오래 갖고만 있던 집, 2028년부터 공제가 줄어듭니다. 장기보유특별공제가 장기거주 소득공제로 바뀝니다 (세제개편안).

장기보유특별공제가 장기거주 소득공제로 바뀝니다 (세제개편안).

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

집을 오래 보유한 분들이 양도세 상담에서 가장 기대를 거는 항목이 장기보유특별공제입니다. 1세대 1주택이면 최대 80%까지 양도차익을 깎아 주는, 사실상 비과세 다음으로 큰 혜택이지요. 지난 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안이 이 공제의 이름과 뼈대를 함께 바꿨습니다.

결론부터 말씀드리면, 주택의 공제 기준이 "얼마나 갖고 있었느냐"에서 "얼마나 살았느냐"로 단계적으로 넘어갑니다. 이름부터 장기보유특별공제가 아니라 장기거주 소득공제가 됩니다. 2028년 양도분부터 적용되고, 2029년부터는 거주 기간만으로 공제율을 계산합니다. 여기에 지금까지 없던 공제 금액 한도까지 새로 생깁니다.

이번 개편안에서 종부세가 화제를 가져갔지만, 실제 세액으로는 이 항목이 더 큰 분들이 많습니다. 정부가 문답자료에 실은 사례 기준으로, 같은 집을 2027년에 팔면 세금이 2억 3,600만 원인데 2029년에 팔면 4억 500만 원입니다.

공제율이 어떻게 바뀌나요?

1세대 1주택 기준으로 현행 공제율은 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%입니다. 개편안은 이 비중을 2단계로 옮깁니다.

양도 시점	거주 공제	보유 공제	최대 합계
2027년 말까지 (현행 유지)	연 4%, 최대 40%	연 4%, 최대 40%	80%
2028년	연 6%, 최대 60%	연 2%, 최대 20%	80%
2029년부터	연 8%, 최대 80%	없음	80%

최대 80%라는 숫자는 그대로지만, 2029년부터는 오직 거주로만 채울 수 있습니다. 10년을 실거주해야 80%가 되고, 거주 없이 보유만 했다면 공제가 사라집니다.

다주택자(비조정대상지역 주택 양도 기준)도 같은 방향입니다. 보유 공제가 2028년에 절반(연 1%, 최대 15%)으로 줄면서 거주 공제(연 2%, 최대 30%)가 생기고, 2029년부터는 거주 공제만 남습니다. 2년 이상 거주한 주택만 공제 대상이 되므로, 거주한 적 없는 임대·투자 주택은 2029년부터 공제가 0이 됩니다. 등록임대주택은 임대 기간을 거주로 인정받아 최대 30%를 유지합니다 (조정대상지역 매입임대 아파트는 제외).

공제 한도가 새로 생깁니다

지금은 공제율만 채우면 금액에 한도가 없습니다. 개편안은 주택 장기거주 소득공제에 인별 연간 한도와 물건별 한도를 신설합니다. 2028년 각 20억 원, 2029년부터 각 10억 원입니다.

이 한도가 무서운 지점은, 10년을 실거주한 분도 피해 가지 못한다는 것입니다. 정부 사례를 그대로 옮기면, 양도가액 75억 원(취득 25억 원)에 10년 거주·보유한 1주택자는 공제율이 세 해 모두 80%로 같지만, 공제액이 2027년 33억 6천만 원에서 2029년 10억 원(한도)으로 줄어 산출세액이 3억 1,600만 원에서 13억 7,300만 원으로 뜁니다. 양도차익이 큰 고가주택일수록 공제율이 아니라 한도가 세금을 결정하게 됩니다.

나는 언제 팔아야 하나요?

시간표가 판단의 전부입니다. 이 개편에는 취득 시점 기준의 경과조치가 발표되지 않았습니다. 언제 샀는지가 아니라 언제 파는지를 봅니다.

2027년 12월 31일까지 양도하면 현행 규정 그대로입니다. 사실상 1년의 유예 기간입니다. 정부 사례로 보면, 2년 거주에 10년 보유한 1주택자(양도가액 32억 원)의 공제율이 2027년 48%, 2028년 32%, 2029년 16%로 해마다 깎입니다. 세액으로는 2억 3,600만 → 3억 2,000만 → 4억 500만 원입니다.