다주택자 양도세 중과, 내 집도 해당되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"서울 아파트 한 채에 재개발 입주권이 하나 있는데, 아파트를 팔면 세금이 더 붙나요?"

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 입주권·분양권까지 합한 주택 수가 둘 이상이면 적용되고, 2026년 5월 10일 이후 양도분은 기본세율에 20%p(셋 이상이면 30%p)를 더합니다. 보유 2년 이상 주택을 중과에서 제외하던 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다. 중과 배제 주택에 해당하면 다주택자라도 빠지고, 2027년 완화는 아직 정부안입니다.

다주택자 양도세 중과 요건은 무엇인가요?

중과는 파는 주택이 조정대상지역에 있고 세대의 주택 수가 둘 이상일 때 붙습니다.

소득세법 제104조 제7항2026. 7. 1. 시행

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. …

1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

(이하 생략)

2주택이거나 1주택과 입주권·분양권 1개를 가진 세대는 기본세율에 20%p, 3주택 이상이거나 주택·입주권·분양권 합이 셋 이상이면 30%p를 더합니다. 중과 대상 주택은 보유기간과 관계없이 장기보유특별공제를 받지 못합니다.

조정대상지역 밖 주택을 팔면 다주택자라도 중과되지 않습니다. 보유기간에 따라 장기보유특별공제도 받습니다.

중과 대상 주택을 보유 2년 미만에 팔면 중과세율로 계산한 세액과 단기 보유 세율(1년 이상 2년 미만 60%, 1년 미만 70%)로 계산한 세액 중 큰 것을 냅니다.

장기보유특별공제 배제: 소득세법 제95조 제2항

주택 수와 조정대상지역은 언제 기준으로 보나요?

조정대상지역인지와 주택 수는 계약일이 아니라 양도일로 판단하고, 양도일은 잔금을 치른 날이 원칙입니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 하면 등기접수일이 양도일입니다. 예외는 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 하고 계약금까지 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 주택으로, 잔금일에 조정대상지역이어도 중과에서 제외됩니다.

주택인지는 공부상 용도가 아니라 실제 쓰임으로 봅니다. 쓰임이 분명하지 않으면 공부상 용도를 따릅니다.

소득세법 제88조 제7호2026. 7. 1. 시행

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

국내에 가진 주택, 조합원입주권, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되고, 지방 저가주택처럼 시행령이 정한 주택은 제외됩니다. 국세청은 오피스텔을 공급받는 지위가 분양권이 아니라고 회신했으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 준공된 오피스텔은 사실상 주거용으로 쓰면 주택 수에 포함됩니다.

2026년 7월 1일 국토교통부 공고로는 서울 25개 구와 경기 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지·기흥, 광명, 하남, 의왕, 화성 동탄, 구리가 조정대상지역입니다.

양도일: 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 / 분양권 적용: 법률 제17477호 부칙 제4조 / 오피스텔 분양권: 서면-2021-법규재산-0586 / 공고 전 계약: 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제11호 / 지정 현황: 국토교통부공고 제2026-882호

2027년에 팔면 중과가 완화되나요?

아직 확정된 법은 아닙니다. 완화안은 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안이고, 내용이 바뀔 수 있습니다. 2026년 양도분에는 현행 20%p·30%p가 적용됩니다.

정부안의 가산율(보유 2년 이상 주택)은 다음과 같습니다. 완화 기간에도 장기보유특별공제는 받지 못합니다.

정부안에는 보유 2년 이상 주택을 2026년 5월 10일부터 12월 31일까지 양도한 경우의 특례도 있습니다. 정부안대로 통과되면 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 할 때 5%p·10%p를 적용합니다.

중과 배제 주택이 되려면 무엇이 필요한가요?

다주택자라도 시행령이 정한 배제 주택을 팔면 중과되지 않습니다. 주택 수에서 제외되는 주택이 있어 3주택이 2주택이 되면 2주택 세율을 적용하고, 한 채가 남으면 중과하지 않습니다. 주요 사유는 다음입니다.

1. 수도권·광역시·특별자치시 밖, 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택(주택 수에도 포함되지 않음)
2. 요건을 갖춘 장기임대주택(유형마다 임대기간·가액·등록 시기 요건이 다름)
3. 시행령 제155조 제2항의 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 주택
4. 1세대 1주택으로 보는 특례(일시적 2주택 등)를 받고 비과세 요건도 모두 갖춘 주택
5. 2026년 5월 9일까지 계약하고 계약금을 받은 보유 2년 이상 주택으로 기한 안에 양도하는 주택

예를 들어 서울 아파트 한 채와 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있는 기준시가 2억원 주택 한 채를 가진 세대가 서울 아파트를 팔면, 지방 주택이 주택 수에서 제외돼 2주택 중과 대상이 아닙니다.

