집 살 때 부모님이 보태주신 돈 — 자금조달계획서와 증여추정 20%·2억원의 진짜 의미

안녕하세요. 담연세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

집을 사기로 계약하고 나면 부동산에서 서류를 하나 더 요구합니다. 자금조달계획서입니다. 그런데 이 서류를 받아 든 순간 상담 전화가 옵니다. "부모님이 좀 보태주셨는데, 여기에 그대로 쓰면 세무서에서 연락 오는 거 아닌가요?"

결론부터 말씀드리면, 계획서를 사실대로 쓰는 것 자체가 문제를 만드는 게 아닙니다. 문제는 그 돈의 성격을 정하지 않은 채로 쓰는 것입니다. 부모님께 받은 돈이 증여인지 차용인지, 계약서에 서명하기 전에 정해 두셨어야 합니다.

여기서 많은 분들이 두 가지 오해를 하고 계십니다. 하나는 "집값의 20%까지는 증여세 없이 받아도 된다"는 것, 다른 하나는 "차용증만 써두면 된다"는 것입니다. 둘 다 절반만 맞는 이야기이고, 나머지 절반 때문에 몇 년 뒤 세금이 나옵니다.

여름은 이사와 매수가 몰리는 시기입니다. 계약을 앞두고 계시다면 순서대로 짚어 드리겠습니다.

자금조달계획서는 누가 내야 하나요

부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산 거래를 신고할 때 함께 제출하는 서류입니다. 제출 대상은 이렇게 나뉩니다.

구분	제출 의무	증빙서류 첨부
투기과열지구·조정대상지역 주택	금액과 무관하게 전부	투기과열지구는 첨부 의무
그 외 지역 주택	실거래가 6억원 이상	원칙적으로 첨부 의무 없음
법인의 주택 매수	지역·금액 무관하게 전부	—

제출 시점은 부동산거래계약 신고와 함께이고, 신고 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 계약서에 도장을 찍고 한 달 안에 자금 계획을 문서로 확정해 제출해야 한다는 뜻입니다.

2026년 2월 10일부터는 기재 항목이 더 늘었습니다. 국토교통부 안내에 따르면 토지거래허가구역에서 허가를 받아 주택을 취득한 경우에도 계획서와 입증서류를 내야 하고, 해외 차입금과 해외 금융기관명, 보증금 승계 여부, 사업목적 대출 여부 등이 추가되었습니다. 자금의 출처를 어디까지 쪼개서 적어야 하는지가 계속 세분화되고 있다고 보시면 됩니다.

참고로 조정대상지역·투기과열지구 지정 현황은 국토교통부 고시로 수시로 바뀝니다. 계약 시점 기준으로 다시 확인하셔야 합니다.

계획서를 내면 바로 세무조사를 받나요

그렇지 않습니다. 계획서는 세무서에 내는 서류가 아니라 부동산 거래신고 서류입니다.

다만 그 서류가 어디로 가는지는 알고 계셔야 합니다. 제출된 계획서는 부동산 거래 관련 조사 과정에서 검토되고, 탈세 혐의가 보이는 건은 국세청으로 통보되어 자금출처조사로 이어집니다. 계획서에 "자기자금"과 "차입금 등"을 어떻게 나눠 적었는지가 그 첫 번째 자료가 되는 구조입니다.

그래서 실무에서 위험한 것은 사실대로 쓴 계획서가 아니라, 계획서에 적은 내용과 실제 통장 흐름이 다른 경우입니다. "부모님 차입"이라고 적어 놓고 원금도 이자도 오간 기록이 없으면, 몇 년 뒤 조사에서 그 차용은 인정되지 않습니다.

국세청은 무엇을 보고 증여로 추정하나요

여기서 법 조문을 보셔야 합니다. 상속세 및 증여세법 제45조 제1항입니다.

재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 … 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다

핵심은 **"추정"**이라는 단어입니다. 일반적인 세금은 과세관청이 과세 요건을 증명해야 하지만, 증여 추정 규정에서는 반대입니다. 국세청이 증여를 증명하지 않아도, 납세자가 자금 출처를 소명하지 못하면 증여로 봅니다. 입증 책임이 넘어와 있는 구조입니다.