「아버지께 물려받은 시골집이 있어서 2023년에 아파트를 팔 때 2주택으로 양도세를 냈습니다. 그 시골집은 주택 수에 들지 않을 수도 있다고 나중에 들었는데, 돌려받을 수 있나요?」
함께 가진 시골집이 농어촌주택 요건을 갖췄다면 그 집을 주택 수에서 제외하고 1세대 1주택 비과세를 다시 판정하므로, 2주택으로 신고해 낸 양도세는 경정청구로 돌려받습니다. 다만 상속 당시 피상속인과 같은 세대였다면 아래의 동거봉양 합가 예외가 아닌 한 상속받은 시골집으로는 이 특례를 받지 못합니다.
농어촌주택 특례 요건은 무엇인가요?
세대가 농어촌주택과 일반주택을 1채씩 갖고 있고, 그중 일반주택을 팔아야 특례를 받습니다. 이때 세대는 1주택만 가진 것으로 보고, 판 일반주택이 1세대 1주택 보유·거주 요건을 갖췄는지로 비과세를 판단합니다. 실지거래가액 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원) 초과분에는 과세합니다.
소득세법 시행령 제155조2026. 10. 1. 시행
⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 … "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. …
(이하 생략)
상속받은 집은 상속주택 특례로도 판단합니다. 어느 특례든 요건을 갖춘 집을 2주택으로 신고했다면 경정청구 사유가 됩니다.
비과세 대상과 청구 사유: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제2항, 국세기본법 제45조의2 제1항 제1호
농어촌주택은 무엇으로 판단하나요?
집이 있는 지역과 상속·이농·귀농 가운데 어떤 사유로 갖게 된 집인지로 판단합니다. 수도권 밖의 면지역이나 읍지역(도시지역 제외)에 있으면서 아래 중 하나에 해당해야 농어촌주택입니다.
이농주택: 농어업을 그만두고 다른 시·구·읍·면으로 전출한 이농인이 취득 뒤 5년 이상 거주
귀농주택: 영농·영어 목적으로 취득해 세대 전원이 이사해 사는 집, 대지 660제곱미터 이내 등의 요건 충족
귀농주택이 있는 세대는 귀농 뒤 처음 파는 일반주택 1채에만 특례가 적용됩니다.
농어촌주택의 종류: 소득세법 시행령 제155조 제7항 각 호, 제9항·제10항·제11항
다 쓰러진 시골집도 주택 수에 포함되나요?
다른 집을 판 때 시골집이 이미 주거 기능을 잃은 폐가였다면 주택으로 보지 않아 주택 수에 포함되지 않습니다. 국세청은 오래 비워 둔 집도 건축물대장 같은 공부(公簿)에 주거용으로 올라 있으면 주택으로 보되, 「건축법」상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 않는다고 회신했습니다(서면-2015-부동산-0072). 다만 건축물대장상 주택이고 수도·전기 사용량이 확인된 집을 주택으로 본 결정도 있습니다(조심 2023중7602).
주택의 뜻: 소득세법 제88조 제7호
사서 가진 시골집도 같은 기준인가요?
사서 가진 시골집은 조세특례제한법 제99조의4로도 따로 판단합니다. 이 특례는 그 시골집을 취득하기 전에 갖고 있던 일반주택을 팔 때 적용됩니다. 상속받은 시골집이면 일반주택을 언제 취득했는지와 관계없이 농어촌주택 특례를 적용한다고 국세청이 회신했습니다(서면-2022-법규재산-1668).
사서 가진 시골집: 조세특례제한법 제99조의4 제1항
상속받은 시골집이 농어촌주택이 되려면 무엇이 필요한가요?
피상속인이 그 집을 취득한 뒤 5년 이상 살았고, 상속 당시 상속인과 피상속인이 다른 세대였어야 합니다. 국세청은 5년을 마지막으로 물려준 분(직전 피상속인)이 그 집을 취득한 뒤 거주한 기간으로 계산한다고 회신했습니다(기준-2023-법규재산-0087). 윗대가 오래 살았어도 마지막으로 물려준 분이 살지 않았다면 이 기준으로는 요건을 채우지 못합니다.
