유사매매사례가액 평가기간 밖 거래가로 추가 과세 공시가격으로 신고한 아파트 증여세, 가격 하락을 인정해 추가 과세가 취소된 심판례

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

2023년 4월 28일 자녀로부터 아파트를 증여받은 부모가 같은 해 5월 8일 공동주택가격(공시가격)을 기준으로 증여세를 신고했습니다. 그런데 세무서에 대한 종합감사에서 그보다 약 10개월 앞선 2022년 6월 15일에 매매계약된 같은 단지 다른 아파트의 거래가격을 평가심의위원회에 올리라는 지시가 나왔고, 위원회는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 그 거래가격을 시가로 인정했습니다. 세무서는 2024년 11월 5일 그 가격으로 증여세를 결정·고지했고, 부모는 같은 달 18일 조세심판원에 심판청구를 냈습니다. 조세심판원은 2025년 4월 16일, 비교 아파트의 매매계약일부터 증여일까지 두 아파트의 공동주택가격이 20% 이상 내리고 해당 권역의 아파트 실거래가지수도 약 15% 이상 내린 사정을 종합해 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보고 그 부과처분을 취소했습니다. (조심 2024서6031)

이렇게 시가로 삼은 같은 단지 다른 아파트의 거래가격을 유사매매사례가액이라 합니다. 이 가액은 증여일 앞뒤로 정해진 평가기간 밖의 거래라도 증여일 전 2년 이내라면 가격변동의 특별한 사정이 없다는 인정과 평가심의를 거쳐 시가로 쓰일 수 있고, 그래서 공시가격으로 신고했어도 세무서가 과거 거래가격으로 더 과세할 수 있습니다. 반대로 납세자는 비교 계약일부터 증여일까지 해당 아파트와 단지의 공시가격, 그 지역·유형의 가격지수가 실제로 움직였다는 자료가 있으면 가격변동이 없었다는 전제를 다툴 수 있습니다. 다만 이 결정으로 취소된 것은 2024년 11월의 추가 부과처분이지 당초 신고한 증여세까지 없어진 것이 아니고, 결정문의 20%와 15%는 이 사건의 사실인정이지 그 이상 내리면 취소된다는 법정 기준이 아닙니다. 2025년에는 납세자의 청구가 전부 기각된 사건도 둘 있는데, 하나는 해당 단지의 실제 거래자료가 가격변동을 뒷받침하지 않은 사건이고 다른 하나는 신고했으니 기간 밖 거래를 쓸 수 없다고 다툰 사건입니다.

공시가격으로 신고했는데 세무서는 왜 10개월 전 거래가격을 썼나요?

증여세는 증여일 현재의 시가로 매기고, 공시가격은 시가를 산정하기 어려운 경우에만 쓰는 보충적 평가액이기 때문입니다. 공시가격과 거래가격 가운데 납세자가 낮은 것을 고르는 제도가 아닙니다. (상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항, 제3항, 제61조 제1항 제4호) 시가로 인정되는 거래는 원칙적으로 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 것이고, 이 기간을 평가기간이라 부릅니다. 상속의 전후 6개월과 다릅니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항)

이 사건의 비교 거래는 증여일보다 약 10개월 앞서 있어 평가기간 밖입니다. 그런데 평가기간을 정한 그 조문의 단서는 평가기간 밖이라도 증여일 전 2년 이내의 매매라면, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에 납세자나 세무서의 신청과 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다고 정합니다. 세무서가 쓴 것이 바로 이 예외이고, 위원회 심의도 실제로 거쳤습니다. 그러니 심의를 빠뜨려서 취소된 사건이 아니라, 심의까지 거쳤는데도 그 사이 가격변동이 없었다는 전제가 사실과 다르다고 심판원이 판단해 취소된 사건입니다.