7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
대통령령이 정한 구조는 세대별 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설을 갖춘 것입니다. 국세청 심사결정은 아래 사정을 종합해 주거용인지 판단했습니다(심사-양도-2025-0097).
실제 사용자의 전입신고
전기·가스·수도 사용량 같은 이용 실태
사용자, 건물 관리인, 이웃의 진술
임대차계약서의 용도와 특약
다른 집을 살 때 내는 취득세는 기준이 다릅니다. 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 재산세가 주택으로 매겨진 오피스텔을 주택 수에 포함합니다. 오피스텔 취득세 주택 수에 정리했습니다.
구조: 소득세법 시행령 제152조의4 / 취득세 주택 수: 지방세법 제13조의3 제4호
오피스텔이 있어도 비과세를 받으려면 무엇이 필요한가요?
아파트 양도일에 오피스텔이 주택이 아니어야 하고, 주택이라면 일시적 2주택 같은 특례 요건을 갖춰야 비과세됩니다.
아파트를 팔기 전에 오피스텔을 먼저 처분하면 양도일에 1주택이 됩니다. 오피스텔을 실제 업무용으로 바꿔 쓰는 방법도 있습니다. 국세청은 업무용과 주거용을 오간 오피스텔도 아파트 양도일의 실제 용도로 판단한다고 회신했습니다. 계약서만이 아니라 실제 업무 사용이 확인돼야 합니다.
업무용 전환: 서면-2016-부동산-5722
오피스텔이 나중에 주택이 됐으면 일시적 2주택인가요?
아파트를 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 오피스텔이 주택이 됐고 정해진 기간 안에 아파트를 팔면 일시적 2주택 특례를 받습니다. 오피스텔이 먼저 주택이었으면 받지 못합니다.
일시적 2주택 특례는 먼저 가진 주택(종전 주택)을 팔기 전에 새 주택(신규 주택)을 사서 잠시 두 채가 된 세대가 종전 주택을 기간 안에 팔면 1주택으로 보는 제도입니다. 국세청은 업무용으로 쓰던 오피스텔은 상시 주거용으로 쓰기 시작한 날을 신규 주택 취득일로 본다고 회신했습니다. 아파트는 그 취득일부터 아래 일시적 2주택 처분기한 안에 팔아야 합니다.
신규 주택 취득일에 종전 주택이 조정대상지역에 있고 신규 주택도 조정대상지역이면 2년
그 밖의 경우 3년
2년은 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용
2026년 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정(3년)
다만 국세청 심사결정은 업무용으로 쓴 객관적 증빙이 없고 주거용 구조였던 오피스텔을 세입자 전입일이 아니라 오피스텔을 산 날부터 주택으로 봤습니다(심사-양도-2025-0097). 그러면 기간도 오피스텔을 산 날부터 세므로 아파트를 팔 기한이 빨라집니다.
소형 신축주택을 주택 수에서 제외하는 양도세 특례는 다주택 중과 판정에만 적용되고, 1세대 1주택 비과세 판정에는 적용되지 않습니다.다주택 중과는 조정대상지역 주택을 파는 다주택 세대에 세율을 높이는 제도입니다. 소형 신축주택은 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 준공·취득한 전용면적 60제곱미터 이하 신축주택(주거용 오피스텔·빌라 포함, 아파트 제외)입니다. 정부는 2026년 8월 13일 이 기한을 2028년 12월까지 늘리겠다고 발표했지만, 시행령 개정 전이라 아직 효력이 없습니다. 기준시가 1억원 이하 주택도 2주택 중과를 하지 않는 주택일 뿐 주택 수 제외 대상이 아닙니다.
계약서 특약이나 업무용으로 썼다는 주장이 있어도 주거 설비를 갖추고 실제로 사람이 살았으면 주택으로 봤습니다.
