일시적 2주택 전입신고, 안 했어도 비과세 될까요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

새 집으로 이삿짐은 옮겼지만 주민등록은 다른 주소에 그대로 두었습니다. 몇 년 뒤 비과세를 부인하고 양도소득세를 다시 매긴 고지서가 왔습니다.

일시적 2주택 전입신고 요건은 2020년 2월 11일부터 2022년 5월 9일까지 종전주택을 양도한 경우에만 있었고, 2022년 5월 10일 이후 양도한 주택에는 이 요건이 없습니다. 그 기간 양도분 가운데서도 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득했을 때만 적용됐고, 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우는 제외됐습니다. 이때 신규주택 취득일부터 1년 안에 전입신고를 못 했으면 비과세를 받지 못하는 것이 원칙이고, 1년 안에 실제로 이사한 사실과 주소를 옮기지 못한 사정이 증빙된 사건에서 비과세를 인정한 심판례가 있습니다. 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우는 이 요건 없이 종전 규정을 따랐습니다.

아래에서

① 옛 전입요건 조문이 정하지 않은 것
② 기획재정부의 판단 기준
③ 전입신고 없이 비과세를 인정한 심판례
④ 비과세를 인정하지 않은 심판례
⑤ 심판원이 따진 사정

순서로 봅니다.

일시적 2주택 전입요건은 무엇을 두고 다투나요?

옛 시행령은 신규주택 취득일부터 1년 안의 이사와 전입신고를 비과세 요건으로 두었습니다.

구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호2020. 2. 11. 시행

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득 … 하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. …

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

이사는 기한 안에 했지만 전입신고를 못 한 경우에 비과세를 적용하는지를 두고 다툽니다. 조문은 이사와 전입신고를 함께 요구하면서 「이사」가 무엇인지, 「전입신고를 마친 경우」를 무엇으로 판단하는지 정하지 않았습니다.

예외도 좁습니다. 괄호의 부득이한 사유는 세대의 구성원 중 일부가 취학, 근무상 형편, 1년 이상 질병 요양, 학교폭력 전학 가운데 하나로 다른 시·군으로 주거를 이전한 경우입니다. 이사는 했는데 전입신고를 못 한 경우는 괄호가 다루지 않습니다.

적용 시기: 대통령령 제30395호 부칙 제15조, 대통령령 제32654호 부칙 제3조 / 부득이한 사유: 소득세법 시행규칙 제72조 제7항, 제71조 제3항

기획재정부는 전입요건을 어떻게 보나요?

전입신고는 신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지로, 이사는 주거 이전을 마쳤는지로 판단합니다.

기획재정부는 「전입신고를 마친 경우」인지는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 등을 종합적으로 고려해 사실판단할 사항이라고 회신했습니다.

「이사」는 주거의 이전을 완료하는 것이라고 기획재정부가 회신했습니다. 전입신고를 한 뒤 내부 수리만 하다 거주를 시작하지 못하고 그 집을 임대한 사안이었습니다.

해석: 기획재정부 조세법령운용과-592, 기획재정부 조세정책과-847

전입신고를 못 했어도 비과세를 인정한 경우는?

1인 세대가 신규주택을 취득하고 열흘 뒤 이사했고, 다음 날 종전주택을 양도했습니다. 주소는 경작지 소재 상속주택에 두었다가 취득 3년이 넘어서야 신규주택으로 옮겼습니다. 심판원은 이사업체 계약서·입주자명부·도시가스·관리비 내역으로 이사 사실에 다툼이 없고 전입신고 뒤 그 집을 담보로 주택연금을 받는 점에서 실거주 목적 취득으로 봤습니다. 소액의 연금소득 외에 다른 소득이 없어 경작지 농작물이 생계에 필요했고, 농업경영체 등록과 지역농협 조합원 자격을 유지하며 경작하려고 상속주택에 주소를 둔 것을 부득이한 사유로 보아 비과세를 부인한 처분을 전부 취소했습니다(조심 2025구3909).
부부가 신규주택을 취득하고 1년 안에 입주했지만, 살던 전세주택의 보증금을 돌려받을 때까지 주소를 두었다가 다음 해에 전입신고했습니다. 심판원은 입주자명부와 관리비 납부로 입주가 확인되고, 먼저 전입하면 전세보증금의 대항력을 잃는 사정이 있었다며 입주자명부 등록일에 사실상 전입한 것으로 판단했습니다(조심 2025중1262).

첫 사건은 1인 세대라 괄호의 「세대의 구성원 중 일부」에 해당하지 않았고, 생계형 경작은 시행규칙의 사유 목록에 없습니다. 그런데도 심판원은 전입요건의 취지를 투기 목적 취득 배제로 보고 실거주 목적과 경작 사정을 들어 비과세를 인정했습니다.

