상생임대주택 승계 아닌 직전임대차계약 인정 사례 잔금 전 매도인 명의 세입자 계약을 취득일에 다시 쓴 경우의 판단과 90일 불복

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

잔금 전에 세입자를 먼저 구했는데 등기가 아직 매도인 앞이라 전세계약서의 임대인을 매도인 이름으로 썼습니다. 취득일에 본인 이름으로 계약서를 다시 쓰고 같은 세입자와 갱신해 임대했습니다. 집을 팔면서 거주 2년 없이 비과세 신고를 했더니, 세무서가 취득 전 계약을 넘겨받은 것이라며 양도세를 고지했습니다. 이때 취득일 이후 본인 명의 계약서, 임차인의 실제 입주일, 보증금 수령 내역, 잔금 전 계약서의 실물을 순서대로 확인해야 합니다.

상생임대주택 특례에서, 잔금 전 매도인 명의 세입자 계약을 취득일에 본인 명의로 다시 쓴 경우 승계가 아니라 직전임대차계약으로 본 결정이 있습니다. 이 특례는 직전임대차계약과 상생임대차계약을 갖추면 거주 2년 요건을 적용하지 않는 제도입니다. 조세심판원은 2026년 7월 6일 의결에서 양도소득세 부과처분을 전부 취소했습니다. (조심 2026부0754) 그 사건의 증거 사정을 본 개별 결정이고, 사실관계가 다르면 같은 결과가 보장되지 않습니다. 취득 전 계약과 전 소유자 계약의 재작성을 배제하는 국세청·재정경제부 회신은 그대로 남아 있습니다.

잔금 전에 세입자와 맺은 계약은 왜 직전임대차계약이 아니라고 하나요?

직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 후 그 주택에 대하여 임차인과 체결한 계약이어야 합니다. 이 조문은 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약을 괄호에서 제외합니다. (소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호)

취득일은 원칙적으로 대금청산일이고, 대금청산일이 분명하지 않거나 잔금 전에 등기를 먼저 했다면 등기접수일입니다. (소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호·제2호)

국세청·재정경제부 회신은 취득일 이후 체결인지와 전 소유자 계약을 같은 내용으로 다시 쓴 것인지로 나뉩니다.