어 실제 거주를 인정하지 않았습니다. 심판청구는 기각됐고 과세가 유지됐습니다(조심 2022서8277).

정리하며

양도일 현재 1세대가 국내에 주택 한 채를 2년 이상 보유하면 비과세 요건을 갖춥니다. 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주해야 합니다.
법률상 배우자는 별거 중이어도 이혼 확정 전이면 같은 세대라 배우자 명의 집도 주택 수에 포함됩니다.
보유기간은 대금을 청산한 날부터 계산하고, 주민등록이 있어도 실제로 살지 않았으면 거주기간으로 인정되지 않습니다.
양도가액이 12억원을 넘으면 12억원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다.

세대 구성이나 주택 수, 거주기간 판정이 어렵다면 매매계약 전에 양도소득세 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

조정대상지역에서 해제된 뒤 팔면 거주하지 않아도 되나요?

취득 당시 조정대상지역이었다면 해제된 뒤 팔아도 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 거주요건은 양도 당시가 아니라 취득 당시 지정 여부로 정합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).

이혼한 뒤에도 함께 살면 배우자로 보나요?

배우자로 봅니다. 법률상 이혼했어도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계라면 같은 세대에 포함합니다(소득세법 제88조 제6호).

분양권을 가진 채 집을 팔아도 비과세되나요?

원칙적으로 비과세되지 않습니다. 분양권이나 조합원입주권을 함께 가진 상태에서 주택을 팔면 비과세 대상에서 제외되고, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 이 규정이 적용됩니다. 시행령이 정한 특례에 해당하면 예외입니다(소득세법 제89조 제2항, 법률 제17477호 부칙 제4조, 소득세법 시행령 제156조의2·제156조의3).