상생임대 특례적용신고서 안 냈다면 경정청구 되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

「보증금을 올리지 않고 2년 넘게 세를 준 집을 팔면서 상생임대 서류를 내지 않아 양도세를 냈습니다. 지금이라도 돌려받을 수 있나요?」

신고기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 내지 못했어도, 직전·상생임대차계약을 맺고 요건을 갖춘 사실이 확인되면 특례를 적용받을 수 있다고 국세청은 회신했습니다. 특례 없이 세금을 계산해 신고·납부한 뒤 경정청구한 사안의 회신입니다. 늦게 내도 되는 것은 신고서이고, 요건은 그대로 갖춰야 합니다.

상생임대주택 특례 요건은 무엇인가요?

1주택 세대가 직전임대차계약보다 보증금·임대료를 5% 넘게 올리지 않은 계약으로 2년 이상 임대한 집을 팔면, 1세대 1주택 비과세의 거주 2년을 채우지 않아도 됩니다. 장기보유특별공제를 1세대 1주택 공제율로 받는 데 필요한 거주 2년과, 장기임대주택을 가진 세대가 거주주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세받을 때의 거주 2년도 면제됩니다.

소득세법 시행령 제155조의32026. 10. 1. 시행

① … 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 … 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 … 직전 임대차계약 … 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 …을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

현행 조문에서 집을 팔아야 하는 양도 기한은 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날이고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝났으면 2027년 12월 31일입니다. 특례적용신고서 제출은 요건 목록에 없고 같은 조 제5항이 정합니다.

거주 2년이 면제돼도 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다. 장기보유특별공제의 1세대 1주택 공제율 가운데 거주기간별 공제율은 실제로 거주한 기간으로 정하므로, 거주하지 않았다면 받지 못합니다.