집을 상속받아 2주택이 됐는데 원래 살던 집을 팔면 비과세될까 상속주택 특례가 붙는 집과 요건

안녕하세요. 담연세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

부모님이 돌아가신 뒤 상담을 오시는 분들의 질문은 대개 비슷합니다.

"제 집이 한 채 있었는데 아버지 집을 상속받아서 2주택이 됐어요. 이제 집을 팔면 세금을 다 내야 하는 거죠?"

그렇지 않은 경우가 많습니다. 세법에는 상속주택 특례가 있어서, 상속 때문에 어쩔 수 없이 2주택이 된 분을 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 근거는 소득세법 시행령 제155조 제2항입니다.

다만 이 특례에서 가장 많이 뒤바뀌는 지점이 있습니다. 특례가 적용되는 것은 상속받은 집을 팔 때가 아니라, 원래 살던 집을 팔 때입니다. 파는 순서를 바꾸면 같은 두 채인데 세금이 완전히 달라집니다.

결론부터 말씀드리면, 상속주택은 주택 수에서 빼주고, 원래 보유하던 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용하는 구조입니다. 그리고 여기에는 조문상 몇 가지 요건이 붙어 있습니다.

이 글에서는 특례의 방향, 어떤 집이 "일반주택"이 되는지, 상속받은 집이 여러 채이거나 형제와 공동으로 받은 경우 어떻게 판정하는지, 그리고 흔히 잘못 알려진 "상속 후 5년"의 정체를 조문 근거와 함께 정리해 드리겠습니다.

상속주택 특례는 어느 집을 팔 때 적용되나요?

조문을 직접 보는 것이 가장 정확합니다. 소득세법 시행령 제155조 제2항의 핵심 문장은 이렇습니다.

상속받은 주택 (…) 과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 (…) 이하 이 항에서 **"일반주택"**이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

문장의 주어를 잘 보셔야 합니다. 특례가 걸리는 양도는 **"일반주택을 양도하는 경우"**입니다. 상속주택을 양도하는 경우가 아닙니다.

효과는 **"국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용"**하는 것입니다. 즉 상속주택은 주택 수 계산에서 빠지고, 남은 일반주택이 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 요건을 갖췄는지만 보게 됩니다.

그래서 실무에서 가장 값비싼 실수가 순서를 바꾸는 것입니다.

• 일반주택을 먼저 양도 → 상속주택은 주택 수에서 제외 → 일반주택이 요건을 갖췄다면 비과세
• 상속주택을 먼저 양도 → 특례가 적용되는 양도가 아님 → 2주택 중 한 채를 양도한 것으로 과세

상속받은 집이 낡았거나 멀리 있어서 "이건 정리하고 우리 집은 계속 살자"고 판단하시는 경우가 있습니다. 마음으로는 자연스러운 순서인데, 세법상으로는 특례를 스스로 포기하는 선택이 됩니다.

물론 일반주택을 먼저 팔아 1주택이 된 뒤에 상속주택을 파는 것은 가능합니다. 그때는 상속주택이 1세대 1주택이 되므로, 시행령 제154조 제1항의 보유·거주 요건을 스스로 충족하면 비과세됩니다. 다만 그 보유기간은 상속개시일부터 계산합니다(시행령 제162조 제1항 제5호).

어떤 집이 "일반주택"이 되나요?

여기에 특례가 막히는 두 개의 조건이 숨어 있습니다.

첫째, 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 집이어야 합니다.

조문은 일반주택을 **"상속개시 당시 보유한 주택 (…) 만 해당"**한다고 한정합니다. 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권으로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 포함됩니다.

반대로 말하면, 상속개시일 이후에 새로 취득한 주택은 일반주택이 아닙니다. 부모님이 돌아가신 뒤 상속주택을 그대로 둔 채 새 집을 사서 이사하고, 그 새 집을 파는 경우에는 특례가 적용되지 않습니다. 이 조건은 2013년 2월 15일 개정으로 신설되었고, 같은 개정의 부칙 제20조는 **"이 영 시행 후 취득하여 양도하는 분부터 적용한다"**고 정하고 있습니다.

둘째, 사망 직전에 부모님으로부터 증여받은 집은 제외됩니다.

조문은 **"상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택"**을 일반주택에서 제외합니다. 미리 증여해 두고 나중에 상속 특례까지 얹어 쓰는 방식을 차단한 규정입니다.