부부 공동명의 종부세, 지분만 있어도 1채로 셉니다 다주택 중과는 인별 과세표준 12억원 초과분부터입니다

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

집을 두 채, 세 채 가지고 계신 부부가 상담 오시면 거의 빠지지 않는 이야기가 있습니다. "명의만 나눠 두면 종부세는 걱정 없다고 해서 전부 공동명의로 했는데요." 그런데 12월 고지서를 받아 보시고는 "우리는 반씩 나눴는데 왜 둘 다 3주택자로 나오느냐"고 물으시는 분들이 매년 계셨습니다.

결론부터 말씀드리면, 부부 공동명의의 절세 효과는 실제로 있습니다. 다만 그 실체는 주택 수가 줄어드는 것이 아니라 9억원 공제를 두 번 받는 것입니다. 세율을 적용할 주택 수는 오히려 지분만 있어도 각자 1채로 세기 때문에(종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항 제1호), 세 채를 전부 공동명의로 하시면 부부 두 분 모두 3주택자가 됩니다. 이 글에서는 공동명의 절세가 어디에서 나오는지, 그리고 어디서부터 오히려 불리해지는지를 순서대로 짚겠습니다.

공동명의로 하면 종부세가 왜 줄어드나요?

종합부동산세는 세대가 아니라 사람별로 매기는 세금입니다. 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자가 각자 종합부동산세 납세의무자가 되고(종합부동산세법 제7조 제1항), 과세표준도 납세의무자별로 전국의 주택 공시가격을 합산해 계산합니다(제8조 제1항). 공제도 사람마다 받습니다. 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원입니다.

그래서 명의를 나누면 공제 횟수가 늘고, 누진세율의 낮은 구간에 각자 걸립니다. 공시가격 10억원짜리 주택 두 채로 계산해 보겠습니다. 한 사람이 두 채를 모두 단독명의로 가지고 있으면 과세표준이 (20억원 − 9억원) × 공정시장가액비율 60% = 6억 6천만원이 되어 산출세액이 420만원가량입니다. 부부가 한 채씩 단독명의로 나누면 각자 (10억원 − 9억원) × 60% = 6천만원에 0.5% 세율이 적용되어 각 30만원, 부부 합계 60만원 수준으로 내려갑니다. 부부가 한 채씩 가진 세대는 세대 기준으로 2주택이라 두 분 다 공제가 12억원이 아닌 9억원이라는 점도 이 계산에 반영했습니다. 공정시장가액비율 60%는 시행령 제2조의4 제1항에 따른 것이고, 여기 적은 세액은 재산세액 공제(법 제9조 제3항)와 세부담 상한 150%(제10조)를 반영하기 전의 산출세액이라 실제 고지세액은 이보다 줄 수 있습니다.

두 채를 모두 반씩 공동명의로 하셔도 각자의 지분 합산 공시가격이 10억원으로 같아, 산출세액은 한 채씩 단독명의로 나눌 때와 똑같은 부부 합계 60만원입니다. "공동명의 절세"라는 말의 실체가 이것입니다. 인별 과세라서 9억원 공제를 두 번 받고 누진구간이 나뉘는 것이지, 주택 수가 반 채씩으로 줄어드는 것이 아닙니다.

지분만 있어도 주택 수 1채로 세나요?

셉니다. 시행령 제4조의3 제3항 제1호는 세율 적용 주택 수를 계산할 때 "1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다"고 정합니다. 지분이 50%든 10%든 세율 적용 주택 수로는 온전한 1채입니다. 국세청 안내도 세율 적용 주택 수는 인별로 전국 보유 주택을 합한 개수이며 일부 지분만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 본다고 명시하고 있습니다.

재산세와 헷갈리기 쉬운 지점입니다. 재산세는 집이라는 물건마다 과세표준과 세율을 적용하고, 공유자는 그 세액을 지분대로 나눠 냅니다. 그래서 명의를 쪼개도 집 한 채의 재산세 총액은 변하지 않습니다. 반면 종합부동산세는 사람별로 전국 보유분을 합산하므로, 명의를 어떻게 배치하느냐에 따라 공제 횟수와 누진구간과 주택 수가 전부 달라집니다.

정리하면 과세표준에는 지분에 해당하는 공시가격만 들어가지만, 주택 수는 지분율과 무관하게 1채로 셉니다. 이 두 계산이 따로 움직인다는 점이 이 글 전체의 핵심입니다.

3채를 전부 공동명의로 하면 둘 다 3주택자인가요?

그렇습니다. 부부가 세 채를 전부 공동명의로 하시면 두 분 모두 3주택자가 됩니다. 반면 남편 두 채, 아내 한 채로 단독명의를 나누면 각자 2주택 이하입니다.

다만 여기서 통념 하나를 더 바로잡아야 합니다. "3주택이면 무조건 중과"가 아닙니다. 세율표는 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 나뉘는데(법 제9조 제1항), 3주택 이상의 높은 세율은 인별 과세표준 12억원 초과분부터만 적용되고 12억원 이하 구간의 세율은 2주택 이하와 완전히 같습니다.

과세표준(인별)	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%