비사업용 토지 중과세율 10%p 상향안이 나왔습니다
2028년 양도분 대상, 장기보유특별공제 배제안도 함께
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이 글은 2026년 9월 4일 기준 정부안·입법예고 단계의 개정안을 다룹니다. 국회 심의 과정에서 내용이 바뀌거나 시행되지 않을 수 있습니다.
안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.
부모님께 물려받은 농지나 오래 비워 둔 나대지를 정리하려는 분들께서 2026년 8월에 나온 세제개편안 소식을 들고 찾아오십니다. 기사에 적힌 65%라는 숫자를 보시고 "당장 파는 땅에도 그 세율이 붙느냐", "서둘러 처분해야 하느냐"를 먼저 물으십니다.
결론부터 말씀드리면, 그 세율은 지금 적용되는 세율이 아닙니다. 입법예고된 법률안의 부칙에는 2027년 12월 31일 이전에 양도한 분에 대해서는 종전의 규정에 따른다는 경과조치가 들어 있습니다. 개정안이 그대로 확정되더라도 오른 세율은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. (재정경제부 입법예고 87942) 게다가 이 법률안은 아직 국회에 제출되지 않았습니다.
이번 개편안은 세율 인상뿐 아니라 장기보유특별공제 배제와 지방소득세 인상도 같은 시점에 추진합니다. 아래에서 현행·개편안 세율과 적용 시점, 공제 배제 효과, 법인 토지, 비사업용 판정 기준을 차례로 짚겠습니다.
비사업용 토지 양도세 중과세율은 현행 법에서 얼마인가요?
2026년 8월 27일 기준으로 시행 중인 법은 비사업용 토지의 양도소득세 세율을 과세표준 구간별로 조문 안에 직접 정해 두고 있습니다. 가장 낮은 구간이 16%, 가장 높은 구간이 55%로 16%부터 55%까지 여덟 개 구간입니다. (소득세법 제104조 제1항 제8호) 종합소득 기본세율은 6%부터 45%까지이므로, 구간마다 정확히 10%포인트씩 높은 세율표를 따로 둔 셈입니다. (소득세법 제55조 제1항)
여기에 양도소득분 개인지방소득세가 따로 붙습니다. 이 세금은 국세액에 일정 비율을 곱해 내는 방식이 아닙니다. 1천분의 16부터 1천분의 55까지, 즉 1.6%부터 5.5%까지의 세율표가 조문 안에 직접 들어 있습니다. (지방세법 제103조의3 제1항 제8호) 개인지방소득세 표준세율은 1천분의 6부터 1천분의 45까지, 즉 0.6%부터 4.5%까지이므로 이 표도 구간마다 정확히 1%포인트씩 높습니다. (지방세법 제92조 제1항) 다만 지방소득세는 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있어 지역에 따라 달라질 수 있습니다. (지방세법 제103조의3 제4항)
장기보유특별공제도 함께 확인해 두셔야 합니다. 현행법에서 이 공제를 적용받지 못하는 자산은 미등기양도자산과 조정대상지역 중과 주택 등으로 한정됩니다. 비사업용 토지는 그 목록에 없어서 를 적용받습니다.
현행은 16%부터 55%까지의 세율표를 직접 두지만, 개정안은 표 대신 위 산식만 둡니다. 제8호는 비사업용 토지이고, 제9호는 특정 자산 중 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산입니다. (소득세법 제94조 제1항 제4호 다목, 라목) 두 호 모두 같은 문언으로 바뀝니다.
양도소득 과세표준
기본세율
현행 중과세율
개편안 적용 시
1,400만원 이하
6%
16%
26%
1,400만원 초과 5,000만원 이하
15%
25%
35%
5,000만원 초과 8,800만원 이하
24%
34%
44%
8,800만원 초과 1억5천만원 이하
35%
45%
55%
1억5천만원 초과 3억원 이하
38%
48%
58%
3억원 초과 5억원 이하
40%
50%
60%
5억원 초과 10억원 이하
42%
52%
62%
10억원 초과
45%
55%
65%
셋째 열은 현행 조문에 그대로 적혀 있는 값이지만, 마지막 열은 개정안 조문에 없는 숫자입니다. 개정안이 정한 것은 기본세율에 20%포인트를 더한다는 산식뿐이라 마지막 열은 현행 기본세율을 그 산식에 대입해 계산한 값이고, 기본세율이 달라지면 이 숫자도 함께 달라집니다.
