1세대 1주택 비과세 요건, 보유 2년·취득 당시 조정지역 거주 2년·12억원

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

집이 한 채라는 이유만으로 양도소득세가 자동으로 비과세되지는 않습니다. 세대 전체의 주택 수, 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간, 양도가액을 모두 확인할 필요가 있습니다. 이사 과정에서 잠시 두 채가 됐다면 새 집과 종전 집의 취득일·양도일도 따져야 합니다.

결론부터 말씀드리면 일반적인 1세대 1주택은 양도일 현재 국내에 한 채를 보유하고 그 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 초과 비율에 해당하는 양도차익이 과세됩니다. 계약 전에 아래 순서대로 확인하시기 바랍니다.

1세대는 주민등록만 따로 두면 나뉠까요?

그렇지 않습니다. 1세대는 거주자와 배우자, 그리고 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속·그 배우자·형제자매가 구성하는 가족단위를 말합니다. (소득세법 제88조) 취학, 질병의 요양, 근무나 사업상 형편으로 일시 퇴거한 가족도 포함될 수 있습니다.

특히 배우자는 주민등록 주소를 나누었다는 사정만으로 별도 세대가 되지 않습니다. 부모나 성년 자녀도 주소뿐 아니라 실제로 생계를 같이하는지 확인할 필요가 있습니다. 따라서 양도일의 주민등록표만 보고 1세대 1주택이라고 결론 내리기보다 배우자와 가족의 주택 보유 현황, 생활비 부담, 일시 퇴거 사유까지 함께 살펴야 합니다.

보유 2년 외에 거주 2년도 필요한가요?

일반 원칙은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 주택의 보유기간이 2년 이상인 것입니다. (소득세법 시행령 제154조 제1항)

거주 2년이 추가되는지는 주택을 취득할 당시의 조정대상지역 여부로 판단합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유 2년과 보유기간 중 거주 2년을 모두 충족해야 합니다. 이후 그 지역이 조정대상지역에서 해제됐더라도 취득 당시 붙은 거주요건이 사라지는 것은 아닙니다.

다만 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했으며, 계약금 지급일 현재 그 세대가 주택을 보유하지 않았다면 거주기간 제한을 적용하지 않습니다. 수용, 해외이주, 부득이한 사유 등에도 별도 예외가 있으므로 모든 1주택자에게 보유·거주 2년이 똑같이 적용된다고 보시면 안 됩니다.

보유기간은 잔금일과 등기일 중 언제부터 셀까요?

취득일과 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. (소득세법 제98조) 아파트 매매에서는 통상 잔금일이 여기에 해당합니다.

대금 청산일이 분명하지 않다면 등기접수일을 사용합니다. 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 취득일 또는 양도일이 됩니다. 장기할부, 자가건설, 상속·증여 등은 별도 기준이 있습니다.