상속 아파트 유사매매사례가액, 최고가도 시가인가요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"같은 단지에서 한 채가 유난히 비싸게 팔렸는데, 그 값으로 상속세를 더 내라는 고지를 받았습니다. 그 한 건 값이 우리 아파트 시가인가요?"

상속 아파트 유사매매사례가액은 요건을 갖춘 같은 단지 거래로 정하고, 단지 최고가라는 이유나 위치 차이 하나만으로는 그 거래가 시가에서 제외되지 않습니다. 다만 조세심판원은 위치 차이, 중개사 확인서에 적힌 고급 인테리어·조망권 같은 특수 요인, 단지 거래 가운데 그 한 건만 이례적으로 높았던 사정이 함께 있던 사건에서 그 거래를 시가로 보지 않고 상속세 고지를 취소했습니다.

유사매매사례가액 요건은 무엇인가요?

유사매매사례가액은 상속 아파트와 같은 단지에 있고 전용면적 차이와 공동주택가격(공시가격) 차이가 각각 5% 이내인 아파트의 거래가액입니다. 그런 아파트가 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트를 씁니다.

상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호2026. 3. 20. 시행

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 …)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 …) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 …)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

유사재산 가액을 시가로 봄: 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항

시가는 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

상속세의 시가는 상속개시일 현재 불특정 다수 사이에서 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액입니다.

상속세 및 증여세법 제60조 제2항2026. 1. 2. 시행

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

평가기간: 상속개시일 전후 6개월
기간 안인지: 잔금일이 아니라 매매계약일 기준
상속세를 신고했다면: 유사매매사례가액은 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지
시가로 보는 가액이 둘 이상이면: 상속개시일에 가장 가까운 날의 가액, 그날의 가액이 둘 이상일 때만 평균

상속개시일 현재 시가: 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 / 평가기간, 매매계약일, 가장 가까운 날: 같은 법 시행령 제49조 제1항·제2항 / 신고일까지의 범위: 같은 법 시행령 제49조 제4항

최고가 한 건이 시가에서 제외되려면 무엇이 필요한가요?

위 기준으로 고른 거래라면 단지 최고가라도 원칙적으로 그 가액을 시가로 봅니다. 심판원이 시가에서 제외한 사건에는 그 가액이 통상적인 매매사례가액이 아니라고 볼 사정이 여러 개 함께 있었습니다.

시가에서 제외한 결정(조심 2026서0324)은 위치가 같지 않은 점을 중개사 확인서에 적힌 고급 인테리어 공사·조망권 같은 특수 요인, 상속개시일 전후 2년 같은 단지 거래 가운데 그 한 건만 이례적으로 가장 높았던 거래 분포와 함께 종합했습니다.

전후 2년은 심판원이 단지 거래 분포를 본 범위이고, 상속세 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.
중개사 확인서는 심판원이 채택 여부를 판단하는 자료이고, 같은 자료를 내도 결과가 보장되지 않습니다.
그 거래가 제외돼도 신고한 가액이나 공동주택가격이 곧바로 시가가 되지는 않습니다.

실무에서는 신고 전에 같은 단지 거래의 계약일, 전용면적, 공동주택가격 차이와 거래 가격이 어느 범위에 있는지를 정리하고, 범위를 벗어난 거래가 있으면 그 집의 위치·수리 상태·조망 자료를 함께 모읍니다.

통상적으로 성립되는 가액과 시가 산정이 어려운 경우: 상속세 및 증여세법 제60조 제2항·제3항

요건을 갖춘 거래를 시가에서 제외한 경우는?

2021년 배우자가 사망해 아파트를 상속받은 청구인은 상속 직전에 계약된 같은 단지 다른 아파트의 거래가액으로 상속세를 신고했습니다. 과세관청은 2025년 조사 뒤, 상속 뒤 같은 해에 계약된 같은 단지 아파트의 매매가액을 시가로 보아 상속세를 고지했습니다. 그 아파트는 상속 아파트와 공동주택가격·면적이 같았고, 과세관청은 신고에 쓴 거래가 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 거래가 아니라고 보았습니다.

