임대주택 포괄양도, 종부세 합산배제 추징되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"임대의무기간이 남은 주택을 다른 임대사업자에게 사업째 넘기려 합니다. 구청에 양도 신고를 하고 계약서에 지위 승계 문구도 넣었는데, 그동안 덜 낸 종부세는 그대로 두어도 되나요?"

세법이 정한 최소 임대기간을 채우기 전에 양도하면 양수인이 임대를 이어도 양도인이 경감받은 종부세와 이자상당가산액을 추징당합니다. 추징하지 않는 경우는 시행령이 열거한 사유뿐이고, 통상의 매매에 따른 포괄양도는 여기에 해당하지 않습니다.

아래에서

① 합산배제 추징 요건과 세법상 최소 임대기간
② 임대기간을 누구 기준으로 언제까지 계산하는지
③ 포괄양도해도 추징하지 않는 사유
④ 추징을 유지한 사례와 추징하지 않은 사례
⑤ 넘긴 뒤 양도인과 양수인이 챙길 것

순서로 봅니다.

종부세 합산배제 추징 요건은 무엇인가요?

등록임대주택이 임대기간·가격·규모 요건을 갖추면 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외됩니다. 그 주택이 나중에 요건을 충족하지 못하면 법은 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하도록 정합니다.

종합부동산세법 제17조 제5항2026. 1. 1. 시행

⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.

1. 제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택, … 대통령령으로 정하는 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우

(이하 생략)

종부세법령의 최소 임대기간은 등록증에 적힌 임대의무기간과 따로 계산합니다. 이 기간은 합산배제 임대주택 유형과 등록 시점에 따라 5년, 6년, 8년, 10년으로 다릅니다.

합산배제: 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 / 유형별 최소 임대기간: 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항

임대기간은 누구 기준으로, 언제까지 계산하나요?

종부세 임대기간은 소유자인 양도인이 그 주택을 보유하며 임대한 기간으로 계산하고, 양도일에 멈춥니다. 양수인이 이어서 임대한 기간은 양도인의 기간에 합산하지 않습니다.

시행령은 이전 소유자의 임대기간을 합산하는 경우를 하나씩 열거합니다. 상속과 법인의 합병·분할·조직변경은 있지만 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 없습니다.

건설임대주택에는 임대의무기간 종료일까지 계속 임대한 것으로 보는 규정이 따로 있습니다. 이 규정도 기간을 해당 주택을 보유한 기간으로 한정했습니다.

종합부동산세법 시행령 제3조 제7항2026. 10. 1. 시행

⑦제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

(중략)

6. 제1항제1호ㆍ제7호 및 제10호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고 … 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다.

(이하 생략)

민간임대주택법은 임대의무기간 중에도 구청에 신고하고 다른 임대사업자에게 양도하도록 허용하고, 양수인이 임대사업자 지위를 포괄 승계한다고 정합니다. 이 규정은 양도를 허용할 뿐 종부세 임대기간을 합산하는 근거가 되지 않습니다.

지위 승계 양도: 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제2항

포괄양도해도 추징하지 않는 경우는 언제인가요?

시행령이 기간을 합산하거나 채운 것으로 보는 사유, 또는 추징 예외에 해당할 때입니다.

기간을 합산하거나 채운 것으로 보는 사유는 다음입니다.

1. 상속으로 취득해 계속 임대하는 경우
2. 법인의 합병·분할·조직변경
3. 협의매수·수용, 건설임대주택의 임차인 분양전환, 천재·지변
4. 재개발·재건축·소규모주택정비사업으로 멸실된 주택과 새 주택, 리모델링 전후의 임대기간 합산(준공 후 6개월 안에 임대 개시)

요건을 채우지 못해도 추징하지 않는 예외는 다음입니다.

1. 최소 임대기간이 지난 뒤 임대료 증가율 요건을 어긴 경우
2. 2020년 폐지된 구 단기민간임대와 구 장기일반 아파트 매입임대의 자진말소·자동말소. 말소 전에 경감받은 세액을 추징하지 않음
3. 정비사업·리모델링으로 새로 취득한 주택을 폐지 유형으로 등록 신청했거나, 아파트(당초 단기민간임대였으면 모든 주택)를 등록하지 않은 경우(준공 시기 요건 있음)

• 매매·증여에 따른 포괄양도, 법인전환 현물출자는 위 사유가 아닙니다.
• 경제적 사정으로 허가받은 양도, 양도에 따른 등록말소도 예외가 아닙니다.

기간 계산 특례와 추징 예외: 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항, 제10조 제3항

지위를 승계시켰는데도 추징한 경우는?

