토지 교환 양도세, 상대방 세금 대납은 증여인가요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

밭에 둔 농막이 옆 토지를 침범해 있어 이웃과 토지 일부를 맞바꾸기로 했습니다. 이웃을 설득하려고 교환으로 생기는 세금까지 대신 내준다는 조건을 걸었습니다.

토지를 받는 대가로 약정하고 실제로 낸 상대방 양도세는 증여가 아니라 상대방의 양도가액에 합산합니다. 교환 대가와 무관하게 대신 갚아 준 세금은 증여 검토 대상입니다. 돈이 오가지 않아도 토지 교환은 두 사람 모두에게 양도이고, 받은 토지가 곧 양도 대가입니다.

아래에서

① 토지 교환이 양도가 되는 요건과 경계 정리 예외
② 양도가액을 정하는 기준과 양도시기
③ 대신 낸 세금을 증여로 보지 않는 조건
④ 증여로 보지 않은 사례와 양도가액에 포함하지 않은 사례

순서로 봅니다.

토지 교환 양도세 과세 요건은 무엇인가요?

돈이 오가지 않아도 토지를 맞바꾸면 두 사람 모두 자기 토지를 양도한 것입니다.

소득세법 제88조 제1호2026. 7. 1. 시행

"양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 … 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

(중략)

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

(이하 생략)

다만 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸려고 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따라 토지를 분할해 교환하고, 분할된 토지의 전체 면적이 분할 전 토지 전체 면적의 20%를 초과하지 않으면 양도로 보지 않습니다. 토지소유자는 이 요건을 갖췄다는 입증자료를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 국세청은 상대방 건물이 토지를 점유한 사안에서 경계 합리화 여부는 사실판단 사항이고 면적은 당사자별 분할 필지 전체로 본다고 회신했습니다. 농막이 침범했다는 사정만으로는 이 예외에 해당하는지 정해지지 않습니다.

교환도 양도: 재산세과-60 / 경계 변경 교환 요건과 입증자료: 소득세법 시행령 제152조 제3항·제4항 / 사실판단: 사전-2015-법령해석재산-0268, 서면-2020-부동산-2347

교환 양도가액은 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

양도가액은 실제 교환 대가이고, 현금 대신 받은 상대 토지가 그 대가입니다.

소득세법 제88조 제5호2026. 7. 1. 시행

"실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.

평가도 정산도 없어 실제 대가를 확인할 수 없으면 세무서는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 순으로 양도가액을 추계합니다. 기준시가로 정할 때는 각자 자기가 넘긴 토지의 기준시가를 쓰고, 그 토지의 취득가액도 기준시가에 따릅니다.

차액 없이 맞바꾸는 교환의 양도시기는 교환계약일이고, 불분명하면 교환등기접수일입니다.

실지거래가액: 소득세법 제96조 제1항 / 추계 순서: 소득세법 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항·제3항 / 기준시가 대응: 소득세법 제100조 제1항, 조심 2026부1584 / 양도시기: 소득세법 제98조, 재산세과-806, 양도소득세 집행기준 98-162-22

세금 대납을 증여로 보지 않는 경우는 언제인가요?

토지를 받는 대가로 부담하기로 약정하고 실제로 낸 상대방 양도세는 증여가 아닙니다. 그 세액은 상대방의 양도가액에 합산합니다. 이웃을 설득하려고 세금을 내주기로 한 것은 교환 대가 약정으로 볼 단서이고, 교환을 성립시키는 합의의 일부로 약정했는지와 실제로 냈는지를 계약서와 납부 자료로 확인합니다. 약정만 하고 실제로 내지 않은 세액은 합산하지 않습니다.

매수자가 부담한 양도세를 양도가액에 합산하면 양도세가 다시 계산되어 늘어납니다. 재정경제부는 2023년 12월 27일 회신에서 최초 1회만 합산한다고 했다가, 2024년 11월 7일 회신에서 매수자가 부담하는 양도세 전부를 합산한다고 해석을 바꿨습니다. 이 회신은 새 해석을 「새로운 해석 이후 양도분부터」 적용한다고 했고 시작일은 따로 적지 않았습니다. 적용 여부는 약정한 날이 아니라 양도한 때로 나눕니다. 두 회신은 분양권 매매에서 매수자가 부담한 양도세에 관한 해석이고, 새로운 해석 이전에 양도한 거래의 처리는 직접 답하지 않았습니다.

교환 대가와 무관하게 상대방 세금을 대신 갚아 주면 상대방에게 채무 변제 이익이 생겨 증여세 검토 대상이 됩니다. 상대방의 지방소득세나 새 토지 취득세를 대신 낸 경우를 따로 다룬 해석은 확인되지 않습니다.

