상속주택 양도세, 6개월 안에 판 값이 취득가액 기준은 매매계약일, 상속세는 늘 수 있습니다

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

아버지가 남긴 단독주택을 정리하려고 내놓았는데, 석 달 만에 나타난 매수인이 잔금은 넉 달 뒤에 치르겠다고 합니다. 6개월 안에 팔면 양도세가 없다는 말을 듣고 서둘러 내놓은 터라, 잔금일이 상속받은 날부터 6개월을 넘는 이 계약을 그대로 진행해도 되는지 망설여집니다.

결론부터 말씀드리면, 상속개시일부터 6개월이 되는 날까지 매매계약을 체결하면 그 판 값이 상속재산의 평가액이 되고, 같은 값이 양도세의 취득가액이 되어 양도차익이 0에 가까워집니다. 판정 기준은 잔금일이 아니라 매매계약일이어서, 위 사례처럼 잔금이 6개월을 넘더라도 계약이 그 안이면 됩니다. 다만 세금이 전부 없어지는 것은 아닙니다. 같은 값이 상속세 평가액도 되기 때문에, 상속재산이 공제 범위를 넘으면 상속세가 늘어나 유불리 계산부터 해야 합니다.

상속받은 집의 취득가액은 어떻게 정하나요?

양도소득세는 판 값에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 매기는 세금입니다. 그런데 상속받은 집에는 상속인이 산 값이 없습니다. 그래서 세법은 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재의 평가액으로 정해 두었습니다. 피상속인이 수십 년 전에 산 값이 아니라, 상속이 개시된 날(피상속인이 사망한 날)을 기준으로 상속세를 매길 때와 같은 방법으로 평가한 가액입니다. (소득세법 시행령 제163조 제9항, 소득세법 제97조 제1항)

그 평가의 원칙은 시가입니다. 시가에는 해당 재산의 거래가액뿐 아니라 수용가격·공매가격·감정가격처럼 시가로 인정되는 것도 포함됩니다. (상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제2항) 시가를 산정하기 어려우면 토지는 개별공시지가, 주택은 고시된 주택가격 같은 보충적 평가액으로 평가합니다. (상속세 및 증여세법 제60조 제3항, 제61조 제1항)

상속세 신고서에 적어 낸 값이 그대로 취득가액이 되는 것이 아니라 법에 따라 평가한 가액이 취득가액이 되고, 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액이 우선합니다. (소득세법 시행령 제163조 제9항) 여기에 상속인이 부담한 취득세 등 부대비용이 더해집니다. 국세청도 평가한 가액에 취득세 등 부대비용을 더해 취득가액을 계산한다고 회신했습니다. (부동산거래관리과-877, 소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호)

상속개시일부터 6개월 안에 팔면 무엇이 달라지나요?

상속재산 평가에서는 상속개시일 전후 6개월(평가기간) 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 인정하고, 그 기간 안에 상속받은 집 자체를 판 사실이 있으면 그 거래가액이 시가입니다. 시가가 상속세 평가액이고 그 평가액이 취득가액이므로, .