상속 취득세 신고기한 6개월, 상속세와 별도입니다 1가구 1주택 특례세율 0.8%, 기한 놓치면 가산세 20%

상속세가 0원인데 취득세는 왜 나오나요?

두 세금이 세액을 계산하는 방식이 애초에 다르기 때문입니다. 상속세는 상속재산 전체에서 각종 공제를 뺀 뒤 남은 금액에 세율을 곱합니다. 거주자가 사망해 상속이 개시되면 기초공제 등을 합친 금액과 5억원 중 큰 금액을 공제받을 수 있고(상속세 및 증여세법 제21조 제1항), 여기에 배우자상속공제까지 더해지면 과세표준이 0이 되는 집이 많습니다.

취득세에는 이런 인적공제 규정이 없습니다. 부동산 가액에 세율을 그대로 곱해 세액이 나옵니다. 상속으로 부동산을 취득할 때의 과세표준은 시가표준액, 즉 공시가격입니다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호). 증여로 받을 때의 과세표준이 매매사례가액·감정가액 같은 시가인정액인 것과 다르고, 시가 평가를 원칙으로 하는 상속세 평가액과도 다릅니다.

구분	상속세	상속 부동산 취득세
신고하는 곳	피상속인 주소지 관할 세무서	부동산 소재지 시·군·구청(위택스)
신고·납부기한	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월
무엇에 세율을 곱하나	시가 평가를 원칙으로 한 상속재산가액	시가표준액(공시가격)
공제	일괄공제 5억원, 배우자상속공제 등	해당 없음
근거	상속세 및 증여세법 제67조 제1항	지방세법 제20조 제1항

구분

상속세

상속 부동산 취득세

신고하는 곳

피상속인 주소지 관할 세무서

부동산 소재지 시·군·구청(위택스)

신고·납부기한

상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월

무엇에 세율을 곱하나

시가 평가를 원칙으로 한 상속재산가액

시가표준액(공시가격)

공제

일괄공제 5억원, 배우자상속공제 등

해당 없음

근거

상속세 및 증여세법 제67조 제1항

지방세법 제20조 제1항

상속세 신고기한과 기한 후 신고는 상속세 신고기한은 돌아가신 달 말일부터 6개월에서 따로 다뤘습니다. 여기서는 한 가지만 기억해 주시면 됩니다. 세무서에서 "낼 상속세가 없습니다"라는 말을 들었다고 해서 시·군·구청에 낼 취득세까지 없어지지 않습니다.

상속 취득세는 언제까지 신고해야 하나요?

상속으로 취득세 과세물건을 취득한 경우 신고·납부기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월이 됩니다(지방세법 제20조 제1항).

기산하는 방법은 이렇습니다. 상속개시일이 2026년 3월 10일이라면 그날이 속한 달의 말일은 2026년 3월 31일이고, 여기에서 6개월이므로 기한은 2026년 9월 30일입니다. 사망일부터 6개월이 아니라 그 달 말일부터 6개월이므로 9월 10일이 아니라 9월 30일이고, 사망일이 월초일수록 여유가 커집니다.

주의하실 것은 상속등기입니다. 신고·납부기한 안에 취득에 관한 사항을 공부에 등기하려는 경우에는 등기 신청서를 등기관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제4항). 6개월이 남았더라도 등기를 먼저 하기로 했다면 그 접수일이 실제 기한이 됩니다. 등기 신청서에는 취득세 영수필 통지서와 영수필 확인서를 첨부해야 하고(지방세법 시행령 제36조 제1항, 행정기관 간에 취득세 납부사실을 전자적으로 확인할 수 있는 경우에는 첨부하지 않습니다), 그래서 실무에서도 등기보다 취득세 납부가 먼저입니다.

