동거봉양 합가 특례, 2주택이어도 비과세 되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"부모님을 모시려고 제 집으로 전입해 드렸더니 집이 두 채가 됐습니다. 이제 한 채를 팔면 양도세 비과세를 못 받나요?"

동거봉양 합가 특례에 따라, 각각 1주택을 보유한 두 세대가 60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 됐다면 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 한 채를 1세대1주택으로 봅니다. 다만 특례는 주택 수만 1주택으로 보므로 그 집의 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)과 12억원 기준은 따로 봅니다.

아래에서

① 특례 조문이 정한 요건
② 합친 날과 별도세대를 판단하는 기준
③ 나이·주택 수·보유 요건과 3주택이 된 경우의 예외
④ 특례를 인정한 결정과 인정하지 않은 결정

순서로 봅니다.

동거봉양 합가 특례 요건은 무엇인가요?

1주택을 가진 세대가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 봅니다.

소득세법 시행령 제155조2026. 10. 1. 시행

④ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

(이하 생략)

그 한 채의 비과세 여부는 1세대1주택 일반 요건으로 판단합니다.

비과세 위임: 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목 / 일반 비과세 요건: 소득세법 시행령 제154조 제1항

동거봉양 합가는 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

합친 날은 원칙적으로 주민등록 전입일로 봅니다. 실제로 합친 날이 다르다고 주장하는 쪽이 객관 증빙으로 입증해야 합니다. 이 기준은 조세심판원 결정에 따른 것입니다.

합치기 전 두 세대는 실제로 별도세대여야 합니다. 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 일시 퇴거한 가족과 다시 합친 것은 이 특례에 해당하지 않습니다.

한 번 세대를 합쳤던 자녀가 실제로 분가했다가 다시 합쳤다면 다시 합친 날부터 10년을 계산합니다.

60세 여부는 합친 날을 기준으로 판단합니다.

합친 날: 조심 2018전3642, 조심 2016서2668 / 별도세대와 일시 퇴거: 부동산거래관리과-1329 / 다시 합친 날: 서일46014-11547 / 나이 기준일: 양도소득세 집행기준 89-155-19

동거봉양 합가 특례를 받으려면 무엇이 필요한가요?

합치기 전 두 세대가 각각 1주택이고, 모시는 직계존속 가운데 한 분이 60세 이상이며, 먼저 양도하는 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 스스로 갖춰야 합니다.

모시는 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 가운데 한 분이 합친 날 현재 만 60세 이상, 주택을 보유한 직계존속이 60세 이상일 필요는 없음
60세 미만이어도 중증질환자·희귀난치성질환자·결핵환자 산정특례 대상자로 등록되거나 재등록된 직계존속은 포함
합치기 직전 두 세대가 각각 1주택
합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도, 직계존속 세대가 보유하던 주택을 양도해도 됨
먼저 양도하는 주택의 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 거주 2년 이상
양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택이면 12억원 초과분은 과세

어느 한쪽이 이미 2주택이었다면 원칙적으로 이 특례 대상이 아닙니다.

예외는 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지나 새 주택을 취득해 일시적 2주택이던 세대가 동거봉양 합가로 3주택이 된 경우입니다. 새 주택 취득일부터 일시적 2주택 처분기한 안에 종전 주택을 양도하면 1세대1주택으로 봅니다. 이 처분기한은 동거봉양의 10년과 별개입니다.

2026년 10월 1일 시행된 개정에 따라 일시적 2주택 처분기한은 새 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 새 주택을 취득한 경우 2년, 그 밖에는 3년입니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 새 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 새 주택을 취득하려고 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 2년 대상에서 제외됩니다. 2년은 2026년 8월 4일 이후 그 새 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용되며, 8월 3일 이전에 새 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 종전 규정대로 3년을 적용합니다.

60세 범위: 소득세법 시행령 제155조 제4항 각 호, 소득세법 시행규칙 제61조의4, 서면법규과-820 / 부모님 집 먼저 양도: 사전-2025-법규재산-0740 / 보유·거주 요건: 소득세법 시행령 제154조 제1항, 대법원 2008두2736 / 고가주택과 초과분 과세: 소득세법 제89조 제1항 제3호·제95조 제3항, 소득세법 시행령 제160조 제1항 / 일시적 2주택 중 합가: 소득세법 기본통칙 89-155…2 제1항 / 일시적 2주택 처분기한: 소득세법 시행령 제155조 제1항, 대통령령 제36737호 부칙 제2조

동거봉양 합가 특례를 인정한 경우는?