부칙은 두 개정규정을 2028년 1월 1일부터 시행한다고 정합니다. (소득세법 일부개정법률안 부칙 제1조, 재정경제부 입법예고 87942)
2027년 12월 31일 이전에 양도한 분은 종전 규정을 따릅니다. (소득세법 일부개정법률안 부칙, 재정경제부 입법예고 87942)
따라서 2027년 12월 31일까지 양도분에는 현행 세율표가 적용되고, 2026년과 2027년에는 인상안이 붙지 않습니다.
두 가지를 덧붙입니다. 한 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 산출세액이 큰 쪽을 적용하므로, 보유기간이 짧거나 미등기 상태라면 위 중과세율이 아니라 그 세율이 적용될 수 있습니다. 미등기 양도자산은 70%입니다. (소득세법 제104조 제1항 후단, 같은 항 제10호) 그리고 지정지역 안 토지의 가산 규정은 이번에 고치지 않지만, 그 조항이 기준 세율을 비사업용 토지 세율 규정에서 가져오므로 그 기준이 바뀌면 결과 세율은 따라 달라질 수 있습니다. (같은 조 제4항, 제1항 제8호) 지정지역은 따로 지정되는 지역을 말합니다. (소득세법 제104조의2 제2항)
국세가 오르면 지방소득세도 자동으로 따라 오르나요?
그렇지 않습니다. 세율표만 보시면 놓치기 쉬운 대목입니다.
앞에서 본 것처럼 양도소득분 개인지방소득세는 지방세법이 자체 세율표를 조문 안에 직접 들고 있습니다. 그래서 소득세법을 고쳐도 지방세법을 따로 개정하지 않으면 지방소득세율은 그대로 남습니다. 실제로 재정경제부가 입법예고한 국세 법령안 세 건 어디에도 지방세법 개정 조항은 없습니다.
그 별도 개정 계획은 행정안전부가 2026년 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안에 담겼습니다. 행정안전부는 양도소득분 개인지방소득세를 앞서 본 표준세율(0.6%부터 4.5%)에 1%포인트를 더하던 것에서 2%포인트를 더하는 것으로 올리겠다고 밝혔습니다(보도 참고자료1). 대상은 2028년 이후 양도하는 비사업용 토지입니다.
과세표준이 10억원을 넘는 구간을 예로 들어 보겠습니다. 현행 조문에서는 국세 55%와 지방소득세 5.5%가 각각 그대로 적힌 값이고 둘을 더하면 60.5%입니다. 개편안대로라면 국세 65%에 지방소득세 6.5%가 더해져 71.5%가 됩니다. 두 합계는 성격이 다릅니다. 60.5%는 지금 효력이 있는 두 조문으로 각각 검산됩니다. 반면 71.5%를 이루는 65%는 개정안 산식에 현행 기본세율 45%를 대입한 값이고, 6.5%는 개편안이 밝힌 상향폭을 개인지방소득세 표준세율 4.5%에 적용한 값이라 두 항 모두 아직 확정 전입니다. 앞서 적은 조례 가감 여지도 지방소득세 쪽에 그대로 남습니다.
미등기양도자산과 조정대상지역 중과 주택 등, 비사업용 토지에는 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. (소득세법 일부개정법률안 제95조 제4항)
개정안은 종전 제3항·제4항을 제10항·제11항으로 옮기고 제4항을 신설합니다. 현행 제4항은 공제 보유기간의 기산점을 정하므로 신설 제4항과 다른 조항입니다. (소득세법 일부개정법률안 제95조 제4항, 현행 소득세법 제95조 제4항)
숫자로 보면 이렇습니다. 15년 보유한 토지의 양도차익이 3억원이라고 하겠습니다. 현행에서는 장기보유특별공제 30%인 9,000만원을 뺀 2억 1,000만원을 기준으로 세금을 계산합니다. 개정안대로라면 그 9,000만원을 빼지 않고 3억원이 그대로 기준이 됩니다. 세율도 같이 움직입니다. 이 예시에서는 두 금액이 「1억5천만원 초과 3억원 이하」라는 한 구간 안에 들어가므로, 그 구간에 붙는 세율이 현행 48%에서 개편안 58%가 됩니다. 바뀌는 것이 둘입니다. 세금을 매기는 기준 금액이 9,000만원 커집니다. 그리고 그 기준에 적용되는 구간 세율이 10%포인트 올라갑니다. 두 변화가 같은 날짜에 함께 시작됩니다.
