일시적 2주택 동거봉양 합가, 비과세 되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"새 집을 사고 살던 집은 아직 못 팔았는데, 집 한 채를 가진 어머니를 모시려고 세대를 합쳤습니다. 세 채가 됐는데 살던 집을 팔아도 비과세가 되나요?"

60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합쳐 3주택이 돼도, 합가 당시 한 세대가 일시적 2주택 요건을 갖췄고 다른 세대가 1주택이라면 신규 주택 취득일부터 처분기한 안에 양도하는 종전 주택은 1세대1주택으로 봅니다. 자녀 세대가 일시적 2주택이면 종전 주택보다 부모 세대의 주택을 먼저 양도해도 처분기한 안이면 같습니다. 종전 주택 취득 후 1년이 지나기 전에 신규 주택을 취득한 세대의 종전 주택과, 합가로 4주택 이상이 된 세대의 주택은 비과세 특례를 받지 못합니다. 특례를 받아도 양도하는 주택의 보유·거주 요건은 따로 갖춰야 하고 12억원 초과분은 과세됩니다.

아래에서

① 일시적 2주택 특례와 동거봉양 합가 특례의 요건
② 3주택이 된 경우의 판단 기준과 처분기한
③ 3주택이어도 비과세되는 요건과 예시
④ 일시적 2주택 요건을 갖춰 특례를 인정한 해석
⑤ 요건이 안 돼 인정하지 않은 해석과 결정

순서로 봅니다.

일시적 2주택·동거봉양 합가 특례 요건은 무엇인가요?

종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택을 취득하고 처분기한 안에 종전 주택을 양도하면 일시적 2주택 특례에 따라 그 주택을 1세대1주택으로 봅니다.

소득세법 시행령 제155조 제1항2026. 10. 1. 시행

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 …)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 …)을 취득(자기가 건설하여 …)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 …)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. …

1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 … 경우는 제외한다]하는 경우: 2년

2. 제1호 외의 경우: 3년

동거봉양 합가 특례에서는 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 봅니다.

소득세법 시행령 제155조 제4항2026. 10. 1. 시행

④ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

(이하 생략)

일시적 2주택 세대가 동거봉양 합가를 하면 3주택이 되는데, 두 조문은 모두 2주택이 된 경우를 정합니다. 3주택은 국세청 기본통칙과 해석으로 판단합니다.

비과세 위임: 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목

합가로 3주택이면 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

국세청은 소득세법 기본통칙에서 1년 요건을 갖춘 일시적 2주택 세대가 직계존속 봉양을 위한 합가로 3주택이 돼도 처분기한 안에 양도하는 종전 주택을 1세대1주택으로 본다고 정했습니다.

주택 수와 직계존속의 60세 여부는 세대를 합친 날을, 처분기한은 신규 주택 취득일을 기준으로 판단합니다.

3주택이 된 뒤에도 기한은 일시적 2주택 특례의 처분기한이고 원칙은 3년입니다. 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하면 일시적 2주택 처분기한 2년을 적용합니다. 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 3년입니다.

3주택: 소득세법 기본통칙 89-155…2 제1항 / 기준일: 조심 2025서0640, 양도소득세 집행기준 89-155-19 / 적용 시점: 대통령령 제36737호 부칙 제2조

3주택이어도 비과세되려면 무엇이 필요한가요?

1. 합가 당시 한 세대는 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택을 취득한 일시적 2주택, 다른 세대는 1주택
2. 모시는 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 60세 이상, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우와 재정경제부령으로 정하는 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속도 해당
3. 실제 별도세대이던 두 세대의 합가, 분가와 합가를 반복한 경우 합가가 실질적인지는 사실관계로 판단
4. 신규 주택 취득일부터 처분기한 안에 종전 주택 양도, 자녀 세대가 일시적 2주택이면 부모 세대의 주택도 해당
5. 양도하는 주택의 1세대1주택 비과세 요건: 보유 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 거주 2년 이상

• 1년 요건은 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목, 같은 항 제3호에 해당하면 적용하지 않음
• 양도하는 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 넘으면 12억원 초과분은 과세

예를 들어 종전 주택을 2022년 3월, 신규 주택을 2024년 5월에 취득하고 2025년 3월에 부모 세대와 합쳤다면, 2026년 8월 3일 이전에 취득한 신규 주택이라 처분기한은 3년이고 2026년 11월에 양도하는 종전 주택은 1세대1주택으로 봅니다. 종전 주택을 2023년 9월에 취득했다면 1년 요건을 갖추지 못해 일시적 2주택 특례를 받지 못합니다. 2027년 9월에 양도하면 처분기한 3년이 지나 합친 날부터 10년 안이어도 일시적 2주택 특례 대상이 아닙니다.

