증여추정 배제기준, 부모 지원받아 집 사도 되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"자금조달계획서에 부모님이 보태 주신 1억원을 적어야 합니다. 서른이 넘었으니 나이별 기준 1억5천만원 안이라 증여세 걱정은 없는 거죠?"

나이별 기준(증여추정 배제기준)은 증여세를 면제하는 한도가 아닙니다. 기준 안이어도 부모에게 받은 사실이 확인되면 증여세가 나옵니다. 이 기준은 받은 돈이 아니라 산 집의 취득가액에 적용하므로, 1억5천만원 이상 주택을 산 30대는 처음부터 해당하지 않습니다. 기준을 넘으면 출처를 입증하지 못한 금액이 취득재산 가액의 20%와 2억원 중 적은 금액 이상일 때 그 전액을 증여로 추정합니다.

재산 취득자금 증여추정은 무엇인가요?

직업·나이·소득·재산으로 보아 자기 힘으로 샀다고 보기 어려운 집은 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다.

상속세 및 증여세법 제45조2026. 1. 2. 시행

① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.

(이하 생략)

증여 시기는 집을 취득한 때이고, 추정된 금액에는 증여세가 붙습니다.

과세대상: 상속세 및 증여세법 제4조 제1항 제5호

증여추정은 무엇으로, 언제 기준으로 판단하나요?

세무서는 집을 취득한 때를 기준으로 그 건마다 취득재산 가액과 입증된 돈을 비교합니다. 입증하지 못한 금액이 취득재산 가액의 20%와 2억원 중 적은 금액 이상이면 그 전액을 증여로 추정합니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제34조2026. 9. 18. 시행

①법 제45조제1항 및 제2항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호에 따라 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

(이하 생략)

입증금액은 신고했거나 과세받은 소득과 상속·증여재산입니다. 소득은 소득세 등 공과금을 제외한 금액만 인정됩니다. 재산을 판 돈이나 빌린 돈은 이 집을 사는 데 직접 쓴 금액이 입증금액입니다. 취득재산 가액은 집값에 취득세 같은 부대비용을 더한 실제 취득자금으로 봅니다.

다만 부모에게 빌린 돈은 원칙적으로 입증금액으로 인정되지 않습니다. 차용증만으로는 부족하고 약정대로 이자와 원금을 주고받은 금융기록이 있어야 합니다. 인정 요건은 가족간 차용증 증여세에서 다뤘습니다.

조세심판원은 취득세 등을 포함한 취득재산 가액 15억3,700만원 가운데 12억7,900만원의 출처를 인정했습니다. 부모에게 받은 현금 등이라며 확인서와 사진만 낸 2억5,800만원은 2억원 이상이라 전액 증여로 추정한 과세를 유지했습니다(조심 2025서1089).

전액 추정, 건별 판단, 부대비용: 상속증여세 집행기준 45-34-1·45-0-2·45-0-3 / 공과금 제외, 가족 간 차용: 상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 제1항 제1호·제2호·제4호

자금조달계획서에 적은 부모 돈은 국세청으로 가나요?

계획서 제출이 세무조사 통지는 아닙니다. 다만 자금출처가 부족하거나 증여가 의심되는 건은 신고관청이 국세청에 통보합니다.

개인이 조정대상지역이나 투기과열지구의 주택을 사면 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 실제 거래가격 6억원 이상 주택을 사면 계약일부터 30일 안에 거래신고와 함께 계획서를 냅니다.

해명자료 안내를 받은 뒤의 소명 절차와 가산세는 자금출처조사 해명자료 안내에서 다뤘습니다. 계획서 증여 칸과 차입금 칸에 붙이는 서류, 부모 돈을 빌린 돈으로 인정받는 기준은 자금조달계획서 부모 돈과 증여세 신고에 정리했습니다.

계획서 대상과 30일: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항, 같은 법 시행령 별표 1 제3호

증여로 추정하지 않는 경우는 언제인가요?

10년 동안 취득한 주택과 기타재산, 갚은 빚이 나이별 기준에 각각 미달하고 합계도 총액한도에 미달해야 증여추정 배제기준에 해당합니다.

기타재산은 주택 외 부동산·주식 등입니다.

• 기준에 미달해도 증여받은 사실이 확인되면 증여세 과세대상입니다.
• 10년 합계는 새 재산을 취득할 때마다 그 취득일부터 거슬러 다시 계산합니다.
• 출처를 증여받은 돈이라고 소명하면 그 취득 건에는 20%·2억원 단서를 적용하지 않습니다. 입증하지 못한 나머지 금액은 20%·2억원에 못 미쳐도 증여로 추정합니다.

예를 들어 35세 자녀가 5억원짜리 집을 사면서 1억5천만원을 입증하지 못했다고 가정합니다. 취득가액이 1억5천만원 이상이라 배제기준에 해당하지 않고, 입증하지 못한 1억5천만원은 5억원의 20%인 1억원 이상이라 전액을 증여로 추정합니다.

