상가주택 양도세, 상가 부분도 비과세 되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"1층 가게는 세를 주고 2층에 살았습니다. 집이 이것 하나인데, 팔면 상가 부분까지 양도세가 없나요?"

상가주택 양도세에서 상가 부분까지 비과세 대상이 되려면 주택 연면적이 상가 등 주택 외 부분의 연면적보다 커야 합니다. 두 면적이 같거나 주택이 더 작으면 상가 부분은 주택으로 보지 않고 과세합니다. 건물 전부를 주택으로 보더라도 1세대1주택 요건과 딸린 토지 한도는 따로 갖춰야 합니다. 건물 전체와 딸린 토지의 양도가액이 12억원을 넘으면 2022년 1월 1일 이후 양도분은 상가 부분 양도차익에 과세합니다.

상가주택 1세대1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

1세대가 양도일 현재 국내에 주택 한 채를 2년 이상 보유하면 그 주택과 딸린 토지의 양도소득은 비과세합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 보유·거주 요건에는 예외가 있습니다.

소득세법 제89조 제1항 제3호2026. 7. 1. 시행

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(이하 생략)

상가주택은 먼저 건물 가운데 어디까지 주택으로 보는지 정하고, 건물 전체와 딸린 토지의 양도가액이 12억원을 넘는지와 딸린 토지가 배율 한도 안인지 봅니다.

보유·거주 요건: 소득세법 시행령 제154조 제1항

상가주택의 주택 부분은 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

주택 연면적과 주택 외 연면적을 비교해 주택이 더 클 때만 건물 전부를 주택으로 봅니다.

소득세법 시행령 제154조 제3항2026. 10. 1. 시행

③법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

면적은 실제 용도로 나눕니다. 주택은 허가나 건축물대장 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물이고, 실제 용도가 분명하지 않을 때만 대장의 용도를 따릅니다. 실제 용도는 아래 자료로 확인합니다.

1. 그 공간의 임대차계약서, 사업자등록·부가가치세 신고 내역(사업장으로 쓰였는지)
2. 전입 기록, 전기·수도 사용 내역
3. 출입문·화장실·주방 같은 내부 구조와 사진

지하실·계단은 용도가 명확하지 않을 때만 주택과 주택 외 면적의 비율로 나눕니다.

1세대1주택 여부는 양도일 현재로 판단하고, 면적을 나누는 용도도 양도일 현재 용도로 봅니다. 다만 2025년 2월 28일 이후 매매계약을 맺고 그 계약에 따라 잔금 전에 주택을 상가 등으로 용도변경해 양도하면 1세대1주택 여부는 매매계약일 현재로 판단합니다.

실제 용도: 소득세법 제88조 제7호 / 지하실·계단: 소득세법 기본통칙 89-154…11, 국세청 제도46019-10114 / 판단 시점: 소득세법 시행령 제154조 제1항, 대통령령 제35349호 부칙 제13조, 조심 2022구7669

상가 부분까지 비과세받으려면 무엇이 필요한가요?

1. 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 큼
2. 양도일 현재 1세대1주택이고 보유·거주기간 요건 충족
3. 건물 전체와 딸린 토지의 양도가액 합계 12억원 이하
4. 딸린 토지가 지역 배율 한도 이내

12억원은 상가 부분 가액을 포함해 판정합니다. 12억원을 넘으면 2022년 1월 1일 이후 양도분은 양도차익 계산에서 상가 부분을 주택으로 보지 않고, 그 전 양도분은 종전 규정을 따릅니다.

예를 들어 주택 연면적이 더 큰 상가주택을 2026년에 15억원에 양도하면 15억원 전체로 판정하므로 고가주택이고, 상가 부분과 그 딸린 토지의 양도차익은 과세합니다. 주택 부분의 양도차익은 12억원 초과분 비율만큼 과세 대상입니다.

딸린 토지는 배율 한도 안에서만 비과세합니다. 주택 연면적이 더 크면 건물 전체 정착면적에 배율을 곱한 면적까지입니다. 같거나 작으면 주택 정착면적(건물 정착면적 × 주택 연면적 ÷ 건물 연면적)에 배율을 곱한 면적과, 전체 토지에 주택 연면적 비율을 곱한 면적 가운데 적은 면적만 비과세합니다. 배율은 토지가 있는 지역으로 정합니다.

