비거주자 양도세, 출국 후 1주택 비과세 되나요?

Q: 비거주자는 양도세를 언제까지 신고하나요?

특례가 안 되거나, 특례를 받아도 12억원 초과분이 과세되면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 [양도소득세 예정신고](/blog/capital-gains-preliminary-return-deadline)를 합니다. 국외로 주소를 옮기면 납세관리인을 정해 관할 세무서장에게 신고해야 합니다((소득세법 제105조 제1항·제124조 제1항, 국세기본법 제82조)).

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"해외 근무로 가족이 모두 출국했습니다. 한국에 남겨 둔 아파트 한 채를 팔아도 비과세가 되나요?"

양도 당시 비거주자는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받지 못합니다. 해외이주나 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대전원이 출국했고, 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 안에 팔면 예외로 비과세합니다. 양도일 현재에도 국내 주택은 그 한 채여야 합니다. 비거주자 양도세는 거주자와 같은 방법으로 계산하되, 특례를 받아도 12억원 초과분의 장기보유특별공제는 최대 30%입니다.

아래에서 ①비거주자를 비과세에서 제외하는 원칙 ②거주자와 비거주자를 구분하는 기준과 시점 ③출국 특례 요건과 12억원 초과분의 공제율 ④2년을 계산하는 시작일과 끝을 정하는 양도일 ⑤비과세를 인정한 사례와 인정하지 않은 사례 순서로 봅니다.

비거주자도 1주택 비과세를 받을 수 있나요?

비거주자는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 소득세법은 비거주자에게 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택용 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 시행령은 출국 특례 요건을 갖춘 비거주자를 1주택 비과세에 한해 배제 대상에서 제외합니다.

소득세법 시행령 제180조의2 제1항2026. 7. 1. 시행

① 법 제121조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 비거주자"란 법 제1조의2제1항제2호의 비거주자를 말한다. 다만, 법 제89조제1항제3호를 적용할 때에는 제154조제1항제2호나목 및 다목의 요건을 충족하는 비거주자는 제외한다.

출국 특례를 갖추면 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세합니다.

비거주자 과세 방법: 소득세법 제121조 제2항 / 보유·거주기간 제한 없음: 소득세법 시행령 제154조 제1항 단서

비거주자는 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

거주자인지는 주민등록이나 국적이 아니라 국내 생활관계로 판단하고, 판단 시점은 양도일입니다. 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이고, 그 밖의 개인은 비거주자입니다.

요건	확인할 것
출국 사유	해외이주, 또는 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 취학·근무
세대전원	같은 세대 가족이 모두 출국
주택 수	출국일 현재 1주택, 양도일 현재 국내 1주택
기간	출국일부터 2년 안에 양도

예를 들어 15억원에 팔아 양도차익이 9억원이면 과세되는 양도차익은 9억원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 1억8천만원입니다. 보유 10년 이상 11년 미만이면 일반 공제율 20%로 공제액은 3천6백만원입니다. 계산 방법은 1세대 1주택 비과세와 12억원 초과분 계산에 있습니다.

12억원 초과분과 공제율: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 제95조 제2항·제3항, 같은 법 시행령 제160조 제1항

출국 후 2년은 언제부터 언제까지인가요?

2년은 세대전원이 출국한 날부터 계산하고, 현지이주는 영주권이나 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날부터 계산합니다. 현지이주는 해외이주 외의 목적으로 출국해 현지에서 영주권 등을 얻은 이주입니다. 국세청은 근무로 출국해 2년이 지났어도 현지에서 영주권 등을 얻었다면 그날부터 2년 안의 양도에 특례를 적용한다고 회신했습니다(부동산납세과-477). 영주권 등을 취득한 날과 양도일에 국내 1주택이어야 합니다.

2년 안에 팔았는지는 계약일이 아니라 세법상 양도일로 판단합니다. 양도일은 잔금을 받은 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했거나 잔금일이 분명하지 않으면 등기접수일입니다.

