오피스텔도 취득세 주택 수에 들어가나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"오피스텔 한 채를 세놓고 있는데 이번에 아파트를 사면 취득세가 중과되나요? 건축물대장에는 업무시설로 올라 있습니다."

오피스텔은 재산세를 주택으로 매기는 경우에만 취득세 주택 수에 들어갑니다. 건축물대장이 업무시설이어도 주거용으로 쓰여 주택분 재산세가 나오면 주택 수에 포함됩니다. 2020년 8월 12일 전에 취득·계약한 오피스텔 등은 아래 표처럼 제외합니다. 이런 오피스텔 한 채만 가진 세대가 조정대상지역 아파트를 사면 그 아파트는 2주택째가 되어 8%입니다. 다만 이사 등으로 인한 일시적 2주택이면 중과하지 않습니다.

다주택 취득세 중과 요건은 무엇인가요?

개인 1세대가 주택을 사면 그 주택까지 합친 세대의 주택 수에 따라 취득세가 8%나 12%로 중과됩니다.

지방세법 제13조의2 제1항2026. 7. 1. 시행

① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. …)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 … 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

(중략)

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 … 조정대상지역(이하 …)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: … 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

(이하 생략)

• 조정대상지역 2주택, 그 밖의 지역 3주택: 8%
• 조정대상지역 3주택 이상, 그 밖의 지역 4주택 이상: 12%

이사 등의 사유로 새 주택을 사고 종전 주택을 처분기한 안에 처분하면 일시적 2주택으로 보아 이 중과에서 제외합니다. 요건은 일시적 2주택 취득세 처분기한에 있습니다.

8%는 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 두 배를, 12%는 네 배를 더한 세율입니다. 조정대상지역인지는 새로 사는 주택이 있는 곳으로 판정합니다.

오피스텔은 살 때와 가지고 있을 때가 다릅니다. 살 때는 건축물대장에 주택으로 기재되지 않아 주거용으로 쓰더라도 4%이고 이 중과가 없습니다. 가지고 있는 오피스텔은 주택으로 과세되면 다음에 주택을 살 때 주택 수에 포함됩니다.

세율: 지방세법 제6조 제19호, 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목 / 오피스텔 취득: 지방세법 제11조 제1항 제8호, 조심 2019지2233

오피스텔 주택 수는 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

오피스텔은 재산세에서 주택으로 과세될 때 취득세 주택 수에 포함합니다.

지방세법 제13조의32026. 7. 1. 시행

제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.

(중략)

4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.

제105조는 재산세 과세대상 조문입니다. 재산세는 건축물대장 같은 공부의 등재현황과 실제 현황이 다르면 실제 현황에 따라 부과합니다.

오피스텔을 주택으로 볼지 건축물로 볼지는 과세기준일인 매년 6월 1일 현황으로 정하고, 해마다 다시 정합니다. 다만 허가 없이 공부와 달리 써서 재산세 부담이 낮아지면 공부상 용도로 부과합니다. 과세기준일에 일시적으로 공부와 달리 쓰는 경우도 같습니다.

공부와 실제 용도가 다르거나 용도가 바뀌었으면 소유자는 6월 1일부터 15일 이내에 증거자료를 갖춰 신고해야 합니다.

주택 수를 산정하는 날은 새 주택의 취득일입니다. 다만 조합원입주권·주택분양권으로 받는 주택은 그 입주권·분양권을 취득한 날(분양사업자에게서 받으면 분양계약일)입니다. 그날 1세대가 가진 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주택으로 과세되는 오피스텔을 합칩니다. 가진 오피스텔도 그날 현재 주택으로 과세되는지를 보므로 계약 전에 주택분 재산세가 나오는지부터 확인합니다.

재산세 주택 구분: 지방세법 제105조, 같은 법 제106조 제3항, 같은 법 제114조, 같은 법 제120조 제1항 제6호, 지방세법 시행령 제105조의2 / 주택 수 산정일: 지방세법 시행령 제28조의4 제1항

주택 수에서 제외되는 오피스텔은 무엇인가요?

주택으로 과세되는 오피스텔이라도 아래 요건에 해당하면 주택 수에서 제외합니다.

소형 오피스텔의 공통 요건은 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 돈을 주고 사들인 것(유상승계취득)으로 전용 60제곱미터 이하, 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하입니다. 2027년 12월 31일은 취득해야 하는 기한이고, 이 제외 규정 자체는 2028년 12월 31일까지 효력이 있습니다. 임대등록 오피스텔을 임대의무기간에 임대 외 용도로 쓰거나 팔거나 증여하면 다시 주택 수에 포함합니다. 허용되지 않는 사유로 등록이 말소된 때도 같습니다.

