상생임대차계약, 재계약 때 월세 바꿔도 인정되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

세입자 부탁으로 계약 중에 월세를 낮춰 줬고, 다음 재계약에서는 다시 올리려 합니다. 상생임대 특례를 받으려던 집인데 조건을 바꿔도 될지 걱정입니다.

재계약 때 임대료를 바꿨다는 사실만으로 상생임대차계약에서 배제되지는 않습니다. 각 계약을 맺을 때 직전 계약보다 5% 넘게 올리지 않았는지, 체결 기간 안인지, 거주자였는지와 실제 임대기간으로 판단합니다.

요건을 갖춘 집은 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제의 거주기간 제한만 받지 않고, 나머지 요건은 그대로 갖춰야 합니다. 2026년 10월 1일 이후 판다면 시행령이 정한 양도 기한 안에 팔아야 이 면제를 받습니다.

아래에서

① 상생임대차계약의 요건과 임대기간
② 두 계약의 판단 시점
③ 재계약이 상생임대차계약이 되는 조건
④ 인정한 사례와 인정하지 않은 사례

순서로 봅니다.

상생임대차계약 요건은 무엇인가요?

상생임대차계약은 직전임대차계약보다 보증금 또는 임대료를 5% 넘게 올리지 않고 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 맺은 계약입니다.

소득세법 시행령 제155조의32026. 10. 1. 시행

① … 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 … 양도하는 경우에는 … 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 … 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, …) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 …을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

재계약에서는 앞 계약이 직전임대차계약이 되어 임대료 비교 기준이 되고, 임대기간은 직전 1년 6개월 이상과 상생 2년 이상을 따로 채웁니다.

2026년 10월 1일 이후 파는 집은 상생임대차계약 임대기간이 끝난 날을 기준으로 시행령이 정한 양도 기한 안에 팔아야 합니다. 개정 시행령은 2026년 10월 1일부터 시행됐고, 정부는 10월 1일 이후 양도분부터 적용한다고 밝혔습니다. 그래서 9월 30일까지 판 집은 기한이 없던 종전 조문으로 판단합니다.

면제되는 거주요건: 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호, 제159조의4 / 시행일: 대통령령 제36737호 부칙 제1조

직전·상생임대차계약은 언제 기준으로 판단하나요?

두 계약 모두 계약을 맺을 때의 사정으로 판단합니다.

직전임대차계약만 비거주자일 때 맺었거나 두 계약을 모두 그때 맺었다면, 나중에 거주자가 되어 팔아도 특례를 적용하지 않는다고 국세청은 회신했습니다. 거주자일 때 맺었어도 나머지 요건은 따로 갖춰야 합니다.

주택을 취득하면서 임대인 지위를 승계한 계약은 직전임대차계약이 아닙니다. 승계 계약이 끝난 뒤 새 임차인과 맺은 계약(A)과 그 뒤 같은 임대료로 맺은 재계약(B)은 국세청 회신상 각각 직전·상생임대차계약이 될 수 있고, 특례를 받으려면 A로 1년 6개월, B로 2년을 채워야 합니다.

직전 계약 중 세입자 요청으로 전세보증금 일부를 돌려준 경우 국세청은 그 계약을 직전임대차계약으로 봤고, 회신 요지에는 5% 비교 금액이 돌려준 뒤의 보증금으로 적혀 있습니다. 계약 중 월세를 낮춘 계약도 직전·상생임대차계약으로 본 회신은 비교 금액을 적지 않았습니다. 보증금과 월세를 서로 바꿨다면 월세만 비교하지 않고 아래 기준으로 환산합니다.

소득세법 시행령 제155조의32026. 10. 1. 시행

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

승계 뒤 새 계약: 사전-2026-법규재산-0715 / 비거주자 체결과 보증금 반환: 서면-2023-1244, 서면-2023-법규재산-1281, 서면-2023-법규재산-3015

재계약이 상생임대차계약이 되려면 무엇이 필요한가요?

재계약은 아래 조건을 모두 갖춰야 상생임대차계약으로 특례 요건을 채웁니다.

1. 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중 체결, 계약금 받은 사실의 증빙, 임대 개시
2. 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하
3. 실제 임대기간 2년 이상(월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월)
4. 직전·상생임대차계약을 맺을 때 모두 거주자(국세청 회신)

예를 들어 상생임대차계약으로 1년 11개월 10일을 임대한 뒤 집을 팔았다면, 10일을 1개월로 보아 2년으로 봅니다.

