다주택자 양도세 중과, 5월 10일부터 다시 적용 중입니다 — 지금 팔아도 될까?

안녕하세요. 담연세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

부동산을 여러 채 가지고 계신 분들과 상담하다 보면, 요즘 부쩍 이런 말씀을 많이 듣습니다. "몇 년 동안 중과가 없었으니까 지금 팔아도 괜찮은 거 아닌가요?" 그동안 다주택자 양도세 중과가 유예되어 있었던 기억이 강하게 남아 있어서입니다.

결론부터 말씀드리면, 지금은 사정이 달라졌습니다. 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났고, 5월 10일 양도분부터는 중과세율이 다시 적용되고 있습니다. 여기에 정부가 부동산 세제를 '실거주 중심'으로 바꾸는 방향까지 예고하면서, 지금은 파는 시점과 방식을 다시 계산해야 하는 국면입니다.

오늘은 지금 확정된 사실과 아직 논의 단계인 것을 분명히 나눠서, 다주택자와 실거주자가 각각 무엇을 점검해야 하는지 정리해 드리겠습니다.

다주택자 양도세 중과, 지금 다시 적용되고 있나요?

네, 적용되고 있습니다.

조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 배제(유예)되어 있었습니다. 그 기간에는 조정대상지역 주택을 팔아도 보유 2년 이상이면 중과세율 대신 기본세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있었습니다.

그 유예가 2026년 5월 9일자로 종료됐습니다. 따라서 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 내 다주택자 양도에 다시 중과세율이 붙습니다. "지난 몇 년간 괜찮았으니 지금도 괜찮다"는 감각으로 계약을 진행하면, 예상보다 훨씬 큰 세금을 마주할 수 있습니다.

중과되면 세율이 얼마나 올라가나요?

핵심은 기본세율에 얹어지는 추가 세율입니다. 근거는 소득세법 제104조 제7항입니다.

구분	적용 세율
기본세율(누진)	6 ~ 45%
조정대상지역 2주택자	기본세율 + 20%p
조정대상지역 3주택 이상	기본세율 + 30%p

최고 구간에 걸리면 2주택자는 최대 65%, 3주택 이상은 최대 75%까지 올라갑니다(지방소득세는 별도). 여기에 더해 중과가 적용되면 장기보유특별공제 자체가 배제됩니다. 오래 보유해 온 주택일수록 공제를 못 받는 타격이 커지는 구조입니다.

주의하실 점이 두 가지 있습니다.

첫째, 주택 수 계산입니다. 실제 살 수 있는 집만 세는 게 아니라 조합원입주권, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권, 주거용 오피스텔까지 주택 수에 포함됩니다. "나는 집 두 채뿐"이라고 생각했는데 분양권 하나 때문에 3주택 중과에 걸리는 경우가 실제로 있습니다.

둘째, 중과는 조정대상지역 주택에만 적용됩니다. 비조정대상지역 주택을 양도하면 중과 대상이 아니라 기본세율이 적용됩니다. 다만 조정대상지역 지정 범위는 시기에 따라 바뀌므로, 양도 시점 기준으로 해당 주택이 조정대상지역에 속하는지 반드시 확인해야 합니다.

중과를 피할 방법은 전혀 없나요?

전면적인 회피 방법은 아니지만, 소득세법 시행령은 몇 가지 중과 배제 예외를 두고 있습니다. 대표적으로 요건을 갖춘 장기임대주택을 임대의무기간 경과 후 양도하는 경우 등이 있습니다.

다만 이 예외들은 요건이 까다롭고 사안별로 판단이 갈립니다. "예외에 해당할 것 같다"는 짐작으로 계약부터 하기보다, 양도 전에 개별 사정을 대입해 실제로 예외가 적용되는지 확인하는 편이 안전합니다.

'실거주 중심'으로 바뀐다는 건 확정된 건가요?

이 부분은 명확히 선을 그어 말씀드리겠습니다. 아직 확정된 것이 없습니다. 검토·논의 단계입니다.

정부는 부동산 세제를 '주택 수' 중심에서 '실거주·자산가치' 중심으로 전환하는 방향을 검토 중인 것으로 전해집니다. 배경으로는 종합부동산세의 역전 현상 — 예컨대 초고가 1주택자가 그보다 저렴한 다주택자보다 세금을 적게 내는 구조 — 을 개선하겠다는 문제의식이 거론됩니다.

거론되는 방향은 대체로 이렇습니다.

• 주택 수보다 총가액 기준으로 과세하는 방식
• 초고가 1주택에 대한 과세 강화
• 고령자·장기보유 세액공제에 실거주 여부 반영
• 양도세 장기보유특별공제에서 거주 비중 확대(현행 보유 40% + 거주 40% = 최대 80% 구조에서 거주 쪽을 키우는 방향)

다시 강조드립니다. 위 내용은 모두 논의·예고 단계이며, 관련 소득세법 개정안은 2026년 4월 국회에 발의되어 계류 중입니다. 아직 확정된 정부안이나 시행 시점이 아닙니다. 언론에 나온 예시 수치(예: 거주 60%·보유 20% 등)도 확정안이 아니라 거론 수준이라는 점을 감안해 주세요.

그러면 지금 무엇을 점검해야 하나요?

확정된 것과 미확정인 것을 나눠 대응하시는 게 좋습니다.

지금 확정되어 있는 것 — 여기에 맞춰 판단하세요.

• 조정대상지역 다주택자라면 2026년 5월 10일 이후 양도분에 중과세율이 적용됩니다.
• 양도 예정이라면 주택 수(입주권·분양권·주거용 오피스텔 포함)와 조정대상지역 해당 여부를 먼저 확정하세요.
• 중과가 적용되면 장기보유특별공제를 못 받는다는 점을 손익 계산에 반드시 넣으세요.

아직 미확정인 것 — 지금 이걸 전제로 무리한 결정을 하지는 마세요.

• 실거주 중심 개편, 장특공 거주비중 확대, 종부세 총가액 전환은 확정되면 그때 대응해도 늦지 않습니다.
• 다만 실거주 요건이 강화되는 방향인 것은 분명하므로, 장기 보유 계획이 있다면 실제 거주 이력을 남겨두는 것이 앞으로 유리하게 작용할 여지는 있습니다.

정리하며

지금 다주택자가 반드시 알아야 할 사실은 하나입니다. 양도세 중과는 유예가 끝나 다시 적용되고 있고, 5월 10일 이후 양도분이 그 대상입니다. 반면 '실거주 중심' 개편은 아직 논의 단계라 확정된 규칙이 아닙니다. 이 둘을 섞어서 판단하면 매도 타이밍을 잘못 잡기 쉽습니다.

이 글을 검색해서 보고 계신다면, 아마 보유 주택을 지금 팔지 더 가지고 있을지 저울질하는 시점일 겁니다. 양도세는 계약서에 도장을 찍고 나면 되돌리기 어렵습니다. 주택 수 산정, 조정대상지역 해당 여부, 중과 배제 예외 적용 가능성을 양도 전에 미리 짚어두시면 불필요한 세금을 줄일 수 있습니다.

양도 계획이 있으시다면 계약 전에 한 번 점검받으시길 권해드립니다.