상속주택 특례, 일반주택 양도하면 비과세 되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"부모님 집을 물려받아 집이 두 채가 됐습니다. 원래 살던 집을 팔면 비과세가 되나요?"

상속주택 특례에 따라, 상속개시 당시 이미 갖고 있던 집을 팔면 상속받은 집이 있어도 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 상속받은 집을 팔 때는 이 특례가 적용되지 않습니다. 상속주택 비과세 특례는 상속개시 당시 부모님과 같은 세대였으면 원칙적으로 적용되지 않습니다.

상속주택 특례 요건은 무엇인가요?

상속받은 주택과 일반주택을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면, 국내에 1주택만 가진 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.

소득세법 시행령 제155조2026. 7. 1. 시행

② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 …]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 … 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. …

다만 파는 일반주택은 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다.

비과세 위임과 일반주택 요건: 소득세법 제89조 제1항 제3호·제95조 제3항, 같은 법 시행령 제154조 제1항·제11항

상속주택과 일반주택은 언제 기준으로 판단하나요?

피상속인(돌아가신 분)과의 세대 관계와 일반주택 보유 여부는 상속개시 당시로, 상속주택과 일반주택을 한 채씩 가졌는지는 양도일로 판단합니다.

상속주택을 혼자 받았다면 상속개시 뒤에 산 집을 팔 때 이 특례가 적용되지 않습니다. 공동상속은 아래에서 따로 봅니다. 상속개시일 전 2년 안에 피상속인에게서 증여받은 집도 일반주택에서 제외됩니다. 양도일에 상속주택과 일반주택 말고 다른 집이 더 있으면 「각각 1개씩」 요건을 갖추지 못합니다.

이 특례 조문에는 상속 뒤 몇 년 안에 팔아야 한다는 기한이 없습니다. 흔히 말하는 「상속주택 5년」은 조정대상지역 다주택 중과에서 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 제외하는 규정입니다(다주택자 양도세 중과 배제 주택). 상속주택의 취득세 주택 수 제외와 종부세의 상속주택 1세대 1주택자 특례 신청에도 5년 기준이 있지만 별개 규정입니다.

판단 시점과 일반주택 범위: 소득세법 시행령 제155조 제2항, 서면-2024-법규재산-1113 / 상속주택 5년: 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호, 제167조의10 제1항 제2호

상속주택 특례를 받으려면 무엇이 필요한가요?

상속개시 당시 피상속인과 별도 세대여야 하고, 피상속인이 여러 채를 남겼으면 법이 정한 순위의 한 채만 상속받은 주택으로 봅니다.

같은 세대였다면 원칙적으로 특례가 없습니다. 예외는 1주택을 가진 자녀 세대가 1주택을 가진 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우이고, 합친 날 현재 직계존속 중 한 사람 이상이 60세 이상일 때만 해당합니다. 이때 상속받은 주택은 세대를 합치기 전부터 보유하던 집이어야 합니다. 이 예외는 동거봉양 합가 10년 특례와 다른 규정입니다.

피상속인이 상속개시 당시 두 채 이상을 가졌다면 아래 순위의 한 채만 상속받은 주택으로 봅니다.

소득세법 시행령 제155조2026. 7. 1. 시행

② 상속받은 주택[… 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택 … 을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] …

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

나머지 상속주택은 주택 수에 포함됩니다. 선순위 상속주택을 먼저 팔거나 그 집이 멸실돼도 후순위 상속주택이 특례 대상으로 바뀌지 않습니다. 반대로 후순위 상속주택을 먼저 팔아 선순위 상속주택과 일반주택만 남긴 뒤 일반주택을 팔면 특례가 적용된다고 국세청이 회신했습니다. 먼저 판 후순위 주택에는 이 특례가 적용되지 않습니다.

같은 세대 예외와 선순위: 소득세법 시행령 제155조 제2항 단서·각 호, 서면-2022-법규재산-4203, 조심 2022서1439

공동상속주택은 누구의 주택 수에 들어가나요?

여럿이 함께 상속받은 집은 상속지분이 가장 큰 사람의 주택으로 보고, 나머지 상속인이 다른 집을 팔 때는 주택 수에 포함하지 않습니다.

소득세법 시행령 제155조2026. 7. 1. 시행

③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 …] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 삭제

3. 최연장자

피상속인이 여러 채를 남겼으면 공동상속주택도 앞의 순위에 따른 한 채만 해당합니다. 소유자 판정은 상속개시일 기준이어서 뒤에 지분이 바뀌어도 그대로입니다. 다만 소수지분자(지분이 가장 크지 않은 상속인)가 다른 상속인의 지분을 사들여 혼자 소유하면 혼자 받은 상속주택 기준을 적용합니다.

