종부세 계산, 고지서 세액은 어떻게 나오나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"7월과 9월에 재산세를 냈는데 11월에 종부세 고지서가 또 온다고 합니다. 고지서의 세액은 어떻게 나온 금액인가요?"

종부세 고지서 세액은 공시가격 합계에서 기본공제액을 공제하고 60%를 곱한 과세표준에 세율을 적용한 세액에서 공제할 재산세액, 1세대 1주택자 세액공제액, 세부담 상한 초과세액을 차감하고 농어촌특별세 20%를 더한 금액입니다. 2026년 12월 1일부터 15일까지 내는 2026년분은 현행 법령으로 계산합니다. 정부가 국회에 낸 종합부동산세법 개정안은 아직 공포되지 않았고, 공포되면 2027년분부터 적용됩니다.

아래에서

① 계산 순서와 기본공제·세율·공제할 재산세액
② 공시가격 20억원 1주택의 계산 예시
③ 고지세액이 계산과 달라지는 경우
④ 고지서를 받은 뒤 12월 15일까지 할 일

순서로 봅니다.

종부세 고지서 세액은 어떻게 계산하나요?

기본공제는 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원이고, 종부세 공정시장가액비율은 2026년분 60%입니다.

1. 공시가격 합계: 2026년 6월 1일 현재 보유한 주택, 사람별 합산(합산배제 신고한 임대주택 등 제외)
2. 과세표준: (공시가격 합계 - 기본공제) × 60%
3. 종합부동산세액: 과세표준 × 세율
4. 산출세액: 종합부동산세액 - 공제할 재산세액
5. 결정세액: 산출세액 - 1세대 1주택자 세액공제 - 세부담 상한 초과세액
6. 농어촌특별세: 결정세액 × 20%

2주택 이하 세율은 과세표준 구간에 따라 0.5%부터 2.7%까지 올라가는 누진세율입니다.

공제할 재산세액은 7월·9월에 낸 재산세 전액이 아니라, 재산세 가운데 종부세 과세표준에 해당하는 부분입니다.

종합부동산세법 제9조 제3항2026. 1. 1. 시행

③주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(「지방세법」 제111조제3항에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다.

도시지역분과 지방교육세는 공제하지 않습니다. 재산세가 표준세율대로 부과됐다면 공제할 재산세액은 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%로 계산합니다. 2026년도 재산세 공정시장가액비율은 재산세에서 1세대 1주택으로 보는 주택이 45%(시가표준액 6억원 초과), 그 밖의 주택이 60%입니다.

1세대 1주택자 세액공제율은 2026년 6월 1일 현재 나이(만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 보유기간(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)을 더해 80%까지입니다.

과세표준과 세율: 종합부동산세법 제8조 제1항·제2항, 제9조 제1항, 같은 법 시행령 제2조의4 제1항 / 재산세 공제·세액공제·농어촌특별세: 종합부동산세법 제9조 제5항·제6항·제8항, 같은 법 시행령 제4조의3 제1항, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호

예를 들어 공시가격 20억원 1주택이면 얼마인가요?

공시가격 20억원 아파트 한 채를 단독명의로 가진 1세대 1주택자의 세액공제율이 70%라면, 고지세액은 68만2,560원입니다.

70%는 2026년 6월 1일 현재 만 65세 이상 만 70세 미만(30%)이고 보유기간이 10년 이상 15년 미만(40%)인 경우입니다. 재산세는 표준세율대로 297만원이 부과됐고, 2025년 공시가격도 20억원이고 세부담 상한은 걸리지 않는다고 가정했습니다.

세액공제가 없다면(만 60세 미만, 보유 5년 미만) 결정세액 189만6,000원에 농어촌특별세를 더해 227만5,200원입니다.

재산세 과세표준과 세율: 지방세법 제110조 제1항, 제111조 제1항 제3호, 지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호

고지세액이 계산과 달라지는 경우는?

1세대 1주택자가 아니면 기본공제가 9억원이고 세액공제가 없습니다. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택이 있으면 9월 16일부터 30일까지 특례를 신청해야 1세대 1주택자로 계산합니다. 특례 대상 주택의 공시가격은 과세표준에 합산되고, 그 주택분 세액에는 세액공제를 적용하지 않습니다.

부부 공동명의 1주택은 각자 지분 공시가격에서 9억원씩 공제하고 세액공제가 없습니다. 9월에 공동명의 1주택자 특례를 신청했으면 한 사람을 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제와 세액공제를 적용합니다.

