두 가지를 더 기억하시면 좋습니다.
기산점 특례: 입주권이나 분양권을 1개 소유한 상태에서 신규 주택을 취득했다면, 3년은 그 입주권·분양권으로 주택을 취득한 날부터 셉니다. (같은 조 제2항)
미처분 시 추징: 3년 안에 처분하지 못하면 중과세율로 추징됩니다. 그 사유가 발생한 날로서 시행령이 정하는 날부터 60일 이내에 신고·납부하셔야 합니다. (지방세법 제20조 제2항)
중과되면 실제로 얼마를 더 내나요
취득세 본세만 보면 안 됩니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙습니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 |
|---|
| 주택 1~3% 구간 | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% (전용 85㎡ 이하는 비과세) |
| 8% 중과 | 8% | 0.4% | 0.6% |
| 12% 중과 | 12% | 0.4% | 1.0% |
지방교육세는 중과가 적용되면 8%든 12%든 0.4%로 고정됩니다. (지방세법 제151조 제1항 제1호) 농어촌특별세는 표준세율을 2%로 적용해 산출한 취득세액의 10%로 계산합니다. 세율이 정해지는 판정 순서와 6억~9억 누진 산식, 금액대별 실부담 총액은 아파트 취득세율 글에서 확인하실 수 있습니다. (농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호)
전용 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 비과세된다는 점은 알아두시면 유용합니다. (농어촌특별세법 제4조 제11호)
참고로 중과세율은 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. (지방세법 제13조의2 제1항)
- 조정대상지역 2주택 / 비조정 3주택 → 8%
- 조정대상지역 3주택 이상 / 비조정 4주택 이상 → 12%
- 법인의 주택 유상취득 → 12%
조정대상지역은 계속 바뀝니다. 2025년 10월 15일 서울 전역과 경기 12곳이 지정되었고, 2026년 7월 1일자로 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 추가되었습니다. (국토교통부 보도자료 「화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 투기과열지구 및 조정대상지역 지정」, 게시물 95092167) 다만 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 종전 세율이 적용됩니다. (지방세법 제13조의2 제4항)
생애최초 감면은 어떤 경우에 받을 수 있나요
무주택자가 첫 집을 살 때 받는 감면입니다. (지방세특례제한법 제36조의3) 2028년 12월 31일까지 적용됩니다.
요건은 다음과 같습니다.
- 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것
- 본인이 거주할 목적일 것
- 취득당시가액 12억원 이하
- 유상거래일 것 (부담부증여 제외)
- 취득자가 미성년자가 아닐 것
감면액은 두 가지로 나뉩니다.
| 구분 | 대상 주택 | 한도 |
|---|
| 제1호 | 전용 60㎡ 이하 + 3억원(수도권 6억원) 이하 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택, 3억원(수도권 6억원) 이하 다가구주택, 인구감소지역 소재 주택 | 300만원 |
| 제2호 | 그 밖의 주택 | 200만원 |
산출세액이 한도 이하면 전액 면제, 초과하면 그 한도만큼 공제하는 방식입니다.
이 감면은 요건을 갖추면 취득세 중과세율을 적용하지 않는다고 명시합니다. (지방세특례제한법 제36조의3 제1항, 지방세법 제13조의2) 세금을 깎아주는 데서 끝나는 게 아니라 중과 자체를 차단하는 장치라는 뜻입니다.
무주택 판정에는 예외도 있습니다. 상속받은 공유지분을 모두 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택을 소유했거나 처분한 경우(둘 이상은 제외), 시가표준액 100만원 이하 주택, 전세사기피해주택 등은 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 봅니다. (지방세특례제한법 제36조의3 제3항)
사후관리는 2025년 12월 31일 개정으로 완화되었습니다. 현행 추징 사유는 원칙적으로 취득일부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하는 경우입니다. 다만 취득일 현재 남아 있는 임대차기간이 1년 이내이고 임대인 지위를 승계한 뒤 임차인이 계속 거주하면 임대차기간 만료일부터 3년을 세며, 배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 추징에서 제외합니다. (지방세특례제한법 제36조의3 제4항) 다만 2026년 1월 1일 전에 이미 종전 추징사유가 발생한 건에는 종전 규정이 적용됩니다. (같은 법 부칙 제5조 제2항) 기준은 취득 시점이 아니라 추징사유가 발생한 시점입니다.
