자금조달계획서 부모님 돈, 증여세 신고해야 하나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"집값 일부를 부모님이 보태 주셨습니다. 계획서에 증여로 적으면 증여세를 따로 신고해야 하나요? 빌린 돈으로 적으면 신고하지 않아도 되나요?"

부모님께 받은 돈이면 자금조달계획서에 어느 칸으로 적었든 증여세 신고 대상입니다. 「그 밖의 차입금」 칸에 적은 돈도 빌린 사실을 자녀가 증명하지 못하면 증여로 봅니다. 공제 한도 안이라 낼 세금이 0원이어도 신고 대상이고, 신고하지 않아도 무신고가산세(낼 세금의 20%)는 0원입니다. 투기과열지구·토지거래허가구역 주택이면 증여 칸에 증여세 신고서 등을 붙여야 해 실무상 신고가 필요합니다.

아래에서 ①계획서 칸별 서류와 증여세 신고의 차이 ②받은 돈과 빌린 돈을 나누는 기준 ③증여로 보지 않으려면 갖출 자료 ④증여로 본 사례와 빌린 돈으로 본 사례 순서로 봅니다.

계획서 칸마다 붙이는 서류와 증여세 신고는 어떻게 다른가요?

계획서는 시·군·구청(신고관청)에 내는 부동산 거래신고 서류이고, 증여세는 세무서에 따로 하는 국세 신고입니다. 계획서 증여 칸에 적는 것은 증여세 신고가 아니고, 증여세 신고 의무는 실제로 돈을 받았는지로 정해집니다. 신고관청은 검증 결과를 세무서에 통보하고, 세무서는 이를 과세자료로 쓸 수 있습니다.

개인이 실제 거래가격 6억원 이상 주택, 투기과열지구·조정대상지역 주택, 허가받은 토지거래허가구역 주택을 사면 자금조달계획서를 계약 체결일부터 30일 이내에 냅니다.

증빙 서류는 투기과열지구 주택을 사거나 허가구역 주택을 허가받아 살 때 붙입니다. 그 밖의 제출 대상(비규제지역 6억원 이상 주택 등)은 계획서만 냅니다. 2026년 10월 현재 투기과열지구와 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 경기 15곳으로 범위가 같아 조정대상지역 주택도 증빙을 붙입니다. 허가구역 주택의 증빙 첨부는 2026년 2월 10일 이후 체결한 거래계약부터 적용합니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제7항2026. 2. 10. 시행

⑦ 영 별표 1 제2호나목2) 후단, 같은 표 제3호가목 후단 및 같은 표 제3호의2가목 후단에서 "국토교통부령으로 정하는 서류"란 각각 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 말한다. …

(중략)

3. 자금조달ㆍ입주계획서에 증여ㆍ상속 항목을 적은 경우: 증여세ㆍ상속세 신고서 또는 납세증명서 등 증여 또는 상속받은 금액을 증명할 수 있는 서류

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8. 자금조달ㆍ입주계획서에 회사지원금ㆍ사채 또는 그 밖의 차입금 항목을 적은 경우: 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류

빌린 돈이라고 했는데도 증여로 본 경우는?

어머니가 계약금·중도금을 낸 아파트를 자녀 명의로 다시 계약했고, 자녀는 어머니와 임대차계약과 차용증을 썼습니다. 차용기간은 집을 팔 때까지, 이자는 원금을 갚은 뒤 정산하기로 했고 약정한 담보는 제공하지 않았습니다. 법원은 변제기와 이자 지급 시기가 사실상 정해지지 않았고 자녀가 실제 부담한 돈이 거의 없다고 보아, 보증금과 빌린 돈 명목의 12억9,100만원을 증여로 판시했고, 대법원 심리불속행 기각으로 확정됐습니다(서울행정법원 2022구합90654, 대법원 2024두59718).

자녀는 첫 부동산 자금은 아버지에게 빌린 돈으로 소명했지만, 두 번째 부동산 잔금은 조사 때 받은 돈이라고 인정했다가 심판청구에서 빌린 돈이라고 했습니다. 심판원은 조사 때 차입 주장을 하지 않았고 자녀가 아버지에게 갚은 돈이 첫 차입금에도 못 미친다는 점을 들어 증여로 판단했습니다(조심 2018서4114).

부모 돈을 빌린 돈으로 인정한 경우는?

어머니 계좌에서 나간 자녀의 주택 취득자금을 두고 신고관청이 증여 혐의로 세무서에 통보했습니다. 자녀는 부모를 모시고 사는 조건으로 빌린다는 차용증(금전소비대차계약서)을 쓰고 그대로 근저당권 설정등기를 했습니다. 심판원은 차용증과 맞게 근저당이 설정됐고 어머니와 그 집에 함께 살며, 다른 형제가 있는데 이 자녀에게 2억원 상당을 증여할 특별한 사정이 보이지 않는다고 보아 빌린 돈으로 판단했습니다(조심 2019서1212).

상속재산 분쟁으로 어머니 명의 취득이 어려워 자녀가 어머니 자금으로 상가주택을 샀고, 형·누나와 채권채무 사실확인·이행합의서를 쓰고 1층 상가 월세를 매달 이자로 어머니에게 보냈습니다. 심판원은 합의서가 차입 주장을 뒷받침하고 매달 입금한 돈은 생활비가 아니라 이자라고 보아 증여세 부과를 취소했습니다(조심 2017중0707).

정리하며

받은 돈: 계획서 칸과 관계없이 증여세 신고 대상, 공제 한도 안이면 세금과 무신고가산세 0원

증빙 첨부: 투기과열지구·허가구역 주택일 때, 증여 칸은 증여세 신고서 등

빌린 돈: 원칙적으로 불인정, 자녀가 이자·원금 상환 기록으로 증명

판정이 어려우면 계획서를 내기 전에 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

계획서에 빌린 돈으로 적었는데 사실은 받은 돈이면요?

받은 돈이면 증여세 신고 대상이고, 기한은 받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 지났으면 세무서가 세액을 결정해 통지하기 전까지 기한 후 신고를 합니다. 기한 후 1개월 이내면 무신고가산세의 50%, 3개월 이내 30%, 6개월 이내 20%를 감면하되, 세무서가 결정할 것을 미리 알고 낸 경우는 제외합니다(상속세 및 증여세법 제68조 제1항, 국세기본법 제45조의3 제1항, 제48조 제2항 제2호).

몇 년 전에 받은 부모 돈을 이번 계획서에 증여로 적으면요?

증여일은 계획서를 낸 날이 아니라 돈을 받은 날이고, 그날 기준 기한이 지났으면 기한 후 신고를 합니다. 공제 한도 안이라 세금이 0원이면 무신고가산세도 0원입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제4호, 국세기본법 제47조의2 제1항).

계획서 30일 제출기한 안에 증여세 신고서가 없으면요?

시행규칙은 계획서 제출일 기준으로 항목별 금액 증명이 어려우면 사유서를 붙이게 하고, 그 예로 대출 미실행과 본인 부동산 매매계약 미체결을 듭니다. 증여세는 돈을 받은 뒤 기한 안에 언제든 신고할 수 있어, 계획서를 내기 전에 신고하면 신고서를 붙일 수 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제7항, 상속세 및 증여세법 제68조 제1항).