부부 공동명의 3채면 종부세 주택 수는 몇 채인가요

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

세율 적용 주택 수 제외 대상이 없다면, 부부가 주택 세 채를 모두 공동명의로 가지고 있을 때 지분이 절반씩이어도 두 사람 모두 세율 적용 기준으로 3주택자입니다. 다만 각자가 세 채의 전체 공시가격으로 세금을 내지는 않습니다. 과세표준에는 각자의 지분에 해당하는 공시가격만 합산합니다.

부부 공동명의 종부세는 이 두 계산을 나눠 봐야 합니다. 법정 제외 대상이 아닌 주택은 지분율과 관계없이 각자 1채로 세고 과세표준은 지분가액만 반영합니다. 현행 3주택 이상 세율도 인별 과세표준 12억원 이하까지는 2주택 이하 세율과 같고, 12억원을 초과하는 구간부터 차이가 납니다.

부부 공동명의 종부세는 어떻게 계산하나요?

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 사람별 보유 주택을 합산해 계산합니다. 이날 주택분 재산세 납세의무자가 종부세 납세의무자가 되고 납세의무자별 공시가격 합계에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱합니다. (종합부동산세법 제7조 제1항·제8조 제1항)

2026년 현행 기준으로 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 공제합니다. 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다. (종합부동산세법 시행령 제2조의4 제1항)

공시가격 10억원인 주택 두 채를 예로 들어 보겠습니다. 한 사람이 두 채를 모두 단독으로 보유하면 과세표준은 (20억원 - 9억원) × 60% = 6억 6천만원입니다. 현행 2주택 이하 세율을 적용한 산출세액은 360만원 + 6천만원 × 1.0% = 420만원입니다.

부부가 한 채씩 나눠 보유하면 각자의 과세표준은 (10억원 - 9억원) × 60% = 6천만원이고 산출세액은 각 30만원입니다. 두 채를 모두 절반씩 공동명의로 보유해도 각자의 지분가액 합계가 10억원으로 같으므로 산출세액은 각 30만원, 부부 합계 60만원으로 같습니다.

이 계산은 재산세액 공제와 세부담 상한을 반영하기 전 산출세액입니다. 실제 고지세액은 각 주택의 재산세액과 직전 연도 세액 등 추가 자료를 반영해야 합니다.

공동명의 지분은 주택 수에 몇 채로 들어가나요?

원칙적으로 지분율과 관계없이 각자 1채로 들어갑니다. 한 주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 다만 상속주택 등은 요건을 충족하면 세율 적용 주택 수에서 제외됩니다. (종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항 제1호·제3호)

세율 적용 주택 수 제외 대상이 없다면 세 채를 모두 부부 공동명의로 보유할 때 남편도 3주택, 아내도 3주택입니다. 반면 남편이 두 채, 아내가 한 채를 각각 단독으로 보유하면 두 사람 모두 2주택 이하 세율표를 적용받습니다.

여기서 주택 수와 과세표준을 섞으면 안 됩니다. 법정 제외 대상이 아닌 공동명의 지분은 세율을 고를 때 온전한 1채로 세지만 과세표준에는 각자의 지분에 해당하는 공시가격만 들어갑니다. 명의를 나누는 효과는 주택 수를 줄이는 데서 생기는 것이 아니라 각자 9억원을 공제받고 누진구간을 나누는 데서 생깁니다.

3주택 이상 세율은 언제부터 높아지나요?

3주택자가 되었다고 모든 과세표준 구간의 세율이 높아지지는 않습니다. 현행 개인 세율은 인별 과세표준 12억원 이하까지 같습니다.