부담부증여, 전세·대출 낀 집 양도세와 증여세는?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"아파트를 자녀에게 증여하면서 세입자 전세보증금 4억원도 자녀가 돌려주기로 했습니다. 세금은 누가 얼마나 내나요?"

부담부증여를 하면 자녀가 떠안은 채무만큼은 부모가 집을 판 것으로 보아 부모가 양도소득세를 내고, 집값에서 채무를 차감한 나머지에는 자녀가 증여세를 냅니다. 부모와 자녀 사이라면 자녀가 채무를 실제로 떠안았다는 사실을 서류로 증명해야 증여세에서 채무를 차감합니다. 자녀의 취득세는 자녀가 그 채무를 갚을 능력을 증명해야 채무 부분에 유상 취득 세율(주택 1~3%)이 적용되고, 증명하지 못하면 집 전체가 증여 취득입니다.

부담부증여 세금은 어떻게 계산하나요?

부담부증여는 집과 함께 그 집에 담보된 대출이나 전세보증금을 넘기는 증여입니다.

증여세는 자녀가 냅니다. 증여재산가액에서 자녀가 인수한 채무를 차감한 금액이 과세가액이고, 부모가 세입자에게 받은 임대보증금도 채무에 포함됩니다.

상속세 및 증여세법 제47조2026. 1. 2. 시행

① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조제1항제3호, … 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 … 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.

(이하 생략)

양도소득세는 부모가 냅니다. 채무 부분은 부모가 자녀에게 판 것으로 보고, 채무 비율을 곱해 채무 부분의 양도가액과 취득가액을 구합니다.

• 채무 비율: 채무액 ÷ 증여가액(증여한 집 전체의 가액)
• 양도가액: 증여세 계산에 쓴 집의 평가액 × 채무 비율
• 취득가액: 부모가 산 가액 × 채무 비율(집을 기준시가로 평가했으면 취득 당시 기준시가 × 채무 비율)

취득세는 자녀가 냅니다. 부모와 자녀, 배우자 사이에서는 채무 부분도 원칙적으로 증여 취득으로 보아 집 전체에 무상 취득 세율을 적용합니다. 무상 취득 세율은 3.5%이고, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택은 12%입니다. 1세대 1주택자인 부모의 주택을 자녀가 받으면 12%가 아니라 3.5%를 적용합니다.

자녀가 취득 시점에 본인 소득과 재산으로 그 채무를 갚을 수 있다고 증명하면 채무 부분은 유상 취득으로 보아 주택 유상 세율 1~3%(자녀 세대의 주택 수와 지역에 따라 8%·12%)를 적용하고, 나머지에만 무상 취득 세율을 적용합니다. 2026년 1월 1일 취득분부터 가족 간 거래의 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 대가를 치렀어도 증여 취득으로 봅니다. 행정안전부는 2026년 5월 26일 부담부증여의 채무 부분은 이 기준의 대가가 아니어서 적용하지 않는다고 회신했고, 최종 판단은 과세하는 지방자치단체가 사실관계를 확인해 합니다. 회신대로 상환 능력을 증명했을 때와 못 했을 때 취득세가 얼마나 달라지는지는 부담부증여 취득세의 매매·증여 사례에서 계산했습니다.

증여세 채무와 양도: 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 제1항, 소득세법 제88조 제1호, 같은 법 시행령 제159조 제1항 / 취득세: 지방세법 제7조 제11항·제12항·제10조의2 제6항·제11조 제1항·제13조의2, 대법원 2024두67238

예를 들어 10억원 집에 채무 4억원이면 양도세와 증여세는 얼마인가요?

예를 들어 부모가 10년 전 6억원에 산 아파트를 증여일 현재 시가 10억원에, 임대보증금 4억원과 함께 성년 자녀에게 넘긴다고 가정합니다. 자녀의 보증금 인수는 서류로 증명되고, 자녀가 10년 안에 부모에게 받은 다른 증여는 없습니다. 이 집에는 양도소득세 비과세와 중과가 모두 적용되지 않고, 필요경비는 없다고 둡니다. 계산식의 첫 금액(9천만원, 1,536만원, 3,706만원)은 앞 구간까지의 누진 세액입니다.

1. 증여세 과세가액: 10억원 − 4억원 = 6억원
2. 증여세 과세표준: 6억원 − 증여재산공제 5천만원 = 5억5천만원
3. 증여세: 9천만원 + (5억5천만원 − 5억원) × 30% = 1억500만원, 기한 안에 신고해 3%(315만원)를 공제받으면 1억185만원
4. 채무 비율: 4억원 ÷ 10억원 = 40%
5. 양도차익: 양도가액 4억원(10억원 × 40%) − 취득가액 2억4천만원(6억원 × 40%) = 1억6천만원
6. 양도소득 과세표준: 1억6천만원 − 장기보유특별공제 3,200만원(10년 보유, 20%) − 기본공제 250만원 = 1억2,550만원
7. 양도소득세: 1,536만원 + (1억2,550만원 − 8,800만원) × 35% = 2,848만5천원
8. 양도소득분 지방소득세: 153만6천원 + (1억2,550만원 − 8,800만원) × 1천분의 35 = 284만8,500원(조례로 가감하지 않은 표준세율)

이 가정이면 자녀의 증여세는 1억185만원, 부모의 양도소득세는 지방소득세를 포함해 3,133만3,500원입니다. 자녀의 취득세는 상환 능력 증명, 조정대상지역, 자녀 세대의 주택 수에 따라 세율이 1%에서 12%까지 달라져 합계에 넣지 않았습니다.

