세무 블로그
사업하면서 마주치는 세금 이야기를 쉽게 풀어드려요.
장기보유특별공제 개정안 2026년 현행과 2028년 정부안
장기보유특별공제는 2026년 현재 현행법이 적용됩니다. 일반 부동산은 3년 보유부터 6%·최대 30%, 요건을 갖춘 1세대 1주택은 보유·거주 합계 최대 80%입니다. 2028년부터 거주 중심으로 바꾸고 공제액 한도를 두는 내용은 국회 통과 전 정부안입니다. 현행 계산과 정부안 연도표를 구분해 설명합니다.
비거주 1주택 종부세 공제 현행 12억원, 정부안은 재논의
비거주 1주택 종부세 기본공제는 2026년 현행 12억원입니다. 8월 3일 정부 원안은 9억원으로 낮추는 내용이었지만, 8월 24일 이후 12억원 유지 또는 14억원 적용 등을 검토한다는 보도가 나왔고 공식 수정안은 아직 없습니다. 여기서 비거주는 소득세법상 국외 비거주자가 아니라 자기 집에 살지 않는다는 뜻입니다. 2026년 현행과 2027년 정부안의 미확정 항목을 구분했습니다.
오피스텔 주택 수 포함되면 취득세 8%·12% 기준은 건축물대장이 아니라 재산세
오피스텔은 살 때는 주택이 아니어서 4%가 적용되고 중과도 없지만, 보유한 상태에서 아파트를 사면 주택 수에 가산되어 8%·12% 중과를 만듭니다. 기준은 건축물대장이 아니라 재산세가 주택분으로 과세되는지 여부입니다. 다만 2020년 8월 12일 이전 취득분, 시가표준액 1억원 이하 오피스텔, 상속 후 5년 이내 등 주택 수에서 빠지는 예외가 있습니다. 일시적 2주택 3년 처분 기한과 생애최초 감면(중과세율 배제 포함)까지 조문 기준으로 정리했습니다.
부담부증여 세금 계산, 증여세·양도세·취득세를 함께 보세요
부담부증여는 순수 증여분에 자녀의 증여세, 채무분에 부모의 양도소득세가 붙고 자녀의 취득세도 따로 계산합니다. 10억원 집과 채무 4억원 사례로 계산 구조를 보여드리고, 2026년 가족 간 취득세 3억원·30% 기준과 채무 인정 자료, 신고기한을 함께 정리했습니다.
1세대 1주택 비과세 요건, 보유 2년·취득 당시 조정지역 거주 2년·12억원
1세대 1주택 비과세는 세대 범위와 보유·거주 기간부터 확인해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역 주택의 2년 거주요건, 일시적 2주택 현행 3년, 12억원 초과분 계산, 2026년 2년 단축 정부안의 적용 경계를 현행 조문과 부칙으로 정리했습니다.
종부세 개편안, 주택 수에서 가액 기준으로 적용은 2027년분부터, 2026년분은 그대로
2026년 8월 3일 재정경제부가 세제개편안으로 종부세 개편 수치를 공개했습니다. 세율의 가액 기준 일원화는 2027년분과 2028년분 두 단계로 나뉘고, 1세대 1주택 기본공제는 거주 14억원과 비거주 9억원으로, 1세대 1주택자가 아니면 4억원에 거주 주택 비율분을 더하는 산식으로 바뀝니다. 다만 전부 국회 통과 전 정부안이고, 2026년분 종부세는 현행 기준 그대로 부과됩니다. 2027년분과 2028년분이 어떻게 다른지, 지금 무엇을 점검할지 정리했습니다.
다주택자 양도세 중과, 5월 10일 다시 적용됩니다 주택 수에 분양권·오피스텔이 들어갑니다
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 5월 10일 양도분부터 중과세율(+20~30%p)이 다시 적용되고, 장기보유특별공제도 배제됩니다. 확정된 사실과 논의 단계인 '실거주 중심 개편'을 구분해 정리했습니다.