구분	취득세	함께 붙는 세금	합계 세율	공시가격 5억원일 때
1가구 1주택 특례	0.8%	지방교육세 0.16%, 농특세 비과세	0.96%	480만원
특례 없음, 국민주택 규모 이하	2.8%	지방교육세 0.16%, 농특세 비과세	2.96%	1,480만원
특례 없음, 국민주택 규모 초과	2.8%	지방교육세 0.16%, 농특세 0.2%	3.16%	1,580만원

해당되지 않습니다. 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 소유주택 수에서 제외하는 규정은 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호인데, 같은 조 제1항이 그 적용 범위를 "법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때"로 못박고 있습니다. 즉 유상거래로 주택을 살 때의 다주택 중과세율 판정용입니다.

0.8% 특례의 1가구 1주택은 앞에서 본 시행령 제29조가 정하고, 제29조에는 상속주택을 주택 수에서 빼 주는 규정이 없습니다. 두 조문을 혼동해 "상속주택은 5년간 주택 수에 안 들어가니 당연히 0.8%"라고 판단하면 신고 후에 세액을 다시 계산하게 됩니다.

기한을 넘기면 얼마를 더 내게 되나요?

신고를 아예 하지 않으면 무신고납부세액의 100분의 20이 무신고가산세로 부과됩니다(지방세기본법 제53조 제1항). 사기나 그 밖의 부정한 행위로 무신고한 경우에는 100분의 40입니다. 신고는 했지만 적게 신고한 경우에는 과소신고납부세액의 100분의 10이 과소신고가산세로 부과됩니다(제54조 제1항).

무신고가산세나 과소신고가산세와 별도로 납부지연가산세가 더해집니다. 미납세액에 법정납부기한 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 일수와 1일 10만분의 22의 이자율을 곱해 계산합니다(제55조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제34조 제1항). 하루 0.022%이므로 1년이면 8%가 넘습니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 취득세 1,000만원을 신고하지 않고 1년 뒤에 냈다면 무신고가산세 200만원에 납부지연가산세 약 80만원이 더해집니다. 특례 요건을 따지기 전에 기한부터 지켜야 하는 이유가 이 계산에 있습니다.

이미 가산세가 붙은 고지서를 받으셨다면 셈이 한 단계 더 남아 있습니다. 방금 본 하루 10만분의 22는 법정납부기한 다음 날부터 납세고지일까지만 계산됩니다. 고지서에 적힌 납부기한까지 내지 않으면 미납세액의 100분의 3이 가산세로 더 붙고(지방세기본법 제55조 제1항 제3호), 그 뒤로는 납부기한이 지난 날부터 1개월이 지날 때마다 미납세액의 1만분의 66이 최장 60개월까지 계속 더해집니다(같은 항 제4호, 같은 법 시행령 제34조 제2항). 다만 납세고지서별·세목별 세액이 45만원 미만이면 이 월별 가산세는 적용되지 않습니다(지방세기본법 제55조 제4항).

그래서 고지서를 받으신 뒤에는 고지된 세액이 1가구 1주택 특례를 반영한 것인지부터 확인하셔야 합니다. 특례가 반영된 금액이 맞다면 고지서에 적힌 납부기한 안에 납부해야 월별 가산세가 시작되지 않습니다. 고지 내용이 사실과 다르다면 관할 시·군·구청에 바로 알리셔야 합니다.

상속인끼리 나중에 다시 나누기로 하면 어떻게 되나요?

기한 안에 정리하면 문제가 없고, 기한을 넘겨서 정리하면 증여가 됩니다. 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기까지 끝난 뒤에 공동상속인이 협의해서 다시 나누면, 당초 상속분보다 더 받게 된 상속인은 그 초과분을 상속분이 줄어든 상속인에게서 증여받아 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제7조 제13항). 상속 취득세 2.8%가 아니라 증여 취득세 문제가 되는 것입니다.

다만 같은 항 각 호에 예외가 셋 있습니다. 첫째, 제20조 제1항의 신고·납부기한 안에 재분할과 등기를 모두 마친 경우입니다. 둘째, 상속회복청구의 소에 따른 법원의 확정판결로 상속인이나 상속재산에 변동이 있을 때도 증여로 보지 않습니다. 셋째, 채권자가 민법 제404조의 채권자대위권을 행사해 법정상속분대로 등기된 상속재산을 상속인끼리 다시 나누는 경우도 제외됩니다.

