아파트 취득세율, 왜 1%와 12%로 다른가요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

같은 단지 같은 평형 아파트를 두 가구가 각각 7억원에 삽니다. 취득세는 한 가구가 1,169만원(6억원 초과 구간 세율 1.67%)이고, 다른 가구는 8,400만원(세율 12%)입니다.

같은 값의 아파트라도 취득하는 집을 포함한 1세대 주택 수와 그 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 세율이 달라집니다. 중과 대상이 아니면 취득가액에 따라 1~3%입니다. 조정대상지역 2주택(일시적 2주택은 제외)과 그 밖의 지역 3주택은 8%이고, 조정대상지역 3주택 이상과 그 밖의 지역 4주택 이상은 12%입니다.

매매가 아니라 상속으로 받으면 농지 외 2.8%, 증여로 받으면 3.5%가 기본세율이고 중과 여부도 따로 판정합니다.

아파트 취득세는 어떻게 계산하나요?

취득세는 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 중과 대상인지는 저가주택처럼 중과하지 않는 주택인지, 1세대 주택이 몇 채인지, 조정대상지역에 있는지 순서로 판정합니다. 중과 대상이 아니면 세율은 취득가액 구간으로 정합니다.

지방세법 제13조의2 제1항 제2호2026. 7. 1. 시행

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

중과 대상이 아니면 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%입니다. 6억원 초과 9억원 이하는 취득가액을 산식에 넣어 세율을 구합니다.

세율 = (취득가액 × 2/3억원 - 3) × 1/100

산식 결과는 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산합니다.

8%는 농지 외 부동산의 유상취득 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 2배를 더한 세율이고, 12%는 4배를 더한 세율입니다.

세율: 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목·제8호, 제6조 제19호, 제13조의2 제1항 제3호, 지방세법 시행령 제28조의2

예를 들어 7억원 아파트면 취득세가 얼마인가요?

취득가액이 7억원인 아파트를 1주택 세대와 조정대상지역 3주택 세대가 각각 취득한다고 가정합니다. 감면은 없고 전용면적은 국민주택규모를 넘는 경우입니다.

1주택 세대의 세율은 (7억원 × 2 ÷ 3억원 - 3) × 1/100을 반올림한 0.0167(1.67%)입니다. 취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙습니다.

농어촌특별세는 국민주택규모 이하 주택이고 부수토지가 주택 바닥면적에 용도지역별 배율(도시지역 3~7배, 도시지역 밖 7배)을 곱한 면적 이내이면 비과세입니다. 국민주택규모는 전용면적 85제곱미터 이하이고, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100제곱미터 이하입니다. 이 요건을 갖추면 합계는 1주택 세대 12,859,000원, 조정대상지역 3주택 세대 86,800,000원입니다.

표의 지방교육세는 법정 표준세율로 계산했고, 지방자치단체가 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감한 지역은 실제 금액이 표와 다릅니다.

지방교육세·농어촌특별세: 지방세법 제151조 제1항 제1호·제2항, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호·제4조 제11호, 같은 법 시행령 제4조 제5항, 주택법 제2조 제6호

취득세 금액이 달라지는 경우는?

주택 수는 본인 명의가 아니라 1세대 기준으로 판단합니다. 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 보고, 취득자가 미혼이고 30세 미만이면 부모도 같은 세대로 봅니다. 30세 미만이라도 소득 요건을 갖춰 독립해 생계를 유지하면 별도 세대로 봅니다.

조합원입주권, 주택분양권, 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔도 주택 수에 포함됩니다. 이 셋은 2020년 8월 12일 이후 취득한 것부터 포함하고, 2020년 8월 12일 전에 매매계약(오피스텔 분양계약 포함)을 맺은 것은 제외합니다.

상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔은 주택 수에서 제외합니다. 시가표준액 1억원 이하 오피스텔과 시가표준액이 수도권 1억원 이하·수도권 밖 2억원 이하인 저가주택도 주택 수에서 제외합니다. 다만 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 가액이 낮아도 저가주택이 아닙니다.

