2026년 8월 31일 현재 서울 25개 구 전역과 경기 15곳이 조정대상지역입니다. 경기는 수원 장안구·팔달구·영통구, 성남 수정구·중원구·분당구, 안양 동안구, 과천시, 용인 수지구·기흥구, 광명시, 하남시, 의왕시, 화성 동탄구, 구리시입니다. 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 2026년 7월 1일에 새로 지정됐습니다. (국토교통부 공고 제2026-882호)
조정대상지역은 법이 아니라 공고로 정해지고 수시로 바뀝니다. 계약 전에 반드시 최신 공고를 확인하셔야 합니다. 계약 후에 지정되는 경우를 위한 보호 장치도 있습니다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면, 그 주택은 조정대상지역 지정 전에 취득한 것으로 봅니다. (지방세법 제13조의2 제4항) 계약금 이체 내역과 계약서를 보관해 두셔야 하는 이유입니다.
취득세 말고 또 내는 세금이 있나요?
지방교육세와 농어촌특별세 두 가지를 더 내야 합니다. 지방교육세는 주택 유상취득에 항상 붙고, 농어촌특별세는 전용면적이 국민주택규모를 넘는 경우에 붙습니다.
지방교육세는 기본세율 취득이면 취득세율의 절반을 적용해 산출한 금액의 20%, 즉 취득세율의 10%입니다. 1% 구간이면 0.1%, 3% 구간이면 0.3%가 됩니다. 8%나 12% 중과 취득이면 표준세율 4%에서 중과기준세율 2%를 뺀 세율로 산출한 금액의 20%, 즉 0.4%로 고정됩니다. (지방세법 제151조 제1항 제1호) 다만 지방자치단체는 조례로 지방교육세율을 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있어, 여기서 보는 세율과 합계는 전부 법정 표준세율 기준입니다. (지방세법 제151조 제2항)
농어촌특별세는 표준세율을 2%로 적용해 산출한 취득세액의 10%, 즉 취득가격의 0.2%입니다. (농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호) 다만 서민주택은 비과세입니다. 서민주택은 주택법의 국민주택규모 이하 주거용 건물과 그 부수토지를 말하는데, 국민주택규모는 1세대당 주거전용면적 85제곱미터 이하이고 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100제곱미터 이하입니다. (농어촌특별세법 제4조 제11호, 주택법 제2조 제6호) 부수토지도 주택 바닥면적에 용도지역별 배율(도시지역 3~7배, 도시지역 밖 7배)을 곱한 면적 이내여야 합니다. (농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항) 도시지역 아파트는 대부분 85제곱미터가 기준이 됩니다. 중과 취득이면 농어촌특별세도 올라갑니다. 표준세율 자리를 2%로 바꿔 계산하면 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1.0%가 됩니다. 이 숫자는 조문에 그대로 적힌 세율이 아니라 농어촌특별세법과 지방세법의 산식을 결합한 계산 결과입니다. (농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호, 지방세법 제13조의2 제1항)
감면 없이 기본세율로 취득하는 1주택 사례로 합계를 보겠습니다. 지방교육세는 법정 표준세율 기준입니다.
| 취득가격 | 전용 85제곱미터 이하 | 전용 85제곱미터 초과 |
|---|
| 5억원 | 550만원 (1.1%) | 650만원 (1.3%) |
| 7억원 | 12,833,590원 | 14,233,590원 |
| 10억원 | 3,300만원 (3.3%) | 3,500만원 (3.5%) |
7억원을 분해하면 취득세 11,666,900원에 지방교육세 1,166,690원이 붙고, 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세 1,400,000원이 더해집니다. 중과라면 차이가 더 큽니다. 8% 중과의 실부담 합계는 85제곱미터 이하 8.4%, 초과 9.0%이고, 12% 중과는 12.4%와 13.4%입니다. 모두 조문 산식을 결합한 계산 결과입니다. 취득세를 감면받는 경우에는 이 합계를 그대로 쓸 수 없습니다. 감면받은 세액의 20%가 농어촌특별세로 별도로 발생하되, 앞서 본 서민주택에 해당하는 감면이면 이 농어촌특별세도 비과세됩니다. (농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호, 같은 법 제4조 제9호, 같은 법 시행령 제4조 제5항) 지방교육세도 감면하고 남은 세액을 기준으로 하므로 다시 계산해야 합니다. (지방세법 제151조 제1항 제1호 다목)
취득세는 언제까지 내야 하나요?
