2주택 이상 양도세, 비과세/중과 판단순서 총정리

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"집이 두 채인데 한 채를 팔면 비과세인가요, 중과인가요?"

2주택 양도세는 비과세를 먼저 보고, 비과세가 안 될 때 중과 대상인지와 중과배제 주택인지를 차례로 봅니다. 비과세가 안 돼도 파는 주택이 조정대상지역 밖에 있거나, 중과 주택 수가 둘 미만이거나, 중과배제 주택이면 중과하지 않습니다. 현행 다주택자 중과세율을 낮추는 개정안은 아직 국회를 통과하지 않았습니다.

아래에서

① 1세대1주택 비과세와 비과세 특례
② 조정대상지역과 중과 주택 수
③ 중과배제 주택

순서로 봅니다.

2주택 이상 양도세는 어떤 순서로 판단하나요?

파는 주택이 1세대1주택 비과세나 비과세 특례에 해당하면 비과세로 판단이 끝납니다. 비과세가 아니면 양도일 현재 조정대상지역에 있는지 보고, 조정대상지역 밖이면 중과하지 않습니다. 조정대상지역에 있으면 중과 주택 수가 둘 이상인지 보고, 둘 미만이면 중과하지 않습니다. 둘 이상이면 중과배제 주택인지 보고, 중과배제 주택도 아니면 중과합니다.

1세대1주택 비과세 특례는 무엇인가요?

집이 두 채 이상이어도 비과세 특례에 해당하면 1세대1주택으로 보아 비과세하고 판단이 끝납니다. 해당하지 않으면 중과 대상인지를 봅니다.

소득세법 제89조 제1항2026. 7. 1. 시행

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

(중략)

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 … 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 … 이내의 토지(이하 이 조에서 …)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하 생략)

비과세 특례는 위 나목의 주택이고, 특례마다 처분기한 같은 요건이 따로 있습니다.

• 일시적 2주택: 새 주택을 취득한 뒤 파는 종전 주택
• 상속주택 특례: 상속개시 당시 이미 가진 일반주택
• 동거봉양 합가 특례와 혼인 합가 특례: 합가 뒤 먼저 파는 주택
• 장기임대주택을 가진 세대의 거주주택

특례를 받아도 파는 주택은 1세대1주택 비과세 요건을 따로 갖춰야 합니다.

주택과 조합원입주권이나 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 함께 가진 세대는 원칙적으로 비과세하지 않고, 시행령이 정한 특례에 해당할 때만 비과세합니다.

비과세 요건을 갖춘 주택도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 고가주택이라 비과세에서 제외되지만, 과세하는 양도차익은 12억원 초과 비율만큼입니다. 비과세 특례 요건과 1세대1주택 요건을 모두 갖춘 주택은 이 초과분도 중과하지 않고, 장기보유특별공제도 배제하지 않습니다. 요건을 놓치면 비과세와 중과배제를 함께 받지 못합니다.

특례·보유 요건·고가주택: 소득세법 시행령 제154조 제1항·제155조·제160조 제1항·제167조의10 제1항 제15호, 소득세법 제95조 제3항 / 입주권·분양권: 소득세법 제89조 제2항, 법률 제17477호 부칙 제4조

중과 대상인지는 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

파는 주택이 양도일 현재 조정대상지역 밖이거나 중과 주택 수가 둘 미만이면 중과하지 않습니다. 조정대상지역에 있고 중과 주택 수가 둘 이상이면 중과배제 주택인지를 봅니다.

소득세법 제104조 제7항2026. 7. 1. 시행

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. …)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. …

1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 …)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

(이하 생략)

2026년 7월 1일 국토교통부공고 제2026-882호로 정한 조정대상지역은 서울 25개 구와 경기 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지·기흥, 광명, 하남, 의왕, 화성 동탄, 구리입니다.

주택 수도 양도일 현재로 판단합니다. 양도일은 잔금을 받은 날이 원칙이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일입니다.

주택 수에는 파는 주택을 포함한 국내 주택과 조합원입주권, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 포함됩니다. 아래 주택은 요건을 갖추면 포함되지 않습니다.

• 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있는 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택(지방 저가주택)
• 소형 신축주택
• 준공 후 미분양주택
• 인구감소지역 주택
• 인구감소관심지역 주택
• 공동상속주택 소수지분

수도권·광역시·특별자치시 안이라도 읍·면과 광역시의 군에 있는 기준시가 3억원 이하 주택은 지방 저가주택으로 봅니다.

