상속주택 양도세, 6개월 안에 팔면 얼마인가요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"아버지가 남기신 집을 6개월 안에 팔면 양도세가 한 푼도 안 나온다던데, 정말인가요?"

상속개시일부터 6개월이 되는 날까지 매매계약을 맺으면 원칙적으로 그 매매가액이 취득가액이 되어 양도차익이 생기지 않습니다. 다만 같은 값이 상속세 평가액도 되므로 상속재산이 공제 범위를 넘으면 상속세가 늘어납니다.

아래에서

① 계산 순서와 상속받은 집의 취득가액
② 6개월 안 계약과 6개월 뒤 계약의 세액
③ 계약일·평가 순서·중과처럼 금액이 달라지는 조건
④ 확인할 날짜와 비과세

순서로 봅니다.

상속주택 양도세는 어떻게 계산하나요?

상속받은 집의 취득가액은 부모가 산 값이 아니라 상속개시일 현재 상속세 평가 방법으로 평가한 가액입니다.

소득세법 시행령 제163조2026. 10. 1. 시행

⑨상속 또는 증여(법 제88조제1호 … 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. …

평가는 시가가 원칙이고, 시가를 산정하기 어려우면 개별주택가격·공동주택가격 같은 보충적 평가액으로 합니다.

1. 양도차익: 양도가액 − 취득가액(상속개시일 평가액 + 취득세 등 부대비용) − 양도비
2. 양도소득금액: 양도차익 − 장기보유특별공제
3. 과세표준: 양도소득금액 − 기본공제 250만원
4. 산출세액: 과세표준 × 세율

세율을 정하는 보유기간은 피상속인이 그 집을 취득한 날부터 기산하고, 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 기산합니다.

계산 순서와 부대비용: 소득세법 제92조 제2항·제3항, 제103조 제1항, 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호, 제89조 제1항 제1호, 부동산거래관리과-424 / 평가와 보유기간: 상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제3항, 제61조 제1항, 소득세법 제95조 제4항, 제104조 제2항 제1호, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호

예를 들어 6개월 안에 팔면 양도세가 얼마인가요?

단독주택 한 채를 상속받았고 상속개시일 현재 개별주택가격이 3억원이라고 가정합니다. 그 집을 6억원에 양도하고 양도비로 500만원을 지출했습니다. 상속 취득세는 3억원 × 28/1,000 = 840만원으로 두고 지방교육세·농어촌특별세는 제외합니다. 피상속인 취득일부터 양도일까지 2년 이상이라 단기세율은 적용하지 않고, 상속개시일부터는 3년이 안 돼 장기보유특별공제가 없습니다. 조정대상지역 밖 주택이고 비과세 대상이 아니며 그해 다른 양도는 하지 않았습니다. 매매가액 말고는 시가로 볼 감정가액이나 유사재산 거래가액이 없고, 6개월 뒤 매매가액은 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함된 일이 없다고 둡니다. 세무서장등이 결정·경정한 가액도 없습니다.

6개월 뒤 계약의 양도소득세는 3,706만원 + (2억8,410만원 − 1억5천만원) × 38%입니다. 지방소득세는 370만6천원 + 1억3,410만원 × 38/1,000으로 계산합니다.

이 가정이면 6개월 안 계약은 낼 양도세가 없고, 6개월 뒤 계약은 지방소득세를 합쳐 9,681만9,800원입니다.

세율과 상속 취득세: 소득세법 제55조 제1항, 제104조 제1항, 지방세법 제10조의2 제2항 제1호, 제11조 제1항 제1호, 제92조 제1항, 제103조의3 제1항

상속주택 양도세가 달라지는 경우는?

6개월 안인지는 잔금일이 아니라 매매계약일로 판단합니다. 상속개시일부터 6개월이 되는 날까지 계약했다면 잔금을 그 뒤에 받아도 그 매매가액을 시가로 봅니다.

평가기간은 상속개시일 전후 6개월이고, 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 예를 들어 3월 10일에 사망했다면 평가기간은 9월 10일에 끝나고 신고기한은 9월 30일입니다.

6개월 안에 계약해도 매매가액이 취득가액이 되지 않는 경우가 있습니다.

• 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 평가기간 안에 상속개시일에 더 가까운 날의 다른 시가(감정가액 등)가 있는 경우
• 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우

다만 상속세가 0원이고 결정·경정한 가액이 객관적 시가가 아니면, 대법원은 증명된 상속 당시 시가로 취득가액을 계산했습니다.

