| 개정 시기 | 그때의 처분기한 |
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| 2020년 12월 31일 신설 | 3년. 다만 종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 1년 |
| 2022년 6월 30일 개정 | 조정대상지역 특례기간을 1년에서 2년으로 연장 |
| 2023년 2월 28일 개정 | 조정대상지역 구분 자체를 삭제. 지역을 가리지 않고 3년 단일 |
인터넷 안내 상당수가 아직 "조정대상지역은 2년"이라고 적어 두었는데, 표의 둘째 줄에서 멈춘 옛 기준입니다.
3년 단일 기준은 시행일보다 앞당겨 적용됩니다. 표의 마지막 줄은 2023년 2월 28일에 공포·시행됐지만, 지방세법 시행령 부칙 제33308호 제2조는 2023년 1월 12일 이후에 종전 주택등을 처분한 경우에도 이 기준을 적용하도록 정해 두었습니다. 그 전에 취득하셨더라도 처분 시점이 이 날 이후이면 3년으로 판정받으십니다.
취득세 기한을 놓치면 무조건 8% 중과인가요?
그렇지 않습니다. 금액을 보시기 전에 전제를 확인해야 합니다. 중과세율 8%는 신규 주택이 조정대상지역에 있는 1세대 2주택일 때 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호). 조정대상지역이 아닌 곳에서 두 번째 집을 사시면 애초에 이 조항의 대상이 아닙니다. 그곳에서 8%가 되는 것은 1세대 3주택부터입니다.
8%가 나오는 계산은 이렇습니다. 먼저 한 가지, 여기 나오는 4%는 주택에 실제로 적용되는 세율이 아니라 중과 계산의 출발점입니다. 유상거래로 취득하는 농지 외 부동산의 표준세율이 4%이고(제11조 제1항 제7호 나목), 중과기준세율은 1천분의 20, 즉 2%입니다(제6조 제19호). 제13조의2 제1항 제2호는 이 표준세율에 중과기준세율의 200%를 더하도록 하므로 4%에 4%를 더해 8%가 나옵니다.
그렇게 되는 이유는 조문 구조에 있습니다. 제7호 나목의 4%는 유상거래로 취득하는 농지 외 부동산에 붙는 일반 세율이고, 제8호가 "제7호나목에도 불구하고"라며 주택만 따로 떼어 가액 구간별로 1%에서 3%를 적용합니다. 그런데 제13조의2 제1항 제2호는 중과할 때 "제11조 제1항 제8호에도 불구하고" 다시 제7호 나목을 출발점으로 되돌립니다. 그래서 같은 집인데 정상 세율은 3%, 중과 세율은 8%가 됩니다.
조정대상지역이 어디인지는 국토교통부 고시 사항이라 수시로 바뀝니다. 2026년 8월 현재 기준으로는 국토교통부공고 제2026-882호(2026년 7월 1일 공고·시행)에 따라 서울특별시 25개 자치구 전부와 경기도 15개 지역(과천시, 광명시, 구리시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 기흥구·수지구, 의왕시, 하남시, 화성시 동탄구)이 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시는 이 공고로 새로 지정된 지역입니다. 서울에서 두 번째 집을 사시면 원칙적으로 조정대상지역 2주택에 해당한다는 뜻이라, 일시적 2주택 요건을 지키느냐가 곧바로 수천만원의 차이로 이어집니다. 다만 지방세법 제13조의2 제4항에 따라 조정대상지역 지정 고시일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다.
그러면 취득세 부담은 실제로 얼마나 늘어나나요?
조정대상지역에 있는 취득당시가액 10억원 주택으로 계산해 보겠습니다. 일시적 2주택으로 신고해 주택 표준세율 3%인 3,000만원을 납부했는데, 3년 안에 종전 주택등을 처분하지 못했고 60일 신고도 하지 않은 채 1년이 더 지난 경우를 가정하겠습니다.
| 항목 | 금액 |
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| 취득할 때 납부한 세액 (주택 표준세율 3%) | 3,000만원 |
| 중과세율 8%로 계산한 세액 | 8,000만원 |
| 추가로 신고·납부할 차액 | 5,000만원 |
| 무신고가산세 (차액의 20%) | 1,000만원 |
| 납부지연가산세 (5,000만원 × 365일 × 0.022%) | 약 401만원 |
| 추가 부담 합계 | 약 6,401만원 |
무신고가산세는 지방세기본법 제53조 제1항에 따라 무신고납부세액의 20%이고, 사기나 그 밖의 부정한 행위로 신고하지 않은 경우에는 같은 조 제2항에 따라 40%로 올라갑니다. 납부지연가산세는 같은 법 제55조 제1항 제1호와 같은 법 시행령 제34조 제1항에 따라 미납일수마다 1일 10만분의 22의 이자율로 계산합니다. 연으로 환산하면 8.03% 수준이며, 제55조 제1항 제1호와 제2호의 가산세는 세액의 75%를 한도로 합니다.
위 금액은 모두 취득세 본세만 놓고 계산한 것입니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 이 표에 넣지 않았으므로 실제 부담은 이보다 큽니다.
자주 보이는 잘못된 설명은 무엇인가요?