국세청은 소수지분을 가진 1세대가 상속개시 뒤 산 집을 요건을 갖춰 팔 때도 소수지분을 주택 수에서 뺀다고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-1901). 다만 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 소수지분도 주택 수에 포함됩니다. 대법원은 동거봉양 합가 같은 특별한 사정이 없으면 피상속인과 같은 세대였던 상속인이 함께 받은 주택은 이 규정의 공동상속주택에 해당하지 않는다고 판시했습니다(대법원 2023두53799).

소유자 판정 기준일과 지분 매입: 양도소득세 집행기준 89-155-13·89-155-14

상속주택 특례를 인정한 경우는?

• 주민등록상 시아버지와 계속 같은 세대였던 부부가 따로 나가 살던 중 집을 샀고 뒤에 다시 합쳤다고 주장했습니다. 시아버지 사망으로 남편이 시아버지 집을 상속받은 뒤 아내가 원래 집을 팔고 비과세 환급을 청구했으나 거부됐습니다. 심판원은 시아버지 집이 좁아 함께 살기 어려웠던 점과 자녀의 전입·출생신고 기록을 들어 분가 뒤 동거봉양 합가로 보고 특례를 적용해 거부를 취소했습니다(조심 2025서2920).
• 어머니 집을 상속받은 사람이 몇 년 뒤 그 집 지분의 절반을 같은 세대인 배우자에게 증여한 다음 일반주택을 팔았습니다. 심판원은 세대 안에서 지분만 옮겨 주택 수가 그대로이므로 여전히 상속주택이라며 과세를 취소했습니다(조심 2023서10059).

상속주택 특례를 인정하지 않은 경우는?

• 원래 집이 있던 사람이 아버지가 남긴 두 주택의 지분을 각각 소수지분으로 상속받았고, 선순위 주택이 먼저 팔린 뒤 새 집을 사고 원래 집을 팔았습니다. 심판원은 선순위가 팔려도 후순위가 특례 대상으로 바뀌지 않아 양도 당시 3주택이라며 과세를 유지했습니다(조심 2023서10880).
• 배우자가 사망해 주택을 상속받은 사람이 그 뒤 다른 집을 사서 몇 년 뒤 팔고 1세대 1주택 비과세로 신고했습니다. 심판원은 판 집이 상속개시 당시 갖고 있던 집이 아니어서 특례가 안 된다며 과세를 유지했습니다(조심 2026중1834).

정리하며

1. 상속주택 특례는 상속받은 집이 아닌 다른 집을 팔 때 적용됩니다.
2. 세대 관계와 일반주택 보유는 상속개시 당시로, 한 채씩인지는 양도일로 판단합니다.
3. 같은 세대에서 상속받았으면 동거봉양 합가가 아닌 한 특례가 없고, 소수지분도 주택 수에 포함됩니다.
4. 피상속인이 여러 채를 남겼으면 순위에 따른 한 채만 상속받은 주택으로 봅니다.
5. 이 특례에는 양도 기한이 없고, 상속주택 5년은 다주택 중과 배제 기간입니다.

어느 집이 특례 대상인지 판단하기 어렵다면 계약 전에 양도세 신고 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

상속받고 5년이 지나 원래 집을 팔면 비과세가 안 되나요?

5년이 지나도 요건을 갖추면 비과세를 받습니다. 상속주택 특례 조문에는 양도 기한이 없습니다. 이 특례 요건을 갖춘 일반주택은 12억원 초과분이 과세되더라도 중과세율 대상이 아닙니다(소득세법 시행령 제155조 제2항·제167조의3 제1항 제13호·제167조의10 제1항 제15호).

상속받은 뒤에 산 집도 특례를 받을 수 있나요?

상속주택을 혼자 받았다면 받을 수 없습니다. 별도 세대에서 공동상속주택의 소수지분을 받았다면 상속 뒤 산 집을 팔 때도 소수지분을 주택 수에 포함하지 않는다고 국세청이 회신했습니다(소득세법 시행령 제155조 제2항·제3항, 서면-2021-법규재산-1901).

일시적 2주택인 상태에서 상속으로 3주택이 되면요?

원래 집을 산 지 1년 이상 지나 새 집을 사 일시적 2주택인 상태에서 상속을 받아도, 새 집을 산 날부터 일시적 2주택 처분기한 안에 원래 집을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 상속받은 집이 먼저 있던 상태에서 이렇게 새 집을 사 3주택이 됐어도 같은 기간 안에 원래 집을 팔면 같습니다(소득세법 기본통칙 89-155…2).