• 개인이 매입임대주택으로 합산배제를 받다 5년을 채우기 전에 양도했고, 양수인이 그 주택으로 임대사업자 등록을 했습니다. 법원은 양도인이 임대사업자 등록과 사업자등록을 마친 날부터 양도일까지로는 5년이 안 되고, 시행령의 기간 합산 사유는 한정적으로 열거된 것이라 지위 양도는 해당하지 않는다고 판시했습니다(수원지방법원 2023구합109). 추징은 항소심과 대법원에서도 유지됐고, 대법원은 심리불속행으로 상고를 기각했습니다.
• 법인이 건설임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하고 양수인의 임대기간을 합산해야 한다며 이자상당가산액 면제도 함께 주장했습니다. 심판원은 건설임대주택의 계속 임대 간주가 양도인이 보유한 기간에 한정된다고 보았고, 이자상당가산액은 경감받은 세액에 대한 이자 성격이라 가산세처럼 정당한 사유로 면제할 대상이 아니라고 판단했습니다(조심 2020광8506).

소유자가 바뀌었는데도 추징하지 않은 경우는?

• 피상속인이 10년 유형 주택으로 합산배제를 받다 10년을 채우기 전에 상속이 개시됐고, 상속인이 지위를 승계해 계속 임대했습니다. 국세청은 시행령의 상속 합산 규정에 따라 추징하지 않는다고 회신했습니다. 다만 두 사람의 기간을 합해 10년을 채우지 못하면 추징한다고 했습니다(사전-2025-법규재산-0647).
• 개인이 매입임대주택을 의무기간 전에 이혼 재산분할로 전 배우자에게 넘겼고, 전 배우자가 바로 임대를 이어 했습니다. 심판원은 재산분할이 실질적으로 공유물 분할이라 유상양도가 아니고 주택이 임대에 계속 쓰인 점을 들어 과세를 취소했습니다(조심 2011서5186).

다만 이 결정은 2012년에 재산분할이 유상양도가 아니라고 본 것이라 매매에 따른 포괄양도에 그대로 적용할 수 없습니다.

넘긴 뒤 양도인과 양수인이 챙길 것은?

추징액은 합산배제를 받은 연도마다 그 주택을 합산 대상으로 보고 계산한 세액에서 합산에서 제외하고 계산한 세액을 차감한 금액입니다. 이자상당가산액은 각 연도 납부기한 다음 날부터 고지일까지 붙고, 현행 이율은 1일 22/100,000입니다. 2022년 2월 15일 전 기간에는 그때의 이율을 씁니다.

합산배제 신고기간은 해마다 9월 16일부터 30일까지입니다. 변동이 없어 신고를 다시 하지 않은 연도도 이자 계산 기간에 포함됩니다. 양도한 해의 신고에서 그 주택의 변경·제외 신고가 필요한지 확인합니다. 양수인은 양도인의 기간을 이어받지 않으므로 자기 유형의 요건을 처음부터 갖춥니다.

경감세액과 이자: 종합부동산세법 시행령 제10조 제1항·제2항 / 신고기간: 종합부동산세법 제8조 제3항

정리하며

1. 세법상 최소 임대기간 전에 양도하면 양도인이 경감받은 종부세와 이자상당가산액 추징, 이 기간은 등록증 기간과 별개
2. 구청 신고와 지위 승계 문구는 양도 허용일 뿐, 양도인의 임대기간은 양도일에 멈춤
3. 추징하지 않는 경우는 상속·합병·수용·정비사업, 최소 임대기간 뒤 임대료 위반, 폐지 유형 말소 등 시행령 열거 사유

넘기려는 주택이 추징 대상인지 판정이 어렵다면 상담을 남겨 주십시오.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

최소 임대기간을 이미 채운 뒤 넘기면 추징이 없나요?

양도를 이유로 과거 경감세액을 추징하지 않습니다. 국세청은 최소 임대기간이 지난 뒤 양도하면 추징하지 않는다고 회신했습니다. (서면-2023-부동산-3187)

양수인은 양도인 기간을 이어받아 남은 기간만 채우면 되나요?

이어받지 못합니다. 국세청은 양수인이 양도인의 종부세 혜택과 과세요건을 승계하지 않는다고 보아, 양도인이 종전 기준 8년을 적용받던 장기일반 주택도 양수인이 2020년 8월 18일 이후 등록 신청했으면 현행 10년을 적용한다고 회신했습니다. (서면-2025-부동산-2158)

임대주택을 포괄양도하면 양도세 혜택도 같이 추징되나요?

종부세 추징과 같은 금액·기간·예외로 판단하지 않습니다. 양도세는 조세특례제한법의 장기보유특별공제 특례·감면과 소득세법 시행령의 중과 배제마다 기간과 요건, 사후 납부를 따로 정합니다. (조세특례제한법 제97조의3·제97조의4·제97조의5, 소득세법 시행령 제167조의3)