상생임대주택 특례에 양도 기한이 생길 예정입니다 2026년 말 이전 종료분은 2027년 12월 31일까지

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

상생임대 특례를 챙겨 둔 집주인분들과 상담하다 보면 공통된 안심이 있습니다. "상생계약 해놨으니까 나중에 언제 팔아도 거주 안 하고 비과세죠?" 현행 규정에서는 맞는 이야기입니다. 이 특례에는 양도 기한이 없어서 계약이 끝난 뒤 몇 년을 보유하다 팔아도 거주요건 면제가 유지됩니다.

그런데 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안이 이 "언제든"을 끝내는 내용을 담았습니다. (재정경제부 게시물 MOSF_000000000078809) 상생임대 특례에 양도 기한이 새로 생길 예정입니다. 상생임대차계약이 2026년 12월 31일 이전에 끝난 경우라면 2027년 12월 31일까지 양도해야 거주요건 면제를 적용받습니다. 계약이 끝난 지 오래된 분일수록 남은 시간이 짧아집니다. 적용 예정 시점은 2026년 10월 1일 이후 양도분부터입니다.

상생임대 특례가 어떤 제도인가요?

1주택 세대가 임대료를 5% 이내로만 올리는 상생임대차계약을 맺으면, 그 집을 팔 때 2년 거주요건을 면제해 주는 제도입니다. (소득세법 시행령 제155조의3) 진입 요건은 세 가지입니다.

1. 주택 취득 후 체결한 직전 임대차계약(매수하면서 승계받은 계약은 제외) 대비 임대료 인상률 5% 이내인 상생임대차계약을 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 사이에 체결(계약금 수령 증빙)하고 임대를 개시할 것
2. 직전 임대차계약의 임대 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약의 임대 기간이 2년 이상일 것

이 요건을 갖추면 취득 당시 조정대상지역 주택의 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 이하분)에 붙는 2년 거주요건과, 장기보유특별공제 우대(최대 80%)의 거주요건을 면제받습니다. 실거주 없이 임대만 해 온 집주인에게는 사실상 유일한 "거주 없이 받는 비과세" 수단입니다.

이번 개편안에서 무엇이 바뀌나요?

두 가지입니다.

첫째, 양도 기한이 신설될 예정입니다. 기존 진입 요건은 전부 그대로 두고, 다음 기한 안에 양도한 경우에만 거주요건을 면제하도록 양도 기한 조건을 추가하는 안입니다.