종부세 개편안, 언제부터 가액 기준으로 바뀌나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"종부세를 주택 수가 아니라 집값으로 매긴다던데, 2026년 12월에 내는 종부세도 새 기준으로 계산되나요?"

주택 수 대신 주택 가액과 거주 여부를 중심으로 종부세를 매기는 개편은 정부가 2026년 9월 3일 국회에 제출한 종합부동산세법 일부개정법률안(이하 개정안)에 들어 있습니다. 2026년 9월 24일 현재 국회 재정경제기획위원회에 계류 중이고 공포 전이라 효력이 없습니다. 개정안대로 공포되면 2027년분 종부세부터 적용되고, 세율에서 주택 수에 따른 차등이 모두 사라지는 것은 2028년분부터입니다. 2026년 12월 1일부터 15일까지 내는 2026년분 종부세는 현행 공제와 세율로 계산합니다.

개정안의 금액과 세율은 국회 심의에서 바뀔 수 있습니다. 아래에서 현행 계산, 개정안이 바꾸는 내용, 적용 연도, 지금 할 일 순서로 설명합니다.

2026년분 종부세는 어떻게 계산하나요?

종부세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 주택분 재산세 납세의무자에게 부과합니다. 과세표준은 주택 공시가격 합계에서 기본공제를 차감한 금액에 공정시장가액비율을 곱해 구합니다.

종합부동산세법 제8조2026. 1. 1. 시행

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 … 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. …

1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다): 12억원

2. 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원

2026년분 기본공제는 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원이고 거주 여부와 관계없이 같습니다. 공정시장가액비율은 시행령에서 60%로 정합니다. 쉽게 말하면 공제 후 금액 가운데 60%에만 세율을 적용합니다.

세율은 과세표준 구간별로 정합니다. 과세표준 3억원 이하 0.5%, 3억~6억원 0.7%, 6억~12억원 1.0%는 주택 수와 관계없이 같습니다. 12억원을 넘는 구간은 2주택 이하가 1.3%에서 2.7%, 3주택 이상이 2.0%에서 5.0%로 주택 수에 따라 다릅니다.

1세대 1주택자는 이렇게 계산한 세액에서 세액공제를 받습니다. 연령공제(만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 보유기간공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 합계 80% 범위에서 받고, 공제 금액에는 한도가 없습니다.

과세기준일·세율·세액공제: 종합부동산세법 제3조·제7조 제1항·제9조 제1항·제5항·제6항·제8항, 지방세법 제114조 / 공정시장가액비율: 종합부동산세법 시행령 제2조의4 제1항

종부세는 어떻게 바뀌나요?

개정안은 세율의 주택 수 차등을 두 단계에 걸쳐 없애고, 기본공제와 1세대 1주택 세액공제를 거주 기준으로 바꿉니다.

과세표준 6억~12억원 구간은 현행 세율에서도 주택 수와 관계없이 1.0%이고, 2027년분부터 1.3%로 오릅니다. 12억원을 넘는 구간은 2027년분에도 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 다르고, 2028년분부터 같아집니다.

1세대 1주택자와 부부 공동명의 1주택자가 아닌 개인은 보유 주택가액 합계에서 거주주택 가액이 차지하는 비율이 클수록 공제가 커지고, 거주하는 주택이 없으면 4억원을 공제합니다. 거주기간공제의 공제율은 보유기간 중 거주한 기간을 합산해 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 2027년분에 함께 비교하는 보유기간공제는 그 절반인 10%, 20%, 25%를 적용합니다.

아직 공포된 법률이 아닙니다. 표는 정부가 2026년 9월 1일 국무회의에서 정부안으로 정해 9월 3일 국회에 낸 개정안 기준입니다.

기본공제·세율·세액공제: 의안 2221046 종합부동산세법 일부개정법률안 제8조 제1항·제9조, 재정경제부 보도자료 2026. 9. 1. 2026년 세제개편안 정부안 확정

개정안은 몇 년분 종부세부터 적용되나요?