상속 당시 같은 세대였다면 상속받은 주택으로 보지 않습니다. 예외는 1주택을 가진 세대가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우이고, 이때도 합치기 전부터 갖고 있던 집만 상속받은 주택으로 봅니다. 상속주택 특례 조문의 단서인 이 기준은 농어촌주택 특례의 상속받은 주택에도 적용됩니다.
법정신고기한까지 신고(수정신고 포함)했거나 기한후신고를 한 사람은 관할 세무서장에게 경정청구를 합니다. 청구 기한은 양도한 해의 다음 해 확정신고기한이 지난 뒤 5년입니다. 예를 들어 2021년에 팔았다면 2027년 5월 31일까지 청구하고, 2020년 양도분은 2026년 6월 1일로 기한이 지났습니다. 연도별 마지막 날과 청구 방법은 양도세 경정청구 기한과 방법에 있습니다. 지방소득세는 지방자치단체의 장에게 따로 청구합니다.
아버지가 지어 부모가 함께 살던 읍지역 시골집을 어머니가 상속받아 살다 3년여 뒤 사망했고, 자녀가 이 집을 상속받았습니다. 자녀가 일반주택을 판 뒤 낸 경정청구를 세무서는 어머니가 상속받은 뒤 산 기간이 5년에 못 미친다며 거부했습니다. 심판원은 부모가 같은 세대로 산 기간을 통산하지 않으면 어머니가 언제 사망했느냐에 따라 비과세가 달라진다고 보아 거부를 취소했습니다(조심 2019구2105). 다만 심판원이 「특수한 사정」이 있는 사건으로 본 결정이고 국세청은 그 뒤 직전 피상속인이 산 기간으로 계산한다고 회신했으므로(기준-2023-법규재산-0087), 이 결정을 일반 기준으로 삼을 수 없습니다.
일시적 2주택 상태에서 종전 집을 판 사람이 세대가 가진 60년 넘은 무허가 농가주택까지 주택 수에 넣어 비과세 없이 중과세율로 신고했습니다. 그 농가주택이 폐가라며 낸 경정청구를 세무서는 거부했습니다. 심판원 현장확인에서는 쓸 수 있는 상수도 시설과 재래식 화장실 외의 위생시설이 없었고 외벽 일부가 무너져 있었습니다. 전력 사용량 등으로 2012년 이후 아무도 살지 않은 사실도 인정돼, 심판원은 재산세가 주택으로 매겨졌어도 폐가로 보아 거부를 취소했습니다(조심 2019서3676).
시골집을 주택 수에서 제외하지 않은 경우는?
무주택이던 자녀가 아버지와 세대를 합쳐 살다가, 아버지가 남긴 일반주택 1채와 아버지가 지어 5년 이상 산 시골집 1채를 함께 상속받았습니다. 자녀는 그 일반주택을 팔아 세금을 낸 뒤 농어촌주택 특례로 경정청구했습니다. 심판원은 같은 세대에서 상속받은 집은 상속주택 특례의 단서대로 농어촌주택 특례에서도 상속받은 주택으로 보지 않는다고 판단했습니다. 자녀는 합가 당시 무주택자였고 아버지는 2주택자여서 부모를 모시려고 합친 예외에도 해당하지 않아, 아버지가 5년 이상 산 집이어도 특례를 적용할 수 없다며 기각했습니다(조심 2023구0085).
2016년 시골집을 사고, 2015년 분양계약한 아파트 잔금을 2018년에 치른 사람이 2025년 아파트를 팔았습니다. 분양계약일을 취득일로 보면 아파트가 먼저라며 조세특례제한법 특례로 경정청구했지만, 심판원은 취득일은 잔금일이라 시골집 취득 전에 갖고 있던 주택이 아니라며 기각했습니다(조심 2026전1848).
정리하며
농어촌주택과 일반주택을 1채씩 가진 세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 보아 비과세 판단
상속받은 시골집은 직전 피상속인이 취득 뒤 5년 이상 거주, 상속 당시 다른 세대(동거봉양 합가 예외)