전입요건을 이유로 비과세를 인정하지 않은 경우는?

부부와 자녀 둘인 세대가 신규주택 취득 한 달 뒤 종전주택을 양도했고, 청구인과 배우자는 3년 넘게 지나서야 신규주택에 전입신고했습니다. 청구인은 같은 단지 전세주택의 대항력을 지키려 했다고 주장했습니다. 심판원은 대항력 유지는 시행규칙의 부득이한 사유가 아니고, 수도·도시가스 사용량이 4인 가족이 쓴 양으로 보기에 지나치게 적어 세대 전원의 실제 거주도 불분명하다고 판단했습니다(조심 2025전2918).
청구인은 신규주택에 전입하기 전에 그 집을 전세로 임대하는 계약을 맺었고, 전입한 뒤 약 20일 거주하다 퇴거했습니다. 심판원은 30일 이상 거주 목적을 따지는 기획재정부 해석을 들어, 전입 당시 거주할 목적이 없었다고 보아 청구를 기각했습니다(조심 2024인4770).

심판원은 전입요건을 무엇으로 판단했나요?

심판원은 기한 안에 실제로 이사해 거주했는지와 주소를 옮기지 못한 사정이 무엇인지를 증빙으로 따졌습니다.

실제 이사와 거주의 증빙: 이사업체 계약서, 입주자명부, 관리비, 도시가스 내역은 인정 근거가 됐고, 사용량이 지나치게 적으면 실제 거주를 부인했습니다.
주소를 옮기지 못한 사정: 생계형 경작을 위한 조합원 자격 유지와 살던 집 전세보증금의 대항력을 인정한 사건이 있습니다.
전입신고가 늦어진 기간: 3년 넘게 늦어 기각된 사건이 있지만, 첫 인정 사건도 전입신고는 3년 넘게 뒤였습니다.
신규주택 임대 여부: 전입 전에 임대차계약을 맺고 약 20일 만에 퇴거한 사건은 거주 목적이 부인됐습니다.

같은 대항력 사정도 1년 안 입주가 입주자명부로 확인된 사건은 인정되고, 사용량이 적어 거주가 불분명한 사건은 부인됐습니다.

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

종전주택을 양도한 날이 2020년 2월 11일부터 2022년 5월 9일 사이인지
신규주택 취득 때 두 집이 모두 조정대상지역이었는지, 신규주택 취득이나 계약금 지급이 조정대상지역 공고일 이전이거나 2019년 12월 16일 이전이었는지
1년 안 실제 이사를 증빙할 이사업체 계약서, 입주자명부, 관리비·도시가스 내역이 있는지
고지받은 세금인지, 비과세 없이 스스로 신고한 세금인지

고지서를 받았다면 90일 불복 기한부터 확인해야 합니다. 증빙으로 실제 이사와 주소를 옮기지 못한 사정을 보일 수 있는지 판단하기 어렵다면 양도세 신고 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

새로 집을 갈아타는 경우에도 전입신고를 해야 비과세가 되나요?

아닙니다. 2022년 5월 10일 이후 종전주택을 양도한 경우에는 이사·전입신고 요건이 없고, 처분기한 안에 종전주택을 양도하면 됩니다. 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 처분기한은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득했으면 2년, 그 밖은 3년입니다. 2026년 8월 3일 이전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우는 두 집 모두 조정대상지역이어도 개정 전 규정에 따라 3년입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항, 대통령령 제32654호 부칙 제3조, 대통령령 제36737호 부칙 제2조).

신규주택 세입자 때문에 1년 안에 이사하지 못했다면 예외가 있나요?

2022년 5월 9일까지 양도한 주택에 적용된 옛 전입요건에는 세입자 단서가 있었습니다. 신규주택 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있었고 그 임대차가 취득일부터 1년 뒤에 끝나면, 이사·전입신고와 종전주택 양도 기한이 전 소유자와 임차인의 임대차계약 종료일까지 늘어났습니다. 취득일부터 2년이 한도이고 취득 뒤 갱신한 계약은 인정하지 않았으며, 대법원은 취득 뒤 임차인과 기간을 연장하기로 약정한 종료일도 이 기한에 포함되지 않는다고 판시했습니다(구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호, 대법원 2026두30078).

이미 고지서를 받았거나 비과세 없이 신고했다면 어떻게 하나요?

고지받은 세금은 처분이 있음을 안 날(통지를 받았으면 받은 날)부터 90일 안에 이의신청, 심사청구, 심판청구로 다툽니다. 비과세를 적용하지 않고 스스로 신고한 세금은 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 합니다. 고지로 늘어난 세액도 처분이 있음을 안 날부터 3개월 안(법정신고기한 후 5년 한도)에는 경정청구를 할 수 있습니다(국세기본법 제45조의2 제1항, 제61조 제1항, 제68조 제1항).