저가 오피스텔은 지분만 가졌어도 지분 금액이 아니라 전체 건축물과 부속토지의 시가표준액으로 1억원 이하인지 봅니다.

예를 들어 아파트 한 채와 주택분 재산세가 나오는 오피스텔 한 채를 가진 세대가 조정대상지역 아파트를 사면 3주택째라 12%입니다. 그 오피스텔의 시가표준액이 1억원 이하이면 주택 수에서 제외해 2주택째가 되고, 일시적 2주택이 아니면 8%입니다.

적용 시점: 법률 제17473호 부칙 제3조·제7조 / 제외 요건: 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호·제4호·제8호·제9호, 대통령령 제34353호 부칙 제2조·제3조

업무시설 오피스텔을 주택으로 본 경우는?

아래는 재산세를 주택으로 매길지 다툰 조세심판원 결정입니다. 취득세 주택 수를 직접 다툰 결정은 아니지만, 주택 수는 이 재산세 구분을 따릅니다.

• 소유자가 주택분 재산세를 건축물로 과세해 달라고 다툰 사건입니다. 소유자는 오피스텔이 준주택이라고 주장했지만 세대가 전입해 있었고 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조였으며 주거용으로 쓰는 데 다툼이 없었습니다. 심판원은 주택으로 과세한 처분이 맞다고 판단했습니다(조심 2021지5604).
• 건축물로 과세된 오피스텔을 소유자가 주택으로 과세해 달라고 청구한 사건입니다. 임차인이 전입신고를 하지 않았고 가스 사용량이 적었지만, 주거용 전세계약이 있었고 임차인은 사업자등록이 없었습니다. 소유자는 환급받은 부가가치세를 주거용으로 쓴다며 다시 신고·납부했고 냉장고·세탁기 같은 주거 설비도 있었습니다. 심판원은 사실상 주거용이라고 보아 주택으로 경정하라고 판단했습니다(조심 2014지2061).

오피스텔을 주택으로 보지 않은 경우는?

두 사건 모두 소유자가 주택으로 과세해 달라고 청구했습니다.

• 과세기준일에 공실이었고 소유자의 전입이나 주거용 신고가 없었습니다. 소유자는 8일 뒤 맺은 주거용 임대차계약과 사진을 냈습니다. 심판원은 과세기준일에 주거용으로 쓴 객관적 증빙이 없다며 건축물로 과세한 처분이 맞다고 판단했습니다(조심 2015지1971).
• 과세기준일 전에 임대주택으로 등록했지만 과세기준일까지 공실이었고 임대는 8일 뒤 시작됐습니다. 심판원은 임대주택 등록만으로는 주택으로 볼 수 없다며 건축물로 과세한 처분이 맞다고 판단했습니다(조심 2019지2267).

정리하며

1. 오피스텔은 재산세를 주택으로 매기는 경우에만 취득세 주택 수에 포함되고, 주택 여부는 매년 6월 1일 현황으로 정합니다.
2. 오피스텔을 살 때는 주거용이어도 4%이고 다주택 중과가 없습니다.
3. 2020년 8월 12일 전 취득·계약분, 시가표준액 1억원 이하, 상속 후 5년 이내, 요건을 갖춘 소형 오피스텔은 제외합니다.

가진 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 판단이 어렵다면 계약 전에 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

오피스텔 한 채가 있는데 이사하면서 아파트를 사도 중과되나요?

이사·취업 등으로 새 주택을 사고 처분기한 안에 종전 오피스텔을 처분하면 일시적 2주택으로 중과하지 않습니다. 처분기한은 3년이고, 종전 주택(오피스텔 포함)과 새 주택이 모두 조정대상지역이면 2년입니다. 2년은 2026년 10월 1일 시행된 개정 시행령에 따른 것으로 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는(새 주택을 취득하는) 분부터 적용하되, 2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 3년입니다(지방세법 시행령 제28조의5 제1항, 대통령령 제36736호 부칙 제2조).

분양권이나 조합원입주권도 주택 수에 들어가나요?

들어갑니다. 주택분양권은 매매·증여로 취득한 것도 소유자의 주택 수에 포함합니다. 조합원입주권은 기존 주거용 건축물이 멸실돼도 포함합니다. 둘 다 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용합니다(지방세법 제13조의3 제2호·제3호, 법률 제17473호 부칙 제3조).

배우자 명의 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?

주택으로 과세되는 오피스텔이면 들어갑니다. 주택 수는 1세대 기준이고 배우자와 취득일 현재 미혼인 30세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대입니다. 다만 소득요건을 갖춘 30세 미만 자녀처럼 별도 세대로 보는 예외가 있습니다(지방세법 시행령 제28조의3 제1항·제2항).