상생임대주택 승계, 직전임대차계약으로 인정될까요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

「잔금 전에 세입자를 구해 매도인 이름으로 전세계약을 했고, 잔금일에 제 이름으로 계약서를 다시 썼습니다. 이 계약도 직전임대차계약으로 인정되나요?」

매도인과 세입자가 맺은 계약을 잔금일에 매수인 이름으로 같은 내용으로 다시 쓰면, 재정경제부는 직전임대차계약이 아니라고 회신했습니다. 조세심판원은 2026년 7월, 매수인이 취득일부터 2년 임대하는 계약을 소유자로서 맺었고 매도인 명의 계약서와 세입자의 취득 전 거주가 확인되지 않은 사건에서 취득일 계약을 인정했습니다. 잔금 전에 쓴 계약서는 임대가 취득 뒤에 시작돼도 인정되지 않았습니다.

아래에서

① 승계 계약을 두고 무엇을 다투는지
② 국세청이 승계 계약을 보는 기준
③ 직전임대차계약으로 인정된 사례
④ 인정되지 않은 사례
⑤ 심판원과 국세청이 판단할 때 본 사정

순서로 봅니다.

상생임대주택 승계는 무엇을 두고 다투나요?

다툼은 직전임대차계약으로 내세운 계약을 집을 취득한 뒤에 맺었는지, 취득하면서 매도인의 임대인 지위를 승계했는지입니다. 상생임대주택 특례는 직전임대차계약에 따라 1년 6개월 이상 임대하고, 직전임대차계약보다 보증금·임대료를 5% 넘게 올리지 않은 계약으로 2년 이상 임대하면 1세대 1주택 비과세의 거주기간 제한을 받지 않는 제도입니다. 내세운 계약이 승계한 계약으로 판정되면 특례가 배제됩니다.

소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호2026. 10. 1. 시행

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 …)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

조문은 「취득한 후」와 승계 제외만 정합니다. 잔금 전 매도인 명의 계약을 취득일에 같은 조건으로 다시 쓴 계약이 승계인지는 회신과 심판례로 판단합니다.

취득일은 대금을 청산한 날이 원칙입니다. 청산일이 분명하지 않거나 청산 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일입니다.

2026년 10월 1일 시행된 개정 시행령은 집을 팔아야 하는 양도 기한을 새로 넣었고, 위 제1호 문언은 바꾸지 않았습니다.

취득일: 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호·제2호 / 임대기간·양도 기한: 소득세법 시행령 제155조의3 제1항

국세청은 승계 계약을 어떻게 보나요?

국세청과 재정경제부는 계약을 취득일 전에 맺었는지, 취득일에 맺었더라도 전 소유자와 세입자의 계약을 같은 내용으로 다시 쓴 것인지를 봅니다.

매매계약 뒤 취득 전에 쓴 계약은 취득 뒤에 임대가 시작돼도 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 재정경제부가 회신했습니다(재산세제과-1440).

취득한 날 맺은 계약은 직전임대차계약이 됩니다. 다만 국세청은 전 소유자와 임차인이 맺은 계약을 새 소유자가 같은 내용으로 다시 맺은 경우는 제외한다는 단서를 붙였습니다(서면-2022-법규재산-4863).

직전임대차계약으로 인정된 경우는?

두 사례 모두 계약을 취득일에 새 소유자 이름으로 맺었습니다.

2019년 매매계약 뒤 잔금 전에 세입자를 구한 매수인은 당시 소유자인 매도인 명의로 먼저 계약했다고 주장했습니다. 2020년 소유권을 이전받은 날에는 같은 조건의 계약서를 매수인 명의로 새로 썼고, 그 특약에 이 경위가 적혀 있었습니다. 세무서는 임대차 조건 합의와 계약금 지급이 취득 전에 끝났다며 특례를 배제했습니다. 심판원은 매수인이 취득 후 소유자 지위에서 취득일부터 2년 임대하는 계약을 맺었고, 매도인 명의 종전 계약서와 세입자가 취득 전에 매도인에게서 임차해 거주했다는 사정은 확인되지 않는다고 보았습니다. 다른 특별한 사정이 없는 한 직전임대차계약에 해당한다고 판단해 양도세 부과처분을 취소했습니다(조심 2026부0754).
매도인이 세입자로 계속 사는 조건으로 집을 사고, 2020년 취득한 날 매도인과 임대차계약을 맺은 사안입니다. 국세청은 취득 후 전 소유자와 계약해 실제 1년 6개월 이상 임대했으면 직전임대차계약으로 볼 수 있다고 회신했습니다(서면-2023-부동산-1332).

직전임대차계약으로 인정되지 않은 경우는?

계약서를 취득 전에 썼거나, 잔금일에 매도인의 계약이나 승계한 세입자와의 계약을 다시 쓴 사례입니다.