협의가 길어질 것 같으면 법정지분대로 먼저 등기해 두고 나중에 조정하자는 이야기가 나오기 쉬운데, 그 "나중"이 6개월을 넘기면 세금의 성격 자체가 바뀝니다. 누가 어느 부동산을 가져갈지는 6개월 안에 정하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

상속등기를 미루면 취득세 신고기한도 미뤄지나요?

등기를 미룬다고 신고기한이 늦춰지지는 않습니다. 취득세 신고·납부기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고 등기 시점과 연동되지 않으며, 기한 안에 등기를 하려면 오히려 등기 신청서 접수일까지 취득세를 먼저 내야 합니다(지방세법 제20조 제1항, 제4항). 납세의무 자체도 등기와 무관하게 발생합니다. 지방세법 제7조 제2항은 관계 법령에 따른 등기·등록을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제1항은 상속으로 인한 취득의 시기를 상속개시일로 정하고 있습니다.

형제 여럿이 함께 상속받으면 취득세는 누가 내나요?

상속인 각자가 자기 지분에 해당하는 취득물건을 취득한 것으로 보고, 각자 그 지분만큼 취득세를 냅니다(지방세법 제7조 제7항). 다만 1가구 1주택 특례의 적용 여부를 판정할 때는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 보며, 지분이 같은 사람이 둘 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 가장 많은 사람 순으로 소유자를 정합니다(같은 법 시행령 제29조 제3항).

조정대상지역의 주택을 상속받으면 12% 중과세율이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 조정대상지역의 일정가액 이상 주택에 12%를 적용하는 규정은 지방세법 제13조의2 제2항인데, 이 조항이 대상으로 삼는 무상취득은 제11조 제1항 제2호의 무상취득, 즉 상속을 뺀 무상취득인 증여 등입니다. 상속은 같은 항 제1호로 별도이므로 대상이 아닙니다. 다만 고급주택은 취득 원인과 관계없이 제13조 제5항의 중과세율이 적용되고, 시행령 제29조 제1항은 고급주택을 1가구 1주택 특례 대상에서도 제외하고 있습니다.

상속받은 농지에도 세율 특례가 있나요?

있습니다. 지방세특례제한법 제6조 제1항에 따라 취득세 감면대상이 되는 농지를 상속으로 취득하면 지방세법 제15조 제1항 제2호 나목이 적용되어 표준세율 2.3%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.3%가 됩니다. 이 경우에도 농어촌특별세법 제4조 제10호의4에 따라 농어촌특별세는 비과세입니다. 다만 지방세특례제한법 제6조 제1항의 감면은 2026년 12월 31일까지 취득하는 분에 적용되고, 감면대상 농지에 해당하는지는 같은 항의 요건으로 따로 판단해야 합니다.

정리하며

상속 부동산의 취득세는 상속세와 기한만 같을 뿐 다른 세금입니다. 신고하는 곳은 세무서가 아니라 부동산 소재지 시·군·구청이고, 상속세가 0원이어도 공시가격에 세율을 곱한 취득세는 그대로 나옵니다. 기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이며, 그 안에 등기를 하려면 등기 신청서 접수일까지 앞당겨집니다. 1가구 1주택 특례세율 0.8%는 무주택이기만 하면 되는 것이 아니라 시행령 제29조의 가구 범위와 주택 수 요건을 모두 갖춰야 하고, 상속주택 5년 제외 규정은 이 특례와 다른 제도입니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 100분의 20에 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 더해집니다.

이 글을 검색해서 보셨다면 상속이 개시된 지 얼마 되지 않아 무엇부터 해야 할지 정리하는 중이시거나, 이미 고지서를 받아 보신 뒤일지도 모르겠습니다. 아직 6개월이 남아 있다면 특례 요건 확인과 상속재산 분할 협의를 함께 설계할 시간이 있고, 기한이 지났더라도 가산세를 줄일 방법을 함께 찾아볼 수 있습니다. 상속개시일과 가족 구성, 보유 중인 주택 현황만 알려 주시면 취득세와 상속세를 한 번에 정리해 드리겠습니다.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.