종부세 개편안, 주택 수에서 가액 기준으로 적용은 2027년분부터, 2026년분은 그대로

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

2026년 8월 3일 정부가 「2026년 세제개편안」을 발표한 뒤로 상담 질문이 달라졌습니다. 발표 전에는 "종부세가 바뀐다는데 어느 방향이냐"를 물으셨다면, 발표 후에는 "그래서 12월에 나올 제 고지서부터 바뀌는 거냐"를 물으십니다. 주택을 여러 채 보유하신 분도, 고가 주택 한 채에 오래 거주하신 분도 결국 가장 궁금한 것은 적용 시점입니다.

결론부터 말씀드리면, 이번 개편안과 무관하게 2026년분 종부세는 현행 기준으로 부과됩니다. 개편안의 핵심은 종부세를 '몇 채 보유했는가'가 아니라 '얼마짜리 주택인가, 실제 거주하는가'를 기준으로 다시 짜는 것입니다. 다만 주택분 개편 항목의 적용 시기는 전부 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분, 즉 2027년분부터입니다(납부유예 확대만 2027년 1월 1일 이후 신청분부터입니다). 그리고 이 모든 내용은 아직 국회 통과 전 정부안이라 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.

무엇이 발표됐고, 무엇이 남았나요

2026년 8월 3일 발표로 공개된 종부세 개편 항목은 다섯 가지입니다. 세율의 가액 기준 일원화, 기본공제 개편, 공정시장가액비율 인상, 1세대 1주택 세액공제의 거주 중심 전환, 그리고 세부담 상한과 납부유예 손질입니다. 발표 전에는 방향만 있고 수치가 없었지만, 이제 구간·세율·공제액이 전부 공개됐습니다.

남은 것은 입법 절차입니다. 입법예고 기간(2026년 8월 4일부터 8월 20일까지)은 끝났고, 이 글을 쓴 2026년 8월 24일 현재 차관회의·국무회의·정기국회 제출이 모두 예정 단계입니다. 정부는 9월 초 국회 제출을 계획하고 있으며, 개정 대상 법률만 11개입니다. 국회 심의에서 수치와 시기가 조정될 수 있으므로, 이 글의 개편 수치는 전부 정부안 기준으로 읽어 주시기 바랍니다.

이 안이 나오기까지 정부는 2026년 7월 부동산 세제 국민 의견 경청 토론회와 대통령이 참석한 국민 대토론회를 거쳤습니다. 당시 논의되던 '주택 수에서 가액·거주 중심으로'라는 방향이 이번 발표에 그대로 담겼고, 토론회 단계에서 유통되던 전문가 개인 제안 수치들은 정부안 수치로 대체됐습니다.

세율은 어떻게 바뀌나요, 2027년분과 2028년분이 다릅니다

가장 중요한 대목입니다. 현행 세율은 주택 수에 따라 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%로 나뉩니다. (종합부동산세법 제9조 제1항) 이것이 가액 기준 단일 세율표로 바뀝니다. 다만 한 번에 바뀌지 않고 2027년분과 2028년분 두 단계로 나뉩니다.

• 2027년분에 주택 수와 무관해지는 것은 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간뿐입니다. 이 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르면서 주택 수 구분이 없어집니다. 과세표준 6억원 이하 구간(0.5%·0.7%)은 현행과 같고, 원래부터 주택 수 구분이 없습니다.