분양권 양도세, 웃돈 받고 팔면 얼마 나오나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

청약에 당첨돼 계약금과 중도금을 낸 아파트에 웃돈 5,000만원이 붙었습니다. 주변에서는 집처럼 2년을 채우고 팔아야 세금이 줄어든다고 합니다.

분양권 양도세는 양도가액에서 납입한 분양대금 등 필요경비와 기본공제 연 250만원을 차감한 과세표준에 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%를 곱하고, 2년을 넘겨도 60% 아래로 내려가지 않습니다. 개인지방소득세 7%·6%가 따로 붙고, 이 세율은 2021년 6월 1일 이후 양도분 기준입니다.

아래에서

①계산 순서
②웃돈 5,000만원일 때 세액
③1년의 기산일·매수인의 세금 부담 약정·다운계약·오피스텔
④챙길 서류
⑤완공 뒤 파는 선택지

순서로 봅니다.

분양권 양도세는 어떻게 계산하나요?

양도가액 - 필요경비 - 기본공제 250만원 = 과세표준, 과세표준 × 세율 = 양도소득세

세율은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 몇 년을 보유해도 60%입니다. 주택·토지는 2년 이상 보유하면 제1호의 기본세율로 내려가지만, 분양권은 제1호에도 60%가 따로 적혀 있습니다.

소득세법 제104조 제1항 제1호부터 제3호2026. 7. 1. 시행

1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산　제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)

2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것　양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 …), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]

3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것　양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)

• 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 소개비 같은 양도비. 뒤의 둘은 증명서류나 금융거래로 지출이 확인될 때만 인정
• 장기보유특별공제는 분양권에 없음

분양권 상태로 양도하면 1세대 1주택 비과세는 없습니다.

계산 구조: 소득세법 제95조 제2항·제96조 제1항·제97조 제1항·제103조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제163조 제3항·제5항 / 적용 시점과 비과세: 법률 제17477호 부칙 제3조, 소득세법 제89조 제1항 제3호

예를 들어 웃돈 5,000만원이면 양도세가 얼마인가요?

예를 들어 처음 분양받은 사람이 계약금·중도금 3억원을 납입하고 웃돈 5,000만원을 받아 3억 5,000만원에 양도한다고 가정합니다. 소개비 100만원은 증빙이 있고, 같은 해 다른 양도와 매수인의 세금 부담 약정은 없습니다.

과세표준은 3억 5,000만원 - 3억원 - 소개비 100만원 - 기본공제 250만원 = 4,650만원입니다.

예를 들어 1년 이상 보유하고 양도하면 지방소득세를 합쳐 3,069만원입니다.

개인지방소득세: 지방세법 제103조 제2항·제103조의3 제1항 제1호부터 제3호

분양권 양도세가 달라지는 경우는?

• 분양권 보유기간의 기산일은 법령에 명시돼 있지 않습니다. 대법원은 청약 당첨이 계약을 맺을 수 있는 지위에 그친다고 보아, 다주택 중과의 주택 수를 판단할 때 분양권은 분양계약일부터 보유한 것으로 판시했습니다(대법원 2026. 3. 12. 선고 2024두54560). 조세심판원도 당첨일에는 잠정적 권리만 생긴다고 보아, 1주택과 분양권을 함께 가진 경우의 비과세 특례에서 분양계약일을 분양권 취득일로 판단했습니다(조심 2026인0222). 양도일인 분양권 매매 잔금일이 분양계약일부터 1년 지난 뒤면 당첨일·분양계약일 어느 기준으로도 1년 이상입니다.
• 웃돈을 실수령액으로 정하고 매수인이 양도세를 부담하는 손피 거래는 매수인 부담 세액을 최초 1회만이 아니라 전부 양도가액에 더합니다. 재정경제부는 2024년 11월 이렇게 보고, 그 이후 양도분부터 적용한다고 회신했습니다(조세정책과-2048). 위 예시를 손피 거래로 바꾸면 매수인 부담 세액은 4,650만원 × 세율 ÷ (1 - 세율)로 1년 이상 6,975만원, 1년 미만 1억 850만원입니다(지방소득세 제외). 약정만 하고 매수인이 실제로 부담하지 않은 세액은 더하지 않습니다.
• 다운계약서로 양도가액을 낮춰 신고한 매도인에게는 부정행위 과소신고가산세 40%와 부과제척기간 10년이 적용됩니다. 2015년에 택지개발사업 관련 분양권을 양도하며 낮춘 계약서를 내고 차액을 따로 받은 사건에서, 심판원은 이중계약서를 적극적 기망행위로 보아 두 불이익을 유지했습니다(조심 2022부8023).
• 국세청은 주택형 구조를 골랐더라도 「건축법 시행령」 별표1 제14호나목2)의 오피스텔을 공급받는 지위는 분양권이 아니라고 회신했고(서면-2021-법규재산-0586), 재정경제부도 주거용 오피스텔 분양권에 60%·70%를 적용하지 않는다고 회신했습니다(조세법령운용과-840). 이 경우 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율입니다.

