이 글은 작성일 (2026년 9월 20일) 현재 시행 중인 법령을 전제로 설명합니다.
안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.
거주자인 성년 자녀가 채무 없는 아파트를 순수 증여로 받는 예시를 보겠습니다. 최근 10년 동안 같은 직계존속에게 받은 증여는 없다고 가정합니다. 혼인·출산 공제와 감정평가수수료 공제 없이 기한 안에 신고하는 경우입니다.
증여세 시가와 취득세 시가인정액을 모두 8억원으로 놓고 지방교육세 법정 표준세율과 농어촌특별세 비과세 요건을 적용하면, 증여세는 1억 6,005만원이고 전체 세금은 1억 9,045만원입니다.
다만 이 금액을 모든 아파트 증여에 그대로 적용하면 안 됩니다. 증여세와 취득세는 같은 아파트를 보면서도 평가기간이 다르고, 취득세는 조정대상지역 여부와 시가표준액 등에 따라 세율이 크게 달라집니다.
| 항목 | 일반세율 예시 | 12% 중과 예시 |
|---|
| 증여세 | 1억 6,005만원 | 1억 6,005만원 |
| 취득세 | 2,800만원 | 9,600만원 |
| 지방교육세 | 240만원 | 320만원 |
| 농어촌특별세 | 비과세 요건 충족 | 비과세 요건 충족 |
| 합계 | 1억 9,045만원 | 2억 5,925만원 |
이 표의 지방교육세는 법정 표준세율을 적용했습니다. 농어촌특별세는 국민주택 규모와 부수토지 요건을 충족해 비과세되는 경우입니다. 농어촌특별세가 과세되면 일반세율 예시의 합계는 1억 9,205만원, 중과 예시의 합계는 2억 6,725만원입니다.
아파트를 이전하는 데 드는 등기 비용과 법무사 보수 등은 위 합계에 포함하지 않았습니다. 따라서 1억 9,045만원은 모든 비용의 최종액이 아니라, 명시한 조건에서 계산한 세금의 출발액입니다.
반드시 같지는 않습니다. 증여세는 증여일 현재의 시가를 기준으로 하고, 취득세는 무상취득일 현재의 시가인정액을 기준으로 합니다. 이름만 다른 것이 아니라 시가로 인정하는 거래의 평가기간도 다릅니다.
증여세는 해당 아파트 자체의 매매가액이나 감정가액 등이 있으면 그 가액을 먼저 봅니다. 기본 평가기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다. 해당 아파트 자체의 가액이 없을 때에는 요건을 갖춘 유사 아파트의 가액을 검토합니다.
취득세도 해당 아파트 자체의 매매가액이나 감정가액 등이 우선합니다. 이 가액이 없을 때 유사 부동산의 가액을 보는데, 유사 부동산의 기간은 취득일 전 1년부터 신고납부기한까지입니다. 기한 안에 실제로 신고했다면 신고일까지 발생한 가액을 봅니다.
따라서 증여세 시가와 취득세 시가인정액은 따로 확인해야 합니다. 두 세금에 8억원을 함께 쓴 이 글의 계산은 설명을 위한 가정입니다.
같은 단지에서 거래됐다는 이유만으로 그 가격이 바로 적용되지는 않습니다. 공동주택은 다음 요건을 모두 충족해야 유사 재산으로 볼 수 있습니다.
조건을 충족하는 아파트가 여러 채라면 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트를 우선합니다. 증여세를 기한 안에 신고하는 경우 유사 아파트 가액은 원칙적으로 증여일 전 6개월부터 신고일까지 발생한 가액을 봅니다.
공시가격은 시가를 확인하기 어려울 때 쓰는 보충적 평가액입니다. 비슷한 아파트의 거래가격이 있다는 사실만으로도 충분한 것은 아니지만 법정 요건을 충족하는 거래가 있다면 공시가격만으로 신고하기 어렵습니다. 평가심의위원회 심의를 거쳐 기본 평가기간 밖의 거래가 인정되는 예외도 있으므로 거래 시점까지 함께 확인해야 합니다.
