분양권 양도세, 1년 넘게 보유해도 세율 60%

Q: 분양권을 손해 보고 팔았는데도 신고해야 하나요?

네, 신고 대상입니다. 예정신고는 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용됩니다. ((소득세법 제105조 제3항)) 신고로 확정된 양도차손은 같은 해에 양도한 다른 토지·건물이나 분양권의 양도소득금액에서 공제됩니다. ((소득세법 제102조 제2항))

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

청약에 당첨되어 계약금과 중도금을 넣어 둔 아파트에 웃돈이 붙었습니다. 입주까지는 아직 2년 넘게 남았는데 사겠다는 사람이 나타났고, 주변에서는 「집은 2년만 넘기면 세금이 줄어든다는데 이것도 2년을 채우고 파는 편이 낫지 않느냐」고 합니다. 그 2년이 여기에도 통하는지부터 확인해야 매도 시점을 제대로 정할 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 분양권 양도세 세율은 보유기간 1년을 기준으로 나뉘는 70%와 60% 둘뿐입니다. 취득일부터 1년이 되기 전에 팔면 70%, 1년 이상이면 몇 년을 보유해도 60%로 고정됩니다. (소득세법 제104조 제1항 제1호부터 제3호, 같은 조 제2항) 주택처럼 오래 보유한다고 기본세율로 내려가는 일도, 2년을 채웠다고 비과세가 되는 일도 없습니다. 이 세율은 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되는 기준입니다. (법률 제17477호 부칙 제1조 단서, 같은 부칙 제3조)

분양권을 팔면 세율이 얼마나 되나요?

1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%가 적용됩니다. 양도소득 과세표준에 곱하는 세율이고, 보유기간은 분양권을 취득한 날부터 양도한 날까지로 셉니다. (소득세법 제104조 제1항 제1호부터 제3호, 같은 조 제2항)

분양권도 2년 넘게 보유하면 비과세가 되나요?

분양권 상태로 파는 한 1세대 1주택 비과세는 받을 수 없습니다. 비과세는 「주택」과 그에 딸린 토지의 양도로 발생하는 소득에만 있고 (소득세법 제89조 제1항 제3호), 세법상 주택은 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라 아직 건물이 아닌 분양권은 여기에 들어가지 않습니다. (소득세법 제88조 제7호·제10호) 세율이 60% 아래로 내려가지 않는 것과 별개로, 1세대 1주택 비과세는 주택의 양도에만 적용되는 규정이고 분양권 상태의 양도는 그 대상 밖입니다.

반대로 분양권이 다른 주택의 비과세를 좌우하기도 합니다. 주택 한 채와 분양권을 함께 보유하다가 주택을 팔면 원칙적으로 비과세가 배제되고 일정 요건을 갖춘 경우에만 특례가 있는데 (소득세법 제89조 제2항, 소득세법 시행령 제156조의3), 그 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에서 정리했습니다. 분양권이 다주택 중과의 주택 수에 들어가는 기준은 다주택자 양도세 중과를 보시면 됩니다.

완공까지 기다렸다가 주택으로 팔면 무엇이 달라지나요?

등기까지 마친 주택을 팔면 주택의 규정으로 다시 판정합니다. 보유기간에 따라 기본세율이 적용될 수 있고, 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를, 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다. (소득세법 제104조 제1항, 제95조 제2항, 제89조 제1항 제3호)

다만 두 가지 전제를 먼저 확인하셔야 합니다. 첫째, 보유기간이 새로 시작됩니다. 완공으로 취득한 주택의 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 잔금을 치른 날까지 건물이 완성되지 않았다면 완성된 날입니다. (소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호·제8호) 세율의 보유기간도 장기보유특별공제의 보유기간도 그 자산의 취득일부터 세기 때문에 (소득세법 제104조 제2항, 제95조 제4항) 분양권으로 보유한 기간은 주택의 보유기간에 합산되지 않습니다. 분양권으로 3년을 보유했더라도 완공 직후에 팔면 주택으로서는 단기 보유입니다. 취득시기 판정의 상세는 양도소득세 취득시기 판정 기준에서 다뤘습니다.