여기서 3억원과 15년은 설명을 위해 잡은 숫자이고 다른 공제는 넣지 않은 단순 비교입니다. 세율은 과세표준 전체에 한 번 곱하는 것이 아니라 구간마다 나누어 붙으므로, 위 48%와 58%도 이 예시의 구간에 적용되는 세율입니다. 양도차익이 더 크면 공제가 배제되면서 과세표준이 커져 구간 자체가 위 단계로 올라가는 경우도 생깁니다. 48%는 현행 조문에 적힌 값이지만 58%는 개정안 산식에 대입해 계산한 값입니다.
적용 시점은 2028년 1월 1일 이후 자산을 양도하는 경우부터입니다. (소득세법 일부개정법률안 부칙 적용례, 재정경제부 입법예고 87942) 장기보유특별공제는 개인에게만 있는 제도이므로 법인에는 이 항목이 해당하지 않습니다. 같은 법률안이 이 공제를 주택에 적용하는 장기거주 소득공제와 주택 외 자산에 적용하는 장기보유 소득공제로 나누는데, 비사업용 토지는 그중 장기보유 소득공제 대상에서 제외됩니다. 주택 쪽 개편 내용은 장기보유특별공제 개정안에서 따로 정리해 두었습니다.
개인이 파는 토지를 양도 시점에 따라 견주면 이렇습니다.
항목
2027년 12월 31일까지 양도
2028년 1월 1일 이후 양도(안)
양도소득세 세율
16%부터 55%까지
기본세율(6%부터 45%)에 20%포인트 가산
장기보유특별공제
3년 이상 보유 시 6%부터 30%
적용하지 않음
양도소득분 개인지방소득세
1.6%부터 5.5%까지
표준세율(0.6%부터 4.5%)에 2%포인트 가산
오른쪽 열은 모두 국회 통과를 전제한 안이고, 지방세는 개편안 문서에 적힌 상향폭을 옮긴 것입니다.
법인이 파는 토지는 어떻게 되나요?
여기부터는 법인 이야기입니다. 개인 명의 토지만 보고 계신다면 이 절은 건너뛰고 다음 절로 가셔도 됩니다.
법인이 비사업용 토지를 양도하면 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 더하여 토지등 양도소득의 10%를 납부합니다. (법인세법 제55조의2 제1항 제3호) 법인지방소득세도 같은 방식으로 토지등 양도소득의 1%를 추가로 냅니다. (지방세법 제103조의31 제1항 제2호) 미등기 토지는 법인세 쪽 세율이 40%입니다. 개인지방소득세처럼 구간별 세율표를 두는 것이 아니라 양도소득에 단일 세율을 붙이는 방식입니다.
법인세법 개정안은 비사업용 토지 추가과세율 10%를 20%로 바꿉니다. (법인세법 일부개정법률안 제55조의2 제1항 제3호, 재정경제부 입법예고 87940) 미등기 토지등의 40%는 이번에 손대지 않습니다. 지방세제 개편안도 법인지방소득세 추가과세를 1%포인트에서 2%포인트로 올리겠다고 적었습니다. 두 가지를 더하면 추가과세는 11%에서 22%가 되는데, 이 11%와 22%는 추가과세만 더한 값입니다. 각 사업연도 소득에 대한 법인세와 법인지방소득세는 여기에 들어 있지 않고 별도로 더 부담합니다. 앞 절의 60.5%와 71.5%는 개인의 총부담이므로 두 쌍을 나란히 놓고 어느 쪽이 무겁다고 읽으시면 안 됩니다. 22%도 개편안대로 확정됐을 때의 계산값입니다.
