임대주택 종부세 합산배제 2026년 신고는 9월 30일까지

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

임대사업자등록증이 있으니 임대주택은 종합부동산세에서 당연히 빠진다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 등록 사실만으로 합산배제가 확정되지는 않습니다. 같은 임대주택이라도 건설형인지 매입형인지, 언제 등록했는지, 어디에 있는지, 공시가격과 임대기간 요건을 지켰는지에 따라 결과가 달라집니다.

결론부터 말씀드리면, 2026년 임대주택 합산배제 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 다만 신고서를 내기 전에 2026년 6월 1일의 소유·임대·등록 상태와 주택별 요건을 먼저 확인해야 합니다. 합산배제는 신고만 하면 받는 혜택이 아니라 법령상 요건을 충족한 임대주택을 주택분 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외하는 제도입니다.

임대사업자로 등록하면 모든 임대주택이 합산배제되나요?

그렇지 않습니다. 「공공주택 특별법」상 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자에 해당하고, 과세기준일인 2026년 6월 1일을 기준으로 세무서 사업자등록과 실제 임대 여부 등 공통 요건을 갖춰야 합니다.

여기에 주택 유형별 요건이 더해집니다. 건설형과 매입형, 공공과 민간, 장기와 단기에 따라 주택 수, 전용면적, 공시가격, 의무임대기간이 다릅니다. 임대료 증가율 제한과 1년 이내 재증액 금지도 확인해야 합니다.

따라서 임대사업자등록증 한 장만 보고 합산배제 여부를 판단해서는 안 됩니다. 주택 유형·최초 등록신청일·소재지·공시가격·임대차 이력을 한 주택씩 대조해야 합니다.

어떤 기준부터 확인해야 하나요?

등록 시점이 먼저입니다. 구 민간건설·매입 임대주택은 원칙적으로 2018년 3월 31일 이전에 지자체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록 등을 마친 주택으로 한정됩니다. 민간매입 장기일반·공공지원 임대주택은 조정대상지역, 아파트 여부와 등록신청일에 따른 제외 규정도 함께 봐야 합니다.

그다음에는 유형별 숫자를 확인합니다.

주택 유형	기본 수량·면적	기본 공시가격 기준	기본 임대기간
공공건설·구 민간건설	시·도별 2호 이상, 전용면적 149㎡ 이하	9억원 이하	5년 이상
공공매입·구 민간매입	전국 1호 이상	수도권 6억원 이하, 수도권 밖 3억원 이하	5년 이상
민간건설 장기일반·공공지원	시·도별 2호 이상, 전용면적 149㎡ 이하	9억원 이하	10년 이상
민간매입 장기일반·공공지원	전국 1호 이상	수도권 6억원 이하, 수도권 밖 3억원 이하	10년 이상
2025년 6월 4일 이후 등록 단기민간 건설형	시·도별 2호 이상, 전용면적 149㎡ 이하	6억원 이하	6년 이상
2025년 6월 4일 이후 등록 단기민간 매입형	전국 1호 이상	수도권 4억원 이하, 수도권 밖 2억원 이하	6년 이상

이 표는 대표적인 기본 요건입니다. 30호 이상 임대하는 경우에는 별도 공시가격 기준이 적용되고, 조정대상지역·아파트·등록전환에 관한 제외 규정도 있습니다. 공시가격의 판정 시점 역시 임대개시일이나 최초 합산배제 신고연도의 과세기준일 등 유형에 따라 확인해야 합니다.

표에 정리한 대표 유형은 임대료 증가율이 5% 이하여야 하며, 임대료를 올린 뒤 1년 이내에 다시 올려서는 안 됩니다. 다만 한국토지주택공사나 지방주택공사가 「공공주택 특별법」 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 시행령상 5% 증가율 요건을 적용하지 않는 법정 예외가 있습니다. 숫자 하나만 맞는다고 합산배제를 적용할 수 있는 것은 아닙니다.

2026년에는 언제 어떤 신고를 해야 하나요?

「종합부동산세법」 제8조 제3항에 따라 보유현황은 신고합니다. 공공임대주택은 「종합부동산세법 시행규칙」 별지 제1호서식, 민간임대주택은 별지 제2호서식인 임대주택 합산배제 (변동)신고서를 사용합니다.