임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약했다면, 새 계약의 보증금 또는 임대료가 종전보다 증가하지 않았을 때만 두 계약의 임대기간을 합산합니다.

임대기간 계산: 소득세법 시행령 제155조의3 제3항, 사전-2026-법규재산-0866 / 기간 합산: 소득세법 시행령 제155조의3 제4항, 소득세법 시행규칙 제74조의3

임대료를 바꿨는데도 상생임대차계약으로 인정한 경우는?

계약 중에 월세를 낮추거나 전세로 바꾼 계약도 직전·상생임대차계약으로 인정했습니다.

• 같은 세입자와의 계약 중 세입자 요청으로 남은 기간 월세를 낮췄고, 다음 계약 월세는 낮춘 금액보다 높고 처음 약정액보다 낮게 정했습니다. 국세청은 계약 중 낮춘 계약도 직전·상생임대차계약에 해당한다고 회신했습니다. 다만 이 사안은 다음 계약 2년이 되기 전에 팔아 특례를 받지 못했습니다(사전-2025-법규재산-0423).
• 같은 세입자와 맺은 갱신계약 중 세입자 요청으로 월세를 전세로 바꿨고, 전세보증금은 앞의 전환 기준으로 환산한 금액 이하였습니다. 국세청은 그 갱신계약을 상생임대차계약으로 보아 특례를 적용한다고 회신했습니다(서면-2023-법규재산-3396).

상생임대차계약으로 2년 임대를 마친 뒤 다음 계약에서 임대료를 올린 경우, 국세청은 특례 요건을 모두 갖춘 집이라면 5% 넘게 올려도 특례를 적용받을 수 있다고 회신했습니다(서면-2024-법규재산-1315).

재계약했는데도 상생임대차계약으로 인정하지 않은 경우는?

임대료를 올린 1년 계약은 앞 2년 계약과 합산해 직전임대차계약으로 보지 않았고, 비거주자일 때 맺은 재계약은 인정하지 않았습니다.

• 같은 세입자와 2년 계약 뒤 임대료를 올린 1년 계약을 맺고, 다른 세입자와 맺은 다음 2년 계약을 상생임대차계약으로 보려 했습니다. 국세청은 올린 1년 계약은 앞 2년 계약과 합산해 직전임대차계약으로 볼 수 없다고 회신했습니다(서면-2025-부동산-0424).
• 거주자일 때 직전임대차계약을 맺고 출국해 비거주자 상태에서 5% 이내로 올린 재계약을 맺은 뒤, 귀국해 팔았습니다. 국세청은 상생임대차계약을 비거주자일 때 맺었으므로 특례를 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면-2025-부동산-0225).

정리하며

1. 재계약은 직전 계약 대비 5% 이하, 2026년 12월 31일까지 체결, 실제 2년 임대가 요건
2. 계약 중 임대료를 낮춘 계약도 직전·상생임대차계약에 해당하지만, 상생임대차계약으로 2년 임대 전에 팔면 특례 없음
3. 상생임대차계약 임대기간이 끝난 뒤 새 계약의 5% 초과 인상은 특례 적용 가능, 2026년 10월 1일 이후 양도는 양도 기한 안
4. 두 계약 가운데 하나라도 비거주자일 때 맺었으면 귀국 뒤 팔아도 특례 없음

재계약이 요건에 맞는지 판단이 어렵다면 양도세 상담 안내를 보고 상담 신청을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

2026년 12월 31일 뒤에 재계약하면 상생임대차계약이 되나요?

현행 조문으로는 되지 않습니다. 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결해야 합니다. 기한을 늘리는 의원 발의안은 국회에 계류 중이고 아직 법이 아닙니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호).

비거주자일 때 계약했어도 귀국한 뒤 팔면 되나요?

되지 않습니다. 직전·상생임대차계약 가운데 하나라도 비거주자일 때 맺었다면 귀국한 뒤 팔아도 특례를 적용하지 않는다고 국세청은 회신했습니다(서면-2025-부동산-0225, 서면-2023-1244).

만기 전에 재계약서를 새로 쓰면 상생임대차계약이 되나요?

될 수 있습니다. 기획재정부는 직전 요건을 채운 3년 계약을 1년 6개월로 줄이고 같은 세입자와 낮은 임대료로 새 2년 계약을 맺으면 두 계약을 각각 직전·상생임대차계약으로 본다고 회신했습니다. 직전 요건을 갖추지 못한 승계 계약을 만료 전에 끝내고 바꿔 맺은 계약은 직전임대차계약이 아닙니다(기획재정부 재산세제과-952, 사전-2025-법규재산-0841).