임대주택 포괄양도 종부세 합산배제 추징 의무임대기간 중 다른 임대사업자에게 넘겨도 양도인은 경감세액과 이자상당가산액을 다시 냅니다

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

장기일반민간매입임대주택으로 등록하고 해마다 9월에 합산배제 신고를 해 온 주택을, 임대의무기간이 몇 년 남은 상태에서 다른 임대사업자에게 사업째 넘기는 계약을 앞두고 있다면 준비는 대개 이렇습니다. 구청에 양도 신고를 하고, 계약서에 지위 포괄승계 문구를 넣고, 기존 임대차계약과 보증금도 그대로 넘깁니다. 양수인이 남은 기간을 계속 임대하니 종합부동산세 혜택도 함께 넘어간다고 보고 잔금일을 정하는 것인데, 조세심판원과 법원에서 양도인이 그렇게 다툰 사건이 여럿 있습니다.

종부세 합산배제를 받아 온 임대주택을 종부세법령이 정한 최소 임대기간을 채우기 전에 다른 임대사업자에게 포괄양도하면, 양수인이 임대를 계속하더라도 양도인이 경감받은 종부세와 이자상당가산액을 추징당합니다. 법률에 「포괄양도하면 추징한다」는 문장이 직접 있지는 않습니다. 시행령이 기간을 이어 세거나 채운 것으로 보는 상속·합병·수용·정비사업 등의 사유와 세 가지 추징 예외를 하나씩 열거하는데 통상의 매매에 따른 포괄양도는 어디에도 없고, 국세청도 양도인의 기간 요건 미충족을 이유로 추징된다고 회신했습니다. 조세심판원이 2016년에 납세자에게 유리하게 부과처분을 취소한 결정이 하나 있지만, 그 뒤 심판원과 법원은 추징을 유지했고 국세청도 2026년 9월 신고 안내에서 같은 답을 냈습니다. 양도소득세의 특례 배제나 중과는 이 추징과 따로 판단합니다.

임대사업자 지위까지 포괄승계시켰는데 왜 양도인이 추징되나요?

법률은 대통령령이 정한 임대기간·호수·가격·규모 요건을 갖춘 임대주택을 과세표준 합산에서 빼 주고, 그 주택이 나중에 요건을 충족하지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하도록 정합니다. (종합부동산세법 제8조 제2항 제1호, 제17조 제5항 제1호) 기간 요건이 어떻게 충족되는지는 시행령에 있습니다.

시행령은 유형마다 최소 임대기간을 정하고, 소유자가 바뀌어도 기간을 이어 세거나 채운 것으로 보는 사유를 하나씩 열거하며, 추징하지 않는 경우로는 최소기간 뒤의 임대료 위반, 특정 유형의 등록말소, 특정 정비사업 신축 세 가지만 듭니다. (종합부동산세법 시행령 제3조 제7항, 제10조 제3항) 건설임대주택에는 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보는 규정이 있지만 그 조문이 「해당 주택을 보유한 기간에 한정한다」고 적어 두어 양수인이 보유한 기간까지 양도인의 기간으로 세지는 않습니다. (종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제6호) 개인이 다른 임대사업자에게 매매로 포괄양도하는 경우는 이 목록 어디에도 없으므로, 양도인의 임대기간은 양도일에 멈추고 미달분은 그대로 남습니다.

2026년 9월 10일 국세청이 낸 합산배제 신고 안내의 문답 12에는 「합산배제 임대주택을 세법에서 정한 의무임대기간 중에 다른 사업자에게 포괄양도하면 그동안 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징됩니다」라고 적혀 있습니다. 국세청은 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 지위를 포괄승계시킨 증여 사안에서도 증여자의 기간 요건 미충족을 이유로 추징한다고 회신했습니다.