분양권 취득세, 주택 수와 세대는 언제 기준인가요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"집이 두 채라 2024년에 분양계약한 아파트 취득세가 8%라고 합니다. 한 채를 팔고 분양권을 아내에게 증여하면 달라지나요?"

분양권으로 받는 주택의 취득세 중과는 주택 수를 주택분양권 취득일에, 1세대를 주택 취득일에 판단합니다. 2024년 12월 31일까지 세대 밖(분양사업자 등)에서 취득한 주택분양권은 집을 먼저 판 뒤 잔금 전에 배우자에게 증여하면 증여계약일 현재 주택 수로 다시 판단합니다.

분양권으로 받는 주택의 중과 요건은 무엇인가요?

분양권으로 받는 주택도 1세대의 주택 수와 조정대상지역 여부로 8%·12% 중과 대상인지 판단합니다.

지방세법 제13조의2 제1항 제2호2026. 7. 1. 시행

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 … 조정대상지역(이하 이 장에서 …)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: … 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

• 조정대상지역 2주택(일시적 2주택은 제외), 그 밖의 지역 3주택: 8%
• 조정대상지역 3주택 이상, 그 밖의 지역 4주택 이상: 12%

조정대상지역 지정고시일 이전에 분양계약을 하고 계약금 지급이 증빙되면 지정 전 취득으로 봅니다. 중과가 아니면 취득가액 구간별 세율을 적용하고 6억원 이하는 1%입니다.

주택 수에는 취득하는 그 주택, 1세대가 가진 주택, 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택분양권이 포함됩니다.

세율: 지방세법 제13조의2 제1항 제3호, 같은 조 제4항, 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목·제8호 / 주택 수: 지방세법 제13조의3, 법률 제17473호 부칙 제3조

분양권 주택 수와 1세대는 언제 기준으로 판단하나요?

주택 수는 주택분양권 취득일(주택 수 판단일), 1세대는 주택 취득일(1세대 판정일) 현재로 판단합니다.

지방세법 시행령 제28조의4 제1항2026. 10. 1. 시행

① … 이 경우 … 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 … 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

증여받은 분양권은 증여계약일이 취득일이지만, 2025년 1월 1일 이후 취득한 주택분양권은 1세대 안에서 증여해도 가장 빠른 취득일로 주택 수를 산정합니다.

주택 취득일은 보통 잔금지급일입니다. 다만 사용승인 전에 잔금을 냈으면 사용승인일 등이, 잔금 전에 등기했으면 등기일이 취득일입니다.

판정일과 취득일: 지방세법 시행령 제28조의3 제1항, 같은 영 제20조 제1항·제2항·제14항, 지방세법 기본통칙 7-2, 부동산세제과-1695 / 적용 시기: 대통령령 제35177호 부칙 제1조·제3조

분양권 주택 수를 줄이려면 무엇이 필요한가요?

분양권을 취득한 뒤 집만 팔아서는 세율이 바뀌지 않습니다.

1. 증여는 주택 취득일 전에 마칩니다. 취득일 뒤의 증여는 이미 성립한 납세의무에 영향이 없습니다.
2. 증여계약일 전에 집을 세대 밖에 매도합니다.
3. 전매제한기간에는 분양권 전부를 배우자에게 증여할 수 없고, 일부는 한국토지주택공사 동의를 받으면 증여할 수 있습니다. 증여받은 지분과 남은 지분은 중과 여부를 따로 판단합니다.
4. 나가는 세대원이 별도 세대가 될 수 있어야 합니다. 배우자는 주소를 옮겨도 같은 세대이고, 미혼 30세 미만 자녀는 소득 요건을 갖춰야 별도 세대가 됩니다.

처분과 증여 시점: 조심 2025지2370, 조심 2021지2646 / 세대 범위·전매제한·지분: 지방세법 시행령 제28조의3 제2항, 주택법 제64조 제2항, 주택법 시행령 제73조 제4항 제7호, 조심 2022지0859

분양권 증여로 주택 수 판단일이 바뀐 경우는?

예를 들어 조정대상지역 밖 분양가 6억원(취득당시가액), 전용 85제곱미터 이하 아파트를 2024년에 분양계약할 때 부부 세대에 주택이 2채 있었다면 분양 주택까지 1세대 3주택이라 8%입니다. 잔금 전에 1채를 세대 밖에 팔고 전매제한기간이 지난 분양권 전부를 배우자에게 증여하면 증여계약일 현재 1세대 2주택이라 1%를 적용합니다.

