부부 공동명의 1주택 종부세 특례 9월 16일부터 30일까지 15일간만 신청할 수 있습니다

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

12월에 종합부동산세 고지서를 받아 보시고 나서 찾아오시는 분들이 매년 계십니다. "부부 공동명의로 해 두면 세금이 알아서 덜 나오는 줄 알았는데요." 두 분 다 예순을 넘기셨고 그 집에서 이십 년을 사셨는데도, 세액공제를 한 푼도 받지 못한 고지서를 들고 오셨습니다.

결론부터 말씀드리면, 부부 공동명의 1주택은 두 가지 계산 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있고, 고르려면 9월 16일부터 30일까지 신청하셔야 합니다(종합부동산세법 제10조의2 제2항). 신청하지 않으시면 자동으로 원칙 방식이 적용됩니다. 그 방식에서는 고령자·장기보유 세액공제를 하나도 받지 못합니다. 그리고 2026년분부터는 부부 중 누구를 납세의무자로 할지 정하는 규칙도 바뀌었습니다.

부부 공동명의 1주택은 원래 어떻게 과세되나요?

종합부동산세 납세의무자는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자입니다(제7조 제1항). 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다(제3조, 지방세법 제114조). 부부가 집 한 채를 공동명의로 가지고 계시면 두 분이 각각 별개의 납세의무자가 됩니다.

그래서 기본공제도 각자 받습니다. 1세대 1주택자가 아닌 사람의 공제액인 9억원이 두 분에게 각각 적용되므로, 지분이 반씩이라면 합계 18억원이 공제됩니다(제8조 제1항 제3호).

여기까지만 보면 공동명의가 유리해 보입니다. 문제는 두 분 모두 세법상 1세대 1주택자가 아니라는 점입니다. 고령자 세액공제(제9조 제6항)와 장기보유 세액공제(제9조 제8항)는 1세대 1주택자에게만 적용되므로, 이 방식에서는 나이가 몇이시든 몇 년을 보유하셨든 두 공제를 받지 못합니다.

특례를 신청하면 무엇이 달라지나요?

제10조의2는 부부 중 한 분만 납세의무자가 되도록 신청할 수 있게 하고, 그 분을 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세액을 계산하도록 정합니다(같은 조 제3항). 배우자의 지분까지 합산해 한 사람 명의로 계산하는 방식입니다(시행령 제5조의2 제6항).

구분	신청하지 않을 때	특례를 신청할 때
납세의무자	부부 각자	공동명의 1주택자 한 사람
기본공제	각자 9억원	12억원
고령자 세액공제	없음	60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
장기보유 세액공제	없음	5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%
두 공제의 합계 한도	해당 없음	80%
납부유예 신청	대상 아님	대상

지분이 반씩이라면 기본공제 합계가 18억원에서 12억원으로 줄어드는 대신, 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있습니다(제9조 제5항 후단). 두 방식 중 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 두 분의 나이·보유기간에 따라 달라집니다.

우리 부부는 신청하는 편이 유리한가요?

지분이 반씩인 경우를 기준으로 구간을 나누어 보겠습니다.

공시가격 합계가 12억원 이하라면 어느 쪽이든 종합부동산세가 나오지 않습니다. 신청 실익이 없습니다.

12억원 초과 18억원 이하라면 신청하지 않는 편이 유리합니다. 각자 9억원씩 공제받아 세금이 나오지 않는데, 신청하면 12억원만 공제되어 과세되기 때문입니다. 공시가격 18억원짜리 집이라면 신청하지 않을 때 0원, 신청하면 192만원가량이 나옵니다(재산세 공제와 세부담 상한을 빼고 본 개략적인 금액입니다).

18억원을 넘으면 세액공제율이 얼마나 되는지에 따라 달라집니다. 공시가격 24억원인 집을 두 분이 반씩 가지고 계시고 두 분 다 만 70세 이상, 15년 이상 보유하신 경우로 계산해 보겠습니다.