같은 1주택이어도 거주하지 않으면 기본공제가 9억원으로 줄어듭니다. 종부세 개편안, 기준이 주택 수에서 거주 여부로 바뀝니다.

종부세 개편안, 기준이 주택 수에서 거주 여부로 바뀝니다.

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

지난 8월 3일 정부가 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 여러 항목 중에서 가장 크게 화제가 된 것이 종합부동산세입니다. 전세를 끼고 집을 사 둔 분들, 그러니까 집은 한 채인데 그 집에 살지 않는 분들의 문의가 특히 많았습니다.

결론부터 말씀드리면, 이번 개편안의 핵심은 종부세의 기준을 "몇 채를 가졌느냐"에서 "그 집에 거주하느냐"로 옮기는 것입니다. 같은 1세대 1주택자라도 거주하면 기본공제가 14억 원으로 올라가고, 거주하지 않으면 9억 원으로 내려갑니다. 지금은 거주 여부와 무관하게 12억 원입니다.

한 가지를 먼저 분명히 해 두겠습니다. 이 내용은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이고, 적용도 2027년분 종부세부터 예정되어 있습니다. 2026년 12월에 내는 2026년분 종부세는 지금 규정 그대로입니다.

1세대 1주택 기본공제가 어떻게 바뀌나요?

현행 종합부동산세법 제8조는 과세표준을 계산할 때 1세대 1주택자에게 12억 원, 그 외 개인에게 9억 원을 공제합니다. 개편안은 이 구조를 거주 기준으로 다시 짭니다.

구분	현행 공제	개편안 공제
1세대 1주택, 거주	12억 원	14억 원
1세대 1주택, 비거주	12억 원	9억 원
다주택 등 그 외 개인	9억 원	4억 원 + (5억 원 × 거주주택 가액 비중)
법인	없음	없음 (변동 없음)

실거주 1주택자는 기본공제가 2억 원 늘어나는 반면, 같은 1주택이라도 전세를 주고 다른 곳에 거주하는 분은 기본공제가 3억 원 줄어듭니다. 다주택자의 공제 산식도 달라집니다. 기본 4억 원에, 보유주택 중 거주주택이 차지하는 가액 비중만큼만 5억 원을 얹는 방식입니다. 예를 들어 공시가격 10억 원짜리 두 채 중 한 채에 거주하면 공제가 6억 5천만 원이고, 두 채 모두 거주하지 않으면 4억 원에 그칩니다.

과세 진입선도 같은 논리로 움직입니다. 1세대 1주택자는 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원) 초과부터, 그 외에는 9억 원(시가 약 13억 원) 초과부터 과세 대상이 됩니다.

실제 세부담은 얼마나 달라지나요?

정부가 문답자료에 직접 실은 시뮬레이션이 있습니다. 2028년 기준, 60세에 10년 보유·거주를 가정한 1세대 1주택자의 종부세(농어촌특별세 포함)입니다.

시가 (공시가격)	현행	개편안, 거주	개편안, 비거주
20억 (15억)	27.6만 원	10.8만 원	152.1만 원
30억 (20억)	91.0만 원	76.0만 원	424.7만 원
50억 (35억)	453.9만 원	978.5만 원	1,970.3만 원

시가 20억~30억 원대의 실거주 1주택자는 오히려 세금이 줄어듭니다. 부담이 커지는 쪽은 뚜렷합니다. 같은 집이라도 거주하지 않는 경우, 그리고 초고가 주택과 다주택입니다. 시가 20억 원 주택 기준으로 거주와 비거주의 차이가 연 140만 원을 넘습니다.

세율과 공정시장가액비율은 어떻게 되나요?

공제만 바뀌는 것이 아니라 세 가지 축이 함께 움직입니다. 모두 2027년과 2028년의 2단계 구조입니다.

첫째, 세율 체계가 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 일원화됩니다. 지금은 3주택 이상이면 과세표준 12억 원 초과 구간부터 높은 세율을 적용받는데, 2028년부터는 주택 수와 무관하게 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 5.0%까지의 단일 누진세율로 바뀝니다. 2027년은 중간 단계로 일부 구간의 세율이 먼저 오릅니다.