취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. (지방세법 제20조 제1항) 유상승계취득의 취득일은 사실상의 잔금지급일입니다. 잔금지급일을 제출 자료로 확인할 수 없으면 계약상의 잔금지급일이고, 잔금 전에 등기를 했다면 그 등기일이 취득일입니다. (지방세법 시행령 제20조 제2항·제14항)
60일이라는 기한만 보고 여유를 두시면 안 되는 경우가 있습니다. 소유권이전등기를 하려면 60일이 남았더라도 등기신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. (지방세법 제20조 제4항) 잔금일에 바로 등기를 접수하는 통상의 거래라면 사실상 잔금일이 납부일이라는 뜻입니다. 잔금 당일에 낼 수 있도록 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세까지 합친 금액을 미리 준비해 두셔야 합니다.
기한을 넘기면 무신고가산세가 납부할 세액의 20%(사기나 그 밖의 부정한 행위면 40%), 적게 신고했으면 과소신고가산세 10%가 붙습니다. (지방세기본법 제53조, 제54조) 여기에 납부지연가산세가 하루 10만분의 22(0.022%)씩 매일 더해집니다. (지방세기본법 제55조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제34조)
정리하며
아파트 취득세는 세율표를 외우는 세금이 아니라 순서대로 판정하는 세금입니다. 중과 제외 대상인지 먼저 확인하고, 법인인지, 1세대 주택 수와 조정대상지역 조합이 어디에 해당하는지, 마지막으로 취득가격이 어느 구간인지를 차례로 보면 1%부터 12%까지 중 자기 세율이 나옵니다. 감면이 없다면 여기에 지방교육세와 농어촌특별세를 합친 실제 준비할 돈은 법정 표준세율 기준으로 취득가격의 1.1%에서 13.4% 사이가 되고, 등기를 접수하려면 그날까지 이 돈이 마련되어 있어야 합니다.
이 글을 검색해서 보셨다면 계약을 앞두고 계시거나 잔금일이 다가오는 상황일 가능성이 큽니다. 주택 수 산정과 일시적 2주택 판정은 세대 구성과 계약 시점에 따라 결론이 바뀌는 쟁점이라, 애매한 부분이 하나라도 있다면 계약 전에 확인하는 편이 안전합니다. 담연 세무회계는 취득 단계의 세율 판정부터 신고까지 함께 검토해 드립니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
조정대상지역이 아니면 몇 주택까지 기본세율인가요?
취득하는 주택을 포함해 1세대 2주택까지는 1%에서 3%의 기본세율이 적용됩니다. 3주택이 되면 8%, 4주택 이상이면 12%입니다. (지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호) 조정대상지역에서는 2주택부터 8%가 적용되고, 3년 이내 종전 주택 처분을 전제로 한 일시적 2주택은 제외됩니다.
아파트를 증여받으면 취득세율이 어떻게 되나요?
증여 등 무상취득의 기본세율은 3.5%입니다. (지방세법 제11조 제1항 제2호) 다만 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12% 중과가 적용됩니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우 등은 이 중과에서 제외됩니다. (지방세법 제13조의2 제2항, 지방세법 시행령 제28조의6 제1항·제2항)
부부 공동명의로 취득하면 세율이 낮아지나요?
낮아지지 않습니다. 지분으로 취득해도 세율 구간은 전체 주택 가액으로 환산해 판정하기 때문입니다. (지방세법 제11조 제1항 제8호 후단) 공유물은 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각자 세율을 적용합니다. (지방세법 제11조 제2항) 부부는 같은 세대이므로 공동소유 주택도 주택 수로는 1개로 셉니다. (지방세법 시행령 제28조의4 제4항)
취득세 신고를 놓치면 가산세가 얼마나 붙나요?
무신고가산세가 납부할 세액의 20%이고, 사기나 그 밖의 부정한 행위가 있으면 40%입니다. 적게 신고한 경우에는 과소신고가산세 10%가 붙습니다. (지방세기본법 제53조, 제54조) 여기에 납부지연가산세가 하루 10만분의 22씩 납부일까지 매일 더해집니다. (지방세기본법 제55조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제34조)