청구인은 신고에 쓴 거래가 상속개시일에 가장 가까우니 신고가액을 적용하거나, 평가기간 안 거래들의 평균액이나 조사 중 상속개시일 기준으로 받은 감정가액(소급 감정가액)을 적용해야 한다고 주장했습니다. 전후 2년 동안 단 한 건뿐인 특별한 가액은 제외해야 한다고도 했습니다.

심판원은 두 아파트의 위치가 같지 않은 점, 중개사 확인서상 고급 인테리어 공사와 조망권 등 여러 특수 요인이 복합적으로 반영된 매매가액으로 보이는 점, 상속개시일 전후 2년 같은 단지 매매 가운데 그 한 건만 이례적으로 가장 높았던 점을 종합했습니다. 그 거래를 통상적인 매매사례가액으로 볼 수 없다며 상속세 부과처분을 취소했습니다(조심 2026서0324).

다만 심판원은 평균액과 소급 감정가액 주장은 심리할 실익이 없다며 판단하지 않았습니다. 고지를 취소했을 뿐 신고가액이나 평균액을 시가로 인정한 결정은 아닙니다.

요건을 갖춘 거래를 그대로 시가로 본 경우는?

2024년 상속 사건에서 청구인은 상속 아파트와 같은 동·같은 면적인 다른 거래를 시가로 보아야 한다고 주장했습니다. 심판원은 같은 단지인 이상 동·호수와 위치 차이는 공동주택가격에 이미 반영됐고, 공동주택가격 차이가 5% 이내라면 위치 등이 다소 달라도 시가가 아니라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 요건을 갖추고 상속개시일에 가장 가까운 거래를 시가로 본 과세를 유지했습니다(조심 2026소0798).
같은 단지 비교 아파트의 매매가액으로 과세된 사건에서 원고는 그 가액이 시장 최고점에서 형성된 이례적인 가액이라고 주장했습니다. 1심 법원은 평가기간 동안 그보다 높게 거래된 사례가 여러 건 있어 이례적인 가액으로 볼 수 없다고 판시했습니다(인천지방법원 2025구합50560).

정리하며

유사매매사례가액 요건: 같은 단지, 전용면적 차이 5% 이내, 공동주택가격 차이 5% 이내, 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트
기간과 순서: 상속개시일 전후 6개월 안 매매계약일, 시가가 둘 이상이면 상속개시일에 가장 가까운 날의 가액
단지 최고가라는 이유나 위치 차이 하나만으로는 시가에서 제외되지 않음
시가에서 제외한 결정은 위치 차이에 특수 요인과 거래 분포가 더해진 사건이고, 신고가액을 시가로 인정한 것은 아님

고지받은 거래가 통상적인 값인지 판단하기 어렵다면 단지 거래 내역을 정리해 상속세 신고 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

상속 아파트를 6개월 안에 직접 팔았으면 유사매매사례가액은 보지 않나요?

보지 않습니다. 평가기간 안에 상속 아파트 자체의 매매·감정 등 가액이 있으면 그 가액으로 평가하고, 같은 단지 다른 아파트의 거래가액은 적용 대상이 아닙니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항)

상속 뒤 새 공동주택가격이 고시되기 전이면 어느 가격으로 비교하나요?

직전에 고시된 공동주택가격으로 비교합니다. (상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호)

최고가 거래로 상속세를 고지받았으면 언제까지 다투나요?

처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 합니다. 처분 통지를 받았다면 받은 날부터 기산합니다. 이의신청은 거치지 않아도 되고, 거쳤다면 이의신청 결정 통지를 받은 날부터 90일 안입니다. (국세기본법 제55조 제3항, 제61조 제1항·제2항, 제68조 제1항·제2항)