시행일도 개인과 다릅니다. 법인세법 개정안은 2027년 1월 1일부터 시행한다고 정하고 단서를 두지 않았습니다. 그런데 적용례는 그 개정규정을 2028년 1월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용한다고 별도로 정합니다. (법인세법 일부개정법률안 부칙 제1조, 제7조, 재정경제부 입법예고 87940) 시행일이 2027년이라는 사실만 보고 2027년에 판 토지에 20%가 붙는다고 읽으시면 안 됩니다.
내 땅이 비사업용 토지인지는 무엇으로 판정하나요?
이번 법령안 세 건은 세율과 공제만 바꿉니다. 무엇이 비사업용 토지인지를 정한 규정과 그 시행령에는 손대지 않았습니다. (소득세법 제104조의3) 판정 기준은 현행 그대로입니다.
판정은 무엇에 쓰는 땅인가와 얼마 동안 그랬는가, 두 기준으로 이루어집니다.
비사업용 토지는 일곱 개 유형으로 나뉩니다. 농지, 임야, 목장용지, 이 셋을 뺀 나머지 토지(나대지와 잡종지가 여기 들어갑니다), 주택부속토지 중 배율을 넘는 부분, 별장 부속토지, 그리고 이들과 유사한 토지입니다. 유형마다 사업에 쓰이는 토지를 빼는 방식으로 범위를 정합니다. (소득세법 제104조의3 제1항) 지목은 시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 빼고는 공부상 지목이 아니라 사실상의 현황으로 판정하고, 현황이 분명하지 않을 때 공부상 등재현황을 따릅니다. (소득세법 시행령 제168조의7)
가장 많이 걸리는 농지를 예로 끝까지 따라가 보겠습니다. 농지는 가목과 나목 두 가지로 나뉘고, 어느 한쪽에만 해당해도 비사업용이 됩니다. (소득세법 제104조의3 제1항 제1호)
농지 가목: 재촌과 자경을 둘 다 갖췄는가
가목의 요건은 재촌과 자경 둘입니다. 둘을 다 갖춘 농지만 가목을 벗어나고, 둘 중 하나라도 빠지면 그 기간은 가목에 걸려 비사업용으로 셉니다. (소득세법 시행령 제168조의8 제2항) 재촌은 농지가 있는 시·군·구, 그와 연접한 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30킬로미터 이내에 사실상 거주하는 것을 말합니다. (소득세법 시행령 제153조 제3항) 자경은 농작물 경작이나 다년생식물 재배에 상시 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것입니다. (조세특례제한법 시행령 제66조 제13항) 농사를 남에게 맡기고 주말에 둘러보는 정도로는 이 기준을 채우지 못합니다. 다만 이 재촌·자경은 비사업용인지를 가리는 기준이고, 재촌·자경을 8년 이상 채운 농지의 양도소득세를 전액 감면하는 제도는 요건과 감면신청이 따로 있는 별개 규정입니다. (조세특례제한법 제69조 제1항, 제3항) 그 감면 요건과 상속 농지의 경작기간 통산, 이미 낸 세금의 경정청구는 8년 자경농지 감면 경정청구에서 다뤘습니다.
