부담부증여 대출승계 못 해도 유상취득 인정되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"은행이 대출 명의를 안 바꿔 주는데, 부모님 집을 증여받으면 취득세에서 대출 부분도 증여로 보나요?"

가족에게서 대출이 남은 집을 증여받을 때 대출 부분이 유상취득으로 인정되려면, 취득 시점에 본인 소득·재산으로 그 대출을 갚을 수 있다는 증명과 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 대출을 인수했다는 객관적 입증이 함께 있어야 합니다. 조세심판원은 명의가 그대로인 사건을 여러 건 기각했고, 증여자 쪽 사정으로 명의를 못 바꿨고 수증자 소득이 충분하다고 본 한 건에서는 인수를 인정했습니다.

아래에서

① 가족 간 채무 부분을 유상으로 보는 요건
② 소득·재산과 3개월 입증의 판단 기준
③ 명의를 바꾸지 못했을 때 남길 자료
④ 인수를 인정한 결정과 인정하지 않은 결정

순서로 봅니다.

부담부증여 채무 부분의 유상취득 요건은 무엇인가요?

배우자나 직계존비속에게서 대출을 안고 집을 증여받으면 채무 부분도 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 봅니다. 인수한 채무에 대해 취득자의 소득이나 재산으로 대가를 지급한 사실이 증명될 때만 채무 부분을 유상취득으로 봅니다.

지방세법 제7조2026. 7. 1. 시행

⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.

(중략)

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우. …

가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

(중략)

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.

가족 사이의 부담부증여는 제12항 단서에 따라 제11항을 적용하므로 채무를 인수했다는 것만으로는 유상이 되지 않습니다. 제11항은 2026년 1월 1일 개정 시행되어 2026년 이후 취득분부터 적용합니다. 대가 지급 사실을 증명하면 유상으로 보는 내용은 개정 전에도 같았고, 아래 심판례는 2023·2024년 취득분입니다.

채무 부분 과세표준: 지방세법 제10조의2 제6항 / 시행과 적용: 법률 제21308호 부칙 제1조·제3조

채무 인수는 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

소득·재산은 취득 시점의 수증자 본인 것으로 판단하고 증여받은 그 집은 고려하지 않습니다. 채무 인수는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 아래 자료로 입증한 금액만 인정합니다.

지방세법 시행령 제14조의42026. 10. 1. 시행

② 채무부담액은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로서 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 등기부 등본으로 확인되는 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액

2. 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무액

3. 임대차계약서 등으로 확인되는 부동산등에 대한 임대보증금액

4. 그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액

대법원은 부담부증여에서 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우를, 수증자가 취득 시점에 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖춘 경우로 판시했습니다. 취득 전에 상속세·증여세를 과세받았거나 신고한 상속·수증 재산으로 대가를 지급한 경우가 아니면 수증자 본인의 소득과 재산만으로 판단합니다.

3개월 안에 대출을 다 갚으라는 뜻은 없고, 인수했다는 사실을 입증하면 됩니다.

2026년 이후 취득분에는 가족 간 거래에서 지급한 대가를 시가인정액과 비교해 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 증여로 보는 제4호 단서가 생겼습니다. 행정안전부는 2026년 5월 26일, 부담부증여 채무 상당액에는 이 단서를 적용하지 않는다고 회신했습니다. 최종 판단은 과세하는 지방자치단체가 사실관계를 확인해 합니다.

수증자 소득·재산: 대법원 2024두67238 / 3억원·30% 기준: 지방세법 제7조 제11항 제4호 단서 / 채무 부분 적용: 행정안전부 회신 2026. 5. 26. 배우자 또는 직계존비속 부동산 부담부 증여 취득 시 법령 적용 질의 회신

대출승계를 못 해도 유상취득이 되려면 무엇이 필요한가요?

대출 명의를 바꾸지 못했다면 3개월 안 인수 입증과 소득·재산 증명에 쓸 자료를 따로 남겨야 합니다.

3개월 안 인수를 확인할 수 있는 판결문·공정증서 같은 객관적 입증자료
명의를 바꾸지 못한 사정을 설명하는 채무자 변경 신청 내역과 은행 안내
취득 연도 소득금액증명 등 본인 소득·재산 자료
취득 직후부터의 상환 계좌 기록

예를 들어 대출 2억원이 남은 집을 증여받은 자녀 B는 상환 기록과 별도로, 취득 연도 소득으로 2억원을 갚을 수 있는지 소득금액증명으로 확인합니다.

