일반적인 부담부증여는 채무액 부분을 유상취득으로 봅니다. 그러나 부모·자녀나 배우자 간 부담부증여에는 위 가족 간 취득 규정을 먼저 적용합니다. (지방세법 제7조 제12항) 그래서 2026년 이후 가족 간 거래는 종전처럼 채무분은 유상취득, 나머지는 무상취득이라고 바로 나눌 수 없습니다.
앞의 10억원 집 사례에서 취득세상 시가인정액도 10억원이고 대가로 인정되는 채무가 4억원이라면 차이는 6억원, 시가인정액 대비 60%입니다. 3억원 또는 30% 기준을 넘으므로 유상취득 예외를 적용할 수 없고 취득세에서는 부동산 전체를 증여 취득으로 봅니다.
이 규정은 2026년 1월 1일 이후 취득분부터 적용됩니다. (법률 제21308호 부칙 제1조·제3조) 실제 취득세는 시가인정액, 주택 소재지, 시가표준액, 증여자의 주택 수와 중과 예외에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 세율은 아파트 증여 때 함께 보는 세금과 거래 당시 지방세 규정을 함께 확인해야 합니다.
부담부증여는 언제 유리하고 언제 불리한가요?
유불리는 증여세 감소액과 양도소득세·취득세 증가액의 차이로 판단합니다. 채무가 객관적으로 인정되고, 부모의 양도차익이 작거나 채무분에 1세대 1주택 비과세가 적용되며, 자녀가 채무를 실제 상환할 능력이 있다면 검토할 여지가 있습니다.
반대로 부모의 취득가액이 낮아 양도차익이 크거나 양도일 현재 주택 중과세율이 적용된다면 채무분 양도소득세가 커질 수 있습니다. 2026년 가족 간 취득 규정으로 부동산 전체가 증여 취득으로 분류되면 유상취득분과 무상취득분으로 나눠 계산할 수 없습니다.
비교할 때는 일반증여와 부담부증여 각각의 증여세, 양도소득세, 취득세를 같은 평가액과 같은 예정일 기준으로 계산해야 합니다. 세금 외에도 대출 승계 가능 여부, 임차인 보증금 반환 책임과 자녀의 월별 상환 여력까지 확인해야 실행 가능한 계획이 됩니다.
신고기한과 증여 후 상환은 어떻게 관리하나요?
부담부증여의 증여세와 채무분 양도소득세 예정신고는 각각 증여일 또는 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. (상속세 및 증여세법 제68조, 소득세법 제105조) 취득세도 부담부증여라면 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부합니다. 다만 그 전에 소유권이전등기를 신청한다면 등기 접수일까지 취득세를 신고·납부해야 합니다. (지방세법 제20조)
부담부증여 때 인수한 채무는 전산에 입력되어 실제 인수 여부와 상환자금 출처를 사후관리합니다. (국세청 「2025년 세금절약 가이드북 II」, ISBN 979-11-6446-124-0) 자녀의 소득 입금내역, 원리금 상환 내역, 임대보증금 반환 자금과 이자 지급 자료를 거래 후에도 보관해야 합니다.
최초부터 허위인 채무이거나 자녀가 실제로 인수하지 않았다면 원래 증여세 계산에서 채무 차감이 부인될 수 있습니다. 실제로 인수한 채무를 나중에 부모가 대신 갚는 경우는 구분해야 합니다. 자녀가 자력으로 갚았다고 보기 어려우면 채무를 상환한 때 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다. (상속세 및 증여세법 제45조 제2항) 자녀가 실제로 채무를 인수한 후 부모가 대신 갚은 경우의 쟁점은 원래 부담부증여 전체의 자동 소급 부인이 아니라 상환 시점의 추가 증여입니다.
증여세 신고기한과 자금출처조사에 대비할 자료도 증여계약 전에 함께 확인해 두시기 바랍니다.
정리하며
부담부증여는 순수 증여분의 증여세만 줄여 보고 결정할 수 없습니다. 채무분에 대한 부모의 양도소득세, 자녀의 취득세, 채무 입증과 증여 후 상환까지 한 번에 계산해야 합니다. 특히 2026년부터 부모·자녀와 배우자 간 부동산 취득세에는 3억원·30% 기준이 적용되므로 예전처럼 유상취득분과 무상취득분으로 단순히 나누어 계산하면 안 됩니다.
이 글을 검색해서 보셨다면 전세나 대출이 낀 부동산을 가족에게 넘겼을 때 실제 총세금이 줄어드는지 확인하고 계실 겁니다. 증여재산의 시가 자료, 부모의 취득계약서와 필요경비 증빙, 대출잔액증명서나 임대차계약서, 자녀의 상환계획을 모아 일반증여와 부담부증여를 같은 기준으로 비교해 보시기 바랍니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
부모와 자녀 사이의 개인 채무도 인정되나요?
개인 채무라는 이유만으로 법문상 모두 제외되는 것은 아닙니다. 다만 가족 간 부담부증여의 채무는 인수하지 않은 것으로 추정되므로 실제 채무라는 객관적 자료가 필요합니다. 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정과 이자 지급 증빙, 원금 이동 내역을 함께 갖춰야 합니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제10조·제36조)
증여 후 부모가 채무를 대신 갚으면 부담부증여 전체가 부인되나요?
언제나 전체가 자동으로 소급 부인되는 것은 아닙니다. 처음부터 허위 채무이거나 자녀가 실제 인수하지 않았다면 원래 증여세 계산에서 채무 차감이 부인될 수 있습니다. 반면 자녀가 실제로 인수한 뒤 부모가 상환자금을 대신 부담했다면 채무를 상환한 시점에 그 자금을 추가로 증여받은 것으로 추정될 수 있다는 점을 구분해야 합니다. (상속세 및 증여세법 제45조 제2항)
채무분에도 1세대 1주택 비과세가 적용되나요?
부담부증여의 채무분도 양도로 보므로 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족하면 적용을 검토할 수 있습니다. 집 한 채라는 사실만으로 자동 적용되지는 않습니다. 세대 범위, 보유·거주기간과 12억원 초과 여부를 함께 확인해야 합니다. (소득세법 제89조, 같은 법 시행령 제154조·제160조)
증여세·양도소득세·취득세 신고기한은 같은가요?
부담부증여에서는 세 세목 모두 원칙적으로 각 증여일·양도일·취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 다만 소유권이전등기를 그보다 먼저 신청하면 취득세는 등기 접수일까지 신고·납부해야 합니다. (상속세 및 증여세법 제68조, 소득세법 제105조, 지방세법 제20조) 실제 마지막 날이 토요일이나 공휴일이면 해당 세법의 기한 규정까지 확인하십시오.
