유사매매사례가액, 평가기간 밖 거래도 인정될까요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

공시가격으로 아파트 증여세를 신고했는데, 1년쯤 앞선 같은 단지 거래가로 세금을 더 내라는 고지를 받았습니다. 증여일 전 6개월보다 앞선 거래도 시가가 될 수 있을까요?

증여일 전 2년 이내의 거래는 그 사이 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회 심의를 거치면 시가가 될 수 있습니다. 그런 사정이 없었다는 점은 과세관청이 주장·증명해야 합니다. 그 사이 공시가격과 지역 실거래가지수가 함께 내린 사건은 추가 과세가 취소됐고, 같은 단지 거래가 비교가와 비슷했던 사건은 과세가 유지됐습니다.

아래에서

① 평가기간 밖 거래를 쓰게 하는 조문
② 국세청과 세무서가 가격변동을 보는 방식
③ 시가로 인정된 사건과 인정되지 않은 사건
④ 대법원의 판단 기준

순서로 봅니다.

평가기간 밖 거래가는 무엇을 두고 다투나요?

증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 시가로 보는 매매가액은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지(평가기간) 계약된 거래의 가액이고, 잔금일이 아니라 매매계약일로 기간을 봅니다. 같은 단지 비슷한 아파트의 거래가(유사매매사례가액)도 시가가 됩니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항2026. 10. 1. 시행

① … 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. …)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 …) 또는 공매(이하 이 조 …)가 있는 경우에 … 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 … 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 … 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 … 포함시킬 수 있다.

조문은 무엇이 가격변동의 특별한 사정인지 기준을 두지 않았습니다. 그래서 납세자와 세무서는 비교 거래의 매매계약일부터 증여일까지 가격변동이 있었는지를 두고 다툽니다.

증여일 시가: 상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제2항 / 매매계약일 기준과 유사 아파트: 같은 법 시행령 제49조 제2항 제1호·제4항

국세청은 가격변동을 어떻게 보나요?

국세청은 2년 이내 거래가 시가가 되는지는 가격변동의 특별한 사정이 없는지에 따라 사실판단할 사항이라고 회신했습니다.

국세청 훈령인 평가심의위원회 운영 규정은 심의를 신청하는 쪽에 재산의 형태·이용상태가 같고 주위환경 변화와 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점을 증명하게 하고, 위원회도 이 사정들을 심의합니다.

심판 사건에서 세무서는 특별한 사정을 가격변동 자체가 아니라 주위환경 변화처럼 가격변동을 유발하는 요인으로 보아야 하고, 공시가격 변동은 현실화 정책 때문이라고 주장했습니다(조심 2024서6031, 조심 2025서0763). 그러나 대법원은 2026년 판결들에서 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동도 고려 대상이라고 판시했습니다.

국세청 회신: 서면-2019-상속증여-3948, 재산세과-314 / 심의 신청과 고려 사항: 국세청 훈령 평가심의위원회 운영 규정 제34조·제38조

평가기간 밖 거래가를 시가로 인정한 경우는?

지역 지수나 공시가격이 움직였어도 같은 단지 실제 거래가 비교가와 비슷하면 과세가 유지됐습니다.

아파트 지분을 증여받은 사람들이 처음 신고한 가액을 공시가격으로 낮춰 달라고 경정청구한 사건입니다. 세무서는 증여일 315일 전 같은 단지 매매가를 시가로 보아 일부만 받아들였습니다. 증여받은 아파트와 비교 아파트의 공시가격은 1년 사이 각각 약 7.6%·7.4% 올랐고, 해당 구 아파트 매매가격지수는 비교 아파트 매매 시점부터 증여 시점까지 약 7.8포인트 올랐습니다. 그 기간 같은 단지 비슷한 면적의 실거래 4건이 비교가와 비슷했습니다. 법원은 과세관청이 특별한 사정이 없었음을 증명했다고 보아 처분이 적법하다고 판시했습니다(서울고등법원 2025누7988).
아파트를 증여받아 공시가격으로 신고했는데, 증여일보다 약 1년 11개월 앞선 같은 단지 같은 면적 매매가로 증여세가 결정됐습니다. 청구인은 지역 지수와 공시가격이 크게 올랐다고 주장했지만, 같은 단지 유사 아파트들의 가격변동률은 최대 1.5%였습니다. 심판원은 이를 들어 청구를 기각했습니다(조심 2025서0763).

평가기간 밖 거래가를 시가로 인정하지 않은 경우는?