직접 지어도 자경 기간에서 빠지는 해가 있습니다. 자경한 기간을 셀 때 별도의 소득 기준을 준용합니다. (소득세법 시행령 제168조의8 제2항, 조세특례제한법 시행령 제66조 제14항) 사업소득금액과 총급여액의 합계가 3,700만원 이상인 과세기간은 자경한 기간에서 뺍니다. (조세특례제한법 시행령 제66조 제14항 제1호) 기준이 되는 것은 둘 중 하나가 아니라 두 금액을 더한 값입니다. 그 합계를 낼 때 농업·임업에서 생긴 소득과 부동산임대업 소득, 농가부업소득은 제외합니다. 그러니까 농사에서 생긴 소득이 아무리 커도 그것 때문에 자경 기간을 잃지는 않고, 농사 밖의 사업소득과 급여가 그 선을 넘은 해가 빠집니다. 자경을 부인당하는 것이 아니라 그 해가 기간 계산에서 빠지는 것이라, 아래 기간 요건에 그대로 영향을 줍니다. 사업소득 총수입금액이 일정 금액 이상인 과세기간도 같은 방식으로 빼도록 정하고 있어, 급여가 없어도 사업 규모가 크면 걸릴 수 있습니다. (같은 항 제2호)
농지 나목: 땅이 도시지역에 있는가
도시에 편입된 농지를 가진 분들이 가장 많이 놓치는 경우입니다. 도시지역 안 농지는 재촌하며 자경해도 비사업용으로 봅니다. 여기서 말하는 곳은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도와 시 지역이고, 그 안에서도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역이어야 합니다. 시행령이 그 도시지역에서 빼 둔 것은 녹지지역과 개발제한구역뿐이므로, 주거지역·상업지역·공업지역에 있는 농지는 경작 여부와 관계없이 나목에 걸립니다. (소득세법 시행령 제168조의8 제4항)
지자체 종류마다 빠지는 곳이 있습니다. 광역시의 군, 특별자치시 안의 읍·면지역, 특별자치도 행정시의 읍·면지역, 도농 복합형태인 시의 읍·면지역은 나목 대상에서 제외됩니다. (지방자치법 제3조 제4항)
나목에는 단서도 있습니다. 도시지역에 편입된 날부터 3년까지는 나목에서 제외합니다. (소득세법 시행령 제168조의8 제6항) 그 단서를 적용받는 농지는 두 가지입니다. 하나는 편입된 날부터 거슬러 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지이고, 다른 하나는 상속받은 농지, 이농 당시 소유하던 농지, 종중 농지 등입니다. (같은 조 제5항, 제3항) 도시가 넓어지면서 주거지역으로 편입된 농지가 흔하므로, 물려받은 땅이라면 토지이용계획에서 용도지역과 도시지역 편입 시기부터 확인하시기 바랍니다.
물려받은 농지와 부득이한 사유는 어떻게 되는가
물려받은 농지에는 가목 쪽 유예가 있습니다. 상속으로 취득한 농지를 상속개시일부터 3년까지 가목에서 빼 줍니다. (소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제2호) 이 3년 동안은 재촌·자경 여부를 묻지 않습니다.
다만 이 유예는 가목에서만 그렇습니다. 그 농지가 도시지역 안에 있다면 나목도 따로 통과해야 합니다. 앞서 본 나목 단서는 상속 농지 등을 포함하지만 기산점이 상속개시일이 아니라 도시지역 편입일입니다. (소득세법 시행령 제168조의8 제5항 제2호, 제3항) 그래서 편입된 지 3년이 지난 주거지역·상업지역·공업지역 농지는 상속받은 지 얼마 되지 않았어도 나목에 걸려 비사업용이 됩니다. 두 경우 중 어느 한쪽에만 걸려도 비사업용이라는 점을 여기서 다시 확인하셔야 합니다.
부득이한 사유에 관한 규정도 따로 둡니다. 소유자가 질병·고령·징집·취학 등 부득이한 사유로 자경할 수 없게 된 경우에도, 그 사유가 생기기 전 5년 이상 계속 재촌·자경했고 사유 발생 뒤에도 재촌하면서 농지법에 따라 임대하거나 사용대하면 적용받을 수 있습니다. (소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제7호) 이 규정은 저절로 적용되지 않습니다. 적용받으려는 사람은 양도소득세 과세표준 신고기한 안에 재정경제부령으로 정하는 서류를 내야 하므로, 요건을 다 갖추고도 그 서류를 내지 않으면 적용받지 못합니다. (같은 조 제7항)
물려받은 농지에는 규정이 하나 더 있습니다. 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지·임야·목장용지를 그분들에게서 상속·증여받은 토지는 비사업용으로 보지 않습니다. (소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제1호의2) 앞서 본 상속 농지 3년 유예와는 다른 규정입니다. 그쪽은 가목에서만 상속개시일부터 3년 동안 빼 주는 것이고, 이쪽은 물려주신 분의 8년 재촌·자경을 요건으로 삼는 대신 보유 기간을 제한하지 않습니다. 다만 이쪽에는 지역 단서가 붙습니다. 조문은 "양도 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다"라고 적습니다. 도시지역이면 제외되지만 그중 녹지지역과 개발제한구역은 괄호로 다시 빼 두었으므로, 도시지역 안이라도 녹지지역이나 개발제한구역에 있는 땅이라면 이 규정을 그대로 적용받습니다.