표는 지방교육세 표준세율, 농어촌특별세 비과세 기준입니다. 같은 주택분양권을 2025년 1월 1일 이후 취득했다면 증여해도 8%(지방교육세 포함 5,040만원)입니다.

• 조정대상지역 밖 2주택자가 분양계약 뒤 1주택을 팔고 분양권을 배우자에게 증여한 사안입니다. 행정안전부는 무상취득 시기인 증여계약일이 배우자의 취득일이라고 회신했습니다(부동산세제과-972).
• 1세대 2주택인 자녀가 아버지에게서 분양권을 증여받은 뒤 1주택을 팔았습니다. 심판원은 한국토지주택공사 전매동의일이 아니라 증여계약일이 취득일이라며 그날 1세대 3주택이라 8%가 맞다고 판단했습니다(조심 2024지1704).

세대 분리로 주택 수에서 제외되는 경우는?

조문과 행정안전부 해석으로는 잔금 전에 주민등록상 별도 세대가 된 세대원의 주택은 주택 수에 포함되지 않습니다.

예를 들어 부모 A가 같은 아파트를 2025년에 분양계약할 때 A 부부의 주택 1채와 같은 세대 자녀 B(32세)의 주택 1채가 있었다면 분양 주택까지 1세대 3주택입니다. 이 분양권은 증여해도 판단일이 바뀌지 않습니다. 그러나 B가 잔금 전에 주민등록을 옮겨 별도 세대가 되면 증여 없이도 B의 주택은 포함되지 않아 1세대 2주택이 되고, 세율은 8%에서 1%(지방교육세 포함 660만원)로 바뀝니다. B가 잔금 뒤에 주민등록을 옮기면 그대로 8%입니다.

• 국세청·행정안전부 「2026 주택과 세금」은 다주택 부모 세대의 30세 이상 무주택 자녀가 분양권을 취득하고 주택 취득일 현재 독립 세대였다면 1세대를 그날 기준으로 보아 1~3%를 적용한다고 안내합니다.
• 분양계약 때 다른 세대였던 자녀가 잔금 전에 부모 세대로 전입한 사안에서 심판원은 잔금일에 같은 세대였다며 부모의 주택·분양권을 포함해 1세대 3주택으로 판단했습니다(조심 2025지1839).

정리하며

1. 주택 수는 주택분양권 취득일, 1세대는 주택 취득일(보통 잔금지급일) 현재로 판단
2. 잔금 전 배우자 증여로 증여계약일이 기준이 되는 주택분양권은 2024년 12월 31일까지 취득한 것
3. 집만 팔거나 잔금 뒤에 증여하면 세율은 그대로
4. 잔금 전에 주민등록상 별도 세대가 된 세대원의 주택은 제외, 배우자는 주소를 옮겨도 같은 세대

중과 여부를 판단하기 어렵다면 잔금 전에 상담 신청을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

분양권을 배우자에게 증여할 때도 취득세를 내나요?

내지 않습니다. 주택분양권은 취득세 과세대상이 아닙니다. 배우자는 완공 뒤 잔금을 내고 주택을 취득할 때 유상거래 세율(중과 포함)로 취득세를 냅니다(지방세법 제7조 제1항, 같은 법 제13조의2 제1항).

잔금을 낸 뒤 집을 배우자에게 증여하면 어떻게 되나요?

잔금을 낸 사람의 취득세는 그날 납세의무가 성립해 뒤의 증여로 바뀌지 않습니다. 배우자는 무상취득 세율 3.5%로 취득세를 내고, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택이면 12%입니다. 다만 1세대 1주택자의 주택을 배우자가 받는 경우 등은 제외합니다(지방세법 제11조 제1항 제2호, 같은 법 제13조의2 제2항, 지방세법 시행령 제28조의6, 조심 2026방0344).

분양권을 배우자에게 증여하면 증여세는 어떻게 되나요?

배우자 증여재산공제는 10년 합산 6억원입니다. 중도금 대출을 배우자가 인수하면 그 채무만큼은 분양권 양도로 보아 증여자에게 양도소득세를 과세합니다. 다만 배우자 간에는 객관적으로 인정되는 채무가 아니면 인수하지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항, 같은 법 제53조, 소득세법 제88조 제1호).