6개월 안에 계약해 시가로 인정된 매매가액은 상속세 평가액도 됩니다. 상속재산 전체가 상속세 공제 범위 안이면 평가액이 올라도 과세표준이 0 이하에 머물러 상속세가 늘지 않습니다. 공제 범위를 넘으면 늘어난 평가액에 그 구간의 상속세율(10%부터 50%까지 누진)이 붙습니다. 공제 범위를 넘는 상속재산이면 늘어나는 상속세와 줄어드는 양도세를 함께 계산해야 합니다.

상속 직후에 양도해도 피상속인 취득일부터 2년 이상이면 단기세율이 적용되지 않습니다. 다주택 세대가 조정대상지역 주택을 양도해 중과 대상이 되면 기본세율에 20%p 또는 30%p를 더합니다. 상속받은 날(상속개시일)부터 5년이 지나지 않은 주택은 법이 정한 상속주택 요건을 갖추면 중과에서 제외됩니다.

판정 기준일과 시가: 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목·제2항 제1호, 서면-2015-상속증여-1935, 상속세 및 증여세법 제67조 제1항, 민법 제157조·제160조 제2항 / 상속세와 세율: 상속세 및 증여세법 제26조, 소득세법 제104조 제1항·제7항, 소득세법 시행령 제155조 제2항, 제162조 제1항 제5호, 제167조의3 제1항 제7호, 제167조의10 제1항 제2호

6개월이 지나서 팔면 공시가격이 취득가액인가요?

6개월이 지나 계약해도 곧바로 공시가격으로 평가하지는 않습니다. 아래 순서로 시가 후보를 찾고, 하나도 없을 때 보충적 평가액을 씁니다.

1. 평가기간 안 그 집의 감정·수용·경매·공매 가액: 감정가액은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 안
2. 유사재산 매매사례가액: 면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 거래가액. 이 가액을 보는 기간은 평가기간이고, 상속세를 신고했다면 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지
3. 평가심의위원회 심의: 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월)까지 있었던 매매·감정·수용·경매·공매 가액은 가격변동의 특별한 사정이 없으면 납세자나 과세관청의 신청과 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있음
4. 보충적 평가액: 주택은 개별주택가격·공동주택가격

6개월 뒤 평가: 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항·제2항 제2호·제4항, 제78조 제1항 제1호, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호

상속주택 양도세 계산 전에 확인할 것은?

1. 상속개시일부터 6개월이 되는 날과 매매계약 예정일
2. 상속재산 전체 규모: 상속세 공제 범위를 넘는지
3. 상속받은 집의 비과세: 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄는지

상속받은 집이 1세대1주택 비과세 대상이면 양도세가 없습니다.

1세대1주택 비과세: 소득세법 제89조 제1항 제3호

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

1. 매매계약일이 상속개시일부터 6개월이 되는 날까지인지
2. 상속재산 전체가 상속세 공제 범위를 넘는지
3. 상속받은 집이 1세대1주택 비과세 대상인지
4. 예정신고 기한(잔금일이 속하는 달의 말일부터 2개월)이 언제인지

정확한 세액은 시가 후보, 상속재산 규모, 주택 수에 따라 달라집니다. 상속세와 양도세를 함께 계산해야 한다면 계약 전에 양도세 신고 상담을 남겨 주십시오.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

잔금까지 6개월 안에 받아야 하나요?

아닙니다. 평가기간 안인지는 매매계약일로 판단하므로 상속개시일부터 6개월이 되는 날까지 계약했다면 잔금은 그 뒤여도 됩니다. 다만 양도세의 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이라 예정신고 기한은 잔금일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 따로 계산합니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제1호, 소득세법 제98조, 제105조 제1항 제1호)

양도차익이 0이면 신고하지 않아도 되나요?

신고해야 합니다. 양도세 예정신고 의무는 양도차익이 없거나 양도차손이 난 경우에도 적용됩니다. (소득세법 제105조 제3항)

같이 살던 부모님 집이면 함께 산 기간도 비과세 판단에 들어가나요?

상속개시 당시 같은 세대였다면 상속개시 전에 함께 거주하고 보유한 기간을 합쳐 1세대1주택 비과세 요건을 판단합니다. 별도세대였다면 비과세 판단에 쓰는 보유기간은 상속개시일부터 기산합니다. (소득세법 시행령 제154조 제5항·제8항 제3호)