상속 아파트 유사매매사례가액 최고가 1건 시가 아님 같은 단지 같은 면적 같은 공시가격 거래를 제외한 결정과 90일 불복

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

배우자가 세상을 떠나 아파트를 상속받았습니다. 상속 직전에 같은 단지에서 같은 면적이 팔린 거래가 있어 그 값으로 상속세를 신고했습니다. 신고한 지 3년이 넘어 세무서 조사가 나왔고, 다른 동에서 단지 최고가로 팔린 한 건이 시가라며 세무서가 상속세를 고지했습니다. 이때 상속개시일 전후 6개월 안 같은 단지 거래의 계약일, 거래마다의 공동주택가격, 단지 거래의 가격 범위, 최고가 거래의 동 위치와 수리 상태를 순서대로 확인해야 합니다.

상속 아파트 유사매매사례가액 요건을 다 갖춘 거래라도 상속세 시가가 아니라고 본 결정이 있습니다. 같은 단지, 같은 면적에 공동주택가격(공시가격)까지 같은 거래였습니다. 조세심판원은 2026년 8월 20일 의결에서 그 거래를 통상적인 매매사례가액으로 볼 수 없다며 상속세 부과처분을 전부 취소했습니다. (조심 2026서0324) 다른 동이라는 위치 차이, 중개사 확인서에 적힌 조망권과 고급 인테리어, 상속일 전후 2년 단지 거래 중 그 한 건만 이례적으로 높은 점을 종합한 개별 결정입니다. 처분을 취소했을 뿐 신고가액을 시가로 인정한 것은 아니고, 유사재산 요건도 그대로입니다.

같은 단지 같은 공시가격 거래가 왜 상속세 시가가 아닌가요?

상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액입니다. (상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제2항) 면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 비슷한 다른 아파트의 거래가액도 시가로 봅니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항) 이 가액이 유사매매사례가액입니다.

유사재산이 되는 세 요건과 둘 이상일 때 고르는 기준은 8억 아파트 증여세 계산에서 확인합니다. (상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호) 상속 평가기간(상속개시일 전후 6개월)과 신고일까지의 범위는 상속주택 양도세, 6개월 안에 판 값이 취득가액에, 평가기간 밖 거래의 예외는 유사매매사례가액 평가기간 밖 거래가로 추가 과세에 있습니다. (같은 영 제49조 제1항·제4항)

요건을 갖춘 거래라도 그 가액이 통상적으로 성립되는 가액인지는 따로 봅니다. 이 사건에서 세무서(처분청)가 고른 거래는 세 요건을 모두 갖췄고 공동주택가격도 상속 아파트와 같았습니다. 심판원은 그 거래를 「통상적인 매매사례가액이라고 볼 수 없어」 처분에 잘못이 있다고 판단했습니다. 요건을 갖춘 고가 거래를 모두 제외하는 기준을 세운 결정은 아닙니다.