지금까지 짚은 내용을 오답 형태로 한 번 더 정리해 두겠습니다.
| 자주 보이는 설명 | 조문에 따른 사실 |
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| 취득세도 종전 주택을 1년 이상 보유해야 한다 | 1년 보유 요건은 양도세에만 있습니다 (소득세법 시행령 제155조 제1항) |
| 양도세도 이사·직장이전 같은 사유가 있어야 한다 | 사유 제한은 취득세에만 있습니다 (지방세법 시행령 제28조의5 제1항) |
| 분양권을 가진 채 새 집을 사면 분양권 계약일부터 3년이다 | 그 분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 셉니다 (지방세법 시행령 제28조의5 제2항) |
| 오피스텔은 주택이 아니니 상관없다 | 주택으로 재산세가 과세되는 오피스텔은 주택 수에 가산되고 종전 주택등에도 들어갑니다 (지방세법 제13조의3 제4호). 다만 시가표준액 1억원 이하 오피스텔은 주택 수에서 제외합니다 (영 제28조의4 제6항 제4호) |
| 3년이 지나도 구청 고지서가 오면 그때 내면 된다 | 2026년 1월 1일 이후 기한이 도래하는 경우에는 3년 경과일부터 60일 이내에 스스로 신고·납부해야 합니다 (법 제20조 제2항, 영 제34조 제9호) |
자주 묻는 질문
양도세에서 일시적 2주택 비과세를 받으면 취득세 중과도 자동으로 배제되나요?
아닙니다. 취득세는 지방세법 제13조의2 제1항 제2호와 같은 법 시행령 제28조의5, 양도세는 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목과 같은 법 시행령 제155조 제1항이 각각 따로 요건을 정하고 있어 판정도 따로 합니다. 특히 취득세에는 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유라는 요건이 있어, 사유를 묻지 않는 양도세 기준으로만 판단하시면 취득세에서 다른 결론이 나올 수 있습니다.
취득세 일시적 2주택도 종전 주택을 1년 이상 보유해야 하나요?
아닙니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤에 신규 주택을 취득해야 한다는 요건은 양도세에만 있고(소득세법 시행령 제155조 제1항), 취득세 쪽 조문인 지방세법 시행령 제28조의5에는 보유기간 요건이 없습니다. 양도세의 1년 보유 요건에도 임대주택 특례, 협의매수·수용, 부득이한 사유 세 가지 예외가 있습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호·제2호 가목·제3호). 예외 쪽 연수는 보유기간이 아니라 그 집에 실제로 산 거주기간을 셉니다.
3년 안에 종전 주택을 처분하지 못하면 언제까지 무엇을 해야 하나요?
3년이 지난 날부터 60일 이내에 중과세율로 계산한 세액에서 이미 납부한 세액을 뺀 차액을 스스로 신고하고 납부하셔야 합니다(지방세법 제20조 제2항, 같은 법 시행령 제34조 제9호). 이 기한을 넘기면 지방세법 제21조 제1항 제1호에 따라 지방세기본법 제53조의 무신고가산세 20%와 제55조의 납부지연가산세가 붙습니다. 이 신고 체계는 2026년 1월 1일부터 시행되었으므로, 그 전에 이미 기한이 지난 사안은 관할 지방자치단체에 개별 확인을 받으시기 바랍니다.
상속받은 주택도 취득세 주택 수에 들어가나요?
상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 주택 수에서 제외합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호). 상속으로 취득한 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔도 같습니다. 5년이 지나면 주택 수에 다시 들어가므로, 상속 재산을 보유한 상태에서 새로 집을 사실 계획이라면 상속개시일을 먼저 확인하셔야 합니다.
정리하며
양도세와 취득세의 일시적 2주택은 이름과 처분기한 3년만 같을 뿐 서로 다른 법률의 서로 다른 요건입니다. 취득세에는 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유라는 요건이 있고 종전 주택등에 입주권·분양권·오피스텔까지 들어가는 반면, 양도세에는 종전 주택 1년 보유 요건이 있습니다. 그리고 2026년 1월 1일 이후 3년 기한이 도래하는 경우에는 기한이 지난 날부터 60일 이내에 납세자가 스스로 차액을 신고하고 납부해야 합니다. 신규 주택이 조정대상지역에 있는 1세대 2주택이라면 중과세율 8%가 적용되므로, 10억원 주택 기준으로 차액만 5,000만원이고 가산세까지 더하면 부담이 훨씬 커집니다.
이 글을 검색해서 보셨다면 새로 사실 집의 계약을 앞두고 계시거나, 종전 주택이 예상보다 늦게 팔려 남은 기한을 세어 보시는 시점일 겁니다. 기산점이 언제인지, 종전에 보유하신 것이 주택인지 입주권·분양권인지, 신규 주택이 조정대상지역에 있는지에 따라 결론이 달라지니 계약 전에 한 번 확인해 보시는 편이 안전합니다. 이미 3년이 지났더라도 60일이 아직 남아 있다면 그 안에 스스로 신고해 무신고가산세를 피하실 수 있으니, 날짜부터 세어 보시기 바랍니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