정리하며
정리하면, 취득세에서 오피스텔과 분양권은 살 때와 셀 때의 취급이 다릅니다. 오피스텔은 살 때 주택이 아니어서 4%지만, 보유한 상태에서 아파트를 사면 주택 수에 더해져 8%나 12%를 만듭니다. 다만 2020년 8월 12일 이전 취득분, 시가표준액 1억원 이하 오피스텔, 상속 후 5년 이내 등 빠져나갈 예외도 분명히 있습니다.
무엇보다 취득세는 잔금일에 확정되고 나면 되돌릴 수 없는 세금입니다. 양도세처럼 나중에 보유기간을 채워 요건을 맞추는 방식이 통하지 않습니다.
이 글을 검색해서 보셨다면, 아마 계약을 앞두고 계시거나 이미 계약서에 도장을 찍고 잔금을 준비하고 계신 시점일 겁니다. 그렇다면 잔금 전에 세 가지를 확인해 보시기 바랍니다. ① 세대원 전체의 주택·입주권·분양권·오피스텔 목록과 각각의 취득 시점, ② 오피스텔의 재산세 부과 유형, ③ 생애최초 또는 출산·양육 감면 요건 해당 여부. 이 세 가지가 정리되면 내야 할 취득세가 계약 단계에서 이미 계산됩니다. 판단이 애매한 항목이 하나라도 있다면 계약 전에 전문가와 함께 확인해 두시는 편이 안전합니다.
※ 본 글은 2026년 7월 현재 시행 중인 법령 기준입니다. 부동산 세제 개편 논의가 진행 중이나 확정된 사항이 아니며, 조정대상지역 지정 현황은 수시로 변동되므로 계약 전 최신 현황을 확인하시기 바랍니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
오피스텔을 업무용으로 임대 중인데도 주택 수에 들어가나요?
실제 사용 현황에 따라 판단합니다. 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔은 주택 수에 가산합니다. (지방세법 제13조의3 제4호) 재산세는 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 부과됩니다. 다만 그렇게 이용해서 재산세 부담이 낮아지는 경우 등은 공부상 현황으로 부과하는 예외가 있습니다. (같은 법 제106조 제3항) 실제로 사무실로 임대 중이라면 주택분 재산세가 부과되지 않아 주택 수에 들어가지 않습니다. 가장 확실한 확인 방법은 재산세 고지서에 주택분으로 찍혀 있는지 보는 것입니다.
청약 당첨으로 받은 분양권도 주택 수에 포함되나요?
포함됩니다. 주택분양권은 주택 수에 가산하며, 매매나 증여로 승계취득한 분양권도 들어갑니다. (지방세법 제13조의3 제3호) 다만 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용됩니다. (법률 제17473호 부칙 제3조) 그 전에 계약한 경우는 적용되지 않습니다. (같은 법 부칙 제7조) 주택 수 판정 시점은 잔금일이 아니라 분양권 취득일(분양사업자로부터 취득한 경우 분양계약일)입니다.
생애최초 감면을 받으면 취득세 중과도 피할 수 있나요?
피할 수 있습니다. 감면 요건을 갖춘 경우에는 취득세 중과세율을 적용하지 않습니다. (지방세특례제한법 제36조의3 제1항, 지방세법 제13조의2) 다만 감면 자체의 무주택 판정은 본인과 배우자 기준인 반면, 중과세율 판정의 주택 수는 1세대 기준입니다. 두 기준이 다르므로 세대원 명의의 주택이 있는 경우에는 각각 따로 검토하셔야 합니다.
출산으로 집을 늘리는 경우에도 감면이 있나요?
있습니다. 2028년 12월 31일까지 자녀를 출산한 부모(미혼모·미혼부 포함)가 그 자녀와 거주할 목적으로 출산일부터 5년 이내(출산일 전 1년 이내 취득분 포함)에 취득당시가액 12억원 이하 주택을 취득하면, 산출세액이 500만원 이하일 때는 면제하고 초과하면 500만원을 공제합니다. (지방세특례제한법 제36조의5) 자녀 1명당 먼저 감면을 신청하는 1개 주택으로 한정되며, 해당 주택이 1가구 1주택이어야 합니다(취득일부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되는 경우 포함). 취득일부터 3년 이내 매각·증여·임대 시에는 추징됩니다.
