상생임대주택 특례에 양도 기한이 생깁니다. 계약이 이미 끝났다면 2027년 12월 31일까지가 기한입니다.

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

상생임대 특례를 챙겨 둔 집주인분들과 상담하다 보면 공통된 안심이 있습니다. "상생계약 해놨으니까 나중에 언제 팔아도 거주 안 하고 비과세죠?" 현행 규정에서는 맞는 이야기입니다. 이 특례에는 양도 기한이 없어서, 계약이 끝난 뒤 몇 년을 보유하다 팔아도 거주요건 면제가 유지됩니다.

그런데 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안이 이 "언제든"을 끝내는 내용을 담았습니다. 결론부터 말씀드리면, 상생임대 특례에 양도 기한이 새로 생깁니다. 상생임대차계약이 2026년 12월 31일 이전에 끝난 경우라면 2027년 12월 31일까지 양도해야 거주요건 면제를 적용받습니다. 계약이 끝난 지 오래된 분일수록 남은 시간이 짧아지는 구조입니다. 적용 예정 시점은 2026년 10월 1일 이후 양도분부터입니다.

상생임대 특례가 어떤 제도였나요?

1주택 세대가 임대료를 5% 이내로만 올리는 상생임대차계약을 맺으면, 그 집을 팔 때 2년 거주요건을 면제해 주는 제도입니다(소득세법 시행령 155조의3). 진입 요건은 세 가지입니다.

1. 주택 취득 후 체결한 직전 임대차계약(매수하면서 승계받은 계약은 제외) 대비 임대료 인상률 5% 이내인 상생임대차계약을 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 사이에 체결(계약금 수령 증빙)하고 임대를 개시할 것
2. 직전 임대차계약의 임대 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약의 임대 기간이 2년 이상일 것

이 요건을 갖추면 취득 당시 조정대상지역 주택의 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 이하분)에 붙는 2년 거주요건과, 장기보유특별공제 우대(최대 80%)의 거주요건을 면제받습니다. 실거주 없이 임대만 해 온 집주인에게는 사실상 유일한 "거주 없이 받는 비과세 카드"였습니다.

이번 개편안에서 무엇이 바뀌나요?

두 가지입니다.

첫째, 양도 기한이 신설됩니다. 기존 진입 요건은 전부 그대로 두고, 다음 기한 안에 양도한 경우에만 거주요건을 면제하는 요건이 추가됩니다.

상생임대차계약 종료 시점	양도 기한
2026년 12월 31일 이전 종료	2027년 12월 31일까지
2027년 1월 1일 이후 종료	계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지

주의할 점은 첫 번째 줄입니다. 계약이 2024년에 끝났든 2026년에 끝나든, 2026년 말 이전 종료분은 일괄로 2027년 12월 31일이 기한입니다. 계약 종료 후 1년이 이미 지난 분들도 이 날짜까지는 인정되지만, 뒤집어 말하면 오래전에 계약이 끝나 기한 없이 보유 중이던 분들일수록 남은 기간이 빠듯해집니다.

둘째, 제도 자체의 일몰이 연장되지 않습니다. 상생임대차계약 체결 기한(2026년 12월 31일)은 그동안 두 차례 연장돼 왔는데, 이번 개편안은 연장하지 않았습니다. 정부는 문답자료에서 당초 예정돼 있던 일몰기한에 따른 종료이며 제도 조기 종료는 아니라고 밝혔습니다. 아직 진입하지 않은 1주택 임대인에게는 2026년 12월 31일까지의 계약 체결과 임대 개시가 마지막 기회입니다.

정부가 밝힌 개정 이유는 "비거주 주택 보유에 대한 세제지원 합리화"입니다. 거주하는 1주택을 우대한다는 원칙에 맞춰, 거주 없이 기한 제한도 없이 유지되던 혜택을 정리하는 방향입니다.

기한을 놓치면 비과세가 사라지나요?

아닙니다. 이 부분이 정부 문답자료에서 명확히 확인된 대목입니다. 양도 기한이 지난 뒤 팔면 특례가 소멸하는 것이 아니라 일반 원칙으로 돌아갑니다. 즉 양도 전에 그 집에서 2년 실거주하면 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 우대를 다시 적용받을 수 있습니다.

그래서 상생임대 집주인의 선택지는 "팔거나, 들어가 살거나" 두 가지로 정리됩니다. 기한 안에 팔아 면제를 쓰거나, 기한을 넘길 것 같으면 실거주 2년을 계획에 넣는 것입니다. 면제되는 것은 어디까지나 "2년 거주요건"이지 비과세 자체가 아니라는 점도 함께 기억해 두셔야 합니다. 양도가액 12억원 초과분에 대한 과세 등 다른 요건은 원래부터 별개로 적용됩니다.