임대료 세금계산서 미수취 부가세 공제와 2% 가산세

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

사업장을 빌리면서 임대인에게서 “부가세를 빼 줄 테니 세금계산서 없이 월세만 보내 달라”는 말을 들을 때가 있습니다. 개업 초기에는 매출이 적으니 당장 큰 문제가 없다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 임차료는 매월 반복되는 비용이고, 증빙을 받지 않은 영향도 계속 쌓입니다.

결론부터 말씀드리면, 과세 대상인 사업장 임대료라면 세금계산서를 받는 것이 원칙입니다. 세금계산서를 받지 않으면 부가가치세 매입세액을 공제받기 어렵고, 소득세에서는 적격증빙 미수취에 따른 가산세 문제가 생길 수 있습니다. 다만 임차료가 소득세 필요경비에서 곧바로 전액 부인된다고 단정해서도 안 됩니다.

임대료는 모두 세금계산서를 받아야 하나요?

먼저 임대차가 부가가치세 과세 대상인지 확인해야 합니다. 상가나 사무실 등 사업용 건물의 임대용역이 과세 대상이고 임대인에게 발급의무가 있다면, 「부가가치세법」 제32조에 따라 세금계산서를 발급해야 합니다. 당사자가 합의해도 법정 발급의무가 없어지지는 않습니다.

반면 주택 임대처럼 면세되는 용역이거나 임대인의 과세유형과 해당 공급에 따라 발급의무가 면제되는 경우에는 결과가 달라집니다. 계약서의 용도와 실제 사용 형태, 임대인의 사업자등록과 과세유형, 월세에 부가가치세가 별도로 포함되었는지를 함께 확인해야 합니다.

세금계산서가 없으면 부가가치세에서 어떤 손해가 생기나요?

「부가가치세법」 제38조는 사업자가 과세사업을 위해 공급받은 재화나 용역의 부가가치세액을 공제대상 매입세액으로 정합니다. 사업용 사무실 임차료도 원칙적으로 여기에 포함됩니다.

그러나 같은 법 제39조에 따라 세금계산서를 발급받지 않은 경우 그 매입세액은 원칙적으로 공제되지 않습니다. 부가가치세를 실제로 지급했더라도 적법한 공제증빙이 없으면 매출세액에서 차감하지 못할 수 있습니다. 계좌이체 내역과 임대차계약서는 실제 거래를 입증하는 자료이지만, 그 자체가 언제나 부가가치세 공제용 세금계산서를 대신하지는 않습니다.

개업 첫해에 납부세액이 작아 보여도 이 문제는 사라지지 않습니다. 임차료가 반복되면 공제받지 못한 매입세액도 누적됩니다. 매출이 증가한 뒤 손해가 새로 생기는 것이 아니라, 처음부터 있던 영향이 지급 기간과 금액에 따라 커집니다. 면세사업이나 과세·면세 겸영사업에 사용한 임차료는 불공제 또는 공통매입세액 안분도 따로 검토해야 합니다.

임차료를 소득세 필요경비로도 인정받지 못하나요?

세금계산서 미수취와 필요경비 인정은 별개의 판단입니다. 「소득세법」 제27조와 같은 법 시행령 제55조는 사업용 자산의 임차료를 필요경비로 봅니다. 따라서 세금계산서가 없다는 이유만으로 실제 지급한 사업장 임차료가 언제나 전액 부인되는 것은 아닙니다.

다만 임대차계약서, 계좌이체 내역, 월별 지급내역과 사업장 사용 사실로 실제 거래와 업무 관련성을 객관적으로 입증해야 합니다. 「소득세법」 제160조의2에 따른 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표 또는 현금영수증도 받아야 합니다. 관련 증명서류는 원칙적으로 확정신고기간 종료일부터 5년간 보관합니다.

적격증빙을 받지 않았다면, 법정 제외대상이나 예외거래가 아닌 경우 「소득세법」 제81조의6에 따라 필요경비로 인정된 미수취 금액의 2%가 증명서류 수취 불성실 가산세로 부과될 수 있습니다. 이 가산세는 종합소득산출세액이 없어도 적용됩니다. 거래건당 부가가치세 포함 3만원 이하 등은 예외가 있지만, 통상적인 월 임차료는 이 기준을 넘는 경우가 많습니다.

임대인이 발급을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

임대인에게 발급의무가 있는데도 세금계산서를 주지 않는다면 매입자발행세금계산서를 검토할 수 있습니다. 「부가가치세법」 제34조의2에 따라 공급받는 사람이 관할 세무서장의 거래사실 확인을 받아 발행하는 절차입니다.