자녀에게서 주택을 사면서 매매대금 일부를 자녀 명의 담보대출 승계로 갈음한 사건에서는, 취득자의 계좌 송금과 자녀 계좌에서 대출계좌로의 이체, 취득자의 근로소득 자료가 모두 있었는데도 심판원이 청구를 전부 기각했습니다. 채무자 명의가 여전히 자녀였고 채권은행에 변경 승인을 요청하거나 동의를 받은 사실이 확인되지 않았으며, 법정 기간 안의 인수를 확인할 다른 객관적 자료가 부족하다고 보아 2026년 6월 18일 청구를 기각했습니다. (조심 2026방0524) 매매 사건이라 주택을 넘긴 쪽이 스스로 갚기 어려웠다는 사정이나 명의 변경 장애에 관한 종합 판단도 하지 않았습니다.
추가 과세를 취소한 결정보다 뒤인 2026년 8월 4일에도 배우자 증여 사건에서 같은 주장이 받아들여지지 않았습니다. 청구인은 증여계약서와 대출승계 약정, 배우자 명의 부채증명원을 냈고 건강과 경제적 어려움도 주장했지만, 심판원은 채무자 변경 신청·승낙 자료와 법정 기간 안의 인수를 확인할 등기부·변경확인서·판결문 등이 부족하다고 보아 추가 부과처분을 유지했습니다. (조심 2026방1154)
2021년 직계존속에게서 주택을 증여받은 사건에서는 청구인이 대출 정책 때문에 명의 변경이 불가능했다고 주장하면서 증여자에게 원리금을 지급하기로 한 금전소비대차계약과 이체 자료를 냈지만, 심판원은 근저당권 변경등기와 금융기관 승낙이 없고 내부 약정에 따른 변제는 채무 인수와 다르다며 2024년 4월 30일 청구를 기각했습니다. (조심 2023지1990) 2023년부터 시행된 시행령 제14조의4의 3개월 규정을 적용한 사건은 아닙니다. 반대로 배우자에게서 아파트 지분과 대출을 함께 받은 사건에서는 매월 상환, 증여자의 상환능력 부족, 담보권 실행으로 집을 잃을 위험을 종합해 수증자를 실질적인 변제 의무자로 보았습니다. (조심 2023지1691) 다만 2023년 12월 18일 의결한 이 결정의 주문은 부과처분 취소가 아니라 증여일 기준 은행채무를 채무부담액으로 보아 세액을 다시 계산하라는 것이고, 은행이 명의 변경을 허용하지 않았다는 말은 청구인 주장으로만 남아 별도 증빙이 없었습니다.
어느 하나의 서류 유무로 두 결과의 차이를 전부 설명할 수는 없습니다. 명의를 바꾸지 못했다면 3개월 안에 금융기관의 채무자 변경 확인서를 받는 것이 우선이고, 은행이 바꿔 주지 않으면 변경 신청 내역과 은행 안내 자료를 남깁니다. 그다음 실제 상환이 언제 시작됐는지, 수증자 계좌에서 증여자 계좌로 간 돈과 그 계좌에서 빠져나간 대출 원리금이 각각 기록으로 남아 있는지, 수증자의 소득·재산 자료와 증여자가 명의를 바꾸기 어려웠던 사정에 관한 자료가 있는지를 확인해 보관합니다. 생활비 송금 기록은 대출 상환 기록을 대신하지 못하며, 나중에 잔액을 갚은 사실은 그때의 자료로 따로 남깁니다. 이 판단은 취득세의 실질 인수 판단이므로, 은행에 대한 채무자 지위가 옮겨 가는 민사상 효력이나 증여세·양도세의 채무 인정과는 별개입니다. (민법 제454조 제1항)
정리하며
추가 고지서를 받았다면 다음 자료를 갖춰 처음 신고한 부분과 추가 과세된 부분을 구분해 확인해야 합니다.
- 증여계약서의 채무 인수 조항
- 증여 당시 실제 대출잔액과 등기사항전부증명서
- 채무자 변경 신청·안내 내역
- 수증자 계좌와 증여자 계좌의 송금 기록, 대출 원리금 상환 기록
- 수증자의 소득·재산 자료, 증여자가 스스로 갚기 어려웠던 사정에 관한 자료
- 처음 신고한 신고서와 추가 고지서, 통지를 받은 날을 확인할 자료
수증자의 소득·재산 자료는 증여세의 자금출처 소명에도 쓰이며, 그 절차는 자금출처조사 대상과 소명자료에서 확인할 수 있습니다. 이의신청 없이 바로 심판청구를 하려면 처분이 있은 것을 안 날(통지를 받았다면 통지받은 날)부터 90일 이내에 청구해야 하고, 이의신청을 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내입니다. (지방세기본법 제91조 제1항·제3항)
대출 명의를 바꾸지 못한 채 주택을 증여받았거나 채무 부분에 무상 세율로 추가 고지를 받았다면, 자료를 대조해 다툴 수 있는지와 90일 기한을 담연 세무회계에서 함께 검토하겠습니다.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
채무 인수 입증 3개월은 취득일부터 세나요?
아닙니다. 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. (지방세법 시행령 제14조의4 제2항) 이 기간 안에 대출을 전부 갚으라는 뜻이 아니라 채무를 인수했다는 사실을 등기부, 금융기관의 채무자 변경 확인서, 판결문·공정증서 같은 객관적 자료로 입증하라는 뜻입니다.
추가 과세를 받은 뒤 대출을 전부 갚으면 인정되나요?
고지 뒤의 일시 상환만으로는 인정되지 않습니다. 조세심판원이 추가 과세를 취소한 사건에서는 잔액 상환에 앞서 증여계약의 채무 인수 약정, 취득 직후부터 매월 계속된 수증자 자금의 원리금 상환, 수증자의 상환능력과 증여자가 스스로 갚기 어려운 사정이 함께 있었습니다. (조심 2026방0012) 반대로 모든 사건에서 완납이 필수인 것도 아닙니다. 배우자에게서 아파트 지분과 대출을 함께 받은 사건에서는 매월 상환과 증여자의 상환능력 부족 등을 종합해, 증여일 기준 은행채무를 수증자의 채무부담액으로 인정하고 세액을 다시 계산하라고 결정했습니다. (조심 2023지1691)
추가 부과처분이 취소되면 처음 낸 취득세도 돌려받나요?
아닙니다. 취소 대상은 명의 미변경을 이유로 채무 부분에 무상 세율을 적용해 추가로 고지한 차액과 가산세입니다. (조심 2026방0012) 증여 당시 채무 부분을 유상, 나머지를 무상으로 스스로 신고·납부한 세액은 그대로 남습니다.
채무 부분에 적용되는 1% 세율은 담보대출만 있으면 누구나 받나요?
아닙니다. 1%는 취득당시가액 6억원 이하인 주택의 유상취득에 적용되는 세율이고, 지분을 취득했다면 전체 주택의 취득당시가액으로 환산해 구간을 정합니다. (지방세법 제11조 제1항 제8호) 주택 취득의 별도 중과 규정과 지방교육세는 따로 판정하므로, 채무 인수가 인정되더라도 실제 세율은 취득자의 사정마다 다릅니다. (지방세법 제13조의2)
