배우자 증여 후 매도는 이월과세 10년 취득가액이 증여한 사람 것으로 넘어갑니다

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

집을 정리하실 무렵이면 이런 말씀을 자주 듣습니다. "배우자한테는 6억원까지 증여세가 없다니까, 일단 넘겼다가 파는 게 낫다던데요." 인터넷에도 이 순서가 절세 공식처럼 정리되어 있습니다. 증여로 취득가액을 시세만큼 올려 두면 나중에 팔 때 양도차익이 줄어든다는 계산입니다.

결론부터 말씀드리면, 증여하고 10년 안에 파시면 그 계산은 성립하지 않습니다. 소득세법 제97조의2는 배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산을 10년 이내에 양도하면, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여받은 가액이 아니라 증여한 사람이 처음 살 때의 금액으로 보도록 정하고 있습니다. 이를 이월과세라고 부릅니다. 증여세와 취득세는 이미 내신 뒤인데 양도세는 증여가 없었던 것과 거의 같아집니다.

이월과세가 적용되면 무엇이 달라지나요?

가장 크게 달라지는 것은 취득가액입니다. 그 하나가 양도차익 전체를 바꿉니다.

남편분이 2012년에 3억원에 사신 아파트가 있고 현재 시세가 9억원이라고 가정해 보겠습니다. 이 집을 배우자에게 전부 증여하면 증여재산가액은 9억원이고, 배우자 증여재산공제 6억원을 빼면 과세표준은 3억원입니다(상속세 및 증여세법 제53조 제1호). 이 6억원은 10년간 합산해 적용하는 한도입니다. 증여세 산출세액은 5천만원입니다(같은 법 제56조가 준용하는 제26조의 세율표). 여기에 무상취득 취득세가 시가인정액의 3.5%로 약 3,150만원 붙습니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 남편분이 1세대 1주택자인 경우를 전제로 한 세율이고, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 다주택자가 증여하면 12%가 적용됩니다(같은 법 제13조의2 제2항). 지방교육세 등은 별도입니다.

이제 이 집을 10억원에 판다고 해 보겠습니다.

언제 파는가	취득가액	양도차익
증여받고 10년 이내	남편분의 취득가액 3억원	약 6억 5천만원
증여받고 10년이 지난 뒤	증여받은 가액 9억원	1억원

(주) 10년 이내 양도분은 이미 낸 증여세 5천만원을 필요경비로 뺀 금액입니다. 취득세·양도비·자본적지출은 반영하지 않았습니다.

10년 안에 파시면 취득가액이 3억원으로 돌아가 양도차익이 7억원이 되고, 여기서 이미 내신 증여세 5천만원을 필요경비로 빼 약 6억 5천만원이 됩니다(제97조의2 제1항 제3호). 증여를 하지 않았을 때와 견주면 양도세가 줄어드는 부분은 증여세를 빼주는 만큼뿐입니다.

10년을 채우고 파시면 취득가액은 증여받은 9억원 그대로이고 양도차익은 1억원입니다. 같은 집, 같은 매매가인데 파는 시점 하나로 양도차익이 여섯 배 넘게 차이 납니다.

5년이라고 알고 있었는데 10년인가요?

두 기간이 모두 살아 있습니다. 기준은 파는 날이 아니라 증여받은 날입니다.

이월과세 기간은 법률 제19196호로 5년에서 10년으로 늘어 2023년 1월 1일부터 시행되었습니다. 그런데 이 개정법 부칙 제18조는 "이 법 시행 전에 증여받은 자산을 이 법 시행 이후 양도하는 경우"에는 종전 규정을 따르도록 정해 두었습니다. 정리하면 이렇습니다.

• 2022년 12월 31일까지 증여받은 자산: 5년
• 2023년 1월 1일 이후 증여받은 자산: 10년

2026년에 파신다고 해서 무조건 10년이 적용되지 않습니다. 증여등기를 언제 넘겼는지가 기준입니다. 국세청 예규도 2022년 9월에 증여된 주택을 2025년에 양도한 사안을 "5년 내 양도"로 전제해 회신하고 있습니다(사전-2025-법규재산-1006).

인터넷 글 중에는 아직 5년으로 적혀 있는 것이 많습니다. 2023년 이후에 증여를 받으셨다면 그 글은 지금 상황에 맞지 않습니다.

기간은 언제부터 언제까지 세나요?

조문은 "양도일부터 소급하여 10년 이내"라고 정하고, 이때의 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다고 덧붙입니다(제97조의2 제1항, 제3항). 증여계약서를 쓴 날이 아니라 증여등기 접수일이 실무의 기준점입니다.

혼인관계가 끝난 경우도 조문에 들어 있습니다. 제97조의2 제1항은 배우자에 대해 "양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다"고 정합니다. 증여를 받고 이혼한 뒤에 파셔도 이월과세는 그대로 적용됩니다. 다만 됩니다. 참고로 국세청은 증여 한 달 뒤 이혼하고 그해에 양도한 사안에 대해, 제97조의2 제2항 제2호나 제3호가 적용되는 경우에는 필요경비 계산 특례를 적용하지 않는다고 회신한 바 있습니다(사전-2024-법규재산-0843).