조정대상지역 2주택이라도 일시적 2주택이면 새 집은 1~3% 기본세율입니다. 주택·분양권 등 1개를 소유한 세대가 이사·취업 등으로 새 집을 취득하고 처분기한 안에 종전 주택을 처분하는 경우입니다. 처분기한은 3년입니다. 종전 주택과 새 집이 모두 조정대상지역에 있으면 2026년 10월 1일 이후 취득하는 새 집부터 2년입니다. 다만 2026년 8월 26일 이전에 새 집의 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 3년입니다. 기한 안에 처분하지 못하면 그 기간이 지난 날부터 60일 안에 8% 세액과의 차액을 신고·납부합니다.

조정대상지역은 국토교통부 공고 제2026-882호(2026년 7월 1일) 기준으로 서울 25개 구 전역과 경기 15곳입니다. 경기는 수원(장안·팔달·영통), 성남(수정·중원·분당), 안양 동안, 과천, 용인(수지·기흥), 광명, 하남, 의왕, 화성 동탄, 구리입니다. 지정과 해제는 공고로 바뀌므로 계약 전에 최신 공고를 확인해야 합니다. 지정고시일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다.

주택 수: 지방세법 제13조의3, 지방세법 부칙 법률 제17473호 제3조·제7조, 지방세법 시행령 제28조의2 제1호·제28조의3·제28조의4 제6항 / 일시적 2주택·지정 전 계약: 지방세법 시행령 제28조의5 제1항, 지방세법 시행령 부칙 대통령령 제36736호 제2조, 지방세법 제20조 제2항·제13조의2 제4항

취득세 계산 전에 확인할 것은?

과세표준은 공시가격이나 시가표준액이 아니라 사실상의 취득가격이고, 6억원·9억원 구간도 이 금액으로 판정합니다.

• 포함: 매매대금, 약정에 따라 취득자가 인수한 채무, 국민주택채권 매각차손
• 개인이면 제외: 금융비용, 할부·연부 이자와 연체료, 공인중개사 중개보수
• 언제나 제외: 부가가치세

신고·납부는 취득일부터 60일 안에 해야 하고, 그 전에 등기하려면 등기신청서 접수일까지 마쳐야 합니다. 매매의 취득일은 사실상의 잔금지급일이고, 잔금 전에 등기하면 등기일입니다. 주택 수도 이 취득일을 기준으로 판정합니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%에 납부지연가산세가 하루 0.022%씩 붙습니다.

과세표준·기한: 지방세법 제10조의3 제1항, 제20조 제1항·제4항, 지방세법 시행령 제18조·제20조·제28조의4 제1항, 지방세기본법 제53조·제55조

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

1. 취득할 집을 포함해 1세대 주택이 몇 채인지
2. 취득할 집과 종전 주택이 조정대상지역에 있는지
3. 일시적 2주택이면 종전 주택 처분기한이 언제인지

정확한 금액은 세대 구성과 계약 시점에 따라 달라지니, 판정이 애매하면 계약 전에 상담을 남겨 주십시오.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

조정대상지역이 아니면 몇 주택까지 1~3%인가요?

취득하는 집을 포함해 1세대 2주택까지 1~3% 기본세율입니다. 3주택이면 8%, 4주택 이상이면 12%입니다. (지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호)

아파트를 증여받으면 취득세율이 어떻게 되나요?

증여로 받으면 기본세율은 3.5%입니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12%로 중과합니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우 등은 중과에서 제외합니다. (지방세법 제11조 제1항 제2호, 제13조의2 제2항, 지방세법 시행령 제28조의6 제1항·제2항)

부부 공동명의로 사면 세율이 낮아지나요?

낮아지지 않습니다. 세율은 각자 지분 가액이 아니라 주택 전체의 취득가액으로 정하고, 세액은 각자 취득한 지분 가액에 그 세율을 곱해 계산합니다. 세대원이 함께 소유한 주택은 주택 수에서 1개입니다. (지방세법 제11조 제1항 제8호·제2항, 지방세법 시행령 제28조의4 제4항)