둘째, 비과세는 자동이 아닙니다. 양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 제외됩니다. (소득세법 제89조 제1항 제3호) 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간 2년 이상까지 갖추는 것이 원칙입니다. (소득세법 시행령 제154조 제1항) 수용이나 해외이주처럼 이 제한을 받지 않는 예외도 같은 항에 있지만, 예외마다 별도의 기간·거주 조건이 붙어 있어 해당한다고 미리 단정하시면 안 됩니다.

신고는 언제까지 해야 하나요?

예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. (소득세법 제105조 제1항 제1호) 예를 들어 2026년 10월 15일에 잔금을 받고 넘겼다면 2026년 12월 31일까지 신고해야 합니다.

웃돈 없이 팔았거나 손해를 보고 팔았어도 신고 대상입니다. 예정신고는 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용됩니다. (소득세법 제105조 제3항) 그렇게 확정된 양도차손은 같은 해에 양도한 다른 토지·건물이나 분양권의 양도소득금액에서 공제됩니다. (소득세법 제102조 제2항) 기한 안에 신고하지 않으면 무신고납부세액의 20%, 부정행위가 있으면 40%의 가산세가 붙습니다. (국세기본법 제47조의2 제1항 제1호·제2호)

정리하며

분양권 세율은 취득일부터 1년을 기준으로 1년 미만 70%, 1년 이상은 몇 년을 보유해도 60%에서 내려가지 않고, 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되는 기준입니다. 분양권 상태에서는 1세대 1주택 비과세도 장기보유특별공제도 없으며, 완공 후 주택으로 팔 때의 보유기간은 주택 취득일부터 새로 셉니다. 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안입니다.

이 글을 검색해서 보셨다면 웃돈이 붙은 분양권을 지금 팔지, 등기까지 마치고 팔지 고민하고 계실 가능성이 큽니다. 그 판단에는 세율만이 아니라 보유 중인 다른 주택 수, 완공 시점, 비과세 요건을 채울 수 있는지까지 함께 들어가야 하고, 오피스텔 분양권이나 손피 조건처럼 법 조문이 아니라 해석으로 정리된 사안은 결과가 사안마다 달라집니다. 계약서에 서명하기 전에 세무사와 함께 세액을 먼저 계산해 보시기 바랍니다.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

분양권을 손해 보고 팔았는데도 신고해야 하나요?

네, 신고 대상입니다. 예정신고는 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용됩니다. (소득세법 제105조 제3항) 신고로 확정된 양도차손은 같은 해에 양도한 다른 토지·건물이나 분양권의 양도소득금액에서 공제됩니다. (소득세법 제102조 제2항)

같은 해에 아파트와 분양권을 각각 팔면 기본공제를 500만원 받나요?

아닙니다. 양도소득 기본공제는 한 해의 양도소득에 대해 소득 종류별로 연 250만원이고, 토지·건물과 분양권은 같은 종류로 묶여 있습니다. (소득세법 제103조 제1항 제1호, 제102조 제1항 제1호) 따라서 두 건을 합친 양도소득금액에서 250만원을 한 번 공제합니다.

조합원입주권도 2년 이상 보유하면 60% 세율인가요?

아닙니다. 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%까지는 분양권과 같지만, 2년 이상 보유 구간에서 60%를 명시한 괄호는 분양권만 지목하고 있어 조합원입주권에는 기본세율이 적용됩니다. (소득세법 제104조 제1항 제1호부터 제3호) 조합원입주권은 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제도 적용될 수 있다는 점 역시 분양권과 다릅니다. (소득세법 제95조 제2항)

분양권 양도세, 1년 넘게 보유해도 세율 60% 1년 미만은 70%, 비과세가 안 되는 이유