나이별 기준과 증여 사실 확인: 상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조 제1항·제2항 / 10년 합계: 상속증여세 집행기준 45-0-2, 서일46014-10766 / 증여 소명: 상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 제2항

출처를 다 밝히지 못했는데도 추정하지 않은 경우는?

첫째·둘째 사례는 배제기준으로 추정하지 않았고, 당시 기준 금액은 현행과 같습니다. 셋째 사례는 배제기준과 다른 20%·2억원 단서를 적용했습니다.

• 학생이던 자녀가 2003년 다세대주택을 약 3,406만원에 사자 세무서는 아버지에게 받은 돈으로 추정했습니다. 국세청은 30세 미만이 5천만원에 못 미치는 주택을 산 경우라 배제기준에 해당해 추정 과세는 부당하다고 결정했습니다(심사상속2008-0014).
• 47세 청구인이 부동산을 증여받으며 낸 세금 약 4,191만원을 세무서는 남편 등에게 받은 돈으로 추정했습니다. 국세심판원은 이 금액이 당시 40세 이상 기타재산 기준 1억원에 못 미치고 세무서가 실제 증여를 입증하지 않았다며 과세를 취소했습니다(국심2005서3653).
• 건물을 새로 지은 청구인에게 세무서는 금융증빙이 있는 임대보증금만 출처로 인정했습니다. 조세심판원은 완공 전 임대보증금 4억1천만원도 신축자금에 쓰는 관행을 들어 인정했고, 남은 약 2,087만원은 취득재산 가액 약 7억2,295만원의 2.9%로 20%에 미달한다며 과세를 취소했습니다(조심2009서1645).

배제기준을 주장했는데도 과세한 경우는?

• 2007년 원고 계좌로 1억9천만원이 송금되자 세무서는 증여세를 과세했습니다. 원고는 당시 30세 이상 세대주의 총액한도 2억5천만원 이하라고 주장했습니다. 법원은 배제기준의 취득재산은 주택과 기타재산이라 송금받은 돈은 해당하지 않고, 기타재산으로 보더라도 기준 5천만원을 넘는다고 판시했습니다(대전고등법원 2016누10907). 현행 30세 이상 기타재산 기준도 5천만원입니다.
• 2000~2004년에 아파트 5채 등을 약 31억6,574만원에 산 원고가 출처 없는 약 9억1,273만원은 남편에게 현금으로 받았다고 확인서를 썼습니다. 원고는 첫 아파트가 배제기준 안이라고 주장했지만, 법원은 확인서로 실제 증여가 확인됐고 추정으로 보더라도 10년 안의 취득금액이 당시 40세 이상 세대주의 주택 기준 4억원을 넘는다고 판시했습니다(서울행정법원 2006구합40246). 현행 40세 이상 총액한도도 4억원입니다.

정리하며

1. 증여추정 배제기준은 면제 한도가 아니어서, 기준 안이어도 증여받은 사실이 확인되면 과세됩니다.
2. 배제기준은 10년 합계가 항목별 나이 기준과 총액한도에 모두 미달할 때만 적용되며, 새로 취득할 때마다 다시 판정합니다.
3. 배제기준을 넘으면 입증하지 못한 금액이 취득재산 가액의 20%와 2억원 중 적은 금액 이상일 때 그 전액을 증여로 추정합니다.
4. 송금받은 돈 자체와 증여받은 사실이 확인된 돈에는 배제기준이 적용되지 않습니다.

부모님 지원금이 배제기준이나 20%·2억원 기준에 해당하는지 판단하기 어렵다면 계약 전에 증여세 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

부모에게 받은 돈을 증여세로 신고하면 추정 문제는 없어지나요?

신고한 금액은 입증된 자금출처가 되어 그만큼 추정 대상에서 빠집니다. 직계존속에게 받은 증여는 10년 합산 5천만원(미성년자 2천만원)을 공제하고, 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 신고하지 않은 돈이 추정으로 과세되면 3천만원만 공제하고 다른 증여와 합산하지 않으며, 이는 2022년 1월 1일 이후 증여분부터 적용합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항·제53조 제2호·제55조 제1항 제3호·제68조 제1항, 같은 법 시행령 제34조 제1항 제2호).

부부 공동명의로 사면서 한 사람이 돈을 더 냈다면요?

공동명의라도 자금출처는 지분을 가진 사람마다 따로 입증합니다. 돈을 덜 낸 배우자가 상대방이 대신 낸 돈을 증여로 신고하면 배우자 증여재산공제 10년 합산 6억원을 적용합니다(상속세 및 증여세법 제45조 제1항·제53조 제1호).

부모에게서 집을 사면 배제기준이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 부모와 자녀 사이의 매매는 별도 규정으로 증여를 추정하고, 배제기준은 취득자금 증여추정에만 적용합니다. 세무서는 어머니에게서 산 아파트 대금 가운데 지급이 확인되지 않은 2억6,500만원을 증여로 추정했고, 국세청 심사는 이를 이유로 배제기준 주장을 받아들이지 않았습니다(심사-증여-2022-0014)(상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조 제1항).