60세 범위·1년 요건 예외: 소득세법 시행령 제155조 제1항 후단·제4항 각 호 / 합가의 실질: 서면-2016-부동산-2938 / 보유·거주와 고가주택: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항

일시적 2주택 요건을 갖춰 특례를 인정한 경우는?

국세청은 일시적 2주택 세대가 자녀든 60세 이상 부모든 처분기한 안에 양도한 종전 주택을 1세대1주택으로 봤습니다.

• 자녀 세대가 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택을 취득한 뒤 1주택을 보유한 60세 이상 부친과 세대를 합쳤습니다. 국세청은 신규 주택 취득일부터 3년 안에 양도하는 종전 주택을 1세대1주택으로 본다고 회신했습니다(서면-2016-부동산-2938).
• 60세 이상 부모 세대가 2016년 취득한 종전 주택을 보유한 채 2023년 신규 주택을 취득한 뒤, 1주택을 보유한 자녀 부부 세대와 합치고 종전 주택을 양도했습니다. 국세청은 위 해석을 참조하라고 답하며 요지에 비과세 적용이 가능하다고 적었습니다(기준-2025-법규재산-0025).

일시적 2주택 요건이 안 돼 특례를 인정하지 않은 경우는?

종전 주택 취득 후 1년이 지나기 전에 신규 주택을 취득한 세대의 종전 주택과, 합가로 4주택 이상이 된 세대의 주택에는 특례를 인정하지 않았습니다.

• 자녀 세대가 종전 주택을 취득하고 1년이 지나기 전에 신규 주택의 지분을 취득한 상태에서 60세 이상 부모 세대와 합쳤습니다. 국세청은 일시적 2주택 취득 요건을 충족하지 못했으므로 자녀 세대의 종전 주택은 특례를 적용받을 수 없다고 회신했습니다(부동산납세과-472).
• 합가 당시 자녀는 3주택, 모친은 2주택이었습니다. 조세심판원은 동거봉양 합가 특례가 1주택을 보유한 직계존속을 모시려고 합쳐 2주택이 된 경우에 적용되는데 다주택 세대끼리 합친 것이라며 심판청구를 기각했습니다(조심 2025서0640).

정리하며

1. 합가 당시 한 세대가 일시적 2주택, 다른 세대가 1주택이면 3주택이 돼도 처분기한 안에 양도하는 종전 주택은 1세대1주택, 일시적 2주택 쪽이 부모 세대여도 같음
2. 기한은 합친 날부터 10년이 아니라 신규 주택 취득일부터 처분기한
3. 종전 주택 취득 후 1년이 지나기 전에 신규 주택을 취득했거나 합가로 4주택 이상이 됐다면 특례 없음, 처분기한을 넘긴 양도도 같음
4. 양도하는 주택의 보유·거주 요건과 12억원 기준은 따로 판단

처분기한을 넘겼거나 어느 집을 먼저 양도할지 판단이 어렵다면 매매계약 전에 양도소득세 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

부모님 집을 먼저 팔 때도 합친 날부터 10년 안이면 되나요?

부모님 집을 먼저 양도할 때도 기한은 합친 날부터 10년이 아니라 신규 주택 취득일부터 처분기한입니다. 국세청은 자녀 세대가 일시적 2주택인 경우 신규 주택 취득일부터 3년 안에 양도한 모친의 주택을 1세대1주택으로 본다고 회신했습니다(사전-2025-법규재산-1240).

부모님이 집을 공동명의로 갖고 있으면 2주택으로 보나요?

같은 세대인 부모님이 함께 소유한 주택은 그 세대의 1주택으로 봅니다. 12억원 기준은 지분과 관계없이 주택 전체의 양도가액으로 판단합니다(서면인터넷방문상담4팀-1583, 양도소득세 집행기준 89-156-1).

처분기한 안에 팔았는데 과세로 신고했다면 바로잡을 수 있나요?

요건을 갖춘 주택을 과세로 신고했다면 일시적 2주택 경정청구로 바로잡습니다. 청구 기한은 법정신고기한이 지난 후 5년입니다(국세기본법 제45조의2 제1항).