얼마 동안 비사업용이었는가
기간은 소유기간을 5년 이상, 3년 이상 5년 미만, 3년 미만 세 가지로 나누어 각각 따로 기준을 둡니다. (소득세법 시행령 제168조의6) 자기 소유기간에 해당하는 줄만 보시면 되고, 그 줄에 적힌 조건을 하나라도 넘기지 않으면 비사업용이 아닙니다.
소유기간
비사업용으로 판정되는 기간
5년 이상
양도일 직전 5년 중 2년 초과, 양도일 직전 3년 중 1년 초과, 소유기간의 40% 초과. 세 가지 모두 해당
3년 이상 5년 미만
소유기간에서 3년을 뺀 기간 초과, 양도일 직전 3년 중 1년 초과, 소유기간의 40% 초과. 세 가지 모두 해당
3년 미만
소유기간에서 2년을 뺀 기간 초과, 소유기간의 40% 초과. 두 가지 모두 해당하되 소유기간이 2년 미만이면 앞의 것은 적용하지 않음
기간은 일수로 셉니다. 소유기간이 5년 이상인 줄은 양도일 직전 5년과 직전 3년을 함께 보므로, 최근 몇 해를 어떻게 썼는지가 판정에 그대로 들어갑니다.
이 밖에 법령으로 사용이 금지되거나 제한된 기간, 문화유산·자연유산 보호구역으로 지정된 기간 등은 그 기간 동안 비사업용에 해당하지 않는 것으로 보고 판정합니다. (소득세법 시행령 제168조의14 제1항)
농지 밖의 토지는 무엇을 보는가
오래 비워 둔 나대지는 앞의 일곱 유형 가운데 네 번째, 농지·임야·목장용지 외의 토지에 들어갑니다. 이 유형은 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, 재산세 별도합산과세대상이나 분리과세대상이 되는 토지, 거주나 사업과 직접 관련이 있다고 인정되는 토지를 뺀 나머지가 비사업용입니다. (소득세법 제104조의3 제1항 제4호) 그래서 나대지는 재산세 고지서가 그 땅을 어느 과세대상으로 잡고 있는지부터 보셔야 합니다.
임야·목장용지·사업에 쓰이는 그 밖의 토지·주택부수토지·별장의 세부 요건은 조문마다 따로 정해져 있습니다. (소득세법 시행령 제168조의9, 제168조의10, 제168조의11, 제168조의12, 제168조의13)
법인은 별도 규정으로 판정하고, 지방소득세는 세율만 지방세법이 정하며 대상 판정은 국세 조문을 그대로 가져다 씁니다. (법인세법 제55조의2 제2항, 제3항)
이 개편안은 어느 단계까지 진행됐나요?
국세와 지방세의 일정이 서로 다릅니다.
국세 쪽은 2026년 8월 3일 세제개편안 발표에 이어 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고를 마쳤습니다. 이후 차관회의 8월 27일, 국무회의 9월 1일을 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회에 제출한다는 일정이 나와 있습니다.
지방세 쪽은 2026년 8월 26일 지방세제 개편안이 발표됐고, 입법예고 기간은 8월 27일부터 9월 23일까지입니다. 지방세법 본법은 이번 입법예고 대상 네 개 법률에 들어 있습니다. 차관회의 10월 8일, 국무회의 10월 13일을 거쳐 10월 중 국회에 제출한다는 일정입니다.
어느 쪽도 공포되지 않았고 국회를 통과하지 않았습니다. 국회 심의에서 세율이나 적용 시기가 달라질 수 있습니다. 근거의 층위도 국세와 지방세가 다릅니다. 국세는 입법예고된 법령안의 조문과 부칙 문언까지 확인할 수 있지만, 지방세는 개편안 문서가 밝힌 상향폭과 적용 대상까지입니다. 지방세법 개정안 조문은 8월 27일 시작하는 입법예고와 함께 공개되므로 이 글은 그 문언까지 대조하지 않았습니다.