비교 계약일부터 증여일까지 공시가격과 실거래 지표가 함께 크게 내린 사건은 비교가를 시가로 보지 않았습니다.

자녀로부터 아파트를 증여받은 사람이 보충적 평가로 신고했는데, 증여일보다 약 10개월 앞선 같은 단지 매매가로 증여세가 추가 과세됐습니다. 그 기간 증여받은 아파트와 비교 아파트의 공시가격이 20% 이상 내렸고, 해당 권역 아파트 실거래가지수도 약 15% 이상 내렸습니다. 심판원은 특별한 사정이 있다고 보아 추가 부과처분을 취소했고, 처음 신고한 증여세는 그대로 남습니다(조심 2024서6031).
아파트를 증여받아 공시가격의 70%로 신고했는데, 평가기간 밖 2년 이내 같은 단지 같은 면적 매매가로 과세됐습니다. 같은 단지 같은 면적 아파트의 하위평균가는 비교 아파트 계약 달부터 증여일까지 약 20.1% 내렸고, 2023년 공시가격은 2022년보다 약 23% 내렸습니다. 심판원은 비교가를 시가로 보지 않았지만 신고한 70%가 아니라 공시가격으로 경정하라고 판단했습니다(조심 2024서5347).

다만 취소·경정 범위는 사건마다 다릅니다. 비교가를 시가로 보지 않으면서도, 법원 감정가액으로 계산한 정당세액을 넘는 부분만 취소한 판결도 있습니다(서울행정법원 2025구합53008).

가격변동의 특별한 사정은 무엇을 보고 판단하나요?

대법원은 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 주장·증명해야 하고, 그 매매가가 증여일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는지를 중심으로 판단한다고 판시했습니다. 아래 사정을 종합합니다(대법원 2025두30615).

매매계약일과 증여일 사이의 시간 간격
그 기간 공시가격의 누적 변동폭, 공시가격 변동과 실제 가치 변동의 부합 여부
인근 부동산 매매가액의 변동폭
대상 부동산의 법적·물리적 상태, 이용 상황, 주위 환경의 변화

대법원은 증여받은 빌라 사건에서 한 해 지가변동률과 기준시가 상승만으로 특별한 사정을 인정한 원심을 파기했습니다(대법원 2024두62509). 앞 사건들에서 과세가 유지된 쪽은 같은 단지 실제 거래가 비교가와 비슷했고, 취소된 쪽은 공시가격과 실거래 지표가 함께 크게 내렸습니다.

다만 증여 뒤의 가격 하락은 근거가 되지 않습니다.

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

세무서가 쓴 거래의 매매계약일과 증여일 사이가 2년 이내인지
그 구간의 공시가격, 지역 실거래가지수, 같은 단지 거래가 같은 방향으로 변동했는지
심판청구 기한 90일을 계산할 고지서 수령일이 언제인지

판단이 어렵다면 증여세 상담에 남겨 주시면 함께 검토하겠습니다.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

증여세를 신고했으면 평가기간 밖 거래는 쓰지 못하나요?

쓸 수 있습니다. 신고한 경우 유사 아파트 거래는 원칙적으로 증여일 전 6개월부터 신고일까지 보지만, 대법원은 신고했더라도 2년 이내 거래를 평가심의를 거쳐 시가에 넣을 수 있다고 판시했습니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항·제4항, 대법원 2025두30271, 대법원 2024두62509)

공시가격이 몇 % 내리면 추가 과세가 취소되나요?

법령이 정한 비율은 없습니다. 사건에 나온 20%·15%·1.5%는 그 사건의 사실이고, 대법원은 특정 연도 공시가격 변동만으로 단정하지 말고 실제 가치 변동과 맞는지 등을 종합하라고 판시했습니다. (대법원 2024두67269)

추가 고지에 가산세도 붙나요?

기한 안에 신고했다면 법이 정한 평가 방법으로 결정된 부분에는 과소신고가산세를 적용하지 않습니다(부정행위로 과소신고한 경우 제외). 기한 안에 납부까지 마쳤고 평가심의위원회를 거쳐 결정됐다면 고지 전 기간분 납부지연가산세도 적용하지 않습니다. (국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목, 제47조의4 제3항 제6호, 국세기본법 시행령 제27조의5)

추가 고지를 다투려면 언제까지 해야 하나요?

이의신청 없이 바로 심판청구하면 처분 통지를 받은 날부터 90일 안에 해야 합니다. (국세기본법 제68조 제1항)