거주자인 성년 자녀가 직계존속에게 받는 증여재산공제는 10년 동안 5천만원입니다. 같은 기간 아버지와 어머니에게 받은 증여는 합산할 수 있고, 혼인이나 출산 요건을 충족하면 별도의 공제도 적용할 수 있습니다. 자세한 공제 범위는 자녀 증여세 면제 한도 안내에서 확인하시기 바랍니다.
8억원에서 기본공제 5천만원을 빼면 과세표준은 7억 5천만원입니다.
| 계산 단계 | 금액 |
|---|---|
| 증여재산가액 | 8억원 |
| 증여재산공제 | 5천만원 |
| 과세표준 | 7억 5천만원 |
| 산출세액 | 1억 6,500만원 |
| 신고세액공제 3% | 495만원 |
| 납부할 증여세 | 1억 6,005만원 |
산출세액은 7억 5천만원 × 30% - 6천만원으로 계산합니다. 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%인 495만원을 공제해 증여세는 1억 6,005만원이 됩니다.
이 계산에는 혼인·출산 추가 공제와 감정평가수수료 공제를 넣지 않았습니다. 두 공제 중 하나라도 적용되면 납부할 증여세가 달라집니다.
일반적인 무상취득의 취득세율은 3.5%입니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득하면 원칙적으로 12% 중과세율을 적용합니다.
여기서 시가표준액과 시가인정액을 구분해야 합니다. 3억원 이상인지 판단할 때는 시가표준액을 보고, 실제 세금을 계산할 때에는 원칙적으로 시가인정액을 과세표준으로 씁니다.
중과 예외도 있습니다. 증여자가 1세대 1주택자이고 그 사람이 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우에는 예외를 검토합니다. (지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호) 받는 자녀가 무주택이라는 사실만으로 예외가 되는 것은 아닙니다. 증여자 쪽의 1세대 1주택 요건과 대상 주택의 소유관계를 먼저 확인해야 합니다.
그 밖의 법정 예외도 있으므로 부모와 자녀 사이의 일반적인 아파트 증여에서는 다음 항목을 우선 확인하되, 이 항목만으로 모든 사례를 판정하지는 말아야 합니다.
전용면적 85제곱미터 이하라는 조건만 보고 농어촌특별세가 언제나 비과세된다고 단정하면 안 됩니다. 농어촌특별세 비과세는 국민주택 규모와 부수토지 범위를 함께 봅니다.
국민주택 규모는 원칙적으로 주거전용면적이 85제곱미터를 넘지 않는 주택을 말합니다. 다만 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역에서는 100제곱미터를 기준으로 봅니다. 부수토지도 주택바닥면적에 지역별 법정 배수를 곱한 범위 안에 있어야 합니다.
비과세 요건을 충족하면 일반세율 적용 시 취득세 3.5%와 지방교육세 0.3%를 합해 3.8%가 됩니다. 12% 중과 시에는 지방교육세 0.4%를 합해 12.4%입니다. 비과세 요건을 충족하지 못하면 농어촌특별세를 포함해 각각 4.0%와 13.4%가 됩니다.
지방교육세율은 법정 표준세율이며 조례로 조정될 수 있습니다. 실제 신고 전에는 부동산 소재지 지방자치단체의 적용세율도 확인해야 합니다.
두 세금은 기준일이 다릅니다. 취득세의 취득일은 원칙적으로 증여계약일이고, 증여세에서 부동산을 증여받은 날은 등기접수일입니다.
| 구분 | 기준일 | 신고·납부기한 |
|---|---|---|
| 취득세 | 증여계약일 | 그 달 말일부터 3개월 이내 |
| 증여세 | 등기접수일 | 그 달 말일부터 3개월 이내 |
취득세는 3개월이 지나기 전에 등기를 신청한다면 등기 신청일까지 신고하고 납부해야 합니다. 실무에서는 증여계약을 맺고 취득세를 낸 뒤 소유권이전등기를 접수하고 그 등기접수일을 기준으로 증여세를 신고합니다.
증여세와 취득세 모두 기한 마지막 날이 토요일·일요일, 공휴일·대체공휴일 또는 노동절이면 그다음 날을 기한으로 봅니다. 실제 증여세 기한을 계산하는 방법은 증여세 신고기한 안내에서 더 자세히 보실 수 있습니다.