개정안대로라면 2027년 6월 1일 현재 보유한 주택에 매기는 2027년분부터 적용됩니다. 개정안 부칙은 2027년 1월 1일 시행을 정하고, 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하게 했습니다. 종부세 납세의무는 과세기준일인 6월 1일에 성립하므로, 2027년 1월 1일에 시행돼도 첫 적용 대상은 2027년 6월 1일에 성립하는 2027년분입니다.

세율에서 주택 수 차등이 없어지고 세액공제가 거주기간공제로만 계산되는 것은 2028년 6월 1일에 성립하는 2028년분부터입니다. 세액공제 금액 한도도 2027년분 800만원에서 2028년분부터 600만원이 됩니다.

시행일·적용례·단계별 세율: 의안 2221046 제9조 제1항·제8항·부칙 제1조·제2조, 종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조

지금 집을 팔거나 증여하면 어느 기준인가요?

지금 집을 팔거나 증여해도 2026년분 세액은 달라지지 않습니다. 2026년 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무자였던 주택으로 2026년분 과세 대상이 정해졌고, 개정안과 관계없이 현행 기준으로 계산합니다. 2027년분은 2027년 6월 1일 현재 보유한 주택으로 계산하고, 그 기준은 국회 의결과 공포를 거쳐야 정해집니다.

국회에서 의결된 법률이 공포되기 전에 개정안을 기준으로 하면 안 되는 일은 다음입니다.

• 2026년분 세액을 14억원 공제나 거주기간공제로 계산하는 일
• 14억원 공제를 받으려고 개정안만 보고 전입 시기를 정하는 일

거주로 보는 요건은 개정안이 대통령령으로 정하게 했고, 공제 금액과 세율은 국회 심의에서 바뀔 수 있습니다.

과세 대상과 거주 요건 위임: 종합부동산세법 제7조 제1항, 의안 2221046 제8조 제1항 제1호

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

1. 개정안이 국회에서 의결되고 공포됐는지, 공포됐다면 부칙의 시행일과 적용례
2. 2027년 6월 1일에 보유할 주택 수와 공시가격 합계, 그중 거주하는 주택
3. 1세대 1주택자라면 본인의 나이, 보유기간과 거주기간

2026년 11월 정기고지 때 받는 고지서는 현행 기준으로 계산됐는지 확인하고, 2027년분 이후 판단은 공포된 법률과 시행령을 보고 합니다. 매도, 증여, 전입을 개정안에 맞춰 계획하고 있다면 결정하기 전에 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

2026년에 산 집을 2027년 6월 1일에도 가지고 있으면 어느 기준인가요?

개정안이 그대로 공포되면 2027년분은 새 기준으로 계산합니다. 개정안 부칙은 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하게 했고, 기준은 취득일이 아니라 과세기준일인 6월 1일의 보유 여부입니다. 공포 전이라 부칙도 국회 심의에서 바뀔 수 있습니다(의안 2221046 부칙 제1조·제2조, 종합부동산세법 제3조).

재산세를 내는 사람이 종부세도 내나요?

재산세를 내더라도 공시가격 합계가 기본공제 이하이면 과세표준이 0이라 낼 종부세가 없습니다. 기본공제를 넘으면 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무자가 종부세도 냅니다. 종부세 과세기준일은 재산세 과세기준일과 같은 날입니다. 2026년분은 2026년 12월 1일부터 15일까지 부과·징수합니다(종합부동산세법 제3조·제7조 제1항·제8조 제1항·제16조 제1항, 지방세법 제114조).

1세대 1주택 80% 세액공제는 없어지나요?

없어지지 않습니다. 개정안은 연령공제와 합계 80% 한도를 유지하고 보유기간공제를 거주기간공제로 바꿉니다. 2027년분은 거주기간공제와 보유기간공제 가운데 큰 금액을, 2028년분부터는 거주기간공제를 적용합니다. 공제 금액이 2027년분 800만원, 2028년분 이후 600만원을 넘으면 넘는 금액은 공제하지 않습니다(의안 2221046 제9조 제5항·제8항부터 제12항까지).