2020년 매매계약 뒤 소유권을 이전받기 전에 매수인이 임대인으로 세입자와 계약서를 쓰고, 임대기간은 잔금일부터 시작한 사건입니다. 심판원은 잔금일과 같은 날인 소유권이전등기일을 취득일로 보았고, 계약서를 쓴 날은 그보다 앞이었습니다. 취득 전에 체결한 계약은 직전임대차계약으로 보기 어렵다고 판단해 심판청구를 기각했습니다(조심 2026소1628).
매도인이 세입자와 계약하면서 임대인 명의를 매수인으로 고쳐 쓰기로 특약했고, 매매대금 잔금일에 같은 내용으로 다시 쓴 뒤 세입자가 보증금을 내고 전입한 사안입니다. 재정경제부는 보증금 잔금 지급과 집 인도 전에 임대인 명의를 새 소유자로 바꾼 계약은 직전임대차계약이 아니라고 회신했습니다(재산세제과-1446).
세입자를 승계하는 조건으로 2020년 집을 사면서, 잔금을 치른 날 그 세입자와 임대기간을 바꾼 계약서를 새로 쓴 사안입니다. 국세청은 직전임대차계약 요건을 갖추지 못한 기존 계약을 끝내고 새로 맺은 계약은 직전임대차계약이 아니라는 재정경제부 회신을 참고하라며 인정하지 않았습니다(서면-2024-부동산-4393).

직전임대차계약인지는 무엇을 보고 판단했나요?

심판원과 국세청·재정경제부는 계약서를 쓴 날과 취득일의 선후, 그리고 그 계약이 승계한 계약인지를 보았습니다. 아래는 법에 정한 요건이 아니라 위 사례에서 든 사정입니다.

계약서 작성일: 취득일 전에 쓴 계약서는 임대가 취득 뒤에 시작돼도 부인(조심 2026소1628, 재산세제과-1440)
잔금일에 다시 쓴 계약: 매도인 계약을 명의를 바꿔 같은 내용으로 다시 쓴 계약(재산세제과-1446)과 승계한 세입자와 임대기간을 바꿔 다시 쓴 계약(서면-2024-부동산-4393)은 부인
승계로 보기 어렵다고 본 사정: 소유자 지위에서 취득일부터 2년 임대하는 계약, 매도인 명의 종전 계약서 미확인, 세입자의 취득 전 거주 미확인이 함께 있어 인정(조심 2026부0754)

같은 잔금일 재작성이라도 사실관계가 다릅니다. 명의 변경 회신은 매도인과 세입자가 이미 맺은 계약을 전제로 한 질의였고, 승계 조건 회신은 세입자를 승계하는 조건으로 산 집이었습니다. 취소 사건은 매수인이 매도인 명의 계약을 먼저 맺었다고 주장했지만 그 계약서와 세입자의 취득 전 거주가 확인되지 않았습니다.

취소 사건에서 심판원은 세무서가 든 계약금 지급을 판단 사정으로 들지 않았습니다. 「확인되지 않는다」는 판단도 종전 계약서가 없었다는 단정이 아니므로, 잔금 전 계약서를 없애면 인정된다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다.

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

직전임대차계약으로 내세울 계약서의 작성일이 잔금일(취득일)과 같거나 뒤인지
잔금 전에 매도인 이름으로 맺은 계약이 있었는지, 취득일 계약이 그 계약과 같은 내용인지
세입자가 취득 전부터 그 집에 살았는지
승계와 별도로 5% 상한, 2026년 12월 31일까지의 체결, 임대기간, 특례적용신고서를 갖췄는지

계약서와 등기 자료로 승계 여부를 판단하기 어렵다면 양도소득세 상담에서 함께 검토하겠습니다.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

승계한 계약을 갱신하거나 끝난 뒤 새로 계약하면 어떻게 되나요?

요건을 갖추면 직전임대차계약이 될 수 있습니다. 국세청은 승계받은 계약을 세입자가 계약갱신요구권으로 갱신하면 그 갱신계약을 직전임대차계약으로, 다시 갱신한 계약을 5% 이내로 맺는 상생임대차계약으로 볼 수 있다고 회신했습니다. 승계한 계약이 끝난 뒤 새 세입자와 맺은 계약과 그 뒤 같은 임대료로 맺은 재계약도 앞의 계약은 직전임대차계약, 뒤의 계약은 상생임대차계약으로 볼 수 있다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-2849, 사전-2026-법규재산-0715).

승계한 계약을 중간에 끝내고 조건을 바꿔 새로 쓰면 되나요?

직전임대차계약이 되지 않습니다. 재정경제부는 승계한 계약을 끝내고 임대기간이나 보증금을 바꿔 새로 맺은 계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 회신했고, 국세청도 만료 전에 끝내고 내용을 바꾼 계약에 같은 취지로 회신했습니다(재산세제과-952, 사전-2025-법규재산-0841).

특례가 배제돼 양도세를 고지받았다면 언제까지 다투나요?

처분이 있음을 안 날, 통지를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 합니다. 이의신청은 선택이고, 거쳤다면 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 청구합니다. 같은 처분에 심사청구와 심판청구를 함께 낼 수는 없습니다(국세기본법 제68조 제1항·제2항, 제61조 제1항·제2항, 제55조 제3항·제9항).