세무서는 주민등록상 세대를 합친 날 등을 기준으로 특례 기간이 지났다며 과세했습니다. 어머니는 실제로는 다른 지역 임차 주택에 따로 살다가 2년여 뒤에 장남 집으로 옮겼다고 주장했고, 임대인의 임대차 연장·해지 확인서와 그 지역 자치단체의 장수수당 수령 내역이 있었습니다. 조세심판원은 실제로 옮긴 날 비로소 세대를 합쳤다고 보아 과세를 취소했습니다(조심 2018전3642).
어머니와 세대를 합쳤던 자녀가 주민등록상 분가했다가 다시 합친 뒤 주택을 양도했고, 세무서는 분가 기간을 일시 퇴거로 보았습니다. 분가 기간에 어머니와 실제로 함께 살았다는 사실은 확인되지 않았고, 세무서는 일시 퇴거로 볼 구체적 사정을 내놓지 못했습니다. 조세심판원은 자녀가 별도세대 상태에서 어머니를 모시려고 다시 합쳤다고 보고, 다시 합친 날부터 특례 기간 안에 양도한 것으로 판단해 과세를 취소했습니다(조심 2016서1393).

동거봉양 합가 특례를 인정하지 않은 경우는?

어머니가 장남 집으로 주민등록을 옮긴 뒤 몇 해 지나 딸 집으로 나가 살다가 다시 장남 집으로 들어왔고, 다시 들어온 날을 합친 날로 봐야 한다고 주장했습니다. 장남은 딸 집에 살았다는 기간에 연말정산에서 어머니를 부양가족으로 올려 기본공제와 경로우대공제를 받았고, 딸 집에 살았다는 객관 증빙은 부족했습니다. 조세심판원은 합친 날부터 특례 기간 안에 양도한 것으로 보기 어렵다며 심판청구를 기각했습니다(조심 2016서2668).
합칠 때 자녀는 집 세 채, 어머니는 두 채를 갖고 있었습니다. 조세심판원은 이 특례가 1주택 직계존속을 모시려고 합쳐 2주택이 된 경우에 적용되는데 다주택 세대끼리 합친 것이라며 심판청구를 기각했습니다(조심 2025서0640).

정리하며

각각 1주택인 두 세대가 60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 되면 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 한 채를 1세대1주택으로 판단
합친 날은 원칙적으로 주민등록 전입일, 다르다는 주장은 객관 증빙으로 입증, 일시 퇴거한 가족과 다시 합친 것은 해당 없음
60세는 모시는 직계존속 가운데 한 분이 합친 날 현재 만 나이로 충족, 먼저 양도하는 주택의 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)과 12억원 기준은 따로 판단
일시적 2주택 상태에서 합쳐 3주택이 됐다면 기한은 동거봉양의 10년이 아니라 일시적 2주택 처분기한

합친 날의 증빙이나 어느 집을 먼저 팔지 판단이 어렵다면 매매계약 전에 양도소득세 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

합가 후 한 채를 팔기 전에 집을 가진 부모님이 돌아가시면 어떻게 되나요?

부모님 집을 누가 상속받았는지에 따라 특례 적용 여부가 다릅니다. 국세청은 그 집을 합가 전 부모님 세대가 상속받으면 이 특례를 적용받을 수 있고, 합가 전 자녀 세대가 상속받아 양도하면 이 특례가 적용되지 않는다고 회신했습니다(부동산납세과-930).

합가 후 부모님 집을 증여받으면 특례가 남나요?

증여받은 부모님 집에는 이 특례가 적용되지 않습니다. 자녀가 원래 보유하던 주택을 합친 날부터 10년 안에 양도하면 그 주택에는 특례가 적용됩니다(양도소득세 집행기준 89-155-20).

근무 때문에 2년을 못 채우고 팔아야 하면 비과세가 안 되나요?

1년 이상 거주한 주택을 근무상 형편 같은 부득이한 사유로 양도하면 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 국세청은 동거봉양 합가 특례와 부득이한 사유에 따른 이 예외를 함께 적용할 수 있다고 회신했습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제3호, 서면-2015-부동산-22330).