세무 블로그
사업하면서 마주치는 세금 이야기를 쉽게 풀어드려요.
겸용주택(상가주택) 양도세 주택·상가 면적과 12억원 기준
한 건물에 주택과 상가가 함께 있으면 실제 사용과 연면적을 먼저 확인해야 합니다. 주택 면적이 더 커도 1세대1주택 요건과 12억원을 따로 보고, 2022년 1월 1일 이후 고가 겸용주택은 주택 외 부분을 나누어 계산합니다.
양도소득세 취득시기 판정 기준 잔금일과 등기접수일, 예외 열 가지
양도소득세의 취득일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기가 접수됐으면 등기접수일입니다. 계약서에 서명한 날은 어느 조문에서도 취득시기가 아닙니다. 소득세법 제98조와 시행령 제162조 제1항이 취득시기를 따로 정한 열 가지 경우, 잔금 전 등기로 일시적 2주택 비과세 특례를 잃은 심판례, 경매와 법원 확정판결·분양권처럼 국세청 기준으로 판정하는 경우, 1985년 1월 1일 의제취득일(주식등은 1986년 1월 1일), 그리고 취득일이 비과세 보유기간 요건과 장기보유특별공제 보유기간·세율 구간을 어떻게 움직이는지까지 조문 근거로 정리했습니다.
비사업용 토지 중과세율 10%p 상향안이 나왔습니다 2028년 양도분 대상, 장기보유특별공제 배제안도 함께
비사업용 토지의 양도세 중과세율을 기본세율에 20%포인트를 더하는 방식으로 올리고 장기보유특별공제는 적용하지 않겠다는 정부안이 2026년 8월에 입법예고됐습니다. 양도소득분 개인지방소득세와 법인지방소득세를 함께 올리는 지방세제 개편안도 뒤이어 나왔습니다. 현행 세율과 개편안의 상향폭, 2027년 12월 31일까지 양도분에 적용되는 경과조치, 국세와 지방세의 서로 다른 입법 일정을 정리했습니다. 국회 통과 전 정부안입니다.
일시적 2주택 처분기한 2년 단축안이 나왔습니다 개편안대로면 취득세는 8월 26일 이전 계약분까지 종전 3년
글 작성일인 2026년 8월 27일 현재 시행 중인 법 기준으로 취득세와 양도소득세, 종합부동산세의 일시적 2주택 종전주택 처분기한은 세 세목 모두 지역 구분 없이 3년입니다. 종전주택과 신규주택이 둘 다 조정대상지역인 경우에 한해 이 기간을 2년으로 줄이자는 안이 두 갈래로 나와 있으나, 세 세목 모두 아직 개정 전입니다. 종전 3년을 그대로 적용받는 경계일은 취득세가 2026년 8월 26일, 양도소득세와 종합부동산세가 2026년 8월 3일로 서로 다르고, 취득세의 적용시기는 발표자료마다 다르게 적혀 있어 시행령 조문이 나와야 정해집니다.
해외주식 양도소득세 신고·계산 2027년 5월 31일, 기본공제 250만원
국외주식 양도소득 규정이 적용되는 거주자의 2026년 양도분은 2027년 5월 31일 월요일까지 확정신고·납부합니다. 모든 증권사의 과세대상 주식 손익을 합산한 뒤 연 250만원 기본공제를 한 번 적용하며, 환율·거주기간·세율 예외도 확인해야 합니다.
양도세 세대분리 판단 기준 같은 집 부모·자녀도 생활자금이 핵심입니다
양도세의 1세대는 주민등록보다 실제 생계로 판단합니다. 같은 집의 부모와 성인 자녀를 별도세대로 인정한 조심2018서3903과 옆집으로 주거를 나눴다는 주장을 배척한 조심2023서3052를 비교해 소득·계좌·카드·임차료·공과금 중 어떤 자료가 필요한지 정리했습니다. 30세·소득 요건은 자동 세대분리가 아니며 법률상 배우자는 별거해도 같은 세대입니다. 판정 시점은 원칙적으로 양도일이지만 2025년 2월 28일 이후 계약분 중 계약에 따라 주택을 비주거용으로 바꾸어 양도하는 경우에는 매매계약일을 봅니다.
상속 취득세율 2.8%와 신고기한 1가구 1주택이면 0.8%입니다
농지 외 상속 부동산의 표준 취득세율은 2.8%이고, 지방세법 시행령상 1가구 1주택을 상속받으면 0.8%가 적용됩니다. 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이며 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다. 같은 가구 구성원의 주택 지분과 부속토지까지 확인해야 하고, 상속주택 5년 제외 규정은 0.8% 특례와 다른 제도입니다. 피상속인만 외국에 주소를 둔 경우까지 9개월로 넓히는 내용은 2027년 적용을 제시한 행정안전부 정부안으로 아직 확정 법이 아닙니다.
종부세 합산배제 신고 9월 30일까지 임대주택 5·6·10년 요건
종부세 합산배제 신고는 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 6월 1일의 임대·등록 상태에서 주택 유형, 등록일, 공시가격, 5·6·10년 의무기간과 임대료 5%를 확인해야 하며 요건을 위반하면 세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.
비거주자 양도소득세 비과세 출국·영주권 취득일부터 2년
양도 당시 비거주자는 일반 1세대1주택 비과세가 원칙적으로 배제됩니다. 해외이주·취학·근무, 세대전원 출국, 출국일과 양도일 현재 1주택, 2년 이내 세법상 양도를 모두 갖춰야 하며 현지이주는 영주권 등 장기체류 자격 취득일부터 계산합니다.