주택 증여와 청약 무주택 자격 세금과 청약은 따로 판단합니다

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

부모님에게 주택을 증여받을 계획인데, 청약의 무주택 자격도 유지할 수 있는지 함께 묻는 분들이 있습니다. 가족에게 받은 집이거나 작은 지분이면 청약에서는 주택으로 보지 않을 것이라고 생각하기 쉽습니다.

결론부터 말씀드리면, 증여세와 청약의 무주택 여부는 서로 다른 기준으로 따로 판단합니다. 주택이나 공유지분을 증여받으면 청약에서는 원칙적으로 주택을 소유한 것으로 봅니다. 다만 「주택공급에 관한 규칙」 제53조의 예외에 정확히 해당하는지는 주택의 종류와 가격, 소재지, 세대 구성, 공급유형을 기준으로 다시 확인해야 합니다.

증여받은 주택도 청약에서 주택으로 보나요?

원칙적으로 그렇습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제53조는 주택 또는 분양권 등의 전부뿐 아니라 공유지분을 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 봅니다. 취득 원인이 증여라는 사실만으로 무주택 예외가 생기지는 않습니다.

청약 신청 때 사용하는 별지 제6호서식 서약서도 본인과 세대원 전원의 주택소유 여부를 확인하고, 그 판정에 규칙 제53조를 적용한다고 명시합니다. 서약 내용이 사실과 다른 것으로 판정되면 당첨이 취소되고, 당첨 취소일부터 최대 1년 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정되지 못할 수 있습니다.

판정 시점도 중요합니다. 국민주택과 여러 특별공급은 대체로 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원인지 확인합니다. 사전청약 당첨자는 일반청약 입주자모집공고일까지 무주택 요건과 주택 수를 계속 유지해야 하는 경우도 있습니다.

작은 주택이나 부모님 집이면 예외가 되나요?

일부 예외는 있지만, 한 가지 사실만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 제53조에는 20㎡ 이하 주택 1호 또는 1세대, 일정한 소형·저가 주택, 60세 이상 직계존속이 소유한 주택 등 여러 예외가 열거되어 있습니다.

소형·저가 주택은 주택 종류에 따라 기준이 다릅니다. 일부 주택은 전용면적 60㎡ 이하이면서 가격 1억원 이하이고, 수도권에서는 1억6천만원까지 인정합니다. 다른 열거 주택은 전용면적 85㎡ 이하이면서 가격 3억원 이하이고, 수도권 기준은 5억원입니다. 이 가격은 규칙 별표 1의 기준으로 판단합니다.

여기서 특히 조심할 점이 있습니다.

• 상속으로 취득한 주택 공유지분을 부적격 통보일부터 3개월 안에 처분하는 예외는 일반적인 증여 지분에 그대로 적용할 수 없습니다.
• 60세 이상 직계존속의 주택 소유 예외는 부모님이 소유한 경우에 관한 규정입니다. 신청자 본인이 그 주택을 증여받은 경우와는 다릅니다.
• 비수도권의 비도시지역 또는 면 지역에 있는 단독주택 관련 예외는 주택의 연식·면적·이전 경위뿐 아니라 종전 거주와 다른 주택건설지역으로의 이주 요건까지 확인해야 합니다.
• 노부모 부양 특별공급이나 공공임대주택처럼 일부 예외를 적용하지 않는 공급유형이 있습니다.

따라서 같은 주택도 신청하는 공급유형에 따라 무주택 판정이 달라질 수 있습니다. 해당 입주자모집공고와 사업주체 또는 청약기관의 심사 기준까지 확인해야 합니다.

증여세 신고가액으로 소형·저가 주택 여부를 판단하나요?

그렇지 않습니다. 증여세는 「상속세 및 증여세법」 제60조에 따라 증여일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 반면 청약의 소형·저가 주택 가격은 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1의 기준으로 판단합니다. 증여세 신고가액이 청약의 가격요건을 자동으로 확정하지 않습니다.

증여세 계산에서는 증여자와의 관계, 최근 10년 이내 동일인에게 받은 증여재산, 담보채무의 실제 인수 여부도 따로 확인합니다. 거주자가 직계존속에게 증여받는 경우 공제액은 5천만원이고, 미성년자는 2천만원입니다. 직전 10년 이내에 적용받은 공제액과 이번 공제액의 합계가 한도를 넘으면 초과분은 공제되지 않습니다.

증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 주택을 증여받기 전에 청약 자격만 확인하거나, 반대로 증여세만 계산해서는 두 문제를 모두 해결할 수 없습니다.