아파트 증여 세금은 증여세와 취득세를 합쳐야 합니다 8억원 기준 증여세 1억 6,005만원, 취득세는 3.8%부터

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

자녀에게 아파트를 물려주려는 분들과 상담을 시작하면 대개 증여세 계산부터 하십니다. 그런데 계산을 마치고 나서 "취득세는요?"라고 여쭤보면 잠시 조용해지는 경우가 많습니다.

결론부터 말씀드리면, 아파트 증여의 총비용은 증여세와 취득세를 함께 계산해야 나옵니다. 그리고 이 취득세가 조건에 따라 3.5%가 되기도 하고 12%가 되기도 합니다. 시가 8억원 아파트라면 그 차이만 7천만원 안팎입니다.

증여할 아파트 가격은 누가 정하나요?

내가 정하는 것이 아닙니다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 증여재산의 가액을 증여일 현재의 시가로 한다고 정하고 있습니다.

시가로 인정되는 것은 시행령 제49조 제1항이 정합니다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간에 그 재산의 매매·감정·수용·경매·공매가 있었다면 그 가액이 시가가 됩니다.

문제는 아파트입니다. 시행령 제49조 제4항이 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 다른 재산의 가액도 시가로 본다고 정하고 있어서, 같은 단지의 다른 집 거래가격이 내 집의 시가가 됩니다. 시행규칙 제15조 제3항 제1호가 공동주택의 "유사한 다른 재산"을 이렇게 정의합니다.

• 평가대상 주택과 같은 공동주택단지 안에 있을 것
• 주거전용면적 차이가 5% 이내일 것
• 공동주택가격 차이가 5% 이내일 것

세 가지를 모두 충족하는 주택이 여럿이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 씁니다.

같은 단지에서 비슷한 평형이 계속 거래되는 아파트에서는 이 조건을 만족하는 거래를 찾기가 어렵지 않습니다. 그래서 "공시가격으로 신고하면 되지 않느냐"는 생각은 아파트에서는 거의 통하지 않습니다. 공시가격을 쓰는 보충적 평가는 시가를 산정하기 어려운 경우에 적용되는 방법입니다.

가격을 미리 확정하고 싶으시다면 감정평가를 받는 방법이 있습니다. 감정기관 두 곳의 평균이 원칙이지만, 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳으로도 가능합니다(제60조 제5항, 시행령 제49조 제6항). 감정평가수수료는 증여세 과세표준에서 공제됩니다.

증여세는 어떻게 계산되나요?

평가액이 정해지면 순서는 이렇습니다.

1. 10년 합산: 증여일 전 10년 이내에 같은 사람에게 받은 증여재산이 1천만원 이상이면 합칩니다(제47조 제2항). 여기서 직계존속은 그 배우자를 포함하므로 아버지와 어머니가 한 사람으로 묶입니다.
2. 증여재산공제: 성년 자녀가 직계존속에게 받는 경우 5천만원입니다(제53조). 10년 통산 한도입니다.
3. 세율: 과세표준에 제26조의 세율을 적용합니다(제56조).
4. 신고세액공제: 기한 내에 신고하면, 다른 공제·감면받은 세액이 없는 경우 산출세액의 3%를 공제합니다(제69조 제2항). 납부까지 해야 하는 것이 아니라 신고가 요건입니다.

과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	없음
1억원 초과 5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과 10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과 30억원 이하	40%	1억 6천만원
30억원 초과	50%	4억 6천만원

취득세는 왜 따로 계산해야 하나요?

증여받은 사람이 부동산을 취득한 것이라 취득세 납세의무가 별도로 생기기 때문입니다. 그리고 과세표준도 시가인정액입니다. 지방세법 제10조의2 제1항이 무상취득의 취득당시가액을 시가인정액으로 정하고 있습니다.