종부세 '주택 수→가액 중심' 개편 논의, 확정된 것과 아직 아닌 것

안녕하세요. 담연세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

요즘 상담 자리에서 부쩍 자주 나오는 질문이 있습니다. "종부세가 크게 바뀐다던데, 다주택은 지금이라도 정리해야 하나요?" 정부가 7월 말 부동산 세제 개편안을 발표하겠다고 예고한 뒤로, 주택을 여러 채 가지고 계신 분도 고가 주택 한 채를 오래 보유하신 분도 마음이 편치 않으신 듯합니다.

결론부터 말씀드리면, 지금 성급하게 집을 사거나 팔 단계는 아닙니다. 현재까지 공개된 내용은 정부 토론회에서 나온 방향과 전문가 의견일 뿐, 세법으로 확정된 개정안이 아니기 때문입니다. 다만 논의되는 방향의 '큰 줄기'는 분명하고, 그 줄기를 알고 있으면 발표 후 대응이 훨씬 빨라집니다. 오늘은 확정된 사실과 검토 중인 방향을 선을 그어 정리해 드리겠습니다.

지금 '확정된' 것은 무엇이고, '아직 아닌' 것은 무엇인가요

먼저 확정된 사실부터 짚겠습니다.

• 정부(재정경제부)는 부동산 세제 개편안을 7월 말 발표하겠다고 예고했습니다. 보도에 따라 7월 말~8월 초로 전망합니다.
• 발표에 앞서 7월 16일 '부동산 세제 국민 의견 경청 토론회'가 열렸고, 7월 23일에는 대통령이 참석하는 국민 대토론회가 예정되어 있습니다. 여기서 나온 의견을 개편안에 반영하겠다는 것이 정부 입장입니다.

반대로, 아직 확정되지 않은 것은 개편의 구체적 내용 전부입니다. 세율을 얼마나 올리고 공제를 어떻게 손질할지에 대한 수치는 나온 바 없습니다. 정부 관계자도 "합리적 개선 방안을 검토 중이며 다양한 모델이 가능하다"고 밝혀, 최종 결정 전 단계임을 분명히 했습니다.

그러니 지금 인터넷에 도는 "몇 % 오른다", "공제가 얼마로 줄어든다" 같은 구체적 숫자는 대부분 전문가 개인의 제안이거나 시나리오입니다. 정부가 확정한 수치로 오해하지 않으셔야 합니다.

'주택 수' 중심에서 '가액' 중심으로, 무엇이 달라지나요

이번 논의의 핵심 축은 종부세를 '몇 채 가졌는가'가 아니라 '얼마짜리를 가졌는가' 기준으로 바꾸자는 것입니다.

지금 종부세는 주택 수에 따라 세율 체계가 갈립니다. 2주택 이하는 0.52.7%, 3주택 이상은 0.55.0%가 적용됩니다(종합부동산세법 제9조). 그런데 이 구조에서는 이상한 역전이 생깁니다. 시가 30억 원짜리 한 채를 가진 사람보다, 10억 원짜리 세 채를 가진 사람의 세 부담이 더 무거워지는 경우가 나오는 것이죠. 토론회에서 이 모순이 개선 대상으로 지목됐습니다.

만약 '가액 중심'으로 전환되면, 저가 주택을 여러 채 보유한 분의 부담은 지금보다 줄고, 초고가 주택을 보유한 분의 부담은 늘어나는 방향이 됩니다. "다주택자만 노린 개편"이라는 통념과는 오히려 결이 다를 수 있다는 뜻입니다. 다만 이 역시 방향일 뿐, 구간과 세율은 발표를 봐야 합니다.

1주택자 최대 80% 세액공제도 손질 대상인가요

그렇습니다. 현행 제도상 1세대 1주택자는 고령자공제(60세 이상 2040%)와 장기보유공제(5년 이상 2050%)를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받습니다(종합부동산세법 제9조 제5항~제8항). 기본공제도 일반 9억 원보다 높은 12억 원이 적용됩니다(제8조 제1항).

이번 논의에서는 이 공제의 기준을 '보유기간'에서 '실거주기간' 중심으로 바꾸자는 제안이 나왔습니다. 지금은 실제로 살지 않아도 오래 보유만 하면 공제를 받을 수 있는데, 이것이 '똘똘한 한 채' 쏠림을 부추긴다는 문제의식입니다. 실제 거주한 사람에게 혜택을 집중하자는 취지죠.

여기서 유통되는 "5년 거주에 10%, 최대 60%로 축소" 같은 숫자는 토론회에 참여한 한 교수의 개인 제안입니다. 정부가 채택한 안이 아니라는 점을 다시 강조드립니다.

그럼 지금 무엇을 점검해 두면 되나요

가장 먼저 기억하실 것은 종부세 과세기준일이 매년 6월 1일이라는 점입니다(종합부동산세법 제3조). 그날 주택을 소유한 사람이 그해 납세의무자입니다. 올해 6월 1일은 이미 지났으므로, 2026년분 종부세는 이번 개편안과 무관하게 현행 기준으로 부과됩니다. 개편이 실제로 세금에 영향을 준다면 빨라야 2027년분부터입니다.

그렇다면 지금 할 일은 성급한 매매가 아니라 내 포지션 점검입니다.

• 보유 주택의 공시가격 합계가 기본공제(1주택 12억, 그 외 9억)를 얼마나 넘는지
• 1주택자라면 실제 거주 기간과 보유 기간이 각각 얼마인지
• 다주택자라면 저가 다주택인지, 고가 중심인지

이 세 가지만 정리해 두시면, 발표 후 "나에게 유리한지 불리한지"를 바로 판단하실 수 있습니다.

정리하며

• 종부세 '주택 수 → 가액 중심' 전환, 1주택 공제 '실거주 중심' 개편은 검토 중인 방향이며 확정 세법이 아닙니다.
• 발표는 7월 말~8월 초 예정, 실제 세금 반영은 빨라야 2027년분부터입니다.
• 유통되는 구체적 % 수치는 대부분 전문가 개인 제안이므로 확정 수치로 오해하지 마세요.
• 2026년분 종부세는 6월 1일 기준으로 이미 확정되어 개편과 무관합니다.

이 글을 검색해서 보셨다면, 아마 보유 주택을 어떻게 할지 저울질하고 계신 시점일 겁니다. 성급한 결정보다 먼저 공시가격 합계와 실거주 기간부터 정리해 두시길 권합니다. 발표 이후 유불리는 개인의 보유 구조에 따라 완전히 갈리니, 확정안이 나오면 본인 상황에 맞춰 함께 점검해 보시는 것이 좋습니다.

담연세무회계였습니다. 감사합니다.