장기보유특별공제 개정안 2026년 현행과 2028년 정부안

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

장기보유특별공제는 2026년 8월 25일 현재 폐지되거나 바뀌지 않았습니다. 일반 부동산은 3년 이상 보유하면 6%부터 최대 30%, 요건을 갖춘 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 합해 최대 80%를 공제하는 현행법이 적용됩니다.

2028년부터 주택 공제를 거주 중심으로 바꾸고 공제액 한도를 두는 내용은 재정경제부가 8월 3일 발표한 정부안입니다. 아직 국회를 통과해 공포된 법이 아니므로, 현재 계산과 정부안이 원안대로 통과될 때의 계산을 나눠 봐야 합니다.

2026년 현행 장기보유특별공제는 어떻게 계산하나요?

일반 공제율표는 토지·건물 등 대상 자산을 3년 이상 보유하면 6%부터 공제합니다. 이후 보유기간에 따라 공제율이 올라가 15년 이상이면 최대 30%입니다. 미등기양도자산과 조정대상지역 다주택 중과 대상처럼 법에서 제외한 자산에는 이 공제율을 적용하지 않습니다. (소득세법 제95조)

양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 세대가 그 주택을 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주했다면 별도의 1세대 1주택 공제율표를 적용할 수 있습니다. 3년 보유·2년 거주는 보유 12%와 거주 8%를 합한 20%이고, 보유와 거주가 각각 10년 이상이면 40%+40%=최대 80%입니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하라면 비과세가 먼저 적용됩니다. 12억원을 초과하는 고가주택은 양도차익 가운데 (양도가액-12억원)÷양도가액에 해당하는 부분을 계산한 뒤 장기보유특별공제를 반영합니다. 보유·거주요건과 12억원 기준은 1세대 1주택 비과세 요건과 계산에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.

2028년 거주 중심 전환은 어떤 정부안인가요?

정부안이 원안대로 국회를 통과해 공포된다면 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 주택 공제율이 단계적으로 달라집니다.