3주택 이상이면 과세표준 12억원 초과 구간에 2.0%부터 5.0%까지의 세율을 적용합니다. 12억원 이하 구간은 2주택 이하와 같습니다. 주택 수는 사람별로 세고, 공동소유 지분도 각자 1주택으로 봅니다.

재산세가 표준세율 계산액보다 적게 부과됐으면 공제할 재산세액도 같은 비율로 줄어듭니다. 재산세 과세표준상한, 2024년 1월 1일 전에 재산세가 과세된 주택의 종전 재산세 세부담 상한(2028년 12월 31일까지), 조례에 따른 세율 감경이 이런 경우입니다.

종부세 세부담 상한의 기준은 2025년분 고지세액이 아니라, 같은 주택을 2025년에도 가졌다고 보고 2025년 법령과 공시가격으로 계산한 재산세·종부세 합계의 150%입니다. 2026년 재산세와 종부세 합계가 이 금액을 넘으면 넘는 부분을 없는 것으로 봅니다. 주로 공시가격이 크게 오른 해에 걸립니다.

특례·공동명의·세율: 종합부동산세법 제8조 제4항, 제9조 제1항 제2호·제7항, 제10조의2, 같은 법 시행령 제4조의3 제3항 / 재산세 부과액과 세부담 상한: 종합부동산세법 제10조, 같은 법 시행령 제5조, 지방세법 제110조 제3항

고지서를 받으면 12월 15일까지 무엇을 하나요?

고지서의 공시가격 합계, 기본공제, 세액공제율을 내 주택과 대조하고, 세액은 2026년 12월 15일(화)까지 냅니다.

법은 고지서를 납부기간 개시 5일 전인 11월 26일(목)까지 발급하도록 정하고, 국세청은 11월 22일경 발송할 예정이라고 2026년 9월에 안내했습니다. 계산 내역은 고지서에 붙은 세액산출명세서나 [홈택스 로그인] → [세무 업무 가이드 맵(Map)] → [종합부동산세] → [과세물건 및 세액 상세내역 조회]에서 볼 수 있습니다.

1. 12월 1일(화)부터 15일(화)까지: 고지세액이 계산과 다르면 직접 신고하고 신고한 세액 납부
2. 12월 14일(월): 1세대 1주택자 납부유예 신청 마감
3. 12월 15일(화): 납부기한, 분납 신청 마감

신고하면 고지세액은 취소되고, 신고한 세액은 12월 15일까지 내야 합니다. 9월에 못 한 1세대 1주택 특례나 합산배제를 12월 신고기간에 신청하는 것은 법 조문이 아니라 국세청 2024·2025년 11월 안내에 따른 것입니다. 요건에 맞지 않게 신고하면 과소신고가산세가 붙습니다.

분납은 농어촌특별세를 제외한 종부세가 250만원을 넘을 때 신청하고, 나눈 세액은 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 냅니다.

고지·신고와 분납·납부유예: 종합부동산세법 제16조, 제20조, 제20조의2 제1항, 같은 법 시행령 제16조 제1항, 국세기본법 제5조 제1항·제47조의3 제1항

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

1. 2026년 6월 1일 현재 주택 수와 공시가격 합계가 고지서와 같은지
2. 1세대 1주택자 기본공제 12억원과 연령·보유기간 세액공제가 적용됐는지
3. 계산과 다른 부분을 12월 1일부터 15일까지 신고로 바로잡아야 하는지

정확한 세액은 주택 수와 재산세 부과액에 따라 달라지므로, 고지서 금액이 계산과 다르면 12월 15일 전에 상담 신청을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

고지서의 공제할 재산세액은 낸 재산세 전액인가요?

아닙니다. 재산세 본세 가운데 종부세 과세표준에 해당하는 부분만 공제하고, 도시지역분과 지방교육세는 공제하지 않습니다(종합부동산세법 제9조 제3항, 같은 법 시행령 제4조의3 제1항).

공시가격 12억원 이하 1주택도 종부세를 내나요?

단독명의 1세대 1주택자라면 내지 않습니다. 공시가격이 12억원 이하이면 과세표준이 0원이기 때문입니다. 1세대 1주택자가 아니면 사람별 공시가격 합계 9억원이 기준입니다(종합부동산세법 제8조 제1항).

2026년분도 개정안의 14억원 공제로 계산하나요?

아닙니다. 2026년분은 현행 법령대로 1세대 1주택자 12억원을 공제합니다. 거주하는 1세대 1주택자의 공제를 14억원으로 올리는 정부 개정안은 공포되면 2027년분부터 적용됩니다(종합부동산세법 제8조 제1항).