일시적 2주택 비과세 놓쳤다면 경정청구 되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

「새 집 잔금을 치르고 2년 반 뒤인 2024년에 살던 집을 팔았습니다. 2년 안에 팔아야 비과세라고 들어 양도세를 냈는데, 돌려받을 수 있나요?」 상담에서 자주 받는 질문입니다.

판 날에 일시적 2주택 비과세 요건을 갖춘 집을 과세로 신고했다면 경정청구로 낸 양도세를 돌려받습니다. 처분기한은 현행 규정이 아니라 종전주택을 판 날을 기준으로 부칙이 정한 규정을 적용합니다. 2023년 1월 12일부터 2026년 9월 30일까지 판 집은 조정대상지역 여부와 관계없이 처분기한이 3년입니다.

일시적 2주택 비과세 요건은 무엇인가요?

1주택 세대가 종전주택을 팔기 전에 신규주택을 사서 2주택이 됐어도, 아래 요건을 갖춰 종전주택을 팔면 1세대1주택으로 보아 비과세합니다.

종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택 취득
신규주택을 취득한 날부터 처분기한 안에 종전주택 양도
종전주택 자체가 1세대1주택 보유·거주 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년) 충족

소득세법 시행령 제155조2026. 10. 1. 시행

① … 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 … 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. …

(이하 생략)

건설임대주택을 취득해 임차일부터 세대 전원이 5년 이상 거주한 경우, 종전주택이 공익사업으로 협의매수·수용된 경우, 1년 이상 거주한 집을 취학·근무상의 형편·질병의 요양 같은 부득이한 사유로 판 경우에는 종전주택 취득 뒤 1년 이상 지나 신규주택을 취득해야 한다는 요건을 적용하지 않습니다.

비과세는 실지거래가액 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원)까지입니다. 넘는 집은 초과분 양도차익에만 과세하므로, 과세로 신고해 낸 세액과 그 기준으로 다시 계산한 세액의 차이를 돌려받습니다.

비과세 대상과 고가주택: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항·제11항

일시적 2주택 비과세를 인정한 경우는?

종전주택 판 날	둘 다 조정대상지역	그 밖의 경우
2021년 1월 1일~2022년 5월 9일	신규주택 취득일에 따라 1년·2년·3년(표 아래)	3년
2022년 5월 10일~2023년 1월 11일	2년	3년
2023년 1월 12일~2026년 9월 30일	3년	3년

신규주택을 사고 3년 안인 2021년에 종전주택을 판 사람이, 배우자 명의 지방 펜션까지 주택으로 보면 비과세가 되지 않는 상태에서 양도세를 냈다가 펜션은 주택이 아니라며 경정청구했습니다. 심판원은 수영장·야외데크, 블로그 예약 안내, 불특정 다수가 숙박요금을 보낸 계좌 내역을 보고 펜션을 숙박업 건물로 보았고, 종전주택 하나만 가진 상태에서 신규주택을 산 것이라 비과세 대상으로 판단했습니다(조심 2022서0110).

2019년 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2년이 지난 2021년에 종전주택을 판 사람이, 분양계약 1차 계약금을 2018년 9월 13일 이전에 냈으니 3년 기한이 적용된다며 경정청구했습니다. 처분청은 2차 계약금을 그 뒤에 냈다며 거부했습니다. 심판원은 부칙이 「계약금을 지급한 사실」만 요구하고, 중도금 없이 1·2차 계약금과 잔금으로 된 계약에서 1차 계약금 액수도 상당했다며 3년 기한을 적용해 비과세 대상으로 판단했습니다(조심 2022서6067).

일시적 2주택 비과세를 인정하지 않은 경우는?

재건축 조합설립인가가 난 뒤 종전주택을 사고 이듬해 신규주택을 산 사람이, 신규주택을 산 날부터 3년이 지난 2020년에 종전주택을 팔고 중과세율로 신고했습니다. 조합원 지위 양도 제한으로 팔 수 없던 기간을 처분기한에서 제외해 달라고 청구했지만, 심판원은 제155조 제1항에 그 기간을 제외하는 예외 규정이 없다며 기각했습니다(조심 2023전3141).

아파트에 살던 청구인들이 2015년 노후 단독주택을 사서 헐고 새로 지은 뒤 2020년 아파트를 팔아 과세로 신고했다가, 노후주택은 폐가라 주택이 아니라며 경정청구했습니다. 심판원은 취득 전 로드뷰 외관, 지금도 주거용인 이웃 주택, 해마다 공시된 개별주택가격을 근거로 취득 당시 주택으로 보고, 헐고 새로 지은 날부터 처분기한을 다시 계산하지 않는다며 기각했습니다(조심 2024서4185).

정리하며

처분기한은 판 날을 기준으로 부칙이 정한 규정을 적용하고, 2023년 1월 12일부터 2026년 9월 30일까지 판 집은 3년

처분기한을 2년으로 줄인 2026년 10월 1일 시행 개정은 9월 30일 이전에 판 집에 적용하지 않음

요건을 갖추고 과세로 신고한 2021년 이후 양도분은 경정청구 대상이고, 지방소득세도 따로 청구

판 날의 처분기한이나 신규주택 취득일 판정이 어렵다면 상담 신청을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

처분기한 3년을 넘겨 팔았으면 돌려받을 수 없나요?

원칙은 돌려받을 수 없습니다. 다만 신규주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사 매각 의뢰, 법원 경매 신청, 공매 진행, 정비사업 현금청산·매도청구 소송 같은 사유가 있었다면 3년 안에 판 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제18항, 서면-2022-부동산-2319).

2026년 10월 1일 이후에 팔면 처분기한은 무조건 2년인가요?

아닙니다. 조정대상지역에 종전주택을 가진 세대가 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역 신규주택이나 그 권리를 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면, 10월 1일 이후에 팔아도 처분기한은 3년입니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 세대가 2년으로 알고 과세로 신고했다면 신고해야 할 세액보다 많이 신고한 것이 되어 경정청구 사유가 됩니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조, 국세기본법 제45조의2 제1항 제1호).

일시적 2주택 취득세도 양도세 경정청구로 함께 돌려받나요?

아닙니다. 양도세 경정청구는 세무서장에게 양도세를 다시 결정해 달라는 청구이고, 취득세 일시적 2주택은 지방세법 시행령이 따로 정하는 제도입니다. 취득세 처분기한은 일시적 2주택 취득세 처분기한에 있습니다(국세기본법 제45조의2 제1항, 지방세법 시행령 제28조의5 제1항).