예를 들어 세대전원이 2024년 11월 12일 출국했다면 2년은 2026년 11월 12일에 끝납니다. 2026년 9월 21일 계약하고 10월 30일 잔금을 받으면 기간 안입니다. 잔금이 12월 10일이면 계약일이 같아도 기간을 넘깁니다. 잔금이 12월 10일이라도 그 전 11월 5일에 등기를 접수했다면 그날이 양도일이라 기간 안입니다.

현지이주 출국일: 소득세법 시행규칙 제71조 제6항, 해외이주법 제4조 / 양도일: 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항

1주택 비과세를 인정한 경우는?

외국 국적인 소유자가 귀국해 국내에서 사업하던 중 집을 팔았고, 배우자는 국외에 있었습니다. 심판원은 소유자가 국내에 살며 사업 수입을 신고했고 금융자산 외 자산 대부분이 국내에 있다는 점을 들어 거주자로 판단하고 과세를 취소했습니다(조심 2024서0141).
국내에 살면서 영주권을 받으려고 며칠 출국했다 돌아왔고, 세대가 실제로 출국한 것은 1년 넘게 지난 뒤였습니다. 세무서는 영주권 취득일부터 2년을 계산했지만, 심판원은 영주권을 받으려고 나간 것을 일시 출국으로 보고 세대전원이 실제로 출국한 날부터 2년 안의 양도에 비과세를 적용했습니다(조심 2026소1566).

1주택 비과세를 인정하지 않은 경우는?

세대전원이 유학을 이유로 출국해 계속 국외에 살다 6년 뒤 집을 팔았고, 주민등록은 국내에 남겨 둔 채 여전히 거주자라고 주장했습니다. 심판원은 국내에 예금 외 자산과 소득이 없고 현지에 직업과 소득이 있다는 점을 들어 비거주자로 판단하고 기각했습니다(조심 2020서0263).
출국할 때는 분양권만 있었고 주택은 세대가 출국한 뒤 보존등기로 취득했습니다. 심판원은 비거주자 상태에서 취득한 집이라 출국 특례 요건을 충족하지 못한다고 판단하고 기각했습니다(조심 2020인0490).

정리하며

양도 당시 비거주자는 1세대 1주택 비과세 원칙적 배제, 출국 특례를 갖추면 예외
거주자 여부는 주민등록·국적이 아닌 국내 생활관계로 양도일 기준 판단
2년은 세대전원 출국일(현지이주는 영주권 등 취득일)부터, 계약일이 아닌 양도일(잔금일, 그 전 등기면 등기접수일) 기준
특례를 받아도 12억원 초과분은 과세, 장기보유특별공제는 최대 30%

출국일·잔금일이나 세대전원 출국 판정이 어렵다면 매매계약 전에 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

30세 이상 자녀만 국내에 남아도 세대전원 출국인가요?

세대전원 출국으로 봅니다. 국세청은 30세 이상 자녀처럼 따로 1세대를 이룰 수 있는 가족은 함께 출국하지 않아도 된다고 회신했습니다. 그 밖의 세대원 일부가 국내에 계속 살면 특례를 적용하지 않습니다(부동산납세과-477, 양도소득세 집행기준 89-154-36).

출국 특례는 어떤 서류로 확인하나요?

해외이주는 해외이주신고확인서, 현지이주는 현지이주확인서나 거주여권사본, 취학·근무 출국은 재학증명서·재직증명서로 확인합니다. 주민등록표등본도 함께 봅니다(소득세법 시행규칙 제71조 제4항).

비거주자는 양도세를 언제까지 신고하나요?

특례가 안 되거나, 특례를 받아도 12억원 초과분이 과세되면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세 예정신고를 합니다. 국외로 주소를 옮기면 납세관리인을 정해 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(소득세법 제105조 제1항·제124조 제1항, 국세기본법 제82조).