겸용주택(상가주택) 양도세 주택·상가 면적과 12억원 기준

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

한 건물의 아래층은 상가로 임대하고 위층에서는 직접 거주해 왔다면, 매매계약서에 서명하기 전에 실제 사용, 층별 연면적, 양도가액, 양도일을 순서대로 확인해야 합니다.

결론부터 말씀드리면, 겸용주택 양도세는 주택 연면적이 상가 등 주택 외 연면적보다 더 크면 비과세 판정에서는 건물 전부를 주택으로 봅니다. 같거나 작으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다. 다만 건물 전부를 주택으로 보더라도 1세대1주택 요건, 12억원, 주택부수토지 한도, 미등기 여부를 따로 확인해야 합니다. 2022년 1월 1일 이후 양도한 고가 겸용주택은 양도차익과 장기보유특별공제액을 계산할 때 주택 외 부분을 다시 나눕니다.

판정 순서를 섞으면 면적 기준만 보고 전부 비과세라고 생각하거나, 반대로 고가주택이라는 이유로 전체 양도차익이 과세된다고 오해하기 쉽습니다. 실제 용도, 면적, 비과세 요건, 양도가액, 양도일을 차례로 보겠습니다.

실제 사용과 건축물대장 중 무엇을 보나요?

실제 사용이 분명하면 실제 사용으로 판단합니다. 건축물대장에 주택이나 근린생활시설로 적혀 있다는 사실만으로 결론을 내리지 않습니다. 실제 용도가 분명하지 않을 때에만 공부상 용도를 따릅니다. (소득세법 제88조 제7호)

주택으로 보려면 세대 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있어야 합니다. 세대별로 구분된 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치된 구조인지도 확인합니다. (소득세법 시행령 제152조의4)

따라서 공부상 상가인 공간을 실제로 주거용으로 사용했다고 주장하려면 명칭보다 사용 상태를 입증하는 자료가 중요합니다. 건축물대장, 임대차계약, 사업자등록, 전입자료, 내부 구조, 전기·수도 사용 내역, 사진 등은 사실관계에 따라 검토할 수 있는 자료입니다. 다만 법령이 이 가운데 몇 가지만 있으면 충분하다고 정한 것은 아닙니다. 실제 용도가 분명한지는 사실판단이 필요합니다.

계단, 복도, 주차장, 지하실 같은 공용부분은 전용 관계와 실제 사용 상태를 토대로 주택과 주택 외 부분 가운데 어디에 포함할지 별도로 판단해야 합니다. 모든 건물에 적용할 하나의 보편 산식은 이번 근거 자료에서 확인하지 못했습니다.

국세청도 공부상 음식점인 공간을 실제 주택으로 사용한 사실관계에서 실제 용도를 먼저 보았습니다. 다만 이 해석사례는 그 사건의 사용 상태와 면적을 전제로 하므로 다른 건물에 그대로 대입할 수는 없습니다. (국세청 사전-2025-법규재산-0133)

주택 면적이 더 크면 어떻게 보나요?

주택 연면적이 주택 외 연면적보다 더 크면 . 이는 1세대1주택 비과세 규정을 적용하기 위한 면적 판정입니다. 면적이 더 크다는 이유만으로 비과세의 다른 요건까지 충족되는 것은 아닙니다.