예외는 동거봉양을 위한 합가입니다. 각자 한 채씩 보유하던 자녀와 직계존속이 동거봉양을 위해 세대를 합쳤고, 합가 당시 직계존속 중 한 사람 이상이 60세 이상인 등 법정 요건을 갖춘 경우에는 합가 전부터 직계존속이 보유하던 주택을 상속주택으로 볼 수 있습니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항 단서)
대법원은 구 시행령 사건에서, 동거봉양 합가 특례 같은 특별한 사정이 없다면 상속개시 당시 같은 세대였던 상속인이 공동상속받은 주택은 공동상속주택 특례 대상이 아니라고 판단했습니다. 현행 규정도 동일세대 상속의 동거봉양 예외를 유지합니다. (대법원 2023.12.21. 선고 2023두53799, 소득세법 시행령 제155조 제2항 단서·제3항)
같은 세대였던 기간이 모두 불리하게 작용하는 것은 아닙니다. 상속주택 자체가 나중에 1세대 1주택이 되면 상속개시 전 같은 세대로 함께 거주·보유한 기간을 합산할 수 있습니다. 이는 앞서 본 주택 수 특례와 다른 계산 규정입니다. (소득세법 시행령 제154조 제8항 제3호, 제155조 제2항·제3항)
상속주택 5년은 비과세 기한인가요?
아닙니다. 상속주택 특례에는 상속개시일부터 몇 년 안에 일반주택을 양도해야 한다는 기한이 없습니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항)
5년은 다주택자 양도소득세 중과 배제에서 나온 기간입니다. 상속주택 특례에 해당하는 주택은 상속받은 날부터 5년 동안 3주택 이상 중과 대상 주택에서 제외됩니다. 2주택 중과를 판단할 때도 같은 5년 기준을 적용합니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항, 제167조의3 제1항 제7호, 제167조의10 제1항 제2호)
그렇다고 5년이 지나면 자동으로 중과되는 것도 아닙니다. 다주택 중과는 양도 주택이 조정대상지역에 있는지, 양도 당시 주택 수가 몇 채인지, 다른 중과 배제 사유가 있는지를 함께 봅니다.
2026년 8월 24일 현재 조정대상지역 주택의 다주택 중과는 2주택 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더하는 것이 현행입니다. 2026년 세제개편안에는 2027년과 2028년 중과세율을 한시적으로 낮추는 내용이 있지만 아직 정부안이며 국회 심의에서 달라질 수 있습니다. 현재 세금 계산에는 적용할 수 없습니다. 자세한 현행·정부안 구분은 다주택자 양도세 중과에서 정리했습니다.
상속주택 자체를 팔면 취득가액과 보유기간은 어떻게 계산하나요?
상속주택 자체를 양도할 때는 상속주택 특례가 아니라 일반 계산 규정을 적용합니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항)
상속으로 취득한 자산의 취득일은 상속개시일입니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호)
취득가액은 상속개시일 현재 법정 평가 규정에 따라 평가한 가액입니다. (소득세법 시행령 제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지) 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 금액을 사용합니다. 신고서에 임의로 낮은 금액을 적어 취득가액을 정할 수 있는 구조가 아닙니다.
일반 상속주택의 장기보유특별공제 보유기간도 상속개시일부터 양도일까지 계산합니다. 피상속인이 오랫동안 보유했다는 이유만으로 그 기간이 자동 승계되지는 않습니다. 다만 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산은 피상속인의 취득일부터 기산하는 예외가 있습니다.
앞서 설명한 동일세대 상속의 보유·거주기간 합산은 1세대 1주택 요건을 판단하는 규정입니다. 장기보유특별공제의 일반적인 기산 규정과 구분해야 합니다.
정리하며
상속주택 비과세 특례의 출발점은 양도할 집을 정확히 구분하는 것입니다. 이 특례는 상속주택이 아니라 상속개시 당시 보유하던 일반주택을 양도할 때 적용합니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항) 일반주택 자체의 보유·거주 요건과 12억원 고가주택 기준은 별도로 충족해야 합니다.
피상속인이 여러 채를 남겼다면 법이 정한 선순위 한 채만 특례상 상속주택이 되고, 공동상속이라면 최대 지분과 거주·연령 순서를 확인해야 합니다. 같은 세대에서 상속받았다면 동거봉양 합가 예외도 따로 검토해야 합니다.
상속 후 5년은 비과세 기한이 아니라 다주택 중과 배제 기간입니다. 계약 전에 상속개시 당시 주택 목록, 피상속인의 보유·거주 이력, 공동상속 지분과 분할등기 계획을 한 장에 놓고 양도 순서를 정하시기 바랍니다.
담연 세무회계는 상속 이후의 주택 양도 순서와 상속세 평가가 양도세에 미치는 영향까지 함께 검토해 드립니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
상속받은 집을 먼저 팔면 비과세가 되나요?
상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 상속주택 특례를 적용하지 않습니다. 그 양도는 당시 주택 수, 보유기간과 다른 비과세·중과 배제 규정으로 다시 판단합니다. 일반주택을 먼저 양도하더라도 그 집이 1세대 1주택 요건을 충족해야 비과세가 가능합니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항, 제154조 제1항)
상속 후에 새로 산 집도 일반주택이 되나요?
아닙니다. 이 특례의 일반주택은 원칙적으로 상속개시 당시 보유하던 주택입니다. 상속이 시작된 뒤 취득한 새 주택은 특례상 일반주택에 해당하지 않습니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항)
형제와 지분을 똑같이 상속받으면 누구의 주택으로 보나요?
최대 지분자가 여러 명이면 그 공동상속주택에 거주하는 사람을 우선하고, 거주자로 정해지지 않으면 최연장자의 주택으로 봅니다. 협의분할 등기 전에는 법정상속분을 기준으로 판단하므로 양도와 분할등기 순서도 함께 확인해야 합니다. (소득세법 시행령 제155조 제3항·제19항)
일반주택을 12억원 넘게 팔아도 전액 비과세인가요?
아닙니다. 상속주택 특례로 1세대 1주택 요건을 적용받더라도 양도 당시 주택과 부수토지의 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하면 고가주택 초과분은 과세 대상입니다. (소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제3항)
