비사업용토지 세율 인상안, 언제 판 땅부터인가요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"물려받은 밭을 팔려고 합니다. 2028년부터 세율이 65%로 오른다는데, 2027년 12월에 계약하고 잔금을 2028년 1월에 받으면 오른 세율인가요?"

잔금 전에 등기를 먼저 하지 않았다면 2028년 1월 잔금일이 양도일이 되어, 개정안이 확정될 경우 오른 세율을 적용받습니다. 세율을 올리는 소득세법·법인세법 개정안은 정부가 국회에 냈지만 아직 국회를 통과하지 않아 효력이 없습니다. 개정안이 그대로 확정되면 오른 세율과 장기보유특별공제 배제는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지부터 적용되고, 그 전에 양도한 땅은 현행 세율과 장기보유특별공제를 그대로 적용합니다. 그래서 그 전까지 양도하는 땅은 현행 16~55% 세율표로 계산합니다.

비사업용 토지 세율은 지금 어떻게 적용되나요?

비사업용 토지를 양도하면 과세표준 구간에 따라 16~55%의 현행 세율을 적용합니다. 이 세율은 구간마다 종합소득 기본세율(6~45%)보다 10%p 높습니다.

아래 조문의 제8호에 비사업용 토지 세율표가 딸려 있고, 그 세율은 다음 절 표의 「현행」 열과 같습니다.

소득세법 제104조2026. 7. 1. 시행

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. …

(중략)

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

(이하 생략)

다만 아래 경우에는 적용하는 세율이 달라집니다.

• 등기하지 않고 양도한 토지는 70%
• 소득세법이 정한 지정지역에 있는 비사업용 토지는 위 세율에 10%p를 더한 세율
• 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 땅은 비사업용 토지 세율 대신 기본세율(보유 2년 미만이면 단기 보유 세율). 개정안은 이 특례를 바꾸지 않습니다.

비사업용 토지도 보유기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제를 3년 6%에서 15년 이상 30%까지 받습니다.

기본세율·미등기·지정지역·취득 시기 특례: 소득세법 제55조 제1항, 제104조 제1항 제10호·제4항 제3호, 법률 제9270호 부칙 제14조 제1항 / 공제율: 소득세법 제95조 제2항

비사업용 토지 세율은 어떻게 바뀌나요?

개정안은 비사업용 토지 세율을 구간마다 10%p 올려 26~65%로 정합니다.

65%는 과세표준 가운데 10억원을 넘는 부분에만 적용하고, 10억원 이하 부분은 각 구간의 세율로 계산합니다.

개정안은 세율과 함께 개인의 장기보유특별공제, 법인 추가 법인세, 지방소득세를 바꿉니다.

법인 추가 법인세는 법인이 비사업용 토지를 양도하면 양도소득에 세율을 곱해 계산하고, 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 더해 냅니다. 지방소득세 두 행은 행정안전부가 입법예고한 지방세법 개정안의 내용이고, 이 개정안은 아직 국회에 제출되지 않았습니다.

세율·공제 제외: 의안 2221042 소득세법 일부개정법률안 제104조 제1항 제8호, 제95조 제4항 / 법인·지방소득세: 의안 2221043 법인세법 일부개정법률안 제55조의2 제1항 제3호, 행정안전부공고 제2026-1126호 지방세법 일부개정법률안 제103조의3 제1항 제8호·제103조의31 제1항 제2호

오른 세율은 언제 판 땅부터 적용되나요?

개정안은 세율과 장기보유특별공제 규정을 2028년 1월 1일부터 시행하고, 그 전에 양도한 비사업용 토지는 현행 세율과 장기보유특별공제로 계산하게 했습니다. 기준은 취득일이나 계약일이 아니라 양도일입니다.

양도일은 잔금일이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일입니다. 예를 들어 2027년 12월에 계약하고 잔금을 2028년 1월에 받으면 2028년 양도분입니다. 같은 계약이라도 2027년 12월에 등기를 먼저 접수했다면 2027년 양도분이라 현행 세율을 적용합니다.

지방세법 개정안도 개인과 법인 모두 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 오른 세율을 적용합니다.

시행일·경과 규정: 의안 2221042 부칙 제1조·제10조·제22조, 행정안전부공고 제2026-1126호 부칙 제1조·제5조·제7조 / 양도일: 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호

지금 비사업용 토지를 팔면 어느 기준인가요?

2027년 12월 31일 이전 양도분은 현행 기준입니다. 다만 매도 일정을 정하기 전에 그 땅이 비사업용 토지인지부터 판정해야 합니다. 사업용 토지로 판정되면 이번 개정안의 세율 인상과 공제 제외가 적용되지 않습니다.

판정 기준인 소득세법 제104조의3은 개정안이 고치지 않습니다.

판정 전에는 잔금일만 2027년으로 앞당기는 계약을 서두르지 마십시오. 비사업용 토지라면 잔금일과 등기접수일을 함께 정해야 합니다. 개정안이 확정되면 최종 세율과 시행일을 확인하고 현행 기준과 새 기준의 세액을 나란히 계산해 매도 시기를 정합니다.

농지라면 8년 자경 감면 대상인지도 따로 확인합니다.

판정 기준: 소득세법 제104조의3

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

1. 내 땅이 비사업용 토지로 판정되는지
2. 잔금일(그 전에 등기하면 등기접수일)이 2027년 12월 31일 이전인지
3. 개정안이 국회를 통과했는지, 최종 세율과 시행일은 어떻게 정해졌는지

비사업용 토지 매도를 앞두고 있다면 지목과 보유기간, 사용 현황 자료와 예상 잔금일을 갖춰 양도세 상담 안내를 보고 상담 신청을 남겨 주십시오. 현행 기준과 개정안 기준의 세액을 함께 계산해 드리겠습니다.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

2027년에 계약하고 잔금을 2028년에 받으면 어느 세율인가요?

개정안이 확정되면 잔금 전에 등기하지 않은 땅은 2028년 양도분이 되어 오른 세율을 적용받고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 2027년 12월 31일 이전에 소유권이전등기를 먼저 접수했다면 그날이 양도일이라 현행 세율과 장기보유특별공제를 적용합니다. 계약일은 기준이 아닙니다. (소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호, 의안 2221042 부칙 제10조·제22조)

법인이 비사업용 토지를 팔면 무엇이 달라지나요?

개정안이 확정되면 법인이 비사업용 토지를 양도할 때 법인세에 더해 내는 세금이 양도소득의 10%에서 20%로 오르고, 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용합니다. 그 전에 양도한 토지는 10% 그대로이고, 등기하지 않은 토지에 붙는 40%는 바뀌지 않습니다. 법인지방소득세 추가분도 지방세법 개정안에서 1%에서 2%로 오릅니다. (의안 2221043 법인세법 일부개정법률안 제55조의2 제1항 제3호, 부칙 제1조·제8조, 행정안전부공고 제2026-1126호 제103조의31 제1항 제2호)

비사업용 토지 세율 65%는 2026년에도 적용되나요?

아닙니다. 2026년에 양도하는 비사업용 토지에 적용하는 현행 세율표의 최고 구간은 과세표준 10억원 초과분의 55%입니다. 65%는 개정안이 10억원 초과 구간에 둔 세율이고, 개정안은 이 세율을 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하며 그 전 양도분에는 현행 세율을 적용합니다. (소득세법 제104조 제1항 제8호, 의안 2221042 제104조 제1항 제8호·부칙 제22조)