다른 종부세 개편 항목도 아직 정부안입니다
비실거주 1주택의 세부담은 기본공제 하나로 정해지지 않습니다. 8월 3일 원안은 다음 항목을 함께 바꾸는 내용이었습니다.
| 항목 | 2026년 현행 | 8월 3일 정부 원안 |
|---|
| 기본공제 | 1세대 1주택 12억원 | 거주 14억원, 비실거주 9억원 |
| 공정시장가액비율 | 주택분 60% | 2027년 70%, 일부는 2028년 80% |
| 세율 | 주택 수에 따라 0.5%부터 2.7% 또는 0.5%부터 5.0% | 2027·2028년 단계적 가액 기준 일원화 |
| 1주택 세액공제 | 연령공제와 보유기간공제 합계 최대 80% | 보유공제를 거주공제로 단계 전환, 금액 한도 신설 |
| 주택분 세부담 상한 | 직전연도 총세액상당액의 150% | 200%로 상향 |
이 표의 오른쪽은 모두 8월 3일 정부 원안입니다. 기본공제뿐 아니라 다른 항목도 수정 범위에 들어갈 수 있으므로, 일부 숫자만 떼어 2027년 예상 세액을 확정하면 안 됩니다.
지금 계산할 것과 기다릴 것을 나누세요
2026년분은 현행법으로 계산합니다. 공시가격 합계, 1세대 1주택 여부, 공동명의 특례 신청 여부, 연령과 보유기간 공제를 확인하면 됩니다. 부부가 한 채를 공동 소유했다면 9월 16일부터 30일까지 신청하는 공동명의 1주택 종부세 특례를 별도로 비교해야 합니다.
현금 흐름이 부족한 고령·장기보유 1주택자는 현행 종부세 납부유예 요건도 확인할 수 있습니다. 임대주택을 보유했다면 2026년분 임대주택 종부세 합산배제의 신고 대상인지도 따로 살펴야 합니다.
반대로 공식 수정 법률안이 공개되기 전에는 2027년분을 확정 계산할 수 없습니다. 비실거주 공제액, 거주 인정 예외, 공정시장가액비율, 세율과 세액공제를 한꺼번에 확인한 뒤 계산해야 합니다. 9억원 원안만 보고 입주나 매도를 결정하면 정부 수정안과 국회 심의 결과가 달라졌을 때 판단 근거가 사라집니다.
정리하며
비거주 1주택 종부세 기본공제는 2026년 현행 12억원입니다. 9억원은 2026년 8월 3일 정부 원안이고, 8월 24일 이후 12억원 유지 또는 14억원 적용 등을 다시 검토한다는 보도가 나왔습니다. 8월 25일 현재 공식 수정안은 없으므로 2027년 공제액은 미확정입니다.
2026년 8월 25일 현재 시행 중인 법에 따라 2026년 고지분을 계산하고, 2027년분은 국회에 제출될 법률안과 부칙이 공개된 뒤 다시 계산해야 합니다. 먼저 구분할 대상은 비거주가 자기 집에 살지 않는다는 의미인지, 소득세법상 국외 비거주자를 뜻하는지입니다.
이 글을 검색해서 보셨다면 전세를 준 한 채의 공제가 9억원으로 바로 줄어드는지 걱정하셨을 겁니다. 2026년분은 12억원이고, 2027년분 기준은 아직 정해지지 않았습니다. 공식 수정안이 공개되면 공시가격과 실제 거주 사유를 함께 놓고 다시 판단하시길 권합니다. 판단이 어려우시면 담연 세무회계가 돕겠습니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
2026년 12월 종부세에 비거주 9억원 공제가 적용되나요?
아닙니다. 2026년분은 1세대 1주택 기본공제 12억원과 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용합니다. (종합부동산세법 제8조 제1항, 같은 법 시행령 제2조의4 제1항) 9억원은 2027년분 적용을 목표로 8월 3일 발표된 정부 원안의 숫자입니다.
2027년 비거주 1주택 공제는 9억원으로 확정됐나요?
확정되지 않았습니다. 현행 기본공제는 12억원입니다. (종합부동산세법 제8조 제1항) 9억원은 2026년 8월 3일 정부안에서 제시한 금액입니다. 8월 24일 이후 12억원 유지 또는 14억원 적용 등을 검토한다는 보도가 나왔지만, 8월 25일 현재 공식 수정 법률안은 공개 전입니다. 국회 심의와 공포 뒤 부칙·적용례까지 확인해야 합니다.
비거주 1주택은 소득세법상 비거주자를 말하나요?
이 글과 정부안에서 비거주 주택이란 1세대 1주택자가 자기 주택에 실제로 살지 않는 경우입니다. 현행법상 1세대 1주택자는 소득세법상 거주자인 소유자를 전제로 합니다. (종합부동산세법 시행령 제2조의3 제1항, 소득세법 제1조의2 제1항 제1호) 따라서 비거주 주택과 국외 비거주자는 서로 다른 개념입니다.
부부 공동명의 1주택도 현행 공제가 12억원인가요?
공동명의 1주택 특례를 신청하면 한 사람을 1세대 1주택자로 보아 현행 12억원 공제와 세액공제를 계산합니다. (종합부동산세법 제10조의2, 같은 법 제8조 제1항) 특례를 신청하지 않고 각자 과세받으면 각자 9억원을 공제받습니다. 공시가격, 지분, 연령과 보유기간에 따라 유리한 방식이 달라집니다.
