일시적 2주택 전입신고 누락, 비과세 인정 사례 2022년 5월 9일까지 양도분 구제와 현행 3년 처분기한

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

새집을 취득하고 열흘 만에 이삿짐을 옮긴 사람이 있었습니다. 다음 날 살던 집을 팔았고, 한 달이 되기 전에 비과세를 적용한 양도소득세 예정신고까지 마쳤습니다. 다만 주민등록 주소는 옮기지 않았습니다. 농사로 생계를 잇고 있어 경작지 옆에 상속받은 주택에 주소를 두어야 했기 때문입니다. 그런데 3년 넘게 지나 세무조사가 나왔고, 비과세를 배제하는 데 그치지 않고 1세대 3주택 중과세율로 다시 계산한 고지서가 도착했습니다. 조세심판원은 2026년 2월 이 처분을 전부 취소했습니다. (조심 2025구3909)

결론부터 말씀드리면, 일시적 2주택 전입신고 요건은 폐지된 옛 규정입니다. 신규주택을 취득해 갈아타기를 준비하는 분에게는 이 요건이 없고, 처분기한은 지역과 관계없이 신규주택 취득일부터 3년입니다. (소득세법 시행령 제155조 제1항) 문제는 이 요건이 적용되던 2020년 2월 11일부터 2022년 5월 9일 사이에, 조정대상지역 안에서 갈아타며 종전주택을 양도한 분입니다. 그때 전입신고를 하지 못해 과세당했거나 비과세를 포기하고 신고했다면, 위 심판례처럼 실거주 사실과 부득이한 사유를 인정받아 구제될 여지가 있습니다. 요건의 연혁, 심판원이 과세 처분을 취소한 논거, 반대로 기각된 사례, 돌려받는 절차 순서로 정리하겠습니다.

갈아탈 때 전입신고를 해야 하나요?

현행 규정에는 이사·전입신고 요건이 없습니다. 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하는 처분기한이 지역과 관계없이 적용될 뿐이고, 이 기준은 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 적용되고 있습니다. (소득세법 시행령 제155조 제1항, 대통령령 제33267호 부칙 제8조) 처분기한의 상세한 적용 기준은 일시적 2주택 처분기한에서 따로 다뤘습니다.

전입신고 요건은 한시적으로 있었던 규정입니다. 2020년 2월 11일 시행된 개정 시행령이 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에 한해 두 가지를 요구했습니다. 신규주택 취득일부터 1년 이내에 세대전원이 그 집으로 이사하면서 전입신고를 마칠 것, 그리고 1년 이내에 종전주택을 양도할 것입니다. (구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호, 대통령령 제30395호 부칙 제15조) 두 주택 중 한쪽이라도 조정대상지역이 아니었다면 처음부터 이 요건과 무관합니다.

신설 당시에도 소급을 막는 규정이 있었습니다. 2019년 12월 16일 이전에 신규주택을 취득했거나, 그 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 종전 규정을 적용해 전입신고 요건이 없었습니다.