상생임대주택 재계약 요건 판정 감액과 후속 증액, 비거주자 체결의 차이

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

임차인의 요청으로 계약 기간 중 월세를 낮춘 뒤 새 계약서를 쓰거나, 약속한 임대기간을 채운 뒤 다음 계약에서 임대료를 5% 넘게 올리려는 집주인은 같은 5% 기준을 보면서도 결과가 달라집니다. 해외에 머무는 동안 계약을 체결했다면 계약서의 순서뿐 아니라 각 계약을 맺을 때의 거주자 여부도 판단에 영향을 줍니다.

결론부터 말씀드리면, 상생임대주택 재계약 판정은 감액 여부 하나로 끝나지 않습니다. 감액 시점·요건 완성·체결 당시 거주자 여부를 함께 봅니다. 임차인 요청에 따른 계약 기간 중 감액이 곧바로 배제 사유가 되는 것은 아닙니다. 요건을 모두 채우고 상생 임대 2년이 끝난 뒤의 후속 계약이라면 5%를 초과해 올려도 그 증액만으로 이미 갖춘 특례는 유지됩니다. 반면 직전임대차계약과 상생임대차계약 중 하나라도 비거주자일 때 체결했다면 국세청 회신상 특례가 배제됩니다.

이 특례는 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제 우대를 적용할 때 거주기간 제한을 면제합니다. 다른 요건까지 자동으로 충족되지는 않습니다. 재계약만 따로 떼어 보지 말고 양도할 때 필요한 나머지 요건도 함께 대조해야 합니다. (소득세법 시행령 제155조의3 제1항)

직전임대차계약은 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 계약으로, 뒤에 체결할 상생임대차계약의 임대료 비교 기준이 됩니다. 주택 취득으로 임대인 지위를 승계한 계약은 제외됩니다. 상생임대차계약은 그 직전임대차계약보다 임대보증금 또는 임대료를 5% 넘게 올리지 않고 뒤이어 맺는 계약이며, 이 계약에 따라 실제로 2년 이상 임대해야 합니다. 거주요건 면제 효과와 5%·임대기간 요건은 상생임대주택 특례에 양도 기한이 생길 예정입니다에서 확인하실 수 있습니다. 체결 기한도 따로 확인해야 합니다. (소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호·제3호)

계약 중 임대료를 낮춰도 인정되나요?

임차인 요청에 따른 계약 중 감액은 배제 사유가 아닙니다. 국세청은 사전답변에서 계약이 이어지는 동안 임차인의 요청을 받아 임대료를 인하한 경우에도 그 계약이 순서에 따라 직전임대차계약 또는 상생임대차계약에 해당한다고 회신했습니다. 이 답은 감액 뒤 작성한 새 재계약서가 자동으로 인정된다는 뜻이 아니라, 감액이 있었던 계약을 그 체결 순서에 맞는 역할에서 배제하지 않는다는 뜻입니다. (사전-2025-법규재산-0423)

다만 이 결론을 단순한 감액 재계약 전부에 적용하면 안 됩니다. 회신의 사실관계에는 서로 구분해야 할 일이 두 가지 있었습니다.