증여세 납세의무자는 원칙적으로 아파트를 받은 자녀입니다. 법에서 정한 연대납세의무 사유에 해당하지 않는데 부모가 자녀의 증여세나 취득세를 대신 내면, 그 대납액도 자녀가 증여받은 재산으로 봅니다.
부모가 대납액에 대한 증여세까지 계속 부담하면 추가 증여액을 다시 계산해야 합니다. 그래서 자녀에게 세금 낼 현금이 없는 상태라면 아파트만 먼저 넘기지 말고 납세자금까지 포함한 증여액을 계산할 필요가 있습니다.
증여세가 2천만원을 초과하고 담보 제공 등 요건을 갖추면 연부연납을 신청할 수 있습니다. 일반 증여재산의 연부연납 기간은 허가일부터 최장 5년이며 각 회분 납부세액도 법정 요건을 충족해야 합니다.
먼저 증여세 시가와 취득세 시가인정액을 각각 확인해야 합니다. 그다음 취득일 당시 조정대상지역 여부, 시가표준액, 증여자의 주택 수와 세대 관계, 국민주택 규모와 부수토지 요건을 확인합니다.
채무를 함께 넘기는 경우에는 이 글의 순수 증여 계산을 적용할 수 없습니다. 보증금이나 대출을 자녀가 인수하면 증여세뿐 아니라 증여자의 양도소득세와 유상취득분 취득세도 함께 계산해야 합니다. 자세한 내용은 부담부증여 세금 계산 안내를 참고하시기 바랍니다.
마지막으로 증여계약일과 등기접수일을 기준으로 두 신고기한을 따로 적어 두셔야 합니다. 평가액이나 중과 예외를 잘못 판단하면 처음 예상한 금액과 실제 세금이 수천만원 이상 달라질 수 있습니다.
거주자인 성년 자녀에게 채무 없는 아파트를 순수 증여하고 두 평가액을 8억원으로 둔 예시입니다. 최근 10년 동안 같은 직계존속에게 받은 증여가 없고, 혼인·출산 공제와 감정평가수수료 공제 없이 기한 안에 신고하며 지방교육세 법정 표준세율과 농어촌특별세 비과세 요건을 적용했습니다.
증여세는 1억 6,005만원이고 전체 세금은 1억 9,045만원입니다. 취득세 12% 중과와 농어촌특별세 적용 여부에 따라 전체 세금이 2억 6천만원을 넘을 수도 있습니다.
아파트 증여를 실행하기 전에 예상 세금부터 계산해야 합니다. 두 세금의 평가액과 취득세 중과 요건을 계약 전에 확인하면 자금이 부족해지는 일을 피할 수 있습니다. 사실관계가 복잡하거나 평가액이 분명하지 않다면 증여계약 전에 검토받으시기 바랍니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
같지 않을 수 있습니다. 해당 아파트 자체의 매매가액이나 감정가액을 우선하는 점은 비슷하지만, 유사 아파트 가액을 인정하는 기간이 다릅니다. 두 평가액을 각각 확인해야 합니다. (상속세 및 증여세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조, 지방세법 제10조의2, 같은 법 시행령 제14조)
아닙니다. 무상취득한 부동산의 시가표준액이 1억원 이하이면 납세자가 시가인정액과 시가표준액 중 하나를 정할 수 있습니다. (지방세법 제10조의2 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제14조의2)
같지 않습니다. 채무를 자녀가 인수하면 부담부증여가 될 수 있습니다. 채무액 부분은 유상 양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 생길 수 있고 취득세 계산도 달라집니다. 증여세, 양도소득세와 취득세 계산은 서로 다른 근거를 함께 봅니다. (상속세 및 증여세법 제47조, 소득세법 제88조 제1호, 지방세법 제7조 제11항·제12항, 제10조의2 제6항)
납부세액이 2천만원을 초과하고 담보 제공 등 요건을 갖추면 연부연납을 신청할 수 있습니다. 일반 증여재산은 허가일부터 최장 5년 범위에서 나누어 낼 수 있으며 각 회분 납부세액은 1천만원을 초과해야 합니다. (상속세 및 증여세법 제71조)