비과세 판단의 주택 수와 중과 주택 수는 다릅니다. 예를 들어 서울 아파트와 지방 저가주택을 한 채씩 가진 세대가 서울 아파트를 팔면, 비과세 판단에서는 2주택이라 특례가 없으면 과세되고 중과 판단에서는 1주택이라 중과하지 않습니다.

양도일: 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 / 주택 수: 소득세법 시행령 제167조의10 제1항·제2항, 같은 영 제167조의3 제1항 제12호·제2항 제2호, 법률 제17477호 부칙 제4조 / 조정대상지역: 국토교통부공고 제2026-882호

다주택자도 중과하지 않는 경우는 언제인가요?

파는 주택이 시행령이 정한 중과배제 주택이면 중과하지 않고, 아니면 중과합니다. 시행령은 중과배제 주택을 사유별로 정하고, 사유마다 요건이 따로 있습니다. 아래 사유는 2주택 세대와 3주택 이상 세대에 함께 적용됩니다.

1. 장기임대주택
2. 감면대상장기임대주택
3. 장기사원용주택
4. 조세특례제한법상 감면주택
5. 국가유산주택
6. 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택
7. 저당권 실행 등으로 취득한 날부터 3년이 지나지 않은 주택
8. 장기어린이집
9. 장기임대주택 등을 제외하면 남는 한 채
10. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 하고 계약금을 받은 주택
11. 지방 저가주택
12. 소형 신축주택, 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택, 인구감소관심지역 주택
13. 비과세 특례 요건과 1세대1주택 요건을 모두 갖춘 주택

아래 사유는 2주택 세대에만 있습니다.

1. 취학·근무상 형편·질병 요양 등으로 취득한 다른 시·군 주택
2. 취학·근무상 형편 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택
3. 소유권 소송이 진행 중이거나 소송으로 취득한 주택(확정판결일부터 3년 이내)
4. 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택

중과하면 기본세율(6~45%)에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 받지 못합니다.

중과배제: 소득세법 시행령 제167조의10 제1항, 같은 영 제167조의3 제1항 / 장기보유특별공제 배제: 소득세법 제95조 제2항

3주택인데도 중과하지 않은 경우는?

• 조정대상지역 주택, 장기임대주택, 군 지역의 지방 저가주택을 가진 세대가 조정대상지역 주택을 팔았습니다. 장기임대주택과 지방 저가주택을 제외하면 한 채만 남아, 국세청은 중과배제 주택이라고 회신했습니다(사전-2021-법규재산-1074).
• 거주주택과 장기임대주택을 가진 사람이 신규 주택을 취득해 3주택이 된 뒤 처분기한 안에 조정대상지역의 고가주택인 거주주택을 팔았습니다. 국세청은 거주주택 특례와 일시적 2주택 특례를 함께 적용하고, 1세대1주택 요건을 모두 갖췄으면 중과세율을 적용하지 않는다고 회신했습니다(사전-2021-법령해석재산-1719).

정리하며

1. 비과세 특례에 해당하면 비과세로 끝, 12억원 초과분은 과세하되 요건을 모두 갖춘 주택은 중과 제외
2. 양도일 현재 조정대상지역 밖이거나 중과 주택 수가 둘 미만이면 중과하지 않음, 지방 저가주택은 중과 주택 수에서만 제외
3. 중과배제 주택도 아니면 20%p·30%p 가산과 장기보유특별공제 배제

비과세 특례와 중과배제를 함께 따져야 한다면 잔금일을 정하기 전에 양도세 상담 안내를 보고 상담 신청을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

일시적 2주택 처분기한을 넘겨 팔면 바로 중과인가요?

바로 중과하지는 않습니다. 비과세도, 비과세 특례 주택의 중과배제도 받지 못하므로 조정대상지역, 중과 주택 수, 다른 배제 사유를 차례로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제1항, 같은 영 제167조의10 제1항 제15호).

비과세 특례 주택이 12억원을 넘으면 초과분은 중과되나요?

특례 요건과 1세대1주택 요건을 모두 갖췄으면 중과되지 않습니다. 12억원 초과 비율만큼의 양도차익에 기본세율로 과세합니다(소득세법 시행령 제160조 제1항, 같은 영 제167조의10 제1항 제15호, 제167조의3 제1항 제13호).

기준시가 1억원 이하 집은 중과 주택 수에서 빠지나요?

1억원 이하라는 사정만으로는 빠지지 않습니다. 지방 저가주택이나 시행령이 정한 소형 신축주택 등에 해당하지 않는 1억원 이하 주택을 가진 세대가 조정대상지역의 다른 주택을 팔면, 다른 배제 사유가 없는 한 2주택 중과 대상입니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제1호·제12호, 같은 영 제167조의3 제1항, 서면-2019-부동산-4098).