대가관계: 대법원 92누2967 / 전부 합산과 적용 범위: 조세정책과-2048, 조세정책과-2516, 기준-2024-법규재산-0155 / 채무 변제 이익: 상속세 및 증여세법 제36조 제1항

대신 낸 세금을 증여로 보지 않은 경우는?

매수인은 매도인에게서 회사 주식을 취득하고 매도인의 양도세를 대신 신고·납부했습니다. 매도인은 남은 주식을 매수인의 자녀 3명에게 명의이전했고, 명의이전과 잔금 청산이 한 달 안에 이어졌으며 자녀들이 받은 주식 가액에서 그 주식에 대한 증여세를 차감한 금액이 대납액과 큰 차이가 없었습니다. 심판원은 자녀들이 받은 주식과 매수인이 낸 세금이 서로 대가관계에 있다고 보아 대납액에 매긴 증여세를 취소했습니다(조심 2015서1234).
토지와 건물을 법인에 양도하면서 양도세는 양수인이 전부 부담한다는 특약을 두었고, 양수인은 당초 양도세를 양도가액에 합산해 다시 계산한 양도세를 납부했습니다. 국세청은 약정에 따라 실제로 지급한 양도세 상당액은 양도가액에 포함되므로, 늘어난 양도세와 당초 양도세의 차액은 증여세 과세대상이 아니라고 회신했습니다(서면-2015-법령해석재산-2302).

대신 낸 세금을 양도가액에 포함하지 않은 경우는?

토지를 매도하면서 매도인의 양도세와 방위세를 매수인이 책임지기로 약정했지만 매수인이 이행하지 않았습니다. 대법원은 부담 약정이 실제로 이행되지 않은 이상 매도인에게 구체적인 소득이 실현되지 않아 그 세액을 양도가액에 포함할 수 없다고 판시하며 과세관청의 상고를 기각했습니다(대법원 94누8785).
매수 법인이 잔금을 늦추면서 위약금과 함께, 잔금기일을 연장하는 조건으로 매도인의 양도세 대납금을 지급했습니다. 심판원은 매매가액을 바꾸는 약정 없이 지급 지연의 보상으로 준 돈이고 당사자들이 당초 매매가액으로 신고한 점을 들어, 양도대가가 아닌 기타소득으로 보고 종합소득세 과세를 유지했습니다(조심 2016광0070).

정리하며

돈이 오가지 않아도 토지 교환은 두 사람 모두에게 양도. 경계 정리 분할 교환은 법정 요건과 입증자료를 갖춰야 양도에서 제외
양도가액은 받은 토지를 포함한 실제 대가. 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 자기가 넘긴 토지의 기준시가 순
토지 대가로 약정하고 실제로 낸 상대방 양도세는 증여가 아니라 상대방 양도가액에 합산. 매수자 부담 양도세 전부 합산 회신(분양권 매매)은 새로운 해석 이후 양도분부터 적용
교환 대가와 무관하게 갚아 준 세금은 증여 검토 대상

판정이 어려우면 담연 세무회계 양도소득세 상담에 남겨 주시면 함께 검토하겠습니다.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

전부 합산 해석이 나오기 전에 양도했다면 어떻게 하나요?

회신이 직접 답하지 않아 양도일과 약정·납부 내역을 놓고 개별로 판단해야 합니다. 2024년 11월 7일 회신은 전부 합산을 「새로운 해석 이후 양도분부터」 적용한다고만 했습니다. 그 이전 양도분에 2023년 12월 27일 회신의 최초 1회 합산을 적용한다고는 두 회신 어느 쪽도 말하지 않았습니다. (조세정책과-2048, 조세정책과-2516)

값이 다른 토지를 차액 정산 없이 맞바꾸면 증여세가 나오나요?

대가와 시가의 차액이 법정 기준금액 이상이면 이익을 얻은 쪽이 증여세 과세 대상이 됩니다. 특수관계인 사이는 그 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상일 때, 차액에서 그 기준금액을 차감한 금액에 과세합니다. 특수관계가 아닌 이웃 사이는 거래 관행상 정당한 사유 없이 차액이 시가의 30% 이상일 때 과세하고, 차액에서 3억원을 차감한 금액이 증여재산가액입니다. (상속세 및 증여세법 제35조 제1항·제2항, 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제2항·제3항·제4항)

교환으로 받은 토지를 나중에 팔 때 취득가액은 무엇인가요?

교환 계약과 정산 내역으로 확인한 실지거래가액입니다. 이를 확인할 수 없으면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순서대로 적용합니다. (소득세법 제97조 제1항 제1호, 사전-2021-법령해석재산-1201, 사전-2016-법령해석재산-0077)