일시적 2주택 처분기한, 나도 2년인가요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"서울에 집이 한 채 있는데 2026년 8월에 서울 아파트를 계약했습니다. 10월부터는 2년 안에 팔아야 한다던데, 저도 2년인가요?"

일시적 2주택의 처분기한은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년이고, 그 밖은 3년입니다. 이 기준은 2026년 10월 1일 시행된 개정 시행령에 들어 있습니다. 10월 1일 전에 판 종전 주택과 2026년분 종부세는 3년 기준입니다.

아래에서

①두 집의 지역에 따라 양도세 처분기한이 어떻게 바뀌었는지
②세목마다 언제 산 신규 주택부터 2년인지
③조정대상지역인지를 어느 날로 판정하는지
④지금 갈아탈 때 마지막 날을 어떻게 계산하는지

순서로 봅니다.

일시적 2주택 처분기한, 무엇이 바뀌었나요?

2026년 10월 1일부터 처분기한은 두 집의 지역에 따라 2년과 3년으로 나뉩니다. 양도세는 이 기간 안에 종전 주택을 팔아야 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 종부세는 이 기간 동안 1세대 1주택자로 봅니다. 취득세는 이 기간 안에 종전 주택을 처분해야 신규 주택 취득세를 중과하지 않습니다.

소득세법 시행령 제155조2026. 10. 1. 시행

① … 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 …)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. …

1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 … 경우는 제외한다]하는 경우: 2년

2. 제1호 외의 경우: 3년

양도세 비과세를 받는 일시적 2주택 요건은 아래 넷이고, 이번 개정으로 달라진 것은 3번의 기간입니다.

1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전 주택을 팔기 전에 신규 주택 취득
2. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택 취득
3. 신규 주택을 취득한 날부터 2년 또는 3년 안에 종전 주택 양도
4. 종전 주택 자체의 1세대 1주택 비과세 요건 충족

(주) 2026년 8월 3일까지 신규 주택을 취득했거나 계약금을 낸 경우는 3년입니다.

「10월 이후에 팔면 누구나 2년」은 틀린 이해입니다. 두 집 가운데 하나라도 조정대상지역 밖이면 10월 이후에 팔아도 3년입니다. 「취득세는 그대로 3년」이라는 이해도 맞지 않습니다. 취득세 중과를 하지 않는 일시적 2주택의 처분기한도 두 집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년이 됐습니다.

종부세·취득세 기간: 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항, 지방세법 시행령 제28조의5 제1항

2년 처분기한은 언제부터, 누구에게 적용되나요?

양도세 2년은 2026년 8월 4일 이후 취득한 신규 주택으로 10월 1일 이후 종전 주택을 팔 때부터 적용됩니다. 다만 8월 3일까지 신규 주택을 취득했거나, 8월 3일까지 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 3년입니다. 서울 1주택자가 2026년 8월에 서울 아파트를 계약했다면, 계약금을 8월 4일 이후에 냈을 때 10월 1일 이후 파는 종전 주택은 2년입니다.

적용 시점은 세목마다 다릅니다. 아래 표는 두 집 모두 조정대상지역인 경우이고, 날짜는 모두 2026년입니다.

두 칸에 모두 해당하면 3년이 남는 경우를 따릅니다. 종부세는 해마다 6월 1일(과세기준일) 현재 소유한 주택에 과세합니다. 개정 시행령이 시행된 뒤 첫 과세기준일은 2027년 6월 1일이고, 정부도 이 과세기준일분부터 적용한다고 발표했습니다.

예를 들어 두 집 모두 서울이고 2026년 8월 10일에 계약금을 낸 뒤 9월 15일에 잔금을 치렀다면 양도세는 2년, 취득세는 3년입니다. 종부세는 2027년분부터 2년으로 봅니다.

양도세·종부세 적용: 대통령령 제36737호 부칙 제2조, 대통령령 제36739호 부칙 제2조, 종합부동산세법 제3조 / 취득세 적용: 대통령령 제36736호 부칙 제2조, 지방세기본법 제34조 제1항 제1호, 지방세법 시행령 제20조 제2항·제14항

조정대상지역인지는 어느 날로 판정하나요?

양도세는 신규 주택의 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는지로 판정합니다. 신규 주택은 그 지역이 조정대상지역으로 공고된 날 뒤에 계약금을 내고 취득까지 해야 2년입니다. 둘 중 하나라도 공고일 이전이면 3년입니다.

2026년 7월 1일 국토교통부 공고 기준으로 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 15곳입니다. 이 지역은 모두 2026년 8월 3일 전에 공고돼, 8월 4일 이후 계약한 집이라면 공고일 조건이 문제 되지 않습니다.

취득세 조문은 두 집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년이라고만 정하고, 어느 날로 판정하는지 정한 문언은 없습니다. 신규 주택을 취득한 뒤 지역이 지정되거나 해제됐다면 취득세 처분기한이 2년인지 3년인지 판단이 필요합니다.

지역 판정: 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항 제1호, 지방세법 시행령 제28조의5 제1항 / 지정 지역: 국토교통부공고 제2026-882호

지금 집을 갈아타면 언제까지 팔아야 하나요?

처분기한은 계약일이 아니라 신규 주택을 취득한 날부터 계산합니다. 취득한 날은 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다. 기간은 취득한 날의 다음 날부터 기산합니다. 종전 주택은 잔금을 받은 날이 양도일이고, 그 전에 등기했다면 등기접수일이 양도일입니다.

예를 들어 두 집 모두 서울에 있고 2026년 9월에 계약금을 낸 뒤 10월 19일에 잔금을 치렀다면 세 세목 모두 2년입니다. 이 경우 종전 주택은 2028년 10월 19일까지 양도해야 양도세 비과세를 받습니다. 취득세도 종전 주택을 처분할 마지막 날이 2028년 10월 19일로 같습니다. 종부세에서 1세대 1주택자로 보는 특례는 처음 적용받는 해의 9월 신청기간에 신청해야 적용됩니다.

취득일·기간 계산: 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항, 국세기본법 제4조, 지방세기본법 제23조, 민법 제157조·제160조 / 종부세 신청: 종합부동산세법 제8조 제5항

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

1. 신규 주택을 취득한 날 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역인지
2. 신규 주택 계약금을 낸 날이 2026년 8월 4일 이후이고 그 지역 공고일 뒤인지
3. 신규 주택을 취득한 날부터 계산한 마지막 날이 언제인지
4. 종전 주택을 10월 1일 이후에 파는지

매도 일정을 정하기 전에 신규 주택 매매계약서와 계약금·잔금 날짜를 갖춰 양도세 신고 상담 안내를 보고 상담 신청을 남겨 주십시오.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

8월 중순에 계약하고 10월에 잔금을 치르면 몇 년인가요?

두 집 모두 조정대상지역이면 양도세와 종부세는 2년, 취득세는 3년입니다. 취득세는 8월 26일까지 매매계약과 계약금 지급이 증명서류로 확인되면 개정 전 규정을 적용합니다. (대통령령 제36737호·제36739호·제36736호 부칙 제2조)

새 집 대신 분양권을 사면 처분기한이 2년인가요?

양도세의 분양권 특례는 3년 그대로입니다. 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 특례 문언은 이번에 개정되지 않았습니다. (소득세법 시행령 제156조의3 제2항)

2026년분 종부세도 2년 기준으로 보나요?

2026년분 종부세는 3년 기준입니다. (종합부동산세법 제3조, 대통령령 제36739호 부칙 제2조)