12억원 초과분만 과세하는 비과세로 주택을 판 사람이 업무시설 오피스텔을 법인에 세놓고 있었고, 계약서에는 업무용 외 사용 금지 특약이 있었습니다. 현장에 주방·세탁기·침대가 있었고 임차법인 직원이 몇 년째 살았다고 진술했습니다. 심판원은 업무용 사용이 객관적 증빙으로 확인되지 않고 특약을 어긴 주거 사용도 실제 용도로 본다며 주택으로 판단해 과세를 유지했습니다(조심 2025서1776).
일시적 2주택 비과세로 종전 주택을 판 세대가 오피스텔을 세놓고 있었습니다. 납세자는 연구시설 겸 종업원 숙소로 썼다고 주장했습니다. 심판원은 침실·주방·욕실과 빌트인 가전을 갖춘 분리형 원룸이고 임차인이 업무를 본 객관적 사정이 없으며, 입주자명부와 택배 수령 기록상 임차인이 생활했다는 점을 들어 주택으로 판단해 과세를 유지했습니다(조심 2026중0931).
전입·거소 기록이 있어도 주택으로 보지 않은 경우는?
전입 기록이 있어도 업무에 실제로 쓴 증거가 구체적이면 업무시설로 봤습니다.
주택을 1세대 1주택으로 보고 판 사람의 오피스텔에 보유 기간 중 약 4개월의 전입 기록이 있었습니다. 세무서는 양도 당시에도 누군가 살았다고 봤습니다. 심판원은 그것이 추정일 뿐이라고 봤습니다. 납세자 회사 직원들이 그곳에서 사진 편집·도면 작성·자재 주문을 했다는 구체적인 확인서와 매도 때 중개사가 찍은 사무실 형태의 내부 사진이 있어 업무시설로 판단하고 과세를 취소했습니다(조심 2025인3668).
아파트를 1세대 1주택 비과세로 신고한 사람이 가족과 함께 가진 오피스텔에 가족 한 사람이 거소(주소 외에 머무는 곳) 신고를 해 두었습니다. 심판원은 신고한 사람의 가족이 아파트에 주소를 두고 있어 그 사람만 떨어져 살 사정이 없었다고 봤습니다. 임대차계약서·출입문 명패·업무 경력 자료·소속 기관 확인으로 업무 사용이 확인된다며 과세를 취소했습니다(조심 2024인4531).
정리하며
서류상 업무시설 오피스텔도 아파트 양도일에 사람이 살면 주택 수에 포함
아파트 양도일 전에 오피스텔 처분이나 실제 업무용 전환
일시적 2주택 특례는 아파트를 먼저 샀을 때만(오피스텔은 주거용으로 쓴 날 기준)
소형 신축주택 제외는 다주택 중과 판정용, 비과세 판정에는 미적용
오피스텔의 쓰임을 판정하기 어렵다면 아파트 매매계약 전에 상담을 남겨 주세요.
담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
세입자가 전입신고를 하지 않았으면 오피스텔은 주택이 아닌가요?
전입신고가 없어도 실제로 살았으면 주택입니다. 전입신고는 국세청이 보는 여러 사정 가운데 하나입니다. 국세청은 임차인의 사업자등록 여부와 관계없이 주거시설을 갖추고 상시 주거용으로 쓰면 주택으로 본다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-343, 심사-양도-2025-0097).
오피스텔을 비워 두면 주택 수에 포함되나요?
사실판단이 필요합니다. 업무용으로 사용승인된 형태 그대로 비워 둔 오피스텔은 주택으로 볼 수 없다고 국세청이 회신했습니다. 주거용으로 임대하다 비운 오피스텔은 내부구조·형태와 사실상 용도를 종합해 판단한다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-285, 부동산거래관리과-738).
배우자 명의 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
포함됩니다. 1세대에는 배우자도 들어가므로 배우자 명의 오피스텔도 주거용으로 쓰이면 주택 수에 포함됩니다(소득세법 제88조 제6호·제7호).