세무 블로그
사업하면서 마주치는 세금 이야기를 쉽게 풀어드려요.
양도세 중과 환급, 2009~2012년 취득 주택 다주택 중과로 낸 세금, 경정청구로 돌려받은 사례
소득세법에는 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도하면 다주택 중과세율 대신 기본세율을 적용한다는 부칙이 폐지되지 않고 남아 있습니다. 이 기간에 취득한 주택을 조정대상지역 다주택 중과세율로 신고·납부했다면, 기본세율로 다시 계산한 차액을 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 매매만이 아니라 증여·상속 취득도 가리지 않는다는 조세심판원의 인용 결정이 2025년 한 해에도 거듭 나왔고, 기획재정부 해석을 근거로 한 세무서의 거부도 심판청구에서 거듭 배척됐습니다. 청구 기한이 남은 것은 사실상 2021년 1월 1일부터 2022년 5월 9일 사이의 양도분이고, 2021년 양도분의 기한은 2027년 5월 31일입니다. 판정 기준 세 가지와 거부 시 90일 불복 절차까지 결정례 번호와 함께 정리했습니다.
1세대1주택 거주요건 예외, 근무상 형편 1년 거주 직장 이사로 2년 못 채워도 경정청구로 환급된 사례
취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세가 되지만, 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 열거된 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 이사하면서 양도하면 보유·거주기간의 제한을 받지 않습니다. 2025년 10월 조세심판원은 이사가 정식 취업일보다 앞섰는데도 고용주 사실확인서·전세계약서·원천징수영수증으로 양도 사유가 취업에 따른 것임을 인정해 경정청구 거부처분을 취소했습니다. 사유의 한정 열거와 세대전원 이전 요건, 확인 서류, 이미 신고·납부한 세금을 법정신고기한 후 5년 이내에 돌려받는 경정청구 절차와 거부 시 90일 불복 기한까지 조문 근거로 정리했습니다.
상속주택 양도세, 6개월 안에 판 값이 취득가액 기준은 매매계약일, 상속세는 늘 수 있습니다
상속받은 부동산의 취득가액은 산 값이 아니라 상속개시일 현재의 평가액입니다. 상속개시일부터 6개월이 되는 날까지 매매계약을 체결하면 판 값이 시가로 인정되어 평가액이자 취득가액이 되고, 양도차익이 0에 가까워집니다. 판정 기준은 잔금일이 아니라 매매계약일이며 상속세 신고기한과는 끝나는 날이 다릅니다. 다만 같은 값이 상속세 평가액도 되므로 공제 범위를 넘는 상속재산은 늘어나는 상속세와 줄어드는 양도세를 함께 계산해야 하고, 6개월이 지난 경우의 평가 방법과 보유기간 기산일까지 조문으로 확인합니다.
동거봉양 합가 10년 이내 양도 비과세 먼저 파는 집 한 채만 1세대1주택으로 봅니다
부모님을 모시려 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택 한 채를 1세대1주택으로 보아 비과세를 판정받습니다. 두 채가 동시에 비과세되지는 않고, 특례는 주택 수만 1주택으로 보아 주므로 보유 2년과 취득 당시 조정대상지역 주택의 거주 2년은 따로 갖춰야 합니다. 합친 날을 언제로 보는지, 60세를 누가 언제 기준으로 채워야 하는지, 각각 1주택 요건과 분가 후 재합가 기산일까지 조문과 국세청 예규로 판정합니다.
상생임대주택 재계약 요건 판정 감액과 후속 증액, 비거주자 체결의 차이
임차인 요청으로 계약 기간 중 임대료를 낮춘 계약은 곧바로 배제되지 않지만, 상생 임대 2년 전에 양도하면 특례가 적용되지 않습니다. 요건을 완성한 뒤의 후속 증액, 두 계약 체결 시점의 비거주자 여부, 2026년 12월 31일 현행 체결 기한을 해석 원문으로 판정합니다.
분양권 양도세, 1년 넘게 보유해도 세율 60% 1년 미만은 70%, 비과세가 안 되는 이유
분양권 양도세율은 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되고, 주택과 달리 오래 보유해도 기본세율로 내려가지 않습니다. 분양권 상태에서는 1세대 1주택 비과세가 없고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 웃돈 기준 양도차익 계산과 필요경비 인정 범위, 연 250만원 기본공제, 매수인이 세금을 부담하는 손피 거래의 전액 합산 해석, 완공 후 주택으로 팔 때 보유기간이 새로 시작되는 이유, 예정신고 기한까지 조문 근거로 정리했습니다.
종부세 특례 신청, 9월 16일부터 30일까지 상속주택 5년·일시적 2주택 3년·지방 저가주택 4억 기준
상속이나 이사, 지방 저가주택 취득으로 주택이 두 채가 되어도 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택에 해당하면 종합부동산세에서 1세대 1주택자로 계산받을 수 있습니다. 다만 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야만 적용됩니다. 상속주택은 5년 이내·지분 40% 이하·지분 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 중 어느 하나, 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하와 지역 요건 모두, 일시적 2주택은 새 주택 취득 후 3년 이내로 요건이 유형마다 다릅니다. 신청하지 않으면 12월 정기고지는 공제 12억원 대신 9억원으로, 최대 80% 한도의 고령자·장기보유 세액공제 없이 계산됩니다. 특례를 받아도 특례 주택의 공시가격은 과세표준에 합산된다는 점, 일시적 2주택은 이후 요건을 채우지 못하면 추징된다는 점, 최초 신청 후 변동이 없으면 다음 연도부터 생략할 수 있다는 점까지 조문 근거로 정리했습니다.
양도세 환급, 놓친 비과세는 경정청구로 5년 안에 1세대1주택인 줄 모르고 낸 세금, 양도 연도별 기한
1세대 1주택 비과세 대상인 줄 모르고 신고·납부한 양도소득세는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다. 이 5년은 양도일이 아니라 법정신고기한부터 세는데, 양도소득세의 법정신고기한은 양도한 해의 다음 해 5월 31일이고 휴일이면 다음 날로 늦춰지며, 예정신고만 했어도 기산은 같습니다. 다만 청구가 곧 환급 확정은 아니고, 비과세 요건 충족이 증빙으로 확인되어 관할 세무서의 심사를 거쳐야 돌려받습니다. 거주 2년 요건이 취득 당시 조정대상지역 기준이라는 점과 2017년 경과규정, 상생임대주택 특례, 세대 판정과 보유기간이 쟁점이 된 조세심판원 인용·기각 결정, 2020년 양도분 만료를 포함한 연도별 청구 기한 역산표, 쟁점별 준비 증빙까지 조문 근거로 정리했습니다.
아파트 취득세율 1%부터 12%까지 판정 순서 지방교육세·농어촌특별세 합친 실부담 총액까지
아파트를 매매로 취득할 때의 취득세율은 취득가격에 따라 1%에서 3%가 원칙이고, 1세대 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8%나 12%로 중과됩니다. 판정은 시행령의 중과 제외 확인, 법인 여부, 주택 수와 지역 조합, 가격 구간 순서로 합니다. 6억원 초과 9억원 이하 구간의 누진 산식과 7억원·8억원 직접 계산, 과세표준인 사실상의 취득가격 범위, 감면 없는 일반 취득 기준으로 지방교육세·농어촌특별세를 합친 취득가격대별 실부담 총액, 일시적 2주택 처분 실패 시 차액 신고, 잔금 후 60일 신고기한과 등기 접수일까지의 납부 의무를 조문 근거로 정리했습니다.