이 개정안이 통과되지 않으면 2028년에도 현행 세율과 공제가 그대로 적용됩니다. 이미 공포된 2027년 1월 1일·2028년 1월 1일 시행본의 문언도 현행과 같기 때문입니다. (소득세법 제104조, 제95조)
정리하며
비사업용 토지의 양도세 중과세율을 기본세율에 20%포인트를 더하는 방식으로 올리고, 장기보유특별공제는 적용하지 않으며, 양도소득분 지방소득세도 같은 폭으로 올리자는 안이 함께 나왔습니다. 세 항목 모두 2028년 1월 1일 이후 양도분을 대상으로 하는 정부안이고, 2027년 12월 31일까지 양도한 분은 종전 규정을 적용한다는 경과조치가 법령안 부칙에 명문으로 들어 있습니다.
이 글을 검색해서 보셨다면 정리를 생각하고 계신 토지가 이미 있으실 것입니다. 그렇다면 세율표보다 먼저 확인하실 것이 두 가지입니다. 하나는 그 토지가 비사업용으로 판정되는지이고, 다른 하나는 2027년 12월 31일이라는 경계입니다. 개편안대로 확정되면 그 날짜를 넘겨 양도한 토지부터 세율이 오르고 장기보유특별공제가 배제되므로, 비사업용으로 판정되는 토지라면 이 날짜 앞뒤로 세액이 크게 달라집니다. 판정은 등기부와 토지대장만으로 서지 않습니다. 재산세 과세 내역과 실제 사용 현황, 농지라면 재촌·자경 기록과 토지이용계획상 용도지역까지 함께 놓고 보아야 합니다.
토지 양도는 한 번의 결정으로 세액이 크게 달라지고 되돌리기도 어렵습니다. 매매계약 전에 세무대리인과 확인하시기를 권해 드립니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
2027년 12월 31일까지 양도하면 어느 세율이 적용되나요?
현행 세율표, 즉 과세표준 구간에 따른 16%부터 55%까지가 그대로 적용됩니다. (소득세법 제104조 제1항 제8호) 입법예고된 법률안의 부칙 경과조치가 2027년 12월 31일 이전에 양도한 분에 대해서는 종전의 규정에 따른다고 정하고 있기 때문입니다. (재정경제부 입법예고 87942) 이 법률안은 국회 통과 전이므로 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.
상속받은 지 3년이 안 된 농지가 주거지역에 있으면 어떤가요?
비사업용이 될 수 있습니다. 상속으로 취득한 농지를 상속개시일부터 3년까지 빼 주는 규정은 재촌·자경을 묻는 가목 쪽 유예입니다. (소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제2호) 도시지역 안 농지를 대상으로 하는 나목은 기산점이 상속개시일이 아니라 도시지역 편입일이어서, 편입된 지 3년이 지난 주거지역 농지는 상속받은 지 얼마 되지 않았어도 나목에 걸립니다. 물려주신 분이 8년 이상 재촌·자경한 농지라면 별도 규정을 볼 수 있지만, 그 규정도 양도 당시 도시지역 안 토지는 제외하고 녹지지역과 개발제한구역만 남깁니다. (소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제1호의2)
법인은 2027년부터 20%를 부담하나요?
그렇지 않습니다. 법인세법 개정안의 시행일은 2027년 1월 1일이지만, 적용례는 그 개정규정을 2028년 1월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용한다고 별도로 정하고 있습니다. (법인세법 일부개정법률안 부칙 제1조, 제7조, 재정경제부 입법예고 87940) 시행일과 적용 시점이 서로 다른 항목이므로 시행일만 보고 판단하시면 안 됩니다.
같은 개편안에 종합부동산세도 들어 있나요?
들어 있습니다. 다만 양도세가 아니라 보유세입니다. 종합부동산세법 개정안은 종합합산 토지의 과세표준 45억원 초과 구간만 1천분의 30에서 1천분의 40으로 올리고, 15억원 이하 1%와 15억원 초과 45억원 이하 2%는 그대로 둡니다. 기준도 양도일이 아니라 2028년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분이어서 양도소득세와 다르게 봅니다. (종합부동산세법 일부개정법률안, 재정경제부 입법예고 87936)
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