소득·재산 증명: 지방세법 제7조 제11항 제4호, 대법원 2024두67238 / 인수 입증: 지방세법 시행령 제14조의4 제2항

명의가 그대로인데도 채무 인수를 인정한 경우는?

2024년 직계존속에게서 담보대출이 남은 주택을 증여받은 수증자가 채무 부분을 유상으로 신고했으나, 지자체는 3개월 안 채무 인수가 입증되지 않았다며 채무 부분에 무상취득 세율을 적용해 추가 고지했습니다. 수증자는 대출 명의를 바꾸지 못한 채 증여 직후부터 매달 증여자 계좌로 원리금 상당액을 보내 상환했고, 고지 뒤 남은 대출도 자기 자금으로 모두 상환했습니다. 심판원은 수증자의 2024년 소득이 대출을 변제하기에 충분한 반면 증여자는 고정 소득이 없고 그 주택 외에 다른 재산이 없다고 보았습니다. 또 증여자가 이동과 절차 참여가 어려워 명의를 바꾸지 못했을 뿐 수증자의 고의나 조세회피 목적이 아니라고 보아, 수증자가 실질적으로 채무를 인수했다고 판단하고 추가 부과처분을 취소했습니다(조심 2026방0012). 처음 신고·납부한 취득세는 그대로입니다.

인수 약정이 있는데도 인정하지 않은 경우는?

아래 첫 사건도 증여자 계좌로 매달 돈을 보냈지만, 심판원은 인정 결정과 달리 수증자 소득이나 증여자 쪽 사정은 판단하지 않았습니다.

2024년 아버지에게서 대출이 남은 주택을 증여받은 수증자가 명의를 아버지로 둔 채 매달 아버지 계좌로 돈을 보내 대출을 갚게 했습니다. 심판원은 3개월 안에 근저당권 채무자를 바꾸지 않아 채무가 여전히 증여자의 것이고, 매달 보낸 돈은 증여자와의 약정에 따라 변제를 맡은 것일 뿐이며, 검인받은 증여계약서는 판결문·공정증서 같은 객관적 입증자료가 아니라고 보아 청구를 기각했습니다(조심 2025방2603).
2023년 배우자에게서 대출이 남은 주택을 증여받으며 인수를 약정한 수증자는 사업자금 대출이라 명의를 옮길 수 없었다고 주장했습니다. 심판원은 채무자 명의가 그대로이고 은행에 채무자 변경 승인을 요청하거나 동의를 받은 사실이 없으며, 3개월 안 인수를 확인할 등기부·채무자 변경 확인서·판결문이 없다고 보아 청구를 기각했습니다(조심 2026방1154).

정리하며

가족 간 부담부증여의 채무 부분은 원칙적으로 증여 취득, 취득자의 소득·재산으로 대가 지급 사실이 증명되면 유상취득
소득·재산은 취득 시점 수증자 본인 기준, 증여받은 집은 제외
채무 인수는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 객관적 자료로 입증
대출 명의가 그대로이면 기각된 결정이 여럿이고, 증여자 쪽 사정으로 명의를 못 바꾸고 수증자 소득이 충분하다고 본 사건은 인정

대출 명의를 못 바꾼 채 증여를 앞두고 있거나 추가 고지를 받았다면, 인수를 입증할 수 있는지 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

3개월 요건을 몰랐다면 가산세는 면제되나요?

몰랐다는 사정만으로는 면제되지 않습니다. 심판원은 이 요건을 사전에 안내하는 것이 법령상 의무가 아니어서 가산세를 감면할 정당한 사유가 아니라고 판단했습니다(조심 2026방0786).

전세보증금을 안고 증여받아도 같은 기준인가요?

같은 기준입니다. 대법원은 아파트를 증여받으며 임대차보증금반환채무를 인수한 사건에서 취득 시점 수증자 본인의 소득·재산으로 판단해야 한다고 판시하고, 증여받은 아파트에서 장래에 받을 새 임차인 보증금까지 변제자력에 포함한 원심을 파기했습니다(대법원 2024두67238).

무상취득 세율로 추가 고지를 받았다면 언제까지 다투나요?

이의신청 없이 바로 심판청구를 하려면 처분이 있은 것을 안 날부터 90일 안에 청구해야 하고, 처분의 통지를 받았다면 통지받은 날부터 90일입니다. 이의신청을 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다(지방세기본법 제91조 제1항·제3항).