비거주자 1세대 1주택 비과세 출국 후 2년 요건

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

해외로 이주한 뒤 국내에 남겨 둔 집을 처분하려는 분들은 한국에서 오래 보유하고 실제로 거주한 1주택이니 비과세가 그대로 적용된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 양도할 때 비거주자라면 과거의 보유·거주 이력만으로 결론을 내릴 수 없습니다.

결론부터 말씀드리면, 양도 당시 비거주자는 일반적인 1세대 1주택 비과세가 자동으로 적용되지 않습니다. 해외이주 또는 취학·근무에 따른 출국 특례의 대상인지, 세대전원이 출국했는지, 출국 당시와 양도 당시의 주택 수는 어떠한지, 세법상 양도일이 출국일부터 2년 이내인지 순서대로 확인해야 합니다.

비거주자가 되면 1세대 1주택 비과세는 어떻게 달라지나요?

「소득세법」 제89조 제1항 제3호와 같은 법 시행령 제154조의 일반적인 1세대 1주택 비과세는 양도 당시 거주자임을 전제로 합니다. 일반 요건은 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 원칙적으로 2년 이상 보유하는 것입니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주 요건도 확인합니다.

양도 당시 비거주자라면 국내에서 오래 살았거나 주택을 오래 보유했다는 사실만으로 일반 비과세가 이어지지 않습니다. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 나목 또는 다목이 정한 출국 특례의 요건을 충족하는지 먼저 판단해야 합니다.

거주자 여부도 주민등록이나 국적 하나만으로 정해지지 않습니다. 국내에서 생계를 같이하는 가족, 국내 자산, 직업, 국내외 생활관계 등 객관적인 사실을 종합해 판단합니다. 「소득세법 시행령」 제2조의2에 따르면 거주자가 주소 또는 거소를 국외로 이전하기 위해 출국한 경우에는 원칙적으로 출국한 날의 다음 날 비거주자가 됩니다.

출국일부터 2년 안에 팔면 누구나 비과세를 받을 수 있나요?

아닙니다. 출국일부터 2년 이내 양도는 모든 비거주자에게 적용되는 일반 유예기간이 아닙니다. 다음 두 출국 유형 중 하나에 해당하면서 나머지 요건도 모두 갖춰야 합니다.

확인 항목	해외이주 출국	취학·근무 출국
출국 사유	「해외이주법」에 따른 해외이주	1년 이상 계속하여 국외거주가 필요한 취학 또는 근무
세대 요건	세대전원 출국	세대전원 출국
주택 요건	출국일 현재 국내 1주택 보유	출국일 현재 국내 1주택 보유
양도 기한	출국일부터 2년 이내	출국일부터 2년 이내

이 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간의 제한을 적용하지 않는 출국 특례를 검토할 수 있습니다. 반대로 단순한 장기 체류, 생활 편의 또는 가족 돌봄은 취학·근무 사유와 같다고 단정할 수 없습니다. 손주를 돌보기 위해 출국했다는 사정만으로 같은 특례가 적용된다고 보기 어렵습니다.

국세청이 공개한 서울고등법원 2016누51988 판결 요지에서도 비거주자가 출국 후 2년이 지난 뒤 국내 주택을 처분한 경우 비과세가 적용되지 않는다고 정리합니다. 2년을 넘겨 양도하면 과거 보유기간이나 거주기간이 길어도 이 출국 특례는 적용되지 않습니다.

2년 기한은 계약일과 잔금일 중 어느 날로 판단하나요?

계약서를 출국일부터 2년 안에 작성했다는 사실만으로 기한을 지켰다고 단정하면 안 됩니다. 출국 특례의 2년 기한은 계약일이 아니라 소득세법상 양도시기를 기준으로 판단합니다.

세법상 양도시기는 대금청산일과 등기접수일 등 구체적인 거래 사실에 따라 확인해야 합니다. 따라서 기한 직전에 매매계약을 체결할 계획이라면 계약일만 보지 말고 잔금과 등기 일정을 함께 검토해야 합니다.

또한 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 요건을 충족해도 전액이 비과세되는 것은 아닙니다. 12억원 초과분에 대응하는 양도차익은 과세 대상입니다. 과거 질의회신이나 판례 자료에 적힌 6억원 또는 9억원 기준은 당시 법령에 따른 값이므로 2026년 양도에 그대로 적용해서는 안 됩니다.