기산일·손피: 소득세법 제104조 제2항·제96조 제1항, 대법원 94누8785 / 다운계약·오피스텔: 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목·제104조 제1항, 국세기본법 제47조의3 제1항 제1호·제26조의2 제2항 제2호

분양권 양도세 계산 전에 확인할 것은?

1. 분양계약일(분양계약서), 전매로 취득했다면 그 매매의 잔금일
2. 양도일인 분양권 매매 잔금일. 명의변경일이 아님
3. 납입한 계약금·중도금 영수증, 웃돈을 주고 취득했다면 웃돈 계약서·영수증·금융거래 내역(증빙이 없으면 웃돈은 취득가액에서 제외)
4. 같은 해 다른 토지·건물·분양권 양도 여부

신고는 잔금일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 하고, 양도차손이 생겨도 해야 합니다.

취득·양도일과 신고: 소득세법 제98조·제105조 제1항 제1호·제3항, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호, 서면-2022-부동산-2704

분양권 양도세를 줄일 방법은?

분양계약일부터 1년을 넘겨 잔금을 받거나, 완공·등기 뒤 주택으로 양도하는 방법이 있습니다.

완공 뒤 주택은 주택 취득일(분양대금 청산일, 그때 미완공이면 완성된 날)부터 보유기간을 새로 계산합니다. 주택도 보유 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%이고, 2년 이상 보유해야 기본세율로 내려갑니다. 조정대상지역에서 분양권(2021년 1월 1일 이후 취득분)을 포함한 주택 수가 둘 이상이면 2026년 5월 10일 이후 양도분은 배제 요건이 없는 한 기본세율에 20%p(셋 이상이면 30%p)를 더합니다.

완공 뒤 주택으로 양도할 때 1세대 1주택 비과세는 주택의 보유·거주 요건과 12억원 기준으로 따로 판단합니다.

완공 주택: 소득세법 제104조 제2항·제7항, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제4호·제8호·제167조의10 제1항 제12호의2·제167조의11 제1항 제12호

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

1. 분양계약일부터 1년이 지난 뒤 잔금을 받는지
2. 낸 분양대금과 웃돈의 증빙이 있는지
3. 매수인이 양도세를 내 주는 약정이 있는지
4. 같은 해 다른 토지·건물·분양권 양도가 있는지

정확한 금액은 취득 경위와 보유 주택에 따라 달라지니 분양권 매매계약 전에 양도소득세 상담을 남겨 주십시오.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

분양권을 손해 보고 팔아도 신고해야 하나요?

신고해야 합니다. 예정신고는 양도차익이 없거나 양도차손이 생긴 경우에도 적용하고, 그 손실은 같은 해 다른 토지·건물·분양권의 양도소득금액에서 공제합니다. (소득세법 제105조 제3항, 제102조 제2항)

같은 해 아파트와 분양권을 팔면 기본공제가 500만원인가요?

아닙니다. 기본공제는 그해 토지·건물과 분양권 양도를 합쳐 연 250만원이고, 두 거래의 양도소득금액을 합한 뒤 한 번 공제합니다. (소득세법 제102조 제1항 제1호, 제103조 제1항 제1호)

조합원입주권도 2년 이상 보유하면 60%인가요?

아닙니다. 조합원입주권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%까지는 분양권과 같지만 2년 이상이면 기본세율을 적용합니다. (소득세법 제104조 제1항 제1호부터 제3호)