다주택자 양도세 중과, 5월 10일 다시 적용됩니다 주택 수에 분양권·오피스텔이 들어갑니다

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

부동산을 여러 채 가지고 계신 분들과 상담하다 보면, 2026년 들어 부쩍 이런 질문을 받습니다. "유예가 연장되거나 완화되지 않았나요?", "몇 년 동안 중과가 없었으니까 지금 팔아도 괜찮은 거 아닌가요?" 그동안 다주택자 양도세 중과가 유예되어 있었던 기억이 강하게 남아 있어서입니다.

결론부터 말씀드리면, 유예 연장이나 완화는 없었습니다. 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났고, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과세율이 다시 적용되고 있습니다. 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고, 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받아 두신 주택은 경과조치가 있어서 계약일을 기준으로 세는 기한이 아직 남아 있을 수 있고, 그 기한은 아래에서 따로 설명드리겠습니다. 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에서 '실거주 중심' 개편 방향을 내놓은 것은 사실이지만, 그 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이라 2026년 양도분에는 적용되지 않습니다.

이 글에서는 지금 확정된 사실과 아직 정부안 단계인 것을 분명히 나눠서, 다주택자와 실거주자가 각각 무엇을 점검해야 하는지 정리해 드리겠습니다.

다주택자 양도세 중과, 지금 다시 적용되고 있나요?

네, 적용되고 있습니다.

조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 배제(유예)되어 있었습니다. 그 기간에는 조정대상지역 주택을 팔아도 보유 2년 이상이면 중과세율 대신 기본세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 허용됐습니다.

그 유예가 2026년 5월 9일자로 종료됐습니다. 따라서 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 내 다주택자 양도에 다시 중과세율이 붙습니다.

다만 2주택과 3주택 이상 모두 경과 예외가 있습니다. 토지거래허가 대상이 아닌 보유기간 2년 이상 주택으로서 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 주택은 계약일부터 4개월(시행령이 정한 지역은 6개월) 이내에 양도하면 5월 10일 이후 양도라도 중과가 배제됩니다. 이 기한은 모두에게 같은 날짜로 정해져 있는 것이 아니라 계약서에 적힌 매매계약 체결일부터 세므로, 본인의 계약 체결일에 4개월(해당 지역은 6개월)을 더해 마지막 양도 가능일을 직접 확인하셔야 합니다. 4개월이 적용되면 2026년 3월 10일 계약은 2026년 7월 10일까지, 2026년 5월 9일 계약은 2026년 9월 9일까지가 기한입니다. 6개월이 적용되는 지역이라면 같은 계약일이 각각 2026년 9월 10일과 2026년 11월 9일이 되고, 이 경과조치에서 나올 수 있는 가장 늦은 날은 2026년 11월 9일입니다. 토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 허가를 신청한 뒤 실제 허가를 받고, 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다. "지난 몇 년간 괜찮았으니 지금도 괜찮다"는 감각으로 계약을 진행하면, 예상보다 훨씬 큰 세금을 마주할 수 있습니다.