토지 교환 양도세, 상대방 세금 대납은 증여인가 현금이 안 오가도 원칙은 양도, 대가로 약정해 실제 낸 상대방 양도세는 양도가액에 가산

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

밭에 올려 둔 농막이 알고 보니 옆 토지를 넘어가 있어 이웃과 토지를 맞바꾸기로 하고, 옆 토지 주인이 선뜻 응하지 않아 교환으로 생기는 상대방의 세금까지 내주겠다고 약속한 상황이라면, 계약서를 쓰기 전에 돈이 오가지 않는 교환도 양도인지, 양도라면 양도가액을 무엇으로 적는지, 대신 내주는 세금이 증여로 잡히는지를 차례로 확인해야 합니다.

토지 교환은 원칙적으로 양쪽 모두 양도이면서 취득이고, 현금이 오가지 않았다는 사정만으로 양도가액이 0이 되지 않으며, 교환의 대가로 약정해 실제로 부담한 상대방 양도소득세는 증여가 아니라 그 상대방의 양도가액에 더합니다. 다만 지상 경계를 바로잡으려고 법률에 따라 토지를 분할해 교환하고 분할된 면적이 분할 전 전체 면적의 20% 이하인 등 법정 요건을 갖추면 양도에서 제외되므로, 농막 침범을 정리하는 교환이라면 경계 변경 교환 제외에 해당하는지부터 확인해야 합니다. 세금 대납은 세목마다 누구의 세금이고 무엇의 대가인지를 따로 보고, 대가와 무관하게 대신 갚아 준 세금은 증여 검토 대상입니다.

돈이 오가지 않은 토지 교환도 양도세를 내나요?

원칙은 양도입니다. 양도는 매도·교환 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것이므로, 토지를 맞바꾸면 각자 자기 토지를 상대 토지라는 대가를 받고 넘긴 것이 됩니다. (소득세법 제88조 제1호) 두 사람 모두 양도자이면서 취득자입니다. 대법원은 두 필지를 합치려는 목적으로 교환한 사건에서도 교환에 따른 자산 이전은 일반적으로 유상이전이라고 판시했습니다. (대법원 85누756) 양도에 해당한다는 것과 실제로 낼 세금이 생긴다는 것은 다른 판단이라, 양도차익이 없거나 비과세 요건을 갖추면 세액은 달라집니다.

농막 침범을 정리하는 교환이라면 법이 양도에서 빼 주는 경계 변경 교환에 해당하는지 먼저 봅니다. 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위해 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 분할해 교환하고, 분할된 토지 전체 면적이 분할 전 토지 전체 면적의 20%를 넘지 않으면 그 교환은 양도로 보지 않습니다. (소득세법 제88조 제1호 나목, 소득세법 시행령 제152조 제3항) 이때 요건을 갖췄다는 입증자료를 납세지 관할 세무서장에게 내야 하고, 제출 시기 등은 국세청장이 고시로 정합니다. (소득세법 시행령 제152조 제4항·제5항)

국세청은 상대방 건물이 질의자의 토지를 점유하고 있어 분할·교환한다는 질의에, 지상 경계의 합리화에 해당하는지는 사실판단 사항이고 면적 20%는 각 당사자별로 분할된 필지 전체 면적을 기준으로 판단한다는 요지로 회신했습니다. 건물이 넘어갔다는 사정만으로 제외가 인정된다고 답한 회신은 아니고, 계약서에 「경계 정리」라고 적는다고 제외가 정해지는 것도 아닙니다. 분할 전후의 지적도와 측량 결과, 각자 내주는 부분의 면적, 경계가 실제로 어떻게 불합리했는지를 자료로 갖춰야 합니다. 이 제외에 해당하지 않으면 일반 양도로 계산합니다. 농지끼리 맞바꾸는 경우에는 경작상 필요 등 별도의 비과세 요건이 있으므로 그 요건을 따로 확인해야 합니다. 한편 새로 받는 토지의 취득세는 양도소득세와 별개로 새 토지를 받는 각자가 냅니다.