1. 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역 3배(2022년 1월 1일 이후 양도분. 그 전은 5배)
2. 수도권 도시지역의 녹지지역 5배
3. 수도권 밖 도시지역 5배
4. 도시지역 밖 10배

12억원과 딸린 토지: 소득세법 시행령 제154조 제4항·제7항, 제156조 제2항, 제160조 제1항, 양도소득세 집행기준 89-154-18, 대통령령 제30395호 부칙 제39조·제42조

상가 부분까지 주택으로 본 경우는?

• 1층 상가·2층 주택 건물에서 세무서는 계단실을 상가와 함께 쓰는 공간으로 보아 두 면적이 같다며 경정청구를 거부했습니다. 계단실은 2층과 옥탑으로만 이어졌고 상가 임차인이 쓴 사실이 확인되지 않았습니다. 조세심판원은 계단실을 주택 전용으로 보아 주택 연면적이 더 크다고 판단하고 건물 전체를 비과세 대상으로 보았습니다(조심 2023중0843).
• 지하층과 지상 3층으로 된 상가주택에서 세무서는 대장상 소매점인 지하층을 상가 면적에 포함해 주택 외 면적이 더 크다고 과세했습니다. 지하층은 창고로 임대된 뒤 비어 있었고, 옥상으로 가는 3층 계단실은 납세자가 출입문을 잠가 상가 임차인이 쓰기 어려웠습니다. 조세심판원은 지하층을 용도 불분명 공간으로 면적 비율에 따라 나누고 계단실을 주택에 포함하면 주택이 더 크다고 판단해 과세를 취소했습니다(조심 2021중4669).

상가 부분을 주택으로 보지 않은 경우는?

• 납세자가 2021년 건물을 임차인에게 양도하면서 사진관 피팅룸으로 쓰이던 공간을 주택 면적에 포함해 비과세로 신고했고, 그 공간을 제외하면 주택 연면적이 상가보다 작았습니다. 임차인은 양도 뒤 세무조사 통지가 오자 벽을 공사해 그 공간을 옷방 겸 공부방으로 바꿨습니다. 조세심판원은 양도일 현재 용도로 보아 그 공간을 주택으로 보지 않고 과세를 유지했습니다(조심 2022구7669).
• 납세자는 1층 상가와 2층 주택 건물을 2020년에 양도하면서 1층도 주거로 썼다며 전체를 고가주택(당시 기준 9억원 초과)인 1주택으로 보아 장기보유특별공제 80%로 신고했습니다. 1층은 2019년 무렵까지 사업장으로 쓰인 사실이 부가가치세 신고와 임차인 확인서로 확인됐고, 그 뒤 주거로 썼다는 객관적 증빙은 없었습니다. 조세심판원은 1층을 주택으로 보지 않고, 상가 부분에 일반 공제율 30%를 적용한 과세를 유지했습니다(조심 2022서7204).

정리하며

1. 주택 연면적이 더 클 때만 상가 부분까지 주택으로 보고, 두 면적이 같으면 상가 부분은 과세
2. 면적은 실제 용도로 나누고, 지하실·계단은 용도가 명확하지 않을 때만 주택과 주택 외 면적의 비율로 나눔
3. 12억원은 상가 부분 가액을 포함해 판정하고, 넘으면 상가 부분 양도차익은 과세
4. 잔금 전에 상가 등으로 용도변경하기로 한 매매계약을 2025년 2월 28일 이후 맺었으면 1세대1주택 여부를 매매계약일 현재로 판단

층별 쓰임이나 면적 판정이 어렵다면 매매계약 전에 양도세 신고 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

매수인이 상가로 바꾸기로 하고 팔아도 비과세가 되나요?

잔금 전에 주택을 상가 등으로 용도변경하기로 한 매매계약을 2025년 2월 28일 이후 맺었다면, 계약일에 1세대1주택 요건을 갖춘 경우 용도변경해도 그 요건을 충족합니다. 1세대1주택 여부와 장기보유특별공제 최대 80% 대상인지를 매매계약일 현재로 판단하기 때문입니다. 그 전 계약분은 해석으로 판단했고 기준일이 시기마다 달랐습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항, 제159조의4, 대통령령 제35349호 부칙 제13조).

상가 부분에도 장기보유특별공제 80%가 적용되나요?

2022년 1월 1일 이후 양도한 12억원 초과 상가주택은 상가 부분에 80%를 적용하지 않고, 15년 이상 보유해도 최대 30%입니다. 80%는 주택 부분 건물과 딸린 토지에만 적용합니다(소득세법 제95조 제2항, 사전-2022-법규재산-0427).

상가주택을 팔면 양도세 신고는 언제까지 하나요?

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다(소득세법 제105조 제1항 제1호).