일시적 2주택이라는 사정만으로는 빠지지 않고 4번처럼 비과세 요건을 모두 갖춰야 합니다. 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에 있습니다.

2주택 배제: 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 / 3주택 배제: 같은 영 제167조의3 제1항

일시적 2주택이라 봤는데 중과된 경우는?

심판원은 조합원입주권과 사실상 주거용으로 쓰인 오피스텔도 주택 수에 포함했습니다.

• 분양권으로 산 주택이 완공되기 전에 배우자가 재개발 조합원입주권을 샀습니다. 입주권 주택까지 완공된 뒤 먼저 받은 주택을 팔고 일시적 2주택이라며 경정청구를 했습니다. 심판원은 입주권을 가진 상태에서 그 주택을 취득했으므로 1주택과 입주권 1개를 가진 세대이고, 그 경우의 배제 사유에도 해당하지 않는다고 보아 중과를 유지했습니다(조심 2022인0152).
• 일시적 2주택 비과세로 보고 종전 아파트를 판 사람의 배우자에게 건축물대장상 오피스텔이 있었습니다. 임차인들이 업무용 사업자등록 없이 그 오피스텔로 주민등록을 옮겼고, 임차인이 주거용으로 썼다고 답했습니다. 심판원은 오피스텔을 사실상 주거용 주택으로 보아 3주택 중과를 유지했습니다(조심 2024서0029).

다주택인데도 중과에서 빠진 경우는?

주택 수 제외 요건이 확인되거나 오피스텔의 주거용 사용이 분명하지 않으면 심판원은 중과를 배제했습니다.

• 일반주택을 판 사람이 공동상속주택 2채의 소수지분을 갖고 있었습니다. 심판원은 공동상속주택을 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 계산하는 시행령 규정에 따라 소수지분을 주택 수에서 제외하고 중과를 배제했습니다(조심 2019서4322).
• 업무시설로 사용승인된 오피스텔을 판 사람에게 세무서가 주택으로 보아 3주택 중과를 했습니다. 임차인에게 부가가치세를 받아 신고했으며, 전입 금지 특약이 있었고 임차인이 전입한 적이 없었으며, 최종 임차인의 거주 증거는 세무서가 적은 통화 기록이었습니다. 심판원은 주거용 사용이 분명하지 않으면 공부상 용도를 따른다는 소득세법 제88조 제7호에 따라 업무시설로 보고 과세를 취소했습니다(조심 2023서9191).

정리하며

1. 중과는 조정대상지역 주택을 팔 때 주택 수가 둘 이상이면 적용되고, 2026년 5월 10일 이후 양도분은 20%p·30%p를 더하며 장기보유특별공제를 받지 못합니다.
2. 조정대상지역과 주택 수는 잔금일(양도일) 기준입니다. 입주권, 2021년 이후 취득 분양권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함됩니다.
3. 지방 저가주택, 요건을 갖춘 임대주택, 상속 후 5년 안의 상속주택, 공고 전 계약·계약금 수령이 증빙되는 주택은 빠집니다. 일시적 2주택은 비과세 요건까지 갖춰야 합니다.
4. 2027·2028년 완화는 정부안이고, 2026년 양도분에는 현행 세율이 적용됩니다.

주택 수나 배제 요건 판단이 어려우면 잔금일을 정하기 전에 양도세 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

다주택자가 조정대상지역 밖 주택을 팔아도 중과되나요?

중과되지 않습니다. 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 적용됩니다. 조정대상지역 밖 주택은 장기보유특별공제 배제도 없습니다.

2026년 5월 9일까지 계약한 주택도 잔금이 늦으면 중과되나요?

계약일부터 4개월 안에 양도하면 중과되지 않습니다. 보유 2년 이상 주택이고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인돼야 합니다. 2025년 10월 16일 조정대상지역으로 새로 지정된 지역(강남·서초·송파·용산구를 제외한 서울 21개 구와 경기 12곳)은 6개월입니다. 토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 허가를 신청해 허가를 받아야 하고, 5월 10일 이후에 계약했다면 양도 기한이 2026년 9월 9일(새로 지정된 지역은 11월 9일)로 따로 정해져 있습니다.

상속받은 집을 5년 넘게 갖고 있다가 팔면 중과되나요?

상속주택이라는 이유로는 중과에서 빠지지 않습니다. 상속주택 배제는 시행령 제155조 제2항의 상속주택을 상속받은 날부터 5년 안에 팔 때 적용됩니다. 5년이 지났으면 주택 수와 다른 배제 사유로 중과 여부를 봅니다.