적용 제외 사유는 세 가지입니다. (소득세법 제97조의2 제2항)
- 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업을 위해 협의매수되거나 수용된 경우
- 이월과세를 적용해야 비로소 1세대 1주택 양도에 해당하는 경우 (소득세법 제89조 제1항 제3호)
- 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적은 경우
세 번째 사유 때문에 실제 신고에서는 적용한 계산과 적용하지 않은 계산을 비교해야 합니다. 이월과세가 세액을 줄이는 결과가 나오면 적용하지 않으므로, 납세자가 유리한 방식을 임의로 고르는 선택 규정은 아닙니다.
1세대 1주택이면 이월과세가 빠지나요?
1세대 1주택이라고 자동으로 빠지지 않습니다. 두 번째 제외 사유는 이월과세를 적용해야 비로소 1세대 1주택 양도가 되는 경우를 말합니다. 증여 전부터 이미 1세대 1주택이었다면 이 사유만으로 이월과세를 배제할 수 없습니다.
국세청은 증여 당시 이미 1세대 1주택이던 고가주택 지분을 배우자에게 증여한 뒤 양도한 사안에서 이월과세를 적용한다고 회신했습니다. (국세청 사전-2025-법규재산-0723) 조세심판원도 이월과세를 적용하지 않아도 이미 1세대 1주택 비과세 대상이었던 사안에서 적용 배제 주장을 받아들이지 않았습니다. (조심 2022서7583)
이월과세가 적용되면 1세대 1주택 비과세 판정과 장기보유특별공제의 보유기간은 증여자의 취득일부터 계산합니다. (국세청 서면-2022-부동산-1727) 취득가액은 낮아지지만 증여 전 보유기간까지 이어집니다.
이혼하거나 증여자가 사망하면 어떻게 되나요?
증여 뒤 이혼해도 배우자 이월과세를 피할 수 없습니다. 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우도 배우자에 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우는 제외합니다. (소득세법 제97조의2 제1항)
2026년에는 직계존비속에 관한 사망 규정도 바뀌었습니다. 2026년 1월 1일 이후 양도하는 자산부터는 증여한 부모·자녀 등 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우 이월과세 대상에서 제외됩니다. (법률 제21221호 부칙 제7조) 이 내용은 정부안이나 시행 예정 사항이 아니라 현재 시행 중입니다. 다만 2025년까지 양도한 사안에는 개정 전 문언을 적용해야 합니다.
사망으로 이월과세에서 빠져도 양도세 검토는 끝나지 않습니다. 이월과세를 적용받지 않는 배우자나 직계존비속도 특수관계인 우회양도 부인 요건에 해당하는지 별도로 확인해야 합니다. (소득세법 제97조의2, 제101조 제2항)
자녀나 형제에게 증여한 뒤 팔면 어떻게 되나요?
자녀는 직계비속이므로 원칙적으로 배우자와 같은 이월과세 조문이 적용됩니다. 자녀 증여재산공제 금액은 배우자와 다르므로 자녀 증여세 면제한도도 함께 확인해야 합니다.
배우자와 직계존비속 이월과세를 적용받는 사람을 제외한 특수관계인에게는 우회양도 부인 규정을 검토합니다. (소득세법 제97조의2 제1항) 형제자매가 대표적입니다. 증여받은 사람이 증여일부터 10년 이내에 타인에게 다시 양도하고 수증자의 증여세와 양도세를 합한 세액이 증여자가 직접 판 것으로 계산한 양도세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다. 2022년 12월 31일까지 증여받은 자산에는 종전 5년 기준이 남습니다. (소득세법 제101조 제2항)
이 경우에는 납세의무자가 증여자로 바뀌고 당초 증여받은 자산에는 증여세를 부과하지 않습니다. (소득세법 제101조 제3항) 다만 양도소득이 실제로 수증자에게 귀속되었다면 이 규정의 적용 대상이 아닙니다. (같은 법 제101조 제2항 단서) 국세청도 어머니에게 증여받은 주택을 아들 세대가 계속 거주하다 양도한 사안에서 양도소득의 실질 귀속자가 아들이라면 우회양도 부인 규정을 적용하지 않는다고 회신했습니다. (국세청 사전-2025-법규재산-1006)
정리하며
증여 이월과세를 판단할 때는 증여등기 접수일, 증여자의 최초 취득가액, 예정 양도일을 먼저 놓고 봐야 합니다. 2023년 1월 1일 이후 증여받은 부동산은 10년 이내 양도할 때 원칙적으로 증여자의 취득가액을 쓰고 2022년 12월 31일까지 증여받은 자산은 종전 5년 기준을 적용합니다. 주식등은 2025년 이후 증여분부터 1년입니다.
10년이 지나기 전에 매도해야 한다면 증여세 필요경비, 1세대 1주택 여부, 적용 전후 결정세액과 증여자 사망 여부까지 한 번에 비교해야 합니다. 증여를 실행하기 전이라면 증여세와 취득세를 먼저 내고도 이월과세로 양도세 절감 효과를 얻지 못하는 상황을 피할 수 있도록 매도 계획까지 함께 계산해 보시기 바랍니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
비거주자가 배우자·직계존비속에게 국내 부동산을 증여받아 팔 때도 이월과세가 적용되나요?
국내원천 부동산등양도소득에 해당하고 이월과세의 나머지 요건을 갖추면 적용될 수 있습니다. (소득세법 제97조의2) 비거주자의 국내원천 부동산등양도소득은 거주자와 같은 방법으로 분류과세합니다. (같은 법 제121조 제2항) 국세청도 배우자 등 이월과세 규정이 비거주자의 국내원천 양도소득 계산에 적용된다고 회신했습니다. (국세청 국제세원관리담당관실-638) 배우자 증여재산공제는 거주자인 수증자에게 적용되므로, 비거주자는 증여세와 신고 방법을 별도로 판단해야 합니다. (상속세 및 증여세법 제53조)
이혼하거나 증여자가 사망하면 이월과세를 피할 수 있나요?
이혼은 피할 수 있는 사유가 아닙니다. 배우자는 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우 이월과세 대상에서 제외됩니다. 직계존비속도 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 증여자가 양도 당시 사망했다면 이월과세를 적용하지 않습니다. (소득세법 제97조의2) 다만 우회양도 부인 여부는 별도로 검토해야 합니다. (같은 법 제101조 제2항)
주식이나 분양권도 이월과세 대상인가요?
둘 다 대상입니다. 분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리와 시설물이용권의 기간은 부동산과 같은 10년이고, 2022년 말까지 증여분은 종전 5년입니다. 주식등은 2025년 1월 1일 이후 증여받은 자산부터 1년을 적용합니다. (소득세법 제97조의2 제1항, 법률 제20615호 부칙 제1조·제8조)
이월과세가 적용되면 장기보유특별공제 보유기간은 언제부터 세나요?
증여자가 해당 자산을 취득한 날부터 셉니다. 국세청은 이월과세 적용 시 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세 판정의 보유기간을 증여자의 취득일부터 계산한다고 회신했습니다. (국세청 서면-2022-부동산-1727) 이월과세가 적용되지 않을 때 장기보유특별공제 보유기간은 증여받은 날부터 계산합니다.