세율과 공제: 상속세 및 증여세법 제26조·제53조·제56조·제69조 제2항, 소득세법 제55조 제1항·제95조 제2항·제103조 제1항, 지방세법 제103조의3 제1항, 서면-2025-부동산-1912

금액이 달라지는 경우는?

부모와 자녀 사이에서 채무 인수를 증명하지 못하면 채무를 차감하지 않고 집값 전체에 증여세가 붙습니다. 배우자·직계존비속 사이의 부담부증여는 자녀가 채무를 인수해도 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 금융회사 채무는 그 기관의 확인 서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정·이자 지급 증빙으로 증명합니다. 인정받지 못한 채무 부분은 부모의 양도로도 보지 않습니다.

넘기는 집이 조정대상지역에 있고 부모 세대가 2주택 이상이면 채무 부분에 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 하지 않습니다. 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더합니다. 보유 2년 이상 주택을 중과에서 제외하던 한시 규정은 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다. 그날까지 계약하거나 토지거래허가를 신청하고 정해진 기간 안에 양도한 거래에는 경과 규정이 있고, 여기에 들지 않는 부담부증여는 중과 대상입니다.

예를 들어 위 예시의 집이 조정대상지역에 있고 부모 세대가 2주택이며 다른 중과 제외 사유가 없다면 이렇게 바뀝니다.

1. 과세표준: 1억6천만원 − 기본공제 250만원 = 1억5,750만원
2. 양도소득세: 3,706만원 + (1억5,750만원 − 1억5천만원) × 38% + 1억5,750만원 × 20% = 7,141만원
3. 지방소득세(중과분 포함): 714만1천원, 합계 7,855만1천원으로 앞 예시보다 4,721만7,500원 많습니다

채무 인수 증명: 상속세 및 증여세법 제47조 제3항, 같은 법 시행령 제10조 제1항·제36조 제2항, 소득세법 시행령 제151조 제3항 / 중과: 소득세법 제104조 제7항·제95조 제2항, 같은 법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2, 지방세법 제103조의3 제10항

계산 전에 확인할 것은?

증여재산은 증여일 현재 시가로 평가합니다. 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지 매매·감정가액 등이 있으면 그 가액이 시가이고, 없으면 공시가격(토지는 개별공시지가) 같은 기준시가를 씁니다. 전세나 근저당이 있는 집은 이렇게 구한 평가액과 보증금·담보 채권액 가운데 큰 금액입니다.

양도가액과 취득가액은 같은 기준으로 잡아야 합니다. 기준시가로 평가했으면 부모의 취득가액도 취득 당시 기준시가에 채무 비율을 곱하고, 시가로 평가했으면 실제 산 가액에 곱합니다.

평가: 상속세 및 증여세법 제60조·제61조·제66조, 같은 법 시행령 제49조, 소득세법 시행령 제159조 제1항 제1호 / 신고기한: 상속세 및 증여세법 제68조 제1항, 소득세법 제105조 제1항 제3호, 지방세법 제20조 제1항·제4항

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

1. 넘길 채무가 금융회사 대출이나 임대보증금인지, 자녀가 떠안았다는 서류가 있는지
2. 넘기는 집이 부모 세대의 1세대 1주택 비과세 대상인지, 조정대상지역 다주택 중과 대상인지
3. 자녀가 취득 시점에 본인 소득과 재산으로 그 채무를 갚을 수 있는지

채무 증빙과 자녀의 소득 자료는 계약 전에 갖춰야 합니다. 정확한 금액은 평가액과 부모의 주택 수, 자녀의 소득에 따라 달라지니, 판단이 어렵다면 증여세 신고 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

가족끼리 빌린 돈도 채무로 인정되나요?

서류로 증명되면 인정됩니다. 자녀가 부모에게 아파트를 증여하면서 그동안 부모에게 빌린 돈을 증여 금액과 상계한 사건이 있습니다. 심판원은 부모가 빌려준 사실이 예금 자료로 확인되고 증여계약서에 적혀 검인까지 받은 점을 들어 채무로 인정했습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제10조 제1항 제2호, 조심 2017중2623).

증여 뒤 부모가 대출을 대신 갚으면 어떻게 되나요?

처음부터 부모가 계속 원리금을 갚아 자녀가 인수했다고 볼 수 없으면 채무를 차감하지 않고 증여 당시의 증여세를 다시 계산합니다. 자녀가 실제로 인수한 뒤 자력으로 갚았다고 보기 어려우면, 갚은 때 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제45조 제2항·제47조 제1항).

부모가 1세대 1주택이면 채무 부분 양도소득세도 비과세인가요?

양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 채무 부분도 비과세됩니다. 12억원을 넘는 고가주택인지는 채무 부분이 아니라 주택 전체 가액으로 판정하고, 